パークフロント香椎照葉(WEST・EAST)

[マンション比較中さん]

パークフロント香椎照葉はWESTとEASTの２棟構成のようです。
WESTからスタートのようですね。
大きな公園ビューでのびのび、開放感のある暮らしができると楽しそう。
いろいろ情報交換できるといいなーと考えています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/parkfront/index.html


パークフロント香椎照葉はWEST
所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉４丁目26番30、26番32
交通：西日本鉄道貝塚線「香椎花園前」駅徒歩27分、西鉄バス「照葉ガーデンスクエア」バス停徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建
完成(竣工)予定：平成31年2月
入居(引渡)予定：平成31年3月

売主：積水ハウス、西日本鉄道、西部ガスリビング
施工会社：鴻池組
管理会社：積和管理九州

[319: 匿名さん]

>>310 匿名さん
アイランドシティはばたき公園の方に芝生広場が整備されますよ。その日の気分で中央公園と使い分けできるようになります。

[320: マンション比較中さん]

今の市内の物件、幾つか見ましたけど、ダントツでここがいいですね。

[321: 匿名さん]

>>320 マンション比較中さん

どのような点でダントツか、参考までに教えてください。

[322: 匿名さん]

>>314 匿名さん

おっしゃるとおりだと思います。夏の早朝5時くらいにヒグラシが鳴いていたのには感動さえしてしまいました。

[323: マンション比較中さん]

ダントツは言い過ぎたかもしれません…。
他の物件は金額が高い割に、狭かったり仕様が残念に感じることが多かったのですが、夫婦ともにトータルの満足度が一番高い物件だと感じました。

[324: マンション比較中さん]

比較対象が分かりませんが、ダントツということは無いでしょう。
立地を考慮せずに、コスパで見た場合はかなり良い方だとは思いますけど。
仕様も高級感があるわけでもなく可も無く・不可も無くといった印象です。
ダウンライトが無かったり、バルコニー内側が吹付け塗装だったりと
コストダウンが目につく箇所もありますね。
あとは、エネファームの10年問題なども気になります。

センターマークスはiタワーの前例があるので無視していますが、
億クラスの高価格帯のプレミアムフロアなどは相当に仕様が高いではないでしょうか。　
立地的にはセンターマークスの方がプライバシーを気にしない生活ができるように思います。
こちらは15階以上の部屋でないと、公園からのプライバシーが気になる場面もあると思います。

[325: 匿名さん]

照葉に住んでいます。
マンションの掲示板にはマンションの価値にこだわりの強い方が多いですが
実際の照葉には駅近、タイル貼りのバルコニー、内廊下、リセールバリューだけでマンションを選ばず
多少通勤は不便でも、豊かな緑と安全な道と綺麗な街並みのある住環境を優先するご家族が多く見受けられます。

授業参観、公園、スーパーでのお買い物、ＰＴＡ役員や地域の行事に積極的に参加されるパパが多い印象です。
いまニュースでも話題のＰＴＡ役員も照葉では希望者が多く、ほぼ立候補多数で抽選になっています。

我が家はこの街の雰囲気を非常に気に入っています。

[326: 匿名さん]

eastの左上上層階の間取りってまだ公開されてませんよね？
公式サイトにはeastの間取り自体載ってないけど…

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
ホームページはわかりませんが
手元の図面集には全タイプ載っています。

[328: 匿名さん]

＞＞324 マンション比較中さん
＞ダウンライトが無かったり、バルコニー内側が吹付け塗装だったりとコストダウンが目につく箇所もありますね。
その２点は、ポジ評価ポイントですよね。

日常の維持管理費及び大規模修繕費の低減になる訳ですからね。
尚、タイルは経時で日焼け・浮き・ヒビ割れ・破断が起きます。これは不可避です。

吹き付け塗装を採用するＭＳは、明らかに増加していますよ。
タイル貼り施工に比べて瑕疵の発生抑制、初期・維持・大規模コスト低減のメリットに加え、
腕のいいタイル職人の減少（腕の劣る職人も同様）と人足費高騰に対処する為です。

[329: 匿名さん]

327です。２月くらいに照葉のモデルルームで価格表と一緒にもらいました。

[330: 匿名さん]

人口島は安かったのに、今はまあまあするね。前は1000万台であったのが信じられん。

[331: 匿名さん]

バルコニーでハンモックって素敵ですね〜。

[332: 匿名さん]

>>327
ありがとうございます！
やっぱり本気で購入を検討するならモデルルームくらい行っておくべきですね…

[333: 匿名さん]

>>328
その理屈はおかしくないですかね。
それならば外壁こそ吹付けにすべきですし、高額物件になるほどタイル面積は増える傾向があるのはなぜでしょうか。

タイル貼りは確かに、剥離などのリスクはありますが滅多に起きるものではありませんよ。
ちなみに吹付けこそ日焼けは起きますし、塗装ムラで3年以内の塗り直しという例も見てきています。

ちなみに、長期修繕のコストという視点ではどうでしょうか。
タイル張りでも物によってはクリア塗装などするケースもありますが
基本的には吹付けよりも安く収まります。

外壁ほど環境が酷ではないベランダ内側を吹き付けにする理由は
どう考えても、単なるコストダウンが理由でしかないですよ。
適当なことを言うのはやめましょう

[334: 匿名さん]

＞＞333 匿名さん
誤射ですか？？ 328ですが、誰かとは違い、投稿文の最初に要点を述べていますよ。
「その２点は、ポジ評価ポイントですよね。
日常の維持管理費及び大規模修繕費の低減になる訳ですからね。」とね。

誤読で、適当なことを言うのはやめて。あたりや 及び 言いがかり は迷惑。嫌悪します。

[335: 匿名さん]

＞＞333 匿名さん
＞それならば外壁こそ吹付けにすべきですし、
外壁を吹きつけにしたら、大規模修繕を待たずに劣化による雨水浸潤が起きると思います。
何事にも言えますが、コストダウン等の為に、机上の発想で単純な可能性のみでの思いつきと、
現実的に安全面や長期の投下コストを踏まえて、実施出来る事とがあります。

＞高額物件になるほどタイル面積は増える傾向があるのはなぜでしょうか。
実際には「タイル面積の割合が大きい物件は、タイルグレードによって高額になる」が正解。
又、タイル貼りは人足作業。人件費がかかりますから低グレードでも勢い高額になりますよ。
住み替え前の首都圏のＭＳのタイルは、全てイタリア製でした。
修繕前に為替の推移を見ながら発注タイミングを調整しましたよ。

＞タイル貼りは確かに、剥離などのリスクはありますが滅多に起きるものではありませんよ。
ご存じないようですが、築10年以降のＭＳの外壁タイルの浮きは10～20％（面積比）。
最近の新築マンションは、もっと低いでしょうね。

確かに「完全に剥がれて落ちる」という現象は稀であっても、浮きやヒビ割れは不可避ですよ。
剥離と浮き・ヒビ割れ・破断とは、ＭＳへの悪影響という点ではほぼ同じ位置付けとなります。

[336: 匿名さん]

>>328=>>334さん

ちょっと、主張が分かりません。
まず、「ポジ評価ポイント」という言葉が意味不明です。

>吹き付け塗装を採用するＭＳは、明らかに増加していますよ。
>タイル貼り施工に比べて瑕疵の発生抑制、初期・維持・大規模コスト低減のメリットに加え

この主張が意味不明なので誤解をしてしまいましたが、吹付けは初期コストを抑えることにはなりますが、維持・大規模コストを抑えることにはなりません。マンションの外壁において、タイル貼りの方がその点では有利とされています。
また、費用負担についても分けて考えるべきです、初期投資を安くすれば売価を抑えることができるので
売主にとっては有利ですが、維持コスト費用は瑕疵が無い限りは売主が関わる範疇ではありません。

>>335さん
「>>328の主張のとおりであるならば、外壁を吹き付けにすべきでしょうが、実際は違いますよね。」という否という否定のニュアンスで言っています。つまり、外壁はタイル貼りの方が良いというのが私の主張です。

二点目、
>実際には「タイル面積の割合が大きい物件は、タイルグレードによって高額になる」が正解。
>又、タイル貼りは人足作業。人件費がかかりますから低グレードでも勢い高額になりますよ。

支離滅裂で文章が意味を成していません。
タイル貼りは低グレードのものでも建材費、人件費などでコストがかかるものです。

三点目、打診点検が義務化されているので杞憂でしょうね。

ちなみに、タイルの破断とはどういう現象なのでしょうか？
躯体の破断に追従して起きるものなのですか？

[337: 匿名さん]

匿名サイトで嫌悪するなら、投稿なんかしなきゃいいのに。
意識だけ高い系のオバハンかな。

[338: 匿名さん]

＞＞336 匿名さん
＞バルコニー内側が吹付け塗装だったりとコストダウンが目につく

この記述が出発点となっていますが、あなたの投稿でしょ。

この記述は、外壁タイルについてのコメントでは無いでしょ。

[339: マンション検討中さん]

バルコニーの内側なんて吹き付けで結構です。
目の前の景色が素晴らしくてバルコニーの内側なんで誰も気にしないでしょう。

我が家はサラリーマン家庭なので予算は限られています。
贅を尽くした最高級マンションを求めていませんし、今のままでも充分高いグレードです。

コストダウンの分、広い部屋にしたり家具を揃えたり家族と旅行できます。

[340: 匿名さん]

>>338 匿名さん
どうでもいいよ。
ウンチク、お腹いっぱい。

[341: 匿名さん]

＞＞336 匿名さんは
打診点検がいい加減で精度が低いことをご存じなのだろうか？
精度が低い故に、タイルの浮きやヒビ割れを見落とすのを隠す為に、貼り替え箇所を徒に
広めて工事を行う事態を招いています。

他所で、理事会役員として実際に打診検査も立ち会い、自らも打診棒も使って見ました。
現状は、作業員の聴力と視力、経験値と勧に頼らざるを得ない作業ですが、ＡＩの応用等で
精度を上げないと、施工業者にも管理組合にとっても大きなロスとなっています。

[342: 匿名さん]

＞タイルの破断とはどういう現象なのでしょうか？
理事会役員時に大規模修繕に関わり、複数の業者にも聴取り調査や業界団体及び
周囲のＭＳ管組にもヒアリングを行った経験があります。

ご存じとは思いますが、齟齬回避を期して念の為、発生状態を分類する表現としては、
ヒビ割れは表面・表層での断裂/亀裂を指し、一固体を維持した状態で、
破断とは表面から底面までの切断状態を指し、固体は２体以上に分断されます。

仰るとおり「躯体の破断に追従して起きるもの」もあれば、
垂直方向に複数のタイルで連続して数枚から、時に１階相当分を縦断する形で
若しくは、単独であちこちに分散して発生する場合があります。
躯体に追従し発生する場合は事態は相当深刻で、焦点はもはやタイルでは無くなりますね。
　
外壁タイルに主に使用する小口平（108×60）、二丁掛（227×60）は、長方形のタイルです。
（最近は、デザイン性重視でその他のサイズのタイルの使用も増えているようですが）
アスペクト比は、1.8或は3.8。二丁掛けは細長い長方形で、横長の状態で貼付けます。
地震や長期の振動、昼夜の温度差や直射日光を浴び蓄熱による膨張等により、
ヒビ割れが発生する。
大半は、ほぼ全て、縦方向にヒビ割れが発生します。（長辺に対して垂直方向に）
既述の外的要因の度合いによっては、ヒビ割れに留まらずに一気に破断に至る事もある。

[343: 匿名さん]

>>341
現状、タイル貼り施工の物件は全国に数多くありますが、
それ程、深刻な問題であるならば採用すべきではありませんね。
この物件も外壁にタイル貼りを採用しているので問題のある物件とお考えですか？
ちなみに、過去に剥離による落下で通行人に被害を及ぼしたことで、打診点検が義務化された
という一連の話題は目にしています。

全体的に論点が二転三転されているので主張がよく分かりません。

>>342
初めて論理的に整合性のある説得力のある文章を拝見しました。
ただ、表現が回りくどく文章が冗長すぎますね。
簡潔な方が遥かにスマートで印象が良いですよ。

躯体に追従して破断が起きるであれば良いことではないでしょうか。
タイル貼りの問題は、躯体の損傷具合が表面上に現れにくいということ
だと思っていましたので。

最後にお聞きしますが、タイル貼りと吹付塗装どちらが良いと思われてるのでしょう？ｗ

[344: 匿名さん]

＞最後にお聞きしますが、タイル貼りと吹付塗装どちらが良いと思われてるのでしょう？ｗ
簡潔だと誤読を招き、誤読を回避すべく順序立てて詳細に記すと・・・。まあ良いでしょう。

●回答：場所によって使い分ける事が最適。
●使用タイルは小口平（108×60）が望ましい。
　
■タイル貼り：躯体の外壁・バルコニー内側の両側面・玄関ドアの外周部。
■吹付け塗装：バルコニー内側の天面と居室側の壁面・玄関側の垂直面一面（ドア外周部を除く）。共用廊下の内側の天面。
　　　　　　（内廊下設計では無い場合）

つまり、よくある「ヨウカン型」の配置なら、常に外気に晒されるバルコニー側のサッシと同一面と天面及び
玄関側の垂直面一面と天面は吹付け塗装が良いでしょう。

居室側の壁面をタイル施工すると、貼り替え工事の際に強烈な振動で居室の建て付けにダメージを与えます。

尚、タイル張り替えが部分的に行われると、不器用な人が作ったパッチワークのラグや、テトリスの画面如き状態となります。
修繕時にタイルの色調・産地・メーカーが揃えられるように、廃番リスク、日焼けの退色・変色リスクの少ない製品を
選定し施工したか否かの確認 若しくは、同一規格品を早期に在庫確保する事が肝要です。
がいずれも行わずに、退色したタイルに合わせて、貼り替え用タイルをオーダーする手もあります。
　
久々に、当時の理事会役員で連携して、大規模修繕に厳しく対処し、淺沼組幹部も感服していた事を思い出しました。
最後までお付き合い頂き感謝致します。

[345: 匿名さん]

＞タイル貼りの問題は、躯体の損傷具合が表面上に現れにくいということだと思っていましたので。

連投で申し訳ありません。
その懸念は、確かにあります。
解決策として、大規模修繕実施の数ヶ月前に、内部の診断検査を行うことをお勧めします。
くり抜きサンプル検査や、非破壊検査（超音波検査）とかがあります。

[346: マンション検討中さん]

すごく、荒れていますね。
この物件の売れ行きなら、妬まれても仕方ないですね。

[347: 匿名さん]

意識高い系揚げ足タイルさんに、意識高い系自画自賛理事会経験者さん。
是非、タイル スレを立ち上げて、そちらでお願い。

[348: 匿名さん]

＞＞346 マンション検討中さん
えっこの程度で「荒れていますね」なの、しかも「すごく、荒れていますね」！！

確かに物件は魅力的だから、注目されてるんでしょう。
その証と言えるだろうが、スレはいつも上位キープしているね。
存在感/人気があるが故に、高評価もされる一方で批評もあるのでしょう。
人間もそういうことあるよね。

話題にもならない物件も多々ある一方で、歓迎すべきことでしょうな。
傾向予測として、将来の注目度も期待出来るからね。

[349: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[350: 匿名さん]

>>349 匿名さん
こんなサイトで自慢して何になるの？
現状社会で相手にされないからって、匿名サイトで自慢する馬鹿がどこにいんの？
あ！いた！ 347さんだった。
自慢高慢馬鹿の内 ってね。

[351: 匿名さん]

公式サイトにやる気が殆ど感じられないのは売れ行き好調な印なのかな…？

[352: 匿名さん]

タイルの件はさらーっと流しますが、修繕費に関しては今後そこまで上がらないそうです。駐車場でかなりの黒字見込みだそうで。
修繕費の代わりに駐車場代出してるようなものでしょうが…照葉は車必須の駐車場品薄らしいですね。

西新など駅近マンションとだいぶ悩みましたが、コスパではかなり満足できそうです。

[353: 匿名]

修繕費は、人件費や資材費等の高騰傾向を前提に、適度に吸収可能な費用設計になっているか否か。
事前に確認が必要ですね。

不要に高額に設定されている場合は、施工業者や管理会社のマージンに化け、消失してしまう。
反対に、高騰傾向を低めに見積もっている場合は、当然不足する事態となる。

[354: 検討板ユーザーさん]

部屋タイプについては、どれがいいと思われますか？

理由もあれば聞きたいです。

[355: 匿名さん]

>>344
詳細に回答して頂くのはありがたいのですが、相変わらず要点や主張が不明瞭で
よく分かりません。

タイル貼りと吹付けを推奨する各々の箇所について、具体的な理由が乏しく、
いまいち説得力が感じられません。

要約すると、
居室に接する部分の壁は「貼り替え工事の際に強烈な振動で居室の建て付けにダメージを与える」という理由で吹付けが良いということでしょうか。

居室側の立て付けとは、具体的にどういった部分でしょうか？
LGSやブラスターボードのことでしょうか？それとも、サッシ部分のことでしょうか？

そうであるならば、玄関扉の外周部も吹き付けがより好ましいという気もします。
玄関扉周りもLGS＆ブラスター貼りで構造は同じですし、サッシと玄関枠の強度差について
何かしらの指針やデータなど存在するのでしょうか？

そもそも、張替えの際の部分的なタイルの除去でそこまで、強烈な振動が発生するものなのでしょうか？　仮にそうであるならば他の近接するタイル貼り箇所や躯体そのものにダメージを
与えるように思いますので、全ての箇所でタイル貼りは不適切ということになりかねませんね。

タイル貼りの補修工事でパッチワーク状になるのは、よく見かける光景ですね。
同一製品でもロットによりかなりの色調差がでるのは避けられません。
確実な方法は同一ロットの製品をストックしておくことですが、スペースなどの問題も出てきますね。

[356: 匿名さん]

＞＞355 匿名さん
投稿済みのレスにて既述しておりますね。
伊製タイルの確保などは、為替レートを鑑みて実施しましたよ。

[357: 匿名さん]

第一交通産業（北九州市）は１５日、福岡市東区香椎照葉（アイランドシティ）で分譲マンションを建設する、と発表した。２０階建てで総戸数は３６０戸と、アイランドシティ内でも大規模なマンションになるという。

http://qbiz.jp/article/133921/1/

リーフラス跡地ですね

[358: 匿名さん]

>>344
全般的に意味不明の内容ですが聞きかじりの想像で書いておられるのでしょうか。
磁器質タイルや陶器質系のタイルなど一般的にタイルと呼ばれる外壁材は日焼けによる退色はほとんど起りません。ガラス質の焼物と同じですよ。退色が起こるのは吹付けタイル、要するに吹き付けの外壁で顕著に起こります。セラミック系のタイルで美観上問題になるのはエフロ（白華）ですね。

[359: 名無しさん]

>>355
>>358
スレ違いです。タイル板で続きをお願いします。

[360: マンション検討中さん]

タイルのことはよくわからないけど、部屋のタイプはどれがおオススメですか？

[361: 匿名さん]

EAST棟のグリーンベルト挟んだお隣のセントラルパーク香椎照葉との位置関係ですが、
最初はそれほど気にする必要もないと感じていましたが、図面上で角度や距離を割り出し、
現在の自分の住まいでの位置関係に照らし合わせてシュミレーションしてみたところ、
思ったよりもかなり気になりましたね・・・

Qタイプの角部屋でリビング側の正面側をみた場合、
3mバルコニーで端部が壁になってるので多少は救われますが、
セントラルパーク香椎照葉の南面のバルコニーからの視線が想像よりも気になります。
バルコニーに出た時に半分程度はプライバシーが無い状態です。室内もダイニングスペースの半分程度が丸見えになります。

113～115mの距離は気にならないようで、気になる微妙な距離だと気づきました。
まあ、気にしなければいいだけなんですけど、あまり変な格好でバルコニーには出れませんね。

[362: 361]

7行目訂正です。

　セントラルパーク香椎照葉の“南面”のバルコニーからの視線
→セントラルパーク香椎照葉の“西面”のバルコニーからの視線

[363: 匿名さん]

購入者の方、購入時にいくらくらい値下げできましたか？

[364: 購入経験者さん]

そもそも売れ行き好調物件では値引きはないでしょう。

[365: 匿名さん]

このタイミングで値引きって発想が、中国人だな。

[366: 匿名さん]

364.365さん

回答ありがとうございます

[367: マンション検討中さん]

年収400万でも、手はとどきそうですか？

[368: 匿名さん]

現金2,000万円あればあとは住宅ローンで手は届くでしょうけど、購入層を考えると止めたほうが良いのでは。