プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[830: マンコミュファンさん]

東向きは午後のリビングは真っ暗なのは覚悟しないとです。
近くのサンクタスは南と西を団地に囲まれていて、暗いですよね。

[831: マンション検討中さん]

住まいサーフィンだと適正新築価格70平米で5800万、儲かる確率10％ってでてるけど、債務超過のリスク高いということかな。

[832: 匿名さん]

少なくとも、現時点の周辺の中古相場ではそうなんでしょう。

ただし、これからマンション供給が減っていき、相場がさらに値上がりしていけばチャンスはある。

[833: 匿名さん]

そんな高い中古なんて買いますかね？

[834: 口コミ知りたいさん]

このマンション、高すぎませんか？本当に売れてるんですか？

[835: マンション検討中さん]

>>834 口コミ知りたいさん

この週末にギャラリー行きましたけど、一次販売の80戸のほとんどに花がついてました。フロントコートの最上階の億部屋、8000万台も花がついてました。
西葛西在住の方ばかりかは、分かりませんね。

[836: マンション検討中さん]

>>835 マンション検討中さん

営業マン曰く、半年以内には売り切れそうとのことでした。

[837: 評判気になるさん]

>>835 マンション検討中さん

推して知るべし。

[838: マンション検討中さん]

>>835 マンション検討中さん
このエリアでは、あと何年しても出ない物件だけに、それなりにお金を持ってて西葛西に魅力を感じる人には受けてるということなのでしょうね。
そういう人達は、リセールとかいうことは無用で検討外なことなのでしょう。

[839: マンション検討中さん]

>>838 マンション検討中さん

マンションをリセールで買う人って、実際、あまりいないんじゃないですか？
それを繰り返しても、最後は高齢で賃貸してもらえず老人ホーム行きしかないですよね。

[840: 匿名さん]

>>839 マンション検討中さん

リセールって中古ですよ？
中古で買う人があまりいないと言われてるのでしょうか？
昨年だったか、今年だったか、新築より中古の売買数が多くなったと見ましたが。

[841: マンション検討中さん]

>>840 匿名さん
リセール目的で新築買う人って、そこまで多くいないんじゃないでしょうか？、の間違いです。言葉足らずですみません。
マンション住んでいれば普通は老朽化で価値は下がりますし。（一部の値上がりするようなビンテージは除いて）

[842: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん

リセール前提で買う人は少ないということですね。たしかに、この物件だとお子さんや暮らしの充実のために買う人が大半なんでしょうね。駅前5分以内の物件のように、賃貸やリセールに大きく期待するかたはほとんどいないかもですね。

[843: 匿名さん]

>>838
それなりにお金を持ってて西葛西なんかに魅力を感じる人なんていませんよ。

[844: 匿名さん]

知ってるだけでも結構いますよ

[845: 買い替え検討中さん]

838さんと843さんの「お金持ち」基準が違いそうですね。

[846: 匿名さん]

>>843 匿名さん

外からくる金持ちはほとんどいないけど、もとから住んでる金持ちはいるからね。

外周区だから外から見た魅力はなくても、住んでる人には大きな魅力ってのはありますよね。

学区にしても、たとえば文京区から見ればレベル低くても、江戸川区や葛西、西葛西にこだわる人にはこのエリア内では優良学区な訳で、一般論では語れません。

よくも悪くも地縁の方がメインターゲットなわけで、相場高騰の中の高値掴みだとしても、その人の価値観でこのエリアでは高い付加価値があると思うから買うのでしょう。

地縁者だからこそ、資産価値ではなく、客観的な評価を越えた生活中心の価値を見いだしてるんだと思いますよ。

[847: マンション検討中さん]

地縁者というか、葛西西葛西エリアに8年程住んでから門仲へ引越し、そろそろ購入を考えてマンション探しをしてる者ですが、西葛西で8000万とか億ってびっくりです。そこそこ条件の良い住戸で6000万以上。
江東区のマンション価格がかなり高いので、西葛西ならもっと安いかなと思っていたのですが、あまり変わらないですね。
学区についていうと、江東区でも明治小等評判も良く中学受験者数の多い小学校もあるし、門仲の日能研や人形町のサピにも通いやすいので、西葛西でその価格帯なら江東区で良いかなというのが率直な気持ちです。
西葛西の良さは知っていても、価格に対してはその分の価値を見出せるかどうかが鍵ですね。

[848: マンション検討中さん]

>>847 マンション検討中さん
ここはプラウド門前仲町ディアージュと大差ない坪単価だよね。完売したから比較されることはないと思ってるんだろうけど。中古だと大きくここと差がつくだろうね。

でもいま出てる新築で城東エリアだと、ここのプラウドに匹敵するくらいの立地や環境は江東区にはないからな。
門仲は用地出ないから待っても無駄だし、清澄白河や木場は駅遠いか大通り沿いかだし、東陽町はスーパー遠い南側か北側の小規模しかないし、住吉はもろ工業地帯だし、越中島は街じゃないし。野村は、販売順がめちゃくちゃかしこいね。野村の中で競合しない物件を最後に残してチャレンジ価格で供給した。
地元需要がほぼない越中島よりはここは好調みたいだけど。

[849: 匿名さん]

>>848 マンション検討中さん

野村の価格リサーチ力の賜物ですよ。
二期以降は、フロントコート、ブライトコートの高い条件のよい部屋がちらほらと、ブライトコートの条件悪い安い部屋と、日照条件の悪い高値で出しづらいカームコート全般なので、順調に売れるのではないかな。

出遅れた金持ちは良い条件の残り少ない高い部屋を、その他の背伸び組は条件の悪いリーズナブルな部屋を買うから、高すぎて大量に売れ残るということがなさそう。結局、一番重要なのは予算なので、低予算組が妥協して買うと思われる。

長谷工が敷地に詰め込んで効率的に戸数稼いで作ったマンションだから、高い部屋の利益で大分もとはとれそうだよね。そして、日照条件悪くても相対的に安ければ立地で買う人は沢山いますから。

相対的に安いだけで、カームコートも5000万～6000万前半だろうから、買える人は限られますけどね。

[850: 匿名さん]

>>849 匿名さん

ただし、カームコートが条件悪いから必ず安くするわけではなく、一期後に出遅れた検討者が殺到したら、需要＞供給となるので、高くする可能性もあるらしいですよ。一番収益を得られる高値にするのは営利企業として当然ですから。

そこまで反応が良くなければ、カームコートは妥当な価格で供給される可能性もありますね。さてどうなることやらです。

[851: 匿名さん]

江戸川区にはサピックスが無いのですね…

[852: 匿名さん]

日能研もないですよね。西葛西は教育熱心なご家庭は一部でしょう。中学受験を大半がするようには思えない。

[853: 匿名さん]

>>852 匿名さん

だから区内で少しでもましな学区を求めんのかね？

[854: 匿名さん]

細かいことは分からんが武田塾ならあるぞ！

[855: 匿名さん]

中学受験といえば、サピ、日能研、四谷大塚あたりかと。

[856: 評判気になるさん]

これら冷やかしとは別の力学がここを買い尽くす。後の祭りだ。

[857: 匿名さん]

>>856 評判気になるさん

どういうことでしょうか？
冷やかしてる間に完売しちゃうよ、あとから欲しいと思っても後の祭りだよってことを言いたいのかな？

[858: 匿名さん]

>>853 匿名さん
おそらくそうでしょうね。過去のコメントを見ても中学の学区を重要視されていますし。中学受験するなら中学の学区の良し悪しは関係ないですから。
しかし江戸川区の子供の学力は低いですね。

[859: マンション検討中さん]

>>858 匿名さん
ここを買う家庭には無縁のデータを載せても無意味ですね。そもそも江戸川区全体とこの物件の学区エリア（清新第一、西葛西中）は違いすぎますよ笑。
知らないって、怖いですね。

[860: マンション検討中さん]

>>852 匿名さん

その一部の家庭がこの物件を買うんではないの？

[861: 購入経験者さん]

実際の売れ行きがそれを物語っている。興味がない人はそれでよし、興味があとで出てきた人が後悔する・・・
不動産購入の常ですな。

[862: マンション検討中さん]

ここのスレって、購入希望者だけではなく、買えない人の愚痴も多いのですね。
購入希望者の方々との今後に向けた相談スレかと期待しましたが…

[863: 匿名さん]

買えない愚痴をこんなところでしてないで前を向いて生きていってほしいですね。
抽選にならないように意図的にやってるならまだ生産的か？！

[864: 匿名さん]

まあ高いか安いか論じるのに、前向きでない人はどうなのとか、匿名掲示板でとやかく言われる筋合いはないからね。

見たくないものはスルーで見たいものだけ見て安心すれば良いのです。

ここは検討者、冷やかし、評論家、モデルルーム行った情報提供者、営業、他社営業、アンチ野村など、色んな人が入り乱れてるからね。

[865: 匿名さん]

学区の良さってのは、学校の方針ではなく、どれだけまともな生徒が多数派かということかしら。

ヤンキー予備軍がたくさんいるエリアと、受験戦争まっしぐらの意識高い系の高所得者親がたくさんいるエリアってこと？

西葛西中はプラウドの高所得世帯が大量に通うから、ますます学区に磨きがかかりますね。

[866: 匿名さん]

西葛西中の全生徒数に対して、プラウドから通う生徒数なんて微々たるものでしょ？
高所得世帯の子供が良いとは限らないし、そう簡単に学区に磨きがかかるとは思えないけど。

[867: 匿名さん]

>>866 匿名さん

つまりいい高校に進学を希望するため塾に通い勉強に励む仲間がたくさんいる、そういう切磋琢磨できる環境や雰囲気が、ヤンチャなヤンキーがたくさんいる学区より好まれてるのでは？清新町小学校も同じように中学進学組が多いから必然的にレベルが高くなってるらしいから。

[868: マンコミュファンさん]

ゼネコン幹部の娘は西葛西の某専門学校に通い
小〇団地住みの娘は現役で筑波大学行きましたよ。
いずれも西葛西中からです。

[869: マンコミュファンさん]

あと、西葛西中からの高校進学の割合的には公立と私立でちょうど半々くらいです。
公立なら日比谷、城東、江戸川あたりがボリュームゾーンですね。
私立なら関東一高が多いです。
上は早慶、MARCHの附属も割と多かったなぁ。
中卒や工業、商業に流れる子は割と少ないほうです。

[870: マンコミュファンさん]

(連投で申し訳ない)
中学から私立に行く子は確かに少ないですがいることはいます。
周りですと成城や市川がかなり多かったですね。

[871: マンション検討中さん]

ここって管理費高いのですか？1平米で210円と聞きました。

[872: 匿名さん]

>>871 マンション検討中さん

それって高いの？普通レベルだと思います。

[873: マンション検討中さん]

>>872 匿名さん

そうなんですね。ありがとうございます

[874: マンション検討中さん]

住宅ローン、オススメあれば教えてください。減税の恩恵を最大限に受けられるには10年後4000万残しで後は一括返済かと思っていますが…

[875: マンション検討中さん]

野村の提携ローンなら三井住友信託ですかね。自己借入なら住信かじぶん。
とにかく変動金利ですね。
繰り上げ返済考えるなら保証料返還のある三井住友信託ですかね、、

[876: 匿名さん]

>>874 マンション検討中さん
10年後から繰り上げ返済するのがおトクと思ってる人が多いが実はそうではない。
1年目から繰り上げ返済したほうが総返済額が減るケースのほうが多いのだ。参考にどうぞ
http://dual.nikkei.co.jp/article/107/34/?P=3

ちなみに私は住信の自己借入をやったが、とにかく面倒くさいぞ！
でも金利最安に抑えたいならやるしかない

[877: 匿名さん]

よく見たら10年後に一括返済なんですね！10年固定でも変動でも好きなとこにしなさい！

[878: 匿名さん]

>>874 マンション検討中さん

私もそれ知りたいです。預金連動型ってのも良さそうですよね。

[879: 買い替え検討中さん]

すごーい。10年後一括返済の方が多いのかしら。

[880: マンション検討中さん]

>>878 匿名さん

預金連動型、一部の地銀しかやってないって聞いたのですが…
三菱東京、住宅ローン取り扱いナンバーワンとなってるようですが、単なる安心感なのでしょうか。
契約申し込みまであと2週間になって、慌てて真面目に考え始めました。事前審査先、今から増やそうか検討しています。オッケー取ったのは三菱信託、三菱東京、SBIだけでしたので…

[881: 匿名さん]

>>880 マンション検討中さん

私もそうです。これからでも間に合いますかね。
あとローン申し込んでから後でやっぱり他にしますっていうのも有りですか？

[882: 匿名さん]

>>881 匿名さん

現段階は審査だけなのでありですよ。
契約に向けてローン組めるか担保するだけだから。
引き渡し前の一定期間にどのローンにするかは選択できます。

[883: マンション検討中さん]

>>882 匿名さん

ありがとうございます！

[884: マンション検討中さん]

>>876 匿名さん
情報ありがとうございます。
SBI、どの辺りがめんどくさいのですか？？

[885: 検討板ユーザーさん]

>>884 マンション検討中さん
まず提携じゃないので、マンションのデベロッパーが申請の手助けをしてくれない。さらにネット銀行なので、店舗窓口もないから全て手続きがweb。どう入力すればいいのかわからん所がちょいちょい出てくるが自力で解決するか、いちいち問い合わせしないといけない。提携だとそのへんどうなのかわからんけど、面倒だなと感じました

[886: 検討板ユーザーさん]

あと提携のほうが審査が早いとかいうけど、そんなことはないと思う。本審査開始から一週間でokでました。
まあ人によりけり。
面倒なことがもうひとつ。デベ側の担当とsbiの担当で色々打ち合わせてもらわなきゃいけないのだけど、
自己借入だとこの間に自分が入らないといけなかったり。
自分の場合は融資実行日を早めてもらったんですが、
(金利の関係で)そういうイレギュラー対応が入るとかなりグダグダになる。まあ参考までに…

[887: 購入経験者さん]

ありがとうございます。webだと時間が却ってかかりそうですね。
ちなみにここの提携ローンにはSBIありましたが、多少は違うことを願います。

[888: 検討板ユーザーさん]

そうなの？私は違うプラウドでしたが提携やってませんでした。うらやましいw 提携でsbiやってるならもう迷うことないと思いますよ！

[889: 購入経験者さん]

確かに利率は最も低い銀行の一つでした。営業担当によると、提携増やしたと言ってましたから、以前よりも増えたのかもです。
団信その他、比較してみようと思います。

[890: 購入経験者さん]

現金一括を考えている方、いらっしゃいますか？そのメリットも教えていただけると助かります。
10年後の一括なら、団信によるリスク回避と借入コストよりも減税メリットのほうが大きいから、現金一括のメリットは見いだせないのですが・・・

[891: 匿名さん]

お金持ってても運用がヘタな人は一括で買うのもありだと思いますよ。
あとやっぱりメリットが大きいとはいえ借金してることに変わりはありません。
借金なしってのは精神的にもだいぶ違ってくると思います。

[892: 名無しさん]

SBI提携出来たのですね！私は別プラウドですが、住友信託で実行予定です。変動0.525から家系応援キャンペーンで0.495。
SBIの提携あれば迷うことないですね。
ちなみに今、じぶん銀行の自己借入にしようか悩み中。金利は住友信託とほぼ同じだけどがん団信が魅力的〜、でも金利変わらないなら大手の住友信託がベターですかね。

[893: 匿名さん]

提携のメリットなんかあんまりないんじゃない？楽ではあるけどね
これはオプションにも言える

とりあえず申込時の仮審査は提携で通して、
あとは実行日までしっかり勉強して、自分に合ったものを選べばいい

つか年度でガラっと変わったりするんだから今の金利やサービスを事細かに調べても意味ないよｗ
大まかに把握しとけば問題ない

[894: マンション検討中さん]

>>893 匿名さん

そうなんですね。参考にします。ありがとうございます。

[895: 名無しさん]

ローン審査までは自力で出来ても借入実行時のデベと銀行とのやり取りがかなり面倒くさそう。。入居前のバタバタ時期だから尚更。
提携は大手銀行が中心だけど、ネット銀行の金利差も小さいなら提携でよいのでは？
三大メガバンクは金利差あるけど、住友信託最優遇なら金利差ほぼないし提携でもよいと思います。

[896: マンション検討中さん]

食器棚とピクチャーレールのみオプションつけようかと思いますが、購入希望者さんたちは他にご検討されているものはありますか？

[897: マンション検討中さん]

>>896 マンション検討中さん

エコカラットか、壁紙を考えています。あと、ダウンライト。

[898: マンション検討中さん]

パラボラアンテナ

[899: 匿名さん]

レジデントプレイスじゃないんだから、、、

中国の方は母国の放送受信のため設置する人が多いとは聞いたことありますが、他のブランドならまだしも、さすがにプラウドでそれは許されないでしょう。

[900: 匿名さん]

>>899 匿名さん

ええっ、ダメなんですか。もしかして布団干すのもダメとか…

[901: 匿名さん]

>>900 匿名さん

普通のマンションはダメでしょうね

[902: 名無しさん]

ブランド関係なし。いきなり乱立。制御不能。

[903: 匿名さん]

>900
一般論だけど、ベランダの手すりの高さを越えない範囲でその内側なら布団も洗濯物も干せると思うよ
ケースバイケースだろうけどアンテナも同じ扱いじゃないかな？
完全ＮＧなのは都心の一部のエリアぐらいでしょ

もちろん団地でありがちなベランダの手すりに直接布団干すのは今はどこもダメだと思うｗ
見た目以前に危険だしね

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん

ベランダに布団は普通は手すりにかけていいかってことだと思う。物干しだと日があたらないから。

パラポナはダメでしょう。美観ではなく、バルコニーに物を設置するのは違反ですよ。庭はどうか知らんけど、物置とか勝手に設置するばかがいて困るというのは聞いたことある。どっかの大規模プラウドの話。

[905: 匿名さん]

物件概要には
予定販売価格(万円)
最低価格 5,100万円台 (3LDK )
最高価格 10,000万円台 (4LDK )
予定最多価格帯(万円)
5,900万円台
(戸数未定)
とあるね。

ブライトコートの中層階に5900万台がかたまってる感じかしら。

[906: 検討板ユーザーさん]

手すりに布団はアウトです。
通常は、手すりから物干し竿を差し込むレールが
バルコニーの内側に伸びるようになってますので
そこに竿を入れて布団をかけてください。

[907: 匿名さん]

>>906 検討板ユーザーさん

またそういう細かいことを。。
例外のないルールなんてないわけで、例えば毛布洗った日なんかだとやむを得ない時もあるよね。もっと柔軟に考えていいと思うよ。

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん

あのー、手すりに布団や毛布を干すのを黙認せざるを得ない、やむを得ない例外なんてないよ。

はやく乾かすため手すりに干すのもやむ無しとか非常識なことを思っているのですか？つりですよね。この価格帯の物件の購入者でそんなモラルない人がいるわけないし。

[909: マンション検討中さん]

びっくりした。つりだと信じたい。

[910: 匿名さん]

>>908 匿名さん

そりゃ普段はやらないよ。
でも仕方ない時もあるでしょって。
あなたが一生やらない宣言をするのは自由だけど、他人に同じ事を押し付けるのはナシでは？私は臨機応変にします。

[911: 匿名さん]

>>910 匿名さん

布団の手すりほしに関して言えば、こういう状況なら許される、希なことだから仕方ないなんて状況はないよ。入居後トラブル確定ですね。

こういう人がバルコニーに巨大パラポナアンテナ設置して開き直ったりするのかしら？不安だわ。

[912: 匿名さん]

>>910 匿名さん

どちらが正しいかは入居後にわかるよ。

[913: 検討板ユーザーさん]

手すりに布団ありだと思ってる人がプラウド購入検討者という事実が恐ろしい
スタバ行ってフードメニューが少ないからと言っておにぎり食べ始めるようなもの

[914: マンション検討中さん]

長谷工プラウドこの程度なんだなあ。

[915: 匿名さん]

>>910 匿名さん

初回総会で、皆の前でそのように意見提起して、私は自由に柔軟にやりますと宣言できるなら大したもんだよ。というか固い信念があるならぜひやって欲しい。入居後の楽しみが増えますね。

[916: 匿名さん]

相変わらず煽る方いますね。ご心配なく。皆さんルールを守りますから。

[917: 匿名さん]

>>913 検討板ユーザーさん

例えになってないような気が…

[918: 匿名さん]

例えば刃物持った男に追いかけられてる時に赤信号で止まります？何事もその時々で最善の判断をするものだと。
総会で提起なんてするわけないでしょう。煽らないでね。例外はあくまで例外なんだから。

[919: マンション検討中さん]

>>918 匿名さん
例えになってないと思うのは私だけでしょうか…

[920: マンション検討中さん]

テラスは広いマンションなんだから、外に見えないところに干しましょうね。

[921: 匿名さん]

>>919 マンション検討中さん

あなただけではありません。ご安心を。

[922: 匿名さん]

913よりはマシですね 笑

[923: 名無しさん]

パラボラアンテナいけますね❗

[924: 匿名さん]

抽選と言われた方いますか？

[925: マンション検討中さん]

フロントコート出してますが、今のところ抽選になってないと言われました。被りそうな時は、極力、他の部屋を開けたとのことです。ブライトコートはわかりません。
このまま行くことを願っています。

[926: マンション検討中さん]

>>923 名無しさん

少なくともカームコートかブライトコートなら大丈夫です。

[927: 匿名さん]

>>926 マンション検討中さん

営業さんがそういわれてました？
私はブライトコートの条件の割にお手軽価な格帯のところが結構かぶってると聞きましたが、調整・説得して完全にばらけさせたんですかね。

[928: マンション検討中さん]

>>927 匿名さん
ブライトコートのことは聞いてません。ブライトコートの中階層あたりが人気なんでしょうかね。

[929: 匿名さん]

>>928 マンション検討中さん

そのような話でした。5千万中盤～後半あたりの部屋ですね。

フロントコート全般、ブライトコートの上層階、広い角部屋などは今のところばらけてるって話でした。