プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2251: 匿名さん]

早めに完売するとは思いますが‥
ある程度の期間残っていたらデベが買って
早期完売にするんじゃないかな？
で、高くして売りに出す。

[2252: マンション検討中さん]

ブライトの上よりフロントの中じゃないでしょうか。値段がそんなに変わらないので。

[2253: 匿名さん]

>>2252 マンション検討中さん
好みによると思います。

[2254: マンション検討中さん]

>>2253 匿名

わたしも、そう思いました。

[2255: 周辺住民さん]

ゴミ置き場の上階や横は一般的に売れ残るのでしょうか？

[2256: 匿名さん]

一般的にはそうですよね、きっと。ただ、プラウド西葛西は既にゴミ置場の上・横両方花がついてたような。価格が他より下がるんですかね。

[2257: 周辺住民さん]

実害はないとは思いますが、イメージ的にマイナスになりますしね。

[2258: マンション検討中さん]

西葛西周辺に、新築マンション複数出てきていて、念のため見学に行く予定日がですが、どこも場所がイマイチ。余計にプラウドの立地の良さが際立ちますね。

[2259: 匿名さん]

>>2258 マンション検討中さん

そうなんですよね。
この立地、規模のマンションはこの先なかなか出てこなさそう。

[2260: ご近所さん]

>>2258
その分お値段に反映されているし、眺望は川沿いの方が良さそうですけどね。
こちらは立地とグレードが抜群だからニーズは強いと思いますが一長一短では。
純粋に立地重視ならサンクタスの中古を狙う選択肢もありますが、あまり物が出ないね。

[2261: マンション検討中さん]

サンクタスって、北向きで日当たりは❌じゃないでしょうか。

[2262: マンション検討中さん]

>>2260 ご近所さん


サンクタスはないでしょう。所有権じゃないですよ。

[2263: 匿名さん]

サンクタスも南西と南東で向きは一緒。駅により近いし、特に南西側の上層階は日当たりもいいんじゃないかな。でも小島団地の一部って感じはする。

[2264: 匿名さん]

第３期は何戸くるんだろ？

[2265: 匿名さん]

>>2264 匿名さん

３月中旬が下旬に変更された。
予定数が集まらなかったんだろうね。
残りの部屋の条件が悪くなってくると悩み所だからね。

売れ残りの先着順とは別に、20戸以上は売り出したいと考えてるんじゃないかな。

[2266: 匿名さん]

第３期は何戸くるんだろ？

[2267: 匿名さん]

10戸位じゃない？

[2268: マンション検討中さん]

自転車量がここらへんとくにすごくケーズデンキ前の道路は車が通りづらいです、中国みたいで。。
なのでちょっと川沿いも検討し始めました

[2269: 匿名さん]

プレサンセロジェと比較ですか？
さすがに・・・

[2270: 検討板ユーザーさん]

ジオはどうでしょう。自転車はおろか人も少ないですよ。

[2271: マンション検討中さん]

1期、2期は完売したの？
3期の値段見たけどかなりの高めだね。
これじゃ売れないと思う。
アロハプロジェクトも思ったより高いがここと比較してアロハに流れる人が多そう。

[2272: マンション検討中さん]

西葛西は大規模ショッピングモールが無いのが残念。葛西のヨーカドーは遠いし、橋渡ってスナモに行ったりもする。
西葛西のイオンが、もっと大きくて専門店も多く、フードコートも広ければ、小さい子持ち家庭には嬉しいけど。

[2273: 匿名さん]

>>2271 マンション検討中さん

それが以外と売れてるんだなあ。
ダブルインカムだと金利が低いのもあってローン組める人が結構いるからねえ。

まっ、金利が急上昇することはあり得ないという楽観的な観測が万が一外れたら、購入金額が高いだけに悲惨な目に合う人も多そうだけど、子供の環境のためと割りきってる人も多いからいいんじゃない。

[2274: マンション比較中さん]

周辺が静かなのが好みならレジデントプレイスの中古ではないかしら
出物が常に一定数あるから部屋位置も選びやすいし
対してガーデンズは全然出ませんね、この差は何なんだろう

[2275: 匿名さん]

>>2274 マンション比較中さん
レジプレは色々とあるから売って出たい人が多いのではないか。
また、人気の物件は不動産屋に客待ちリストがあり表に出る前に売れることが多いらしいので、ガーデンズもそうなのかもね。
レジプレも大量の売りが出てるのは条件悪いB棟～E棟なので、一番条件が良いエントランスのある南西向きのA棟はなかなか表に出ないので、同じ扱いかもしれない。

ただ、プラウド西葛西はその時より1千万以上は高いので、地元民への中古のリセールは厳しいと思うけどね。元値が高くブランド、立地よしなので、中古の売り手としては強気の高値で売り出すだろうけど、地元民相手の中古では基本的にそんなの通用しないから。

10年たったら積立金は月一万は上がっててその後も更に上がるし、固定資産税も6年目から減免措置がなくなるので、中古の買い手の負担が増えるから、売値を売りたい金額ではなく妥当な金額にしないと苦戦するでしょうね。

ずっと住む人には関係ない話だけど。

[2276: 検討板ユーザーさん]

レジプレ、ガーデン買った方でここへの買い換え検討されている方いますよね。良いタイミングで買われたんじゃないでしょうか。

[2277: 匿名さん]

第３期きましたね。15戸だそうです。微妙…

[2278: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド西葛西 ( 第3期 )
販売時期
第3期 2018年3月21日～2018年3月25日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
15 戸
販売価格
54,990,000円 (1戸) ～72,090,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,700万円台
(3戸)
間取り
2LDK +S ～3LDK+S
専有面積
70.53m2 ～ 86.06m2
バルコニー
8.78m2 ～ 12.54m2
サービスルーフバルコニー
10.66m2
管理費(円)/月額
14,700円～18,000円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～11,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～24,800円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円～852,300円
enecoQシステム料金/月額
1,739円
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:200円 ～ 500円
バイク置場
8台
月額使用料:3,000円
サイクルポート
9区画
月額使用料:300円
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※最終日3月25日（日）は16：30最終入館、17：00受付締切とさせていただきます。※申込登録期間中の3月21日（水・祝）22日（木）は休まず営業いたしております。※駐車場・駐輪場・バイク置場・サイクルポートの台数については、全戸分を表示しております。※表示の価格には消費税8％が含まれます。
情報更新日
2018/03/19
次回情報更新日
2018/04/02

[2279: マンション検討中さん]

アロハは盛況で抽選になるみたいですよ。
今どき珍しい。

[2280: 匿名さん]

>>2279 マンション検討中さん

江戸川区は価格で勝負するところってことですかね？

[2281: 周辺住民さん]

2277さんへ

15戸も売れたら、あと何戸も空いてないんでねぇ？

[2282: 周辺住民さん]

アロハ、油断してもうた。
ここあきらめて、今週末、アロハ行かねば・・・

[2283: 匿名さん]

>>2281 周辺住民さん

そうですね、順調ですよね。今回で売り切る位の勢いかと思ったので少し微妙かなと。

[2284: マンション検討中さん]

大型商業施設隣接はやはり強いってことですかねアロハの好調は
島忠HOMESいいですよね、あの品揃えは魅力的
車通勤だったら検討対象に入るんですが流石に駅距離が･･････

[2285: 匿名さん]

>>2279 マンション検討中さん

抽選？ 普通は極力避けるようにするけどな。
階数は違えど、同じ間取りはいくつもあるんだから。客寄せの自演じゃない？

[2286: 匿名さん]

マジでアロハ検討してんだったら止めとけってｗ
（本スレで書くと語弊があるのでこっちに乗っかる）
あの立地であの価格とか狂気の沙汰だよ、客舐めすぎｗ

どうしても予算の上限があって、
新築が絶対条件で、
結果として資産性を諦めて永住を覚悟、
様々な駅遠ストレスを享受できるんだったら止めないけどね・・・

ここと比較できるような世帯収入層は、
仮にあっちの高層階とこっちのパンダの比較になったとしてもこっちを選ぶべき。
冷静に考えてみ？あんな最果ての駅遠マンション買う奴は情弱の極みだよ、
少なくとも掲示板みて比較や勉強してる人は、一時の気の迷いであんな立地を買うべきではない。
どうしても中古になっちゃうけど、
江東区の東砂とか南砂の駅遠でも坪150～200未満の物件なんかゴロゴロしてるからね、
そっち探したほうが100万倍良い。

[2287: 匿名さん]

>>2286
一つ、追加。
予算ありきだけど、どうしても車を手放したくない、車は絶対！
ってファミリーはあっちでもいいかもね。
都内の利便性っていうより郊外物件、郊外生活そのものだし、
こことは比較対象にはならないね・・・

[2288: 匿名さん]

アロハはまあいいとして、ここは第３期で15戸売れたとして残りは30戸くらい？

[2289: 周辺住民さん]

売れ行きいいですね。今からではカームコートかブライトコートの低層しか残っていないのでしょう。

[2290: マンション検討中さん]

ここは即日完売してるんですか？

[2291: 周辺住民さん]

>2290

もうめぼしい部屋は少ないと思いますよ。

[2292: 匿名さん]

>>2290 マンション検討中さん

二期以降は小出しにしてるわりに即日完売してないです。一部熱狂的なマニアを除くと皆さん冷静にながめているようです。近い将来相場は落ち着くので見送りも全然ありですよ。

[2293: 匿名さん]

>>2292 匿名さん

私も見送りありかと思います。部屋の選択肢も限られてきてますので。
即日完売するような戸数ではないです。
ただ相対的には売れているマンションかと思います。

[2294: 匿名さん]

>>2292 匿名さん

一期も即日完売はしていないよ。
たしか、二期の売り出しのときに一期分が先着順で10戸位残ってた。
ただ、残りが少なくなってきてるから、先着順でもいい部屋はどんどん無くなってると思う。

現時点では、第三期売り出し分を含めて残りは30～40ってとこじゃないかな。

ゴールデンウィークあたりにはフィニッシュしたいと思ってるんじゃない？

[2295: 匿名さん]

第３期の広告の宣伝文句が、都内のエリアで広さと価格の平均を見ると、江戸川区は70㎡程度で5000万程度で、大手町からの近さと価格、広さのバランスがいいとのこと。

で、取って付けたように、5000万台の部屋(といっても5000万中盤で、日当たり悪い部屋というのはわからないようになってる)がありますと宣伝してて、陽当たりなどの条件悪い売れ残りの部屋を売るために、わざわざそんな説明つけなくてもと思った。

価格帯を知ってるだけに、プラウド西葛西の平均価格は6000万以上で、5000万台も限りなく6000万に近い部屋ばっかでしょと突っ込み入れたくなるわ。

[2296: マンション検討中さん]

アロハは第一期が即日完売とはちょっと驚き。
駅からの遠さから売れるとは思わなかったけど、ショッピング環境とかが評価されたのでしょうかね。
資産価値はプラウドがかなり上だけど、手の出せる価格が大きかったのかも。
マンションは駅近じゃないと意味がないと思ってました。
5000万以上は返済が苦しそうなので、中古にしようかと思ってるこの頃です。

[2297: マンション比較中さん]

他のエリアと比較してお買い得感を訴えるのは
説明としてはかなり苦しいですよね。
西葛西でこの立地は他には（あまり）ありません、
というところが最大の価値なのに。

[2298: マンション検討中さん]

残り30戸、時間の問題でしょう

[2299: 匿名さん]

>>2296 マンション検討中さん

ここは駅近ではないけどな。

[2300: 匿名さん]

>>2298 マンション検討中さん

残りは条件悪い割に中途半端に高い部屋が多いからまともな部屋以外は簡単には売れなくね？

[2301: 匿名さん]

有名ブロガーがレビューしていますが、ここはかなり厳しい評価ですね。。。最近のプラウドシリーズのクオリティの低さが問題になっていることは確かですが。

http://x1mansion.com/proud-nishikasai

[2302: 匿名さん]

>>2301 匿名さん

これは酷いですね。
なにが酷いってマンション名で検索かけた時に0点評価がネットに転がるところ。

[2303: 匿名さん]

>>2301 匿名さん

ポテンシャルを認めていますし、そんなに悪い評価ではないようです。
東京駅まで26分って事実誤認もいいところですけど。

[2304: 匿名さん]

>>2303 匿名さん

大手町までの乗車時間と、大手町～東京駅までの徒歩時間を足してるのでは？

[2305: 匿名さん]

西葛西から日本橋まで東西線で12〜14分。
A3出口から出て徒歩で東京駅まで5分くらいですかね。合わせて20分弱じゃないかなぁ。

[2306: マンション検討中さん]

「駅から」と書いてあるけれど駅徒歩足してるんじゃないかな、それだと説明が付く。
あとこのブログの人は独身というのもあり、子育て環境は全く考慮に入ってないので、
その辺は割り引いて読む必要がありますね。構造が酷いというのはその通りだと思います。

[2307: 匿名さん]

やっすいな。
江戸川区ってどこも安いよね。
なんでだろ？

[2308: 周辺住民さん]

その土地の良さを知らない人のｺﾒﾝﾄは、知っている人には響きませんし、だからこそ、この売れ行きなのでしょう。

[2309: 匿名さん]

>>2308 周辺住民さん

あの手の人の評価は中古の客観的な資産価値だから、新築時に高値掴みの可能性が高くてもここを気に入って買っちゃう人が多いという主観的な評価は眼中にない。

[2310: 匿名さん]

土地の良さを知らない人がいるからこその隠れた価値。ポテンシャルに気付いている人が買っています。

[2311: 検討板ユーザーさん]

日本橋まで10分の物件がこの価格で買えるのはラストチャンスだと思われ
昭和の価値観で世田谷とか買ってる人はウマシカとしか思えん

[2312: マンション検討中さん]

>>2310 匿名さん
夏前には終わりそうな勢いですものね、15.15と売って完売。数戸は残るかもですけど竣工前には終わってしまうでしょう。早めに目をつけた方は良かったですね。

[2313: マンション検討中さん]

>>2311 検討板ユーザーさん
時代を反映して売れたのだと思います。一馬力ありきで旦那さえ我慢のワークライフバランス無視の時代ではないですし奥さんも働ける時代ですから、通勤利便性は必須でしょう。
加えて学区も良いですから、昔からのイメージでこの価格になってますが、合理的に考えたらコスパは悪くは無いと思います。

[2314: マンション検討中さん]

>>2309 匿名さん
昔の価値観ですね。

[2315: マンション検討中さん]

>>2307 匿名さん

江戸川区という一括りで考える意味なんてないことに気づかないと、損しますよ。

[2316: 匿名さん]

買った人の大半はポテンシャルがーなんてバカなことは考えないよ。

単にここが気に入りローン払えるので買う、それだけ。

資産価値が維持できるのか、ポテンシャル低く見すぎなのか、10年後20年後にわかるよ。

その前に、ゼロ金利が終わったらリスクが顕在化して面白いことになるよね。

[2317: 匿名さん]

ポテンシャルという中身のない自己評価ではなく、第三者の評価に耳を傾けるのもいいかもですね。
気に入った人が買えばよくて、資産価値的には低く、残債割れの可能が高いということでしょ。

[2318: 匿名さん]

しきりにポテンシャルを連呼する人は、高値掴みでないということを自分に言い聞かせたい人か、契約者や見込み客にそう思ってほしい人。

まあ精神安定剤だな。

[2319: 匿名さん]

西葛西にポテンシャル（将来的なランドマークだったり周辺相場を引っ張るような力）なんかねーよｗ
どこまで行っても江戸川区は江戸川区っていう・・・

ただスレにも度々出てくるように、激混みだけど都心直通路線だったり、
庶民的だけど駅前は不自由しない程度に栄えてるし、学区レベルもそこそこで、
世帯1000万層（一昔前なら門仲や豊洲のタワマン買えてた）でも妥協、納得しやすい材料は揃ってると思う。

[2320: 匿名さん]

みんなが気付いていたらポテンシャルではない。

[2321: マンション検討中さん]

>>2301 匿名さん

妙に納得感のあるレビューですね。
公平な第三者評価と思いました。

http://x1mansion.com/proud-nishikasai

[2322: 匿名さん]

でも売れてるんだな、これが

[2323: 匿名さん]

>>2322 匿名さん

マンションは客観的な資産価値の評価だけで買うわけではないということだね。

[2324: マンション検討中さん]

物差しはそれぞれ。
売れてることは事実。

[2325: 匿名さん]

>>2324 マンション検討中さん

売れ行きは鈍ってるけどね。
そろそろ手仕舞が来るかもね。

[2326: マンション検討中さん]

年度末大商談会だそうな。値引きして売り切るつもりかね。ま、そもそも小手先の値引きじゃ妥当な値段にならないくらい高いけどね。

[2327: マンション検討中さん]

>>2326 マンション検討中さん


もっと詳しく教えてください！

[2328: マンション検討中さん]

>>2325 匿名さん
販売後、半年経たずに8割売れているのは好調ではないのでしょうか？その中で竣工前に値下げなんてしないと思いますが？？

[2329: マンション検討中さん]

この段階での値引きは可能性低いと思いますね。野村としても今から頑張っても年度末の決算には間に合わないでしょうし。
来年度に持ち越しでしょう。
相変わらずネガが多いですね。競合も多いですし、気になっているけれども、購入に至らなかった理由が欲しい人もいそうですね。言葉遣いに難がある人もいらっしゃいますね。

[2330: マンション検討中さん]

売れてる物件のスレはだいたいネガがつきまといますね。

[2331: 匿名さん]

経済的な理由その他で諦めた人の悔しさは相当なものと察します。だからこそ申し込み前後の書き込みが有意に多いです。

[2332: 名無しさん]

億の部屋売り出してるんですね。かなり早い段階で契約になっていたはずなのに。西葛西で億が即売れるんだと思っていたのに。あれはパフォーマンスだったのだろうか？
なんか野村の売り方は信用できないんだよね

[2333: マンション比較中さん]

億部屋が商談会で値引きされるのかも。

[2334: 匿名さん]

>>2331 匿名さん

某有名ブロガーによる低評価も悔しさの現れですかね(笑)
東京駅までの所要時間に誤認はあれど、いずれにしても彼はここをかなりネガティブに評価してますね。これが西葛西エリアにこだわらない人の客観的評価だと思いますけどね。

[2335: 匿名さん]

人気ブロガーによると、「評価する人によっては意外と悪くないマンションになるポテンシャルはある」そうだから、いいんじゃないの。
地元民には根強い人気がある立地だし、仮に将来売るにしても困らないと思うよ。
実際これだけ売れてるんだしさ。

[2336: 匿名さん]

>>2335 匿名さん

そういう受け取り方もあるんですね。

[2337: 通りがかりさん]

>>2332 名無しさん
銀行の仮審査は通ったけど、本審査が通らなかったのかな思ってました。
それで花が無くなったとかはないでしょうかね？

[2338: マンション検討中さん]

良い物件だと思いますが、個人的には野村不動産というのが引っかかっています。
随分前に野村のマンションを買って嫌な思いをしたトラウマです。
たまたま悪い営業に当っただけだとは思ってます。

プラウドは価格的に厳しいものがあります。
もう少し価格を下げてくれていれば、、、。
そのうち完売するかもしれませんが、個人的には欲張った価格だと思います。

都心は当然無理なので、アロハを検討しようかと思っています。
でもあの駅からの距離はないですよね。
普通なら検討に値しないマンションですし、将来性も期待できないのはわかっていて、
メリットは価格が安いということだけですが。

[2339: 匿名さん]

>>2338 マンション検討中さん

同意します。

[2340: ご近所さん]

>>2338
こことアロハは違いすぎるから、そっちに行くのはやめた方がいいのでは。
どちらが良いとかではなくて向いている人の属性が違いすぎる。
金額の問題ならレジテントプレイスなんかの中古を検討する手もあるよ。

[2341: 検討板ユーザーさん]

沼地と長谷工の指摘は妥当かと。

[2342: 西葛西ラブ]

レジプレの中古2階で70M²で6000万越えでした。。。
それならプラウドの新築買いますよね。。。

[2343: マンション検討中さん]

>>2340
レジデントプレイス西葛西は建ったばかりなのに売り物が多いのは何故？
常時10戸以上は売りに出てる気がする。
中古であの価格じゃ売れないと思う。
大幅に値引きしているのかな。

[2344: 匿名さん]

>>2343 マンション検討中さん

立地が悪いから仕方ないですよね。

[2345: 検討板ユーザーさん]

ひどいから売るだけ。

[2346: マンション検討中さん]

>>2343 マンション検討中さん
プラウドなどの新築に住み替えようとしている人もいそう。購入価格に上乗せしすぎですよね。最近の西葛西の築浅中古マンションの値付けはほんとに高い。あれなら、みんな新築に行きますよね。

[2347: 匿名さん]

>>2343マンション検討中さん
お隣のガーデンズ、同じような大規模で半年違いで…と条件は結構似てるのに
あまり売りに出てこないんですよね。

しかもガーデンズは、こう言ってはなんですが事故物件。
それでも手放す人が少ないのに、なぜレジデントはこうも次々売りに出されるのか
どうしてなんでしょうね？

[2348: マンション検討中さん]

個人的にはこのタイミングで中古と比較することがなんだか
金額が乗っているのもそうだし、人がすんだあとって言うのが引っ掛かる
であれば新築で比較した方がいい

西葛西であれば
プラウド西葛西を筆頭に
プレサンスロジェ西葛西
ルピアコート西葛西
ジオ西葛西清新町
と選べるなかで
アロハは検討外、悪い物件とは思わないが、
比較対照としては条件が異なりすぎると思っています。
プレシス葛西ですら私はエリアとしてはずしています。
価格であれば市川市に行った方がいい

[2349: マンション検討中さん]

>>2348

挙げられた下記マンションはどれもこれも売れ残ってませんか？

プラウド西葛西
プレサンスロジェ西葛西
ルピアコート西葛西
ジオ西葛西清新町

あなたが検討外のアロハは第1期162戸は即日完売です。
都心ならわかりますが、西葛西にこだわる意味がよくわかりません。
上記マンションは適正価格を大幅に上回っていると思います。

[2350: マンション検討中さん]

>>2349 マンション検討中さん

アロハの営業マンか契約者の方ですね。
普通はこんな陸の孤島は買わないでしょ