プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2346: マンション検討中さん]

>>2343 マンション検討中さん
プラウドなどの新築に住み替えようとしている人もいそう。購入価格に上乗せしすぎですよね。最近の西葛西の築浅中古マンションの値付けはほんとに高い。あれなら、みんな新築に行きますよね。

[2347: 匿名さん]

>>2343マンション検討中さん
お隣のガーデンズ、同じような大規模で半年違いで…と条件は結構似てるのに
あまり売りに出てこないんですよね。

しかもガーデンズは、こう言ってはなんですが事故物件。
それでも手放す人が少ないのに、なぜレジデントはこうも次々売りに出されるのか
どうしてなんでしょうね？

[2348: マンション検討中さん]

個人的にはこのタイミングで中古と比較することがなんだか
金額が乗っているのもそうだし、人がすんだあとって言うのが引っ掛かる
であれば新築で比較した方がいい

西葛西であれば
プラウド西葛西を筆頭に
プレサンスロジェ西葛西
ルピアコート西葛西
ジオ西葛西清新町
と選べるなかで
アロハは検討外、悪い物件とは思わないが、
比較対照としては条件が異なりすぎると思っています。
プレシス葛西ですら私はエリアとしてはずしています。
価格であれば市川市に行った方がいい

[2349: マンション検討中さん]

>>2348

挙げられた下記マンションはどれもこれも売れ残ってませんか？

プラウド西葛西
プレサンスロジェ西葛西
ルピアコート西葛西
ジオ西葛西清新町

あなたが検討外のアロハは第1期162戸は即日完売です。
都心ならわかりますが、西葛西にこだわる意味がよくわかりません。
上記マンションは適正価格を大幅に上回っていると思います。

[2350: マンション検討中さん]

>>2349 マンション検討中さん

アロハの営業マンか契約者の方ですね。
普通はこんな陸の孤島は買わないでしょ

[2351: 匿名]

>>2350 マンション検討中さん

【陸の孤島】
交通が極端に不便で、周囲から隔絶している地方や場所をいう語。

[2352: マンション検討中さん]

ここの検討者には第1期完売だろうと、アロハは検討外でしょうね。フィールドが違う。もっと別のところでプロモーションかけた方がいいよ。

[2353: 匿名さん]

>>2349
即日完売といっても全体の1/3にも満たない数字でしょ？先は長いよ・・・
つか戸数を抑えた即完商法に釣られるほうもどうかしてると思うけどｗ

フィールドが異なるってのは全く仰る通りで、価格に釣られて安易に比較検討しないほうがいい。
こちらは周辺環境や駅距離含めて都心型生活の利便性を享受できるエリア。
あちらは同じなのは区だけで車必須の永住型郊外物件。

[2354: 匿名さん]

>>2353 匿名さん

ここも期を分けて、盛況感を出してるので同じことでは？
どちらも外周区のため、都心型生活(笑)の恩恵はない。

[2355: 匿名さん]

>>2354 匿名さん

売れてるんだな、これが。

[2356: マンション検討中さん]

アロハ、162戸即売はすごいな。
今や中流層が買えるギリギリのマンションが、江戸川区のバス便マンションなわけか。
区外の者からしたら、駅にも近くない、静かなわけではない、大規模商業施設もない、ここのプラウドが特段に住環境に優れてるとは全く思わないけど、同じ葛西エリアで1500万円程度安いのだから、アロハを選ぶのは分からなくはないかな。
リセールバリューの点でもここまで価格差があるとどちらがコスパがいいか分からないよね。

[2357: 匿名さん]

>>2353
162/439戸なので1/3を超えてますね。
まぁあちらはまだ第1期、入居時期もここより半年先の来年9月末なので
まだ始まったばかり、といったところでしょうね。

「駅近が必須」「多少遠くてもOK」「車いらない、持ってない」「車好き、手放したくない」
といった風に、様々な面でターゲット層が違うというのは大いに同意するところなんだけど
気になるのは、ネットではよく見かける「永住型」「リセールバリュー」といった区分け方。

東の端の江戸川区なんかで投機、投資目的での購入どころか、実際に住み替えする人って
入居者全体で一体どれだけいるのやら……
ほんの一握りのような気がしますが、さて？

もちろん自分が売却しなくても、持ってる資産の価値が高いほうが（気分的にも）いいのは
間違いないわけで、そこを否定するつもりは一切ありませんけれど
声高な意見が目立ってるだけで、多くの人には正直あんまり関係ない話なのかなぁと思います。

[2358: 匿名さん]

>>2357
失礼、一期一次が124戸だったもんで・・・一期全体で4割弱ですね。

永住型と言われるのは、一般論でそういったマンションを買う人は金融リテラシーが低くて、
35年目一杯での返済になるパターンが多く、万一買い替えや売却する際に当然残債割れを起こして、
身動きが取れなくなるだろうってこと。
極論でリゾマンのように下げても売れない貸せないっていう蟻地獄にも陥りやすい。
対して駅近や人気エリアは相場の上下はあるけれどもゼロにはならない、
相場で出せば買い手や貸し手が比較的すぐ見つかるような物件はリセールバリューが高いと言える。

もちろん子の独立や転勤、離婚、財政破綻もなく、住み続けてコツコツ返せるような人は問題ない。
ただ何事もなく平穏に35年を過ごすって結構大変なことだよｗ

[2359: マンション検討中さん]

アロハもプラウドも売れ残るよ。
もちろん他のマンションも。
質が下がって価格が上がって、買いたくても買えない世帯が多いだろ。
私もそうだけどね。
無理して買うと価格が下がったとき大変だぞ。（ほとんどのマンションは下がる）
ここを買った人で後悔してる人もいるだろ。

[2360: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[2361: 匿名さん]

>>2358
丁寧なレス、どうもありがとう。
書かれていること、おっしゃる通り一般論としてよく分かるんですよ。

私が言いたかったのは、でも必ずしも万人にとってそれが最重要とは
限らないんじゃないかな？と。
例えばここプラウド西葛西にしても、都心という程でもなくタワマンとかでもない
言ってみれば「江戸川区のファミリーマンション」の一つであり
この先20年30年と長い目で見たとしても、売却する人（住み替える人）って
恐らく全156戸のうち……たぶん2割もいないんじゃないですかねー？

となると、大半の世帯には結局さほど重要ではない話になるかなと。
根拠とか何もない私の予想の数字なので、いやいやファミリーマンションであろうと
大多数の家庭が住み替えるものだよ、ということであれば私の認識誤りですが。

つまるところ、物件を検討するに当たって考える点は多々ありますが
個々が抱える事情や立場、そして好みなどは人によって様々ですから
一般論はあくまで一般論として参考にした上で、あくまでも自分にとっては何が重要で
何がさほど重要ではないのか？をきちんと考えたほうがいいんじゃないかなと思うわけです。

[2362: マンコミュファンさん]

>>2358 匿名さん

金融リテラシーが低いとは言い過ぎじゃないかな。

2361さんの意見のほうが一般的。

何かしらの理由で売ることになっても
困らないバランスやローン状況は常識。

だいたい実家周辺は30年40年住んでいる人がたくさんいませんか？

[2363: 匿名さん]

アロハは第１期のみ契約特典があったからね。

[2364: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド西葛西(先着順)
販売時期
先着順販売中
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
12 戸
販売価格
55,490,000円 (1戸) ～100,890,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,800万円台
6,000万円台
(各2戸)
間取り
2LDK +S ～4LDK
専有面積
70.56m2 ～ 100.09m2
バルコニー
8.60m2 ～ 17.17m2
ルーフバルコニー
29.79m2（月額使用料:1,190円）
サービスルーフバルコニー
22.32m2（使用料なし）
管理費(円)/月額
14,700円～20,900円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～13,220円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～28,800円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,800円～991,300円
enecoQシステム使用料
1,739円
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:200円 ～ 500円
バイク置場
8台
月額使用料:3,000円
サイクルポート
9台
月額使用料:300円
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
プラウド西葛西マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※表示の価格には消費税8％が含まれます。※先着順受付中につき、売却済みの場合はご容赦ください。※駐車場等の台数については全戸分を対象としています。※記載の情報は2019年4月6日時点の内容で、今後変更になる場合があります。
情報更新日
2018/04/09
次回情報更新日
2018/04/23
野村不動産株式会社

[2365: 匿名さん]

>>2364 匿名さん

３期は15戸売り出しでしたが、12戸残ってるのか。

売れ行きを演出するために、これまで先着順を公式HPではひた隠しにして裏でこっそり売ってたけど、もう残りは少ないからオープンにしても良いという判断なの？

それとも、先着順あるから商談会やるよーという暗黙のサインかしら。

[2366: マンション検討中さん]

>>2365 匿名さん
全体の残りがあと12戸なのですか？

[2367: 匿名さん]

>>2366 マンション検討中さん

違います、第３期までで売れ残ってるのが12戸ってことですね。今までは公式ホームページに即日完売御礼も出てなかったし、残ってるはずの先着順も一切表示してなかったですね。来場した人にだけ、先着順として示してました。

これから販売する残りは15戸～20戸位ではないかな？

[2368: マンション検討中さん]

>>2367 匿名さん
ありがとうございます！

[2369: 周辺住民さん]

竣工までに完売しそうですね。

[2370: 周辺住民さん]

億部屋除いて、フロントコート、まだ空いてますかね？

[2371: 匿名さん]

>>2370 周辺住民さん

フロント中低層階なら角部屋、中部屋共に若干残ってますよ。6千万中盤～7千万中あたりのお値段で。

[2372: マンション検討中さん]

AやD部屋ですかね。Dはいいですが、ちょっとあの値段では考えてしまいますね。

[2373: 匿名さん]

大方の予想通り失速しましたね。これが実力値ですかね。

[2374: 通りがかりさん]

>>2373 匿名さん

残ってるのはあまり人気のない部屋だと思いますので、失速するのは普通のことかと…

[2375: 匿名さん]

>>2374 通りがかりさん

そうですね。普通のマンションってことですね。

[2376: 周辺住民さん]

販売開始から半年弱で156戸中140戸売れるって、普通レベルですか？

[2377: 通りがかりさん]

アロハ辺りの営業か購入者かな。
ひがまないひがまない。

[2378: 匿名さん]

>>2376 周辺住民さん

現時点で契約済みは126戸/156戸です。

残念な条件なのにそこそこ高い部屋も結構売れているので割と順調ですね。そういう駄目な高い部屋を立地とブランドでカバーできてるので、当初のこの価格で売れるのか？という懸念はクリアしましたね。

残りは条件いいけどメチャ高、条件悪くてそこそこ高い部屋って感じかと。大きなサービスなくても竣工までだらだら売って売れそうな気もするけど、野村の気質からしてゴールデンウィーク辺りで大商談会で手仕舞ではないですかねえ。

[2379: 匿名さん]

ここ迄待って商談会に持ち込める人が一番得かな。

[2380: 通りがかりさん]

>>2379 匿名さん

初歩的な質問ですみません。
商談会って安くなるんですか？

[2381: 匿名さん]

>>2380 通りがかりさん

商談会なんて表に出ませんので要は交渉ですね。無理に買う必要はないという雰囲気を醸しながら価格交渉。デベも売りたいので多少安くてもとなるでしょう。
でも需給で他にも買い手候補がいれば安易に下げないかもしれません。

[2382: 通りがかりさん]

>>2381 匿名さん

詳しく教えてくださり、ありがとうございます。
勉強になります。

[2383: 匿名さん]

>>2377 通りがかりさん

検討スレ覗くと傷付くだけですよ。契約者スレへどうぞ。

[2384: 匿名さん]

>>2381 匿名さん

えっとですね、3月には決算商談会という事で見送った人にメールが来てましたよ。もう手仕舞に向けた動きは始まってるかもよ。もちろんそんな大幅値引きでは無さそうだけども。

王様部屋が一番最後まで残る気がするなあ。

[2385: 評判気になるさん]

野村で働いている友人に交渉したら下がるのか聞いたら値下げは滅多にしないらしいので期待しないほうがいいですよ

[2386: 匿名さん]

>>2385 評判気になるさん

どんどん下げるよなんて公言する社員がいるかよって話ですよ。全く参考にならない。

即日完売物件ならまだしも、そろそろ終盤で失速ぎみでモデルルームの維持費もかかるから、そろそろどこで手仕舞したほうが効率的か考える時期だよ。

もちろん、最初から値引きするんでしょなんて言ってくるばかな客に商談を持ちかけることは無いだろうな。真剣な検討客で、あとひとおしが必要と営業が見込んだらの話だから。

[2387: 匿名さん]

>>2386 匿名さん
野村は商談会という値引きの話が検討者に対してありますよ。
実際に清澄白河の物件で営業から連絡がありました。
埼玉や神奈川の物件でも竣工前に200万近く値引きがあったと同僚が自慢してました。物件名を晒すのはスレの趣旨から外れるので公表はしません。

[2388: マンション検討中さん]

>>2387 匿名さん
最後の数件だと諸経費無料とか、オプションつけます
で200万くらいなるでしょ。

[2389: マンション検討中さん]

>>2388 マンション検討中さん

そんな売れ残りは割り引いてもらっても嫌だな・・・

[2390: 匿名さん]

最後に残る物件って、例えば日当たりが悪かったり、ゴミ収集室の上だったり悪条件が多いでしょう？野村に限らず地所も三井も最終数部屋は商談会してるよね。
だったら値引きされても問題ないし。
良い部屋を選びたかったら1期で買い、日当たり眺望、その他条件気にしませんって方が値引き待てば良い。

[2391: 匿名さん]

>>2390 匿名さん

いや、そういうわけではない。
普通にいいなと思って買った部屋の上の階で値引きがあったりする。

[2392: 匿名さん]

売り切れて買えないリスクを負った訳なので、割引きがあってもいいと思います。

[2393: 匿名さん]

>>2391 匿名さん

でも最上階とか角部屋とかの値引きはあまりないよね。だいたい高層階は最初に売り出して、最後まで残ってるのほとんど見た事ないけど。
ちなみにここは高層階とか角部屋ってどの位残ってますか？
条件が悪くない部屋の値引きがある物件って、物件自体が売れ行きの悪い不人気物件だよね。竣工後も結構在庫あるとか。

[2394: ご近所さん]

引き渡しまで10ヶ月以上ある（年度末がもう一回来る）から、
そのままでも問題なく売り切れると思うけれど
早くモデルルーム畳みたいとか、固有の事情があれば違うだろうね
そのあたりどうなんだろうな

[2395: 通りがかりさん]

西葛西はいろいろな経済の影響を受けて土地の仕入れが物凄く高かったと聞いたよ。失敗したとは言わなかったけど、苦笑いで誤魔化そうとしてた印象は受けた。とすると、建物のクオリティはそれほどでもないということで、それにあの値段はないなぁと…。どうしても西葛西にこだわるわけではないのならもう少し待ってもいいかなと思った。土地は自分一人のものにならないし、なんかちょっとね、興ざめた。
あとレジの中古買うなら、プラウドの新築買うというのには同感。
ガーデンズはレジとは全然違うよね。良いマンションは外から見てもわかるよ。