パークコート乃木坂 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート乃木坂　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1405/

所在地：東京都港区南青山一丁目78番他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩2分
都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩8分
東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.49平米～100.65平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: 匿名さん]

日本を代表する青山とここを比較するのは野暮。
だけど、場所といいブランドといい最高レベルなのは間違いない。
ただ、乃木坂の名前は避けて欲しかった。

[452: 評判気になるさん]

たしかに

[453: 評判気になるさん]

パークコート南青山一丁目にしたらまだましかも

[454: 匿名さん]

ザ グレイテスト 乃木坂 パーク スペシャルコート ワンダフルタワー 。

[455: 匿名さん]

>>444 名無しさん
そうなんですね！
ありがとうございます

[456: マンション検討中さん]

パークコート青山の場所もたいがいだけどね。檜町がやはり立地は抜けている。

[457: 匿名さん]

檜町の地権者さんご苦労様です。
ここは乃木坂ですので、お引き取りを。

[458: 口コミ知りたいさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[459: 通りがかりさん]

だいぶ立ち上がって来ましたね。近くに住んでいます。乃木坂、普通に良い街ですよ。なんていうか「どうだ！」って感じの派手さはありませんので、見栄っ張りといっては失礼ですがそういう方からするとぱっとしないのかもしれませんが、青山・六本木・赤坂の中間地点にあってどこかに片寄ることもなくちょうどいい場所で私は素直におすすめできる街です。ちなみに、六本木のドンキホーテエリアの雰囲気は乃木坂にはありません、ミッドタウン～青山一丁目駅のエリアはとても静かですよ。チャイニーズも特に目につきません。普段すれ違うのは品のあるマダムやおしゃれなおじさまが多いです。

[460: 名無しさん]

永らく3Aを転々と住んでいますが身のまわりに乃木坂に住みたいと言った人を一度も聞いたことないです。

[461: 通りがかりさん]

たしかにそうだと思います。乃木坂の良さは私も住んでみて初めて知りました。3Aって転々としてる方が多いようですね。魅力的なマンションが多く、選択肢があるとつい引っ越したくなるのも納得ですが、乃木坂は永く住んでいる方が多いと聞きます。住めば住むほどいい街だなーってことでここに落ち着く方が多いのかなと思います。乃木坂自体には強い個性がないので飽きが来ないのかも。笑

[462: 匿名さん]

>>453 評判気になるさん

それ1番ダメなネーミング。

[463: 名無しさん]

南青山一丁目、四丁目、六丁目と住んでますが、南青山はどこも個性がありステキなエリアでした。私にとっては駐車場とスーパーが住みやすさという観点で重要でした。
南青山一丁目の時はミッドのプレッセまで行ってましたので、途中にある乃木坂の辺りだと便利だなと思ってました。
100㎡の駐車場付き住戸、もしくは上層階の優先抽選住戸であればほぼ当選すると思いますので生活のしやすさ、閑静な住環境という点で私の中では高評価です。
乃木坂ときくと千代田線しかないせいかアクセスしにくいイメージありますが、六本木、青山一丁目がともに10分以内の好アクセスなので土地勘がある人にとってはそれも無用の心配なのでしょう。トランクルームだけは付けて欲しかったと思います。

[464: 匿名さん]

都心で質のいいスーパーって、表参道の紀伊國屋と広尾の明治屋以外に知りません。その他に肩を並べるところはありませんか。

[465: 匿名さん]

乃木坂にはない

[466: マンション検討中さん]

プレッセも紀伊国屋インターには負けるけど広尾の明治屋とはいい勝負では

[467: 匿名さん]

南青山転々と住み替えてます。相場が高い順に表参道駅
、外苑前駅、青山一丁目駅、乃木坂駅でした。
住んでみて知人の評価がよかったのも同じ順位でした。
特に表参道駅は別格の評価でした。外苑前駅のときは表参道駅まで歩くとどの位？ってよく聞かれました。その時は世間は南青山といえば表参道駅基準なんだなと思いました。青山一丁目駅は何もないねってよく言われました。
なので乃木坂駅は南青山のなかでは相場が安いってメリットあるけど自分の評価まで下がる気がしていつも検討はするけどパスしてきました。

[475: 名無しさん]

[NO.468～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、及び、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[476: マンション検討中さん]

今の時代なのでマンション高騰してるのは仕方ないと思いますが、将来の資産価値的にはどう思われますか？
乃木坂周辺の築10年以内のマンションの価格見ると、下がる可能性高いかと思いましたが、投資家排除の値付け三井と南青山アドレスでそこまで下がらないのかとも思いましたが…

[477: 名無しさん]

>>476 マンション検討中さん
超都心部は上がる可能性も下がる可能性も
あると思います。
グローバルにみれば東京の超都心部はまだまだ割安なので、円安の局面では海外からの買いがあると思います。
そのタイミングで再開発があったり、元々人気のエリアですと値上がり確率が高まると思います。

[478: マンション検討中さん]

三井健太のマンション評価レポート（抜粋版）・【パークコート乃木坂ザタワー】編
※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント
※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 70.5点（最高100点）

中の下：58以下（★★☆）／中の中：59～65（★★★）／中の上：66～72（★★★☆）／上の下：73～78（★★★★）／上の中：79～85（★★★★☆）／上の上：86以上（★★★★★）

三井健太の総合評価


リセールバリュー格付け：Ｂ

AA：最も高いリセール価値が期待される。A：比較的高いリセール価値が期待できる。B：あまり高いリセール価値は期待できない。C：リセール価値が低くなる恐れがある。D：リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価：
建物の評点７0.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。
建物評点（立地評価は含まない）は、ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりました。根本要因はタワーにして88戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。特筆しておかなければならないのは、ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。太くて高い、威風堂々の建物の方が価値は高いのです。

エントランス付近は、デザイン性や上質感などが「パークコート」らしさを感じますが、88戸を無理やり高く積み上げたペンシル状の外観からは格別な印象を持つことができません。これまでもパークコートシリーズで超高層はありましたが、500戸規模のため、存在感・差別感は際立っていました。

小規模なパークコートでは、邸宅地にあって高さはないものの、周囲の邸宅や高級マンションに全く引けを取らない存在感と上質感を放ち、居住者に優越感と満足感を十分に与えるものになっていると認識しています。本物件は残念ながら、パークコートらしくない、どこか違和感を覚える部分も少なくありません。

間取り寸評：
個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価：
マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅へ徒歩２分と至便ということもさることながら、「都心の中の都心・六本木や赤坂が徒歩圏」にあることです。しかし、ピンポイントの景観・街並みなどは芳しいものではないと考えます。地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか？

①差別化された（明確な差別感がある）物件であるか？
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる（与え得る）要素がある物件か？
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか（感動してくれるか）という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく（希望価格で）、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも際立つ強みはないのです。

リセールバリュー：
マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、⑤、⑥は良いとしても②～④は「普通」レベルを少し超える程度です。立地条件の①も、ピンポイントではもうひとつの印象が強いのです。肝腎の価格ですが、最近４年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、かなり割高です。

以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

パークコートシリーズというのは高級ブランドですね。その割に評価は辛い感じがしますが、それはなぜですか？


ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりましたね。タワーにして88戸しかないスケールに原因はあります。ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。タワーは太くて高いほど立派に見えます。威風堂々の建物の方が価値は高いのです。また、共用施設もこれといって付加価値につながるものもありません。

価格はどうですか？このマンションの価値にふさわしい価格と言えるのでしょうか？


マンションの価値は、立地条件で決まるようなものなので、乃木坂駅に２分という利便性や赤坂駅、六本木駅、東京ミッドタウンも徒歩圏というロケーションに鑑みて売主は「高くない」と判断したのかもしれません。

[479: マンション検討中さん]

価格帯／8000万円（1戸）～30000万円（1戸）（平均坪単価　推定　＠800万円）・・・最近の周辺物件を見ると、比較にならない超高級マンションと、普通レベルのマンションが混在しており、本物件は25階建ての高さがもたらす存在感と駅2分の利点はあるものの、88戸の小規模マンションであり、普通を少し上回る程度の物件と見るとすれば、高々＠700万円が妥当と判断できそうです。平均＠800万円（推定）は「割高」と見るほかないようです。

[480: 名無しさん]

>>478 マンション検討中さん

しつこい…笑

[481: 名無しさん]

>>479 マンション検討中さん
しつこい

[482: 匿名K]

>>三井健太さん大好き478さんへ

三井健太さんについては、408のマンション検討中さんの仰るとおりかと…

[483: 匿名さん]

>>478 マンション検討中さん
以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。


三井氏は現地を見ないで評価しているようですね

[484: 匿名さん]

現地を見ればＣランク？

[485: 匿名さん]

ネガさん＝ＴＱさん？
近隣ライバルとなるＭジェスやＢ飯〇片町もかなり売れ残っているし、焦っているのか？
さすがにＢＲレジデンスは値段的にも別格だけどね。

[486: 名無しさん]

>>484 匿名さん
あなたの頭はGランク？

[487: 匿名さん]

昨日の写真　ガラスもはめ込まれてくると、見栄えがよいですね。

どうせペンシルという＊＊ネガはスルーしましょう。

悔しかったら買ってみな。

[488: 名無しさん]

>>487 匿名さん
写真ありがとうござます！
南西側でしょうか？
なんか写真ですがワクワクします。
この窓と、おりあげ2.7メートルの天井と、ほぼ全住戸角部屋の抜けたビューで開放感のある生活が楽しみです。
まだ一年以上ありますけどね。

[489: マンション検討中さん]

pc南青山, pc檜町, pc乃木坂, 近隣住民はこんなふうにランク付けしてみてるのでしょうか？

[490: 匿名さん]

ＰＣ　檜町＞青山＞乃木坂ですね。

ネガさんに言われなくても購入者はわかっています。
わかっていて購入するのだから、余計なお世話ですよ。
まぁネガさんは乃木坂でさえも購入できないでしょうから、
購入できないのに評論するのは醜いですよ。

[491: 匿名さん]

このあたりがエントランスですね。

[492: 匿名さん]

ほら、ネガさん。アンタの好きな墓地側あげるよ。

[493: 名無しさん]

ネガはいったいどこに住んでいて、年収いくらなのだろうか？
ネガの生態が激しく知りたい。
ネガさん、お住まいどちら？
年収いくら？
納税いくら？
選挙いってる？
やっぱり朝日新聞愛読してる？

[494: 検討板ユーザーさん]

ここのやりとりを見ていて思うこと。
色んな無駄をわかった上で、ある意味厳密な経済合理性を無視して、欲しいから買うのが富裕層。
同じ価値観の富裕層がいるから相場は成長する。
富裕層の価値観で、ネガと対峙しても決して折り合うはずがない。
なぜならば、ネガの価値観は1円、10円安い野菜を買いに4、5キロ離れたスーパーに自転車で行く価値観。時間とか、クォリティーとか、手間とか、度外視。
彼らの視座で物事を捉えてみるくらいの余裕を持たないと可哀想な彼らのことは理解できない。
必要があるかは別の話だが

[495: 検討板ユーザーさん]

ネガは物事の価値を一般的な市場価値でしか判断できない。
エルメスのバーキンをオーケーストアに足繁く通う主婦のエコバッグとコスパの比較をしている視野。

[496: 匿名さん]

例えが極端ですね。
この細長いマンション、富裕層は買いませんよ。
割と真面目に富裕層目線で物申してみました。

[497: マンション検討中さん]

ネガさんは三井のMRでプライド傷つけられたんじゃない
パークコートのスレに必ず現れて粘着してるものね
青山、浜離宮、代々木初台、山下公園それぞれ相当荒らされてた印象あり

[498: 検討板ユーザーさん]

>>496 匿名さん

富裕層の定義は？

[499: 匿名さん]

全員金融資産一億円以上あるのかな？

[500: 匿名さん]

パークコート青山ザタワー
三井健太の目


この建物の特徴は完成予想図にある、双頭の艦首を持つ船舶のような非常に珍しい個性的デザインにあるようです。26階建ては赤坂・青山では低い方であり、かつ160戸の規模も目立つものではないので、いかに差別化を図るかに腐心したのでしょう。土地代が安ければ価格も低く抑えられたでしょうが、昨今の地価高騰の影響を受け、高値で取得せざるを得なかったため、このような外観デザインに辿り着いたものと考えられます。

　別の言い方になりますが、ありきたりのタワーマンションを企画したのでは、市場の支持を得られないと判断したのです。室内プールほかの共用施設の付加も差別化の一環ということでしょう。　そのかわり、管理費等が異常なほど跳ね上がってしまいました。タワーマンションの平均は＠300円/㎡なので、本物件は2.5倍以上の高さです。修繕積立金も割高にならざるを得ないのです。　もっとも、このような高額マンションを購入する階層にとって、負担感は小さいのかもしれませんが・・・

立地評価：マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件はどう評価されるべきでしょうか。「都心・青山・駅近」というだけでも評点は髙いのですが、近辺は買い物施設やグルメ店などが豊富に揃うエリアではないだけに、実際はとても住みにくい場所ではないかと想像します。
　それでも近隣には高級マンションが昔から多数あり、この問題が価格の下落圧力として大きいということはないのも事実です。よって、最後は個人の価値観の問題になるのかと思います。