プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2086: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
仰る通り。
やはり価格は大事。
ここは、普通のサラリーマンの上澄み、もしくは普通のサラリーマン共働きが届く価格だから。
だから江戸川区だけど利便性の条件がそこそこよさげで妥協しやすい。

もちろん、江東区物件とこちらでどっちが資産価値高いかだと、まわりに商業施設なくても間違いなく都心よりの江東区だけど、その分新築価格も立地プレミアでだいぶんのせられてるので、どこのエリアを買おうが高値掴みの今は、買える価格の場所を見つけて落ち着くしかないよね。

[2087: 匿名さん]

>>2086
＞買える価格の場所を見つけて落ち着くしかない
うんうん、全くその通りだと思う。
そういった意味でここは受け入れられてるんだろうね。

反面、急激に価格が上がり過ぎて消化しきれてない層も少なくないと思う。
先輩や後輩、同僚が同じ予算でタワマン買ってた現状を知ってたりすると、
え？俺は江戸川区？ってギャップは生じると思う。僅か数年前の話で給料も大差ないのにね・・・
スレでも「どちらの奥様？江戸川区に何求めてんの？」っていうズレたレスをたまに見掛けるｗ
住宅手当が手厚くてなまじ都心に住んでたりしたら余計にそう感じちゃうよね。

[2088: 通りがかりさん]

>>2084 匿名さん
売れ行き好調じゃないですか？マンションギャラリーで花がたくさんついてましたが…。

[2089: 匿名さん]

普通に考えて売れる物件。

[2090: 匿名さん]

>>2088 通りがかりさん

販売刻みまくってるじゃないですか。好調なんてことないですよ。

[2091: マンション検討中さん]

順調に売れてますよね。ただ、西葛西近辺で探している人は「ルピアコート西葛西」や「ジオ西葛西清新町」にも流れそうですよね。価格次第ですが。残りをいかに売りさばくかが勝負どころですね。

[2092: マンション検討中さん]

>>2091 マンション検討中さん

立地やブランドでは相手にならないでしょうから、あとは価格でしょうね。

[2093: 匿名さん]

そう、立地優先で、条件が劣ってくる部屋にそれだけの価格を出せるか。
いい条件の部屋は価格たかーって額でも順調に売れてるけど、条件悪い部屋でもいいから買える上限で5000～6000万出しても買いたいって人をどれだけ見つけるかだね。

[2094: マンション検討中さん]

>>2093 匿名さん

西葛西は客の取り合い合戦。先行メリットもあり、プラウドがかなり客を獲得してる。後者は作戦失敗は否めない。

[2095: 匿名さん]

>>2094 マンション検討中さん

価格が価格だけに、プラウドは上澄みの客を結構ゲットしたけど、他物件の検討客は価格帯が違うからそこまで被んないと思うよ。他物件のボリュームゾーンの客はプラウドは検討して諦めた人たちだと思う。

[2096: 周辺住民さん]

7月には完売できるらしいよ。

[2097: 買い替え検討中さん]

ブライトは前建が強烈に近く、カームは日照に不安がある
立地の良さやグレードを重視してそこを飲みこめる買い手を見つけられるかだね
特にこの物件は竣工前に売り切りたいでしょ売主としては

[2098: 匿名さん]

>>2097 買い替え検討中さん

だからこそ最後の大盤振る舞いまでにどれだけさばくかが重要。営業の腕の見せ所。立地は部屋の条件に勝るってことを上手くアピールできるか。

日当たりや圧迫感と学区とどっちをとりますかって感じ？

[2099: 名無しさん]

フロントコート低層は苦戦しそう。

[2100: 匿名さん]

プライドじゃなくてオハナにするべき

[2101: 匿名さん]

>>2100 匿名さん

プラウドね。

[2102: マンション検討中さん]

清新中と西葛西中は然程変わらないかんじなのですかね？

[2103: 周辺住民さん]

カームやブライトよりは、だいぶマシでしょう。

[2104: 周辺住民さん]

フロントの５F以上って、まだ残ってますかね？？

[2105: 匿名さん]

>>2104 周辺住民さん
二期で売れ残ってれば。
モデルルームにいってくださいな。

[2106: eマンションさん]

>>2102 マンション検討中さん

大差はないと思いますが、清新一中のが上だと思います。

[2107: 名無しさん]

>>2103 周辺住民さん
カームやブライトの低層は値段も他より低くなるので、立地重視で予算ギリギリで頑張って買う人がいそうですけど、フロントは低層でも6千万超えちゃいますから、買い手が見つかるのか疑問です。

[2108: マンション検討中さん]

そうなったら、価格下げて対応でしょう。狙ってる人もいるのでは。

[2109: 匿名さん]

フロントは低層でも買い手付きそう。

[2110: 買い替え検討中さん]

フロントは目の前の道が案外交通量あるから、2～3階だとちょっと気になるかもね。
まあ価格下げれば絶対買い手は付く場所だし心配はいらんでしょ。

[2111: 匿名さん]

>>2110 買い替え検討中さん

そう、今の価格の価値がないと値踏みされてる部屋でも、最終的に商談会になればすんなり売れます。

低層階だとスポーツセンター階段から丸見えじゃないかな。建物が立ち上がり色々と確認されたらマイナスな部屋は、確認前に早目に売り切りたいよね。

[2112: 匿名さん]

>>2110 買い替え検討中さん

あと、フロント低層だと、西の角部屋も、せっかくのコーナーサッシからのビューが、スポーツセンタービューになっちゃう。6000万出してそれはね。なら500万ぐらい足して、視界の抜ける中層を買いたいね。

高い部屋買う人は、条件にこだわるからね。

[2113: マンション検討中さん]

>>2112 匿名さん

その通りだが、中層はもう売れてる。

[2114: マンション検討中さん]

フロントの中階層以上を最初から狙う物件。知ってる人は一期で成約済み。

[2115: マンション掲示板さん]

たかっ！
6500万円か。清澄白河買えたよ。

[2116: マンション検討中さん]

読んでると、一期でフロントコート契約した人が、がんばって主張してますね。

[2117: マンション検討中さん]

>>2116 マンション検討中さん
うらやましい…

[2118: 名無しさん]

フロントコートは日当たりが良いですよね。眺望は特段ないですけど。

[2119: 匿名さん]

プラウドってなんで人気なの？

[2120: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん
なんで人気だと思うの？

[2121: eマンションさん]

>>2120 マンション検討中さん

売れてるから

[2122: マンション検討中さん]

今日、ギャラリー行きましたが、赤いバラが9割近く付いてて、正直びびった。

[2123: マンション検討中さん]

アジア系も西葛西の学区に注目していて、新築中古に関わらず狙い定めて押し寄せてます。大変ですな。

[2124: 匿名さん]

>>2122 マンション検討中さん

価格設定が低かったということか。

[2125: マンション検討中さん]

>>2123 マンション検討中さん

マンションギャラリー、外国の方は見ませんでしたけど。

[2126: マンション検討中さん]

>>2124 匿名さん
カームやブライトも、もっと釣り上げても良かったということですね。

[2127: マンション検討中さん]

>>2123 マンション検討中さん

子供が第六小学校に行ってますが、、外国人のクラスメイトは30人に一人くらいですよ。

[2128: マンション検討中さん]

>>2127 マンション検討中さん


六小.評判いいですよね！学童などは、どんな感じなのでしょうか？

[2129: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん

ブランドの指標があると、分かりやすい安心感がありますし、ノーブランドよりは価格下落リスクが低いからじゃないですかね。

[2130: マンション検討中さん]

>>2126 マンション検討中さん

恐ろしいこと言わないでください。庶民にはギリギリです 汗

[2131: 名無しさん]

カームとブライト、あれ以上高かったら買えない。。。

[2132: マンション検討中さん]

>>2128 マンション検討中さん

うちの小1の娘は毎日行ってます。妻はそれでフルタイムで働いています。習い事あるときは3時や4時で帰って来てます。無償ですし、地域のボランティアの方々がたまに来てくれるらしくて、例えば今年度は将棋を教えてくれてました。

[2133: マンション検討中さん]

>>2130 マンション検討中さん

申し訳ありません。
単に需給での意見です。
ロケーションとしてはナイスなマンションですよね。

[2134: マンション検討中さん]

私もギャラリー行きました。
夏前にはほぼ売れるんじゃないでしょうか。

[2135: 匿名さん]

9割バラって。3期ないかもってこと?

[2136: マンション検討中さん]

>>2135 匿名さん

完売はしなくても、残り数個って感じでしたよ。

[2137: 匿名さん]

>>2130 マンション検討中さん

カームとブライトは色々と条件悪いからね。

ブライトは近場の前建てに大型マンションがあり眺望がない。中から見てあの距離は以外と近くて気になるはず。そこのマンションにお邪魔して共用廊下からプラウドを見てみればはっきりわかる。人目が気になりカーテン開けづらいし、提出し特に夜は部屋の照明でレースが透けて中が丸見えになるから。

カームも、フロントとブライトの建物による自己日陰がひどいし、ブライト側にくっつく部屋はフロントの西の角部屋とお見合い。さらに機械式駐車場や車の出し入れの騒音もある。囲まれてるから響くしね。

それでフロント並みなら誰も買わない、というか手が出せないよね。

そう考えると、フロントの中高層階一択という人の気持ちはわかる。予算があれば誰しもそこを選びたいよね。

ここを買えるのは一般サラリーマンの上位層だろうけど、その中でもより金がある人でないとフロントは買えない。

今が、条件と価格のバランスに妥協できなんとか買う予算のある客をほどほどに集客できる値付け。さすが野村は高すぎと言われながらもほどよく売り切る値付けが絶妙に上手い。すごいリサーチ力だと感心するわ。

[2138: 匿名さん]

眺望、日照等いろいろあるんでしょうが、立地とブランドでそこそこ売れるのは分かる気がします。しかしもう少しで売り切るってすごいですね。

[2139: マンション検討中さん]

売れ行きを見てると、共働き世帯も多そうですし、眺望なんかは、価格差を考えるときっぱり妥協できる点なんでしょ。立地とブランド力が効いてますし、むしろ一階や二階の方がリセール時にはコスパ良さそうともとれる。
予算にゆとりがあって、日中の多くを家で過ごす人はやはり、フロントコート一択なんでしょうかね。

[2140: 名無しさん]

フロントの前のスポセンはいつ頃建て替えるんですかね。建て替えたとしても、超高層になることはないでしょうけど。

[2141: 匿名さん]

>>2140 名無しさん

ここは近隣商業地域なので、ぶっちゃけ規制は緩い。さすがに超高層はないと思うけど、区の方針で土地の高度利用で高い建物建てて、下にスポーツセンタ、上層に住宅とかやろうと思えばできるからなあ。

区もお金ないし、老朽化進むまで引っ張ると思うよ。

[2142: 匿名さん]

>>2139 マンション検討中さん

ポイントは価格差があるから眺望騒音は割りきれるではなく、眺望騒音を割りきらざるを得ない部屋なのに6000万～ってのが大きなネックってことだよね。

1階～3階は、このマンション内の価格のみ比較ならコスパはいいけど、日照レスや、眺望抜けない以前に目の前至近距離に建物や機械式駐車場などがあり、快適に住むには条件が悪すぎる。

ほんとに、学区やスーパー近くなどだけが目的で、住めればいいので快適さは二の次って人が選ぶんでしょ。

それでも約5000万～なんだよね。

立地、学区の割り増しで1000万上乗せを当たり前と思う感覚の人が多数いることに驚きを隠せない。

[2143: 匿名さん]

日当たりに500万
眺望に500万
ありです。

[2144: 匿名さん]

>>2140 名無しさん

建て替えたら建て替えたでこの地区の価値が上がりそう。

[2145: ご近所さん]

6000万円台までなら親の援助無くても世帯年収1200万くらいあれば買えるからね。
大手町、日本橋あたりに勤務する金融、財閥系のサラリーマンなら
一馬力でもまあなんとかってレベル。

割高かどうかは置いといて「買える」層の厚みはそれなりにあるよ。
その辺も含めて値付けは本当にうまい。

[2146: 周辺住民さん]

2145さん
確かに。最近は制度が整ってきてダブルインカム増えて、一昔前の、武蔵野台から通勤1時間半とかよりも、都心物件を選択するようになったものの、このマンションバブルで都心変えず、江東区や西葛西等の東西線沿線が大人気となることに、野村が目を付けたのでしょう。

[2147: 周辺住民さん]

2137
お金に余裕のある人は、フロントコート、5F以上でしょうね。

[2148: 匿名さん]

南西向きって眩しくないですか…？

[2149: 匿名さん]

ブライトコート、カームコートだと、どのへんが良い部屋なんでしょう。(日当たり、間取り、諸々含めて)

[2150: マンション検討中さん]

>>2149 匿名さん

ブライトは高階層じゃないと日照が対面にある同じ高さのハイツに邪魔されます。またフロントコートに隣接する部屋各階5号室も、フロントコートが邪魔します。
カームコートは日照当たる部屋はあるのでしょうか？？

[2151: ご近所さん]

>>2149さん
どちらも（出せるなら）上層の方がお値打ちな気がしますね。
ブライトは4階までは眺望が前建の低層アパートに直撃。
カームは駐車場が目の前にあるので、これも3～4階くらいまでは気になるのでは。

あと、コの字型大型マンションの内側に面している部屋の日照＆眺望は独特の雰囲気です。
近場だとレジデントプレイス西葛西の中古を見学するとわかると思います。

[2152: 周辺住民さん]

なんだかんだ言って、ロケーションで選ぶ人多いんでしょうから、興味ある方は早めにマンションギャラリー行くことをお勧めします。販売から半年もたたずに赤いバラが埋め尽くされてました(＠_＠;)

[2153: 匿名さん]

>>2152 周辺住民さん

ロケーションとブランド良し、部屋の条件悪しで5000～6000万ですね。

部屋の条件がましになるのが6000万～、部屋の条件が良くなるのが6000万後半～ってかんじですね。

5年前のガーデンズ、レジプレ戦争と比べて1000万高、10年前と比べてさらに500～1000万高。
西葛西を選ぶ客のおサイフのポテンシャルをなめてましたわ。

これまでとは住民層が違ってアッパーな人が増えるので、少し雰囲気も変わるのかしらね。

[2154: 匿名さん]

６千万円超えると年収２千万はないと無理なく買えませんね。地域柄、大丸有勤務の外資や弁護士、地元の開業医が中心でしょうか。西葛西なんですけどね。。

[2155: マンション検討中さん]

>>2153 匿名さん


時代は変わってますよ。

[2156: 匿名さん]

>>2153
バブルで外に向かうのはいつか来た道でしょう・・・
新築利回りや（回らないｗ）、都心回帰なんか最早死語だし、
それを実現させようと思ったら50平米2LDK家族3人ぐらいを受け入れないと厳しいｗ
不動産なんかいい加減なもんだよ・・・

[2157: 匿名さん]

>>2154 匿名さん
いやいや、1000万以上で十分だと思いますよ。家族構成・年齢にもよりますけど。夫婦のみか、夫婦プラス子一人とかなら、1000万あれば良いでしょう。

[2158: 匿名さん]

>>2156 匿名さん

ここは外ではなく内でしょう。
ますます東京に人は流れてくる。
やはり都心回帰ですよ。

[2159: 匿名さん]

>>2158 匿名さん

外周区なんですけどね。江戸川区は。

都内に住みたいと江戸川区は目指さんでしょ。

内から外、もしくは西、北から東への民族大移動ではないかな。

[2160: 検討板ユーザーさん]

>>2154 匿名さん

1000万円で大丈夫でしょう。
2000万で6000万しか買えないなんて浪費家ですね。

[2161: 匿名さん]

>>2160 検討板ユーザーさん

1000万だと税金引いて残りが700～800万？

フルローン6000万借りて35年で月20万ぐらい？
年額240万

管理費と修繕費で30年平均で3.5万位として年42万

固定資産税が20万

駐車場が年24万

携帯代など含む生活費が月15万位なら年180万

これでざっと500万強の出費。

ここに教育費やら突発的な出費やら入れたらなかなか厳しそう。

せっかくのブランドマンションでセコセコつつましく暮らすのはなあ。浪費はいかんが、ローンに追われるのは厳しいね。

貯金がうなるほどあるとか、親に援助で金もらうなら別だけど。

[2162: 匿名さん]

年収1000万なのにフルローンという時点で思いっきり浪費家ですね。年齢にもよりますが最低でも1000万程度は頭金出せるはず。

[2163: 検討板ユーザーさん]

>>2162 匿名さん

そうそう。
頭金がためれない時点で浪費家。
独身時代は実家ぐらしや寮ならかなり貯まったはず。

逆に貯金できないから住宅ローン組んで
強制的に支払うほうがいいというタイプもいるみたいだけど。

[2164: 匿名さん]

頭金（≒手付）1割と、諸費用1割は常識だと思うけど、
諸費用まで頭が回らないのが現実だったりするからねｗ

諸費用については5パーセントあればお釣りがくると思うけど、
余ったら頭金に上乗せしてもいいし貯蓄や投資に回してもいいし、
思い切ってオプションや家具家電を新調してもいいから（これは気分が乗るｗ）、
やっぱり余裕をもって1割ストックをお勧めしたい。

[2165: 匿名さん]

>>2159 匿名さん

いやいや、日本橋、大手町へのアクセス考えれば、十分に内側。
城西や城南地区から西葛西への移動はない気がしますが、浦安、船橋、千葉に在住の方々の分厚い需要はあるかと。

[2166: 匿名さん]

>>2165 匿名さん

外側からの需要があるというのは想定でしょ。

外側にいる人は東西線アクセスが便利な人がより安く住みたいからであって、メチャクチャな値上がりしてるのに、一応23区で都内で大手町近いから千葉側にすんでる人が頑張って買っちゃえなんて、そんなたくさんの需要があるのかね？

モデルで営業さんに聞けば実態はわかると思うけど。千葉からもいますよではなく、千葉からは○割の客が契約してますって感じでないとたくさんの需要があるという証明にはならないけどね。

[2167: マンコミュファンさん]

丸の内、大手町、日本橋あたりからドアドア30-40分で子育てに向いた街って、そんなに数があるわけじゃないですしね。湾岸の雰囲気が好きで、買える人はそっちに行くんだろうけれど。
特に地方出身者は先入観もないだろうし、東側も余裕で選択肢でしょう。小ざっぱりした街の雰囲気も競争力あると思うけどな、西葛西。

[2168: 匿名さん]

>>2166 匿名さん

まあどこからの需要かはともかく売れてるようなので。
西葛西は便利で住み良い街という評価なんでしょう。

[2169: 周辺住民さん]

昔ながらのイメージ等の先入観ない人にとっては、海抜０リスクを許容すれば（マンション低層階回避すれば問題少）、とてもいい物件と判断する上級リーマンが買ってるのじゃないでしょうかね。
水没リスクを考えれば、この町で一戸建てはありえないのでしょうけど、中高層マンション個室であれば、ありだと思いますけどね。

[2170: 周辺住民さん]

2167さん

確かに、武蔵野台等、西の道狭・曲の町と比べれば、整っている印象はありますね。

[2171: 匿名さん]

リスクばかり考えていては住宅は買えない
みなさんそうじゃないですか
水没だってかなり薄いでしょ

[2172: 匿名さん]

>>2171 匿名さん

そりゃそうなんだけど、リスク高い地域が、ポテンシャルがーと煽られてどんどん高騰していくのがなんともね。

地元民はあほかと思ってるけど、他から流れてくるお金持ちサラリーマンの感覚は違うのかもね。家は買えてなんぼだから。

[2173: 匿名さん]

買っているのはむしろ地元民じゃないかなぁ、多分だけど。

[2174: 匿名さん]

ここは地元の人が多いと思います。営業の方もそうおっしゃってました。

[2175: マンション検討中さん]

>>2174 匿名さん
大手町リーマンも結構住んでるよ。

[2176: 周辺住民さん]

>>2171
薄い水没考えてたら、西葛西、こんなにはやってないですしね。
買わない口実にはちょうどいいんでしょうけどね。

[2177: 通りがかりさん]

昔からアッパーな人いますよ、西葛西は。
３０年前位から清新町のマンションは
億ションでしたから。
だから清新一中が公立の新御三家に
なったんです。

[2178: 匿名さん]

西葛西住民がアッパーではなく、清新町がアッパーってことを言ってるだけのような気がする。

まっ、プラウド降臨で西葛西にもある程度のアッパーが集まったってことだな。
エリア住民が垂涎のマンションだからねえ。

[2179: マンション検討中さん]

西葛西中だって清新一中とだいぶ前
から同レベルですよ。
全然、下流じゃないです。
この辺りは。

[2180: マンション掲示板さん]

公立中学でマウント取ってくるのか。
やばいな。

[2181: 名無しさん]

>>2180 マンション掲示板さん

まあ、学区は不動産を探すときに指標の一つ。

[2182: 匿名さん]

一昔前（といっても僅か数年前）の相場を知ってる地元民はなかなか手が出ないと思う。
西葛西が貧乏ってことではなくて都心や他のエリアも同様に住民移動が起きてる。
それぐらい相場が急騰してるからね。

ただ、 >2177 の指摘の通り、あの界隈のURには不似合いな高級車が止まってたりするし、
タイミングで学区内のマンション買っとくか？って層もいるとは思う。

[2183: 匿名さん]

>>2180
日比谷みたいな奇跡の公立高校もあるし、
アルマーニ小も昔から越境人気の高い小学校。

上記ほど有名ではないけど、清新中は新御三家と呼ばれるぐらいだし、
少なくとも中学受験を考えるような家庭は情報として知ってると思うよ。
当然学区狙いで越してくる家庭も少なくないし、
買わないまでも近隣URは結構人気って噂は聞く。

西葛西中のことは世代的にちょっと知らなかったけど、
ネット見る限りだと、清新中に引っ張られる形？で凄く頑張ってるというか評判良いみたい。

[2184: 匿名さん]

小学校よりも、サピの自由が丘校や東京校に通った方がよほどいいよ。

[2185: マンション掲示板さん]

>>2184 匿名さん

ここから自由が丘は遠いね。
はじめから大田区や世田谷区に住んだ方がいい。