プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2046: マンション検討中さん]

>>2041 匿名さん
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/23edogawa.htm

この物件がある西葛西五丁目は総合ランクは1ですよ。（最も危険は小さい）

[2047: マンション検討中さん]

>>2046 マンション検討中さん
江戸川区で一括りにしてたら、正しい判断出来ないのですね。

[2048: マンション検討中さん]

西葛西は穴場ですね。
ひと昔前のイメージとは変化していますか？

[2049: マンション検討中さん]

>>2048 マンション検討中さん

1年住んでますが、身の危険を感じることはないです。お店もいっぱいあって安いスーパーもあります。公園も。学区もいいので、堤防決壊なければ問題ないです。
水没リスクもマンションなら問題ないですね。

[2050: 匿名さん]

>>2046 マンション検討中さん

それはマンション中心の立地だから建物が倒壊しにくい、火災が起きにくい、細い路地などではないから救助活動しやすいってことでしょ？

木造住宅密集地のようなヤバいことにはならないだけで、震度が大きく出やすい地域だから、同じような市街地の中では、地盤の固いエリアよりは被害は出やすいんだよね。

何に対しての危険度なのか明示せずに、安心安心と吹聴するお花畑さんはあまり感心しないね。

[2051: 匿名さん]

>>2050 匿名さん

震度が大きく出やすいという根拠は何でしょうか。ここも埋め立て地ですか？武蔵野台地と比較したらそうかもしれませんが。

[2052: マンコミュファンさん]

震災での液状化のリスクはそれなり、火災・倒壊リスクは低め。荒川決壊リスクは高い。
トータルで見るとメチャメチャ危ないエリアではないよね。
むしろ東西線の悪天候耐性が低い方が気になる。

[2053: マンション掲示板さん]

>>2052 マンコミュファンさん

メチャメチャ危なくはないね。
でも武蔵野台地と比較はかわいそう。
別次元。

[2054: マンコミュファンさん]

西葛西4丁目地区災害予測まとめ
【江戸川区ホームページより】
●液状化→可能性がある地域（可能性が低い、可能性がある、可能性が高い、のうち）
【国土交通省関東整備局より】
●水害→100年に一度の荒川水系氾濫時に2、3メートルの水没
【東京都都市整備局より】
●地震時危険予測→もっとも低い（5段階中1）
地盤は揺れやすい。しかし、建物倒壊危険度1、火災危険度1、災害時活動困難度1と低い。
また、江戸川区内で唯一、西葛西北側エリアは、不燃化地域に認定されいる。（火災時に燃え広がらない）

[2055: マンコミュファンさん]

>>2054 マンコミュファンさん

総じて、地震、水には弱いが、火災など二次災害にはそこそこ耐性がある。といったところか。

[2056: マンション検討中さん]

>>2054 マンコミュファンさん
許容範囲

[2057: 匿名さん]

>>2054 マンコミュファンさん

ありがとうございます。
まとめられていて参考になります。

[2058: 検討板ユーザーさん]

連れていこうかこれから、中華天国へ～

[2059: マンション検討中さん]

>>2058 検討板ユーザーさん

暇だねぇ…

[2060: マンション検討中さん]

ここは一般サラリーマンには手が届かない

[2061: 匿名さん]

友働きなら問題なく買えますよ。

[2062: 匿名さん]

共働きでも、世帯年収1000万ないとキツイのでは…。最低でも。

[2063: 周辺住民さん]

10年住宅ローン減税恩恵フル、その後一括返済やるとき、どれだけ借りたら一番いいですか？

[2064: マンション掲示板さん]

>>2063 周辺住民さん
私が計算してもらったら5500万くらい。
10年後に完済。

[2065: 名無しさん]

>>2064さん

10年後に残債4000万で一括返済のご予定でしょうか？
金利はいくらほどでの計算ですか？

[2066: マンション検討中さん]

>>2065 名無しさん

ありがとうございます。
金利は変動の予定ですが取り敢えず10年平均で1%くらいだとどうでしょうか。

[2067: 匿名さん]

やっぱみんな10年後一括返済プランなのね。
団信的死んでチャラ方式を残したい気もしてるんだよなぁ。

[2068: 匿名さん]

>>2067 匿名さん
ウチの場合は、10年後に一括返済ではなく、チャラ方式を残しておいて、定年退職時に一括返済にしようと思ってます。
手元にある程度の現金を残しておきたいですし。

[2069: マンション検討中さん]

チャラ残しにするかどうかは、ギャンブルですね。オッズは自分しかわかりませんが…

[2070: 名無しさん]

>>2065 名無しさん

10年固定で1%以下。

[2071: 匿名さん]

黒田総裁続投で低金利で借りられそうですね。

[2072: 評判気になるさん]

>>2071 匿名さん

この低金利続いて〜

[2073: マンション検討中さん]

>>2071 匿名さん
黒田バンザイ

[2074: 匿名さん]

第二期2次で5戸出ていますが、今どのくらい売れたんでしょう？

[2075: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド西葛西 ( 第2期 2次 )
販売時期
第2期2次 2018年2月23日～2018年2月24日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
5 戸
販売価格
52,690,000円 (1戸) ～64,990,000円 (1戸)
間取り
3LDK
専有面積
70.53m2 ～ 78.39m2
バルコニー
8.60m2 ～ 12.00m2
テラス
12.40m2
オープンテラス
10.00m2（月額使用料:400円）
管理費(円)/月額
14,700円～16,400円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～10,350円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～22,600円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円～776,400円
enecoQシステム料金 /月額
1,739円
（消費税8％を含みます）
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:200円 ～ 500円
バイク置場
8台
月額使用料:3,000円
サイクルポート
9区画
月額使用料:300円
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※表示の販売価格には消費税8％を含みます。 ※駐車場・駐輪場・バイク置場・サイクルポートの台数については、全戸分を表示しております。
情報更新日
2018/02/19
次回情報更新日
2018/03/05

[2076: 周辺住民さん]

全部で156、一期で80戸、二期で25戸ですか。あとは50戸ですかね。

[2077: 評判気になるさん]

4千万円台の部屋は売れたんですね！

[2078: 匿名さん]

販売状況は明らかに失速ですね。もっとがんばってほしい。みんなもっと欲しがってほしい。

[2079: マンション検討中さん]

どのあたりの部屋が残ってるんでしょう？4LDK って、まだありますか？

[2080: 匿名さん]

>>2077 評判気になるさん

完売御礼が出てないので、何戸かは先着順で残ってるとおもうけど、4000万台のパンだ部屋はさすがに売れたんじゃないかな。

ホームページの物件概要では先着順は一期から隠してたので、モデルルームでにいかないと残ってるかどうかはわからないけどね。

[2081: 通りがかりさん]

他のプラウドでこんなにスレが盛り上がってるところはあるんでしょうかね。

[2082: 周辺住民さん]

そうなんですね。ここ以外、あまり見てなかったもので・・・
魅力あり物件なので、必然的に注目されるのでしょうね。
一期で契約してよかったです。

[2083: 周辺住民さん]

比較対象にはならないですが、プラウド越中島は閑古鳥が鳴いてますよね・・・

[2084: 匿名]

>>2081 通りがかりさん

ネガで溢れたスレの盛り上がりを喜ぶって、どこに希望を見出だしてるんですか。。。

売れなきゃ意味ないでしょう。

[2085: 匿名さん]

>>2083
ボリュームゾーンのサラリーマン世帯1000万ぐらいの予算で、
交通利便性や周辺環境のバランスを考えると必然的にこの辺りになっちゃうんだろうね。
スレ内でも、プラウドブランドで（長谷工仕様だけど・・・）、
大手町直通で（激混みの東西線・・・）、
環境も比較的整ってて（江戸川区・・・）暮らしやすそう、ってレスは多い。

逆に越中島は東京駅直通のメリットはあっても周辺は閑散としてるからね。
価格も10パー安くして、ここと似たような水準になれば、
利便性は劣っても江東区だし、ってことで盛り上がると思うよ。
今の水準だともうちょっと出せば近隣のタワマン買えちゃうからね・・・
如何せんあっちは高すぎるというか、微妙に予算オーバーというか結局値段次第だよね。

[2086: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
仰る通り。
やはり価格は大事。
ここは、普通のサラリーマンの上澄み、もしくは普通のサラリーマン共働きが届く価格だから。
だから江戸川区だけど利便性の条件がそこそこよさげで妥協しやすい。

もちろん、江東区物件とこちらでどっちが資産価値高いかだと、まわりに商業施設なくても間違いなく都心よりの江東区だけど、その分新築価格も立地プレミアでだいぶんのせられてるので、どこのエリアを買おうが高値掴みの今は、買える価格の場所を見つけて落ち着くしかないよね。

[2087: 匿名さん]

>>2086
＞買える価格の場所を見つけて落ち着くしかない
うんうん、全くその通りだと思う。
そういった意味でここは受け入れられてるんだろうね。

反面、急激に価格が上がり過ぎて消化しきれてない層も少なくないと思う。
先輩や後輩、同僚が同じ予算でタワマン買ってた現状を知ってたりすると、
え？俺は江戸川区？ってギャップは生じると思う。僅か数年前の話で給料も大差ないのにね・・・
スレでも「どちらの奥様？江戸川区に何求めてんの？」っていうズレたレスをたまに見掛けるｗ
住宅手当が手厚くてなまじ都心に住んでたりしたら余計にそう感じちゃうよね。

[2088: 通りがかりさん]

>>2084 匿名さん
売れ行き好調じゃないですか？マンションギャラリーで花がたくさんついてましたが…。

[2089: 匿名さん]

普通に考えて売れる物件。

[2090: 匿名さん]

>>2088 通りがかりさん

販売刻みまくってるじゃないですか。好調なんてことないですよ。

[2091: マンション検討中さん]

順調に売れてますよね。ただ、西葛西近辺で探している人は「ルピアコート西葛西」や「ジオ西葛西清新町」にも流れそうですよね。価格次第ですが。残りをいかに売りさばくかが勝負どころですね。

[2092: マンション検討中さん]

>>2091 マンション検討中さん

立地やブランドでは相手にならないでしょうから、あとは価格でしょうね。

[2093: 匿名さん]

そう、立地優先で、条件が劣ってくる部屋にそれだけの価格を出せるか。
いい条件の部屋は価格たかーって額でも順調に売れてるけど、条件悪い部屋でもいいから買える上限で5000～6000万出しても買いたいって人をどれだけ見つけるかだね。

[2094: マンション検討中さん]

>>2093 匿名さん

西葛西は客の取り合い合戦。先行メリットもあり、プラウドがかなり客を獲得してる。後者は作戦失敗は否めない。

[2095: 匿名さん]

>>2094 マンション検討中さん

価格が価格だけに、プラウドは上澄みの客を結構ゲットしたけど、他物件の検討客は価格帯が違うからそこまで被んないと思うよ。他物件のボリュームゾーンの客はプラウドは検討して諦めた人たちだと思う。

[2096: 周辺住民さん]

7月には完売できるらしいよ。

[2097: 買い替え検討中さん]

ブライトは前建が強烈に近く、カームは日照に不安がある
立地の良さやグレードを重視してそこを飲みこめる買い手を見つけられるかだね
特にこの物件は竣工前に売り切りたいでしょ売主としては

[2098: 匿名さん]

>>2097 買い替え検討中さん

だからこそ最後の大盤振る舞いまでにどれだけさばくかが重要。営業の腕の見せ所。立地は部屋の条件に勝るってことを上手くアピールできるか。

日当たりや圧迫感と学区とどっちをとりますかって感じ？

[2099: 名無しさん]

フロントコート低層は苦戦しそう。

[2100: 匿名さん]

プライドじゃなくてオハナにするべき

[2101: 匿名さん]

>>2100 匿名さん

プラウドね。

[2102: マンション検討中さん]

清新中と西葛西中は然程変わらないかんじなのですかね？

[2103: 周辺住民さん]

カームやブライトよりは、だいぶマシでしょう。

[2104: 周辺住民さん]

フロントの５F以上って、まだ残ってますかね？？

[2105: 匿名さん]

>>2104 周辺住民さん
二期で売れ残ってれば。
モデルルームにいってくださいな。

[2106: eマンションさん]

>>2102 マンション検討中さん

大差はないと思いますが、清新一中のが上だと思います。

[2107: 名無しさん]

>>2103 周辺住民さん
カームやブライトの低層は値段も他より低くなるので、立地重視で予算ギリギリで頑張って買う人がいそうですけど、フロントは低層でも6千万超えちゃいますから、買い手が見つかるのか疑問です。

[2108: マンション検討中さん]

そうなったら、価格下げて対応でしょう。狙ってる人もいるのでは。

[2109: 匿名さん]

フロントは低層でも買い手付きそう。

[2110: 買い替え検討中さん]

フロントは目の前の道が案外交通量あるから、2～3階だとちょっと気になるかもね。
まあ価格下げれば絶対買い手は付く場所だし心配はいらんでしょ。

[2111: 匿名さん]

>>2110 買い替え検討中さん

そう、今の価格の価値がないと値踏みされてる部屋でも、最終的に商談会になればすんなり売れます。

低層階だとスポーツセンター階段から丸見えじゃないかな。建物が立ち上がり色々と確認されたらマイナスな部屋は、確認前に早目に売り切りたいよね。

[2112: 匿名さん]

>>2110 買い替え検討中さん

あと、フロント低層だと、西の角部屋も、せっかくのコーナーサッシからのビューが、スポーツセンタービューになっちゃう。6000万出してそれはね。なら500万ぐらい足して、視界の抜ける中層を買いたいね。

高い部屋買う人は、条件にこだわるからね。

[2113: マンション検討中さん]

>>2112 匿名さん

その通りだが、中層はもう売れてる。

[2114: マンション検討中さん]

フロントの中階層以上を最初から狙う物件。知ってる人は一期で成約済み。

[2115: マンション掲示板さん]

たかっ！
6500万円か。清澄白河買えたよ。

[2116: マンション検討中さん]

読んでると、一期でフロントコート契約した人が、がんばって主張してますね。

[2117: マンション検討中さん]

>>2116 マンション検討中さん
うらやましい…

[2118: 名無しさん]

フロントコートは日当たりが良いですよね。眺望は特段ないですけど。

[2119: 匿名さん]

プラウドってなんで人気なの？

[2120: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん
なんで人気だと思うの？

[2121: eマンションさん]

>>2120 マンション検討中さん

売れてるから

[2122: マンション検討中さん]

今日、ギャラリー行きましたが、赤いバラが9割近く付いてて、正直びびった。

[2123: マンション検討中さん]

アジア系も西葛西の学区に注目していて、新築中古に関わらず狙い定めて押し寄せてます。大変ですな。

[2124: 匿名さん]

>>2122 マンション検討中さん

価格設定が低かったということか。

[2125: マンション検討中さん]

>>2123 マンション検討中さん

マンションギャラリー、外国の方は見ませんでしたけど。

[2126: マンション検討中さん]

>>2124 匿名さん
カームやブライトも、もっと釣り上げても良かったということですね。

[2127: マンション検討中さん]

>>2123 マンション検討中さん

子供が第六小学校に行ってますが、、外国人のクラスメイトは30人に一人くらいですよ。

[2128: マンション検討中さん]

>>2127 マンション検討中さん


六小.評判いいですよね！学童などは、どんな感じなのでしょうか？

[2129: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん

ブランドの指標があると、分かりやすい安心感がありますし、ノーブランドよりは価格下落リスクが低いからじゃないですかね。

[2130: マンション検討中さん]

>>2126 マンション検討中さん

恐ろしいこと言わないでください。庶民にはギリギリです 汗

[2131: 名無しさん]

カームとブライト、あれ以上高かったら買えない。。。

[2132: マンション検討中さん]

>>2128 マンション検討中さん

うちの小1の娘は毎日行ってます。妻はそれでフルタイムで働いています。習い事あるときは3時や4時で帰って来てます。無償ですし、地域のボランティアの方々がたまに来てくれるらしくて、例えば今年度は将棋を教えてくれてました。

[2133: マンション検討中さん]

>>2130 マンション検討中さん

申し訳ありません。
単に需給での意見です。
ロケーションとしてはナイスなマンションですよね。

[2134: マンション検討中さん]

私もギャラリー行きました。
夏前にはほぼ売れるんじゃないでしょうか。

[2135: 匿名さん]

9割バラって。3期ないかもってこと?

[2136: マンション検討中さん]

>>2135 匿名さん

完売はしなくても、残り数個って感じでしたよ。

[2137: 匿名さん]

>>2130 マンション検討中さん

カームとブライトは色々と条件悪いからね。

ブライトは近場の前建てに大型マンションがあり眺望がない。中から見てあの距離は以外と近くて気になるはず。そこのマンションにお邪魔して共用廊下からプラウドを見てみればはっきりわかる。人目が気になりカーテン開けづらいし、提出し特に夜は部屋の照明でレースが透けて中が丸見えになるから。

カームも、フロントとブライトの建物による自己日陰がひどいし、ブライト側にくっつく部屋はフロントの西の角部屋とお見合い。さらに機械式駐車場や車の出し入れの騒音もある。囲まれてるから響くしね。

それでフロント並みなら誰も買わない、というか手が出せないよね。

そう考えると、フロントの中高層階一択という人の気持ちはわかる。予算があれば誰しもそこを選びたいよね。

ここを買えるのは一般サラリーマンの上位層だろうけど、その中でもより金がある人でないとフロントは買えない。

今が、条件と価格のバランスに妥協できなんとか買う予算のある客をほどほどに集客できる値付け。さすが野村は高すぎと言われながらもほどよく売り切る値付けが絶妙に上手い。すごいリサーチ力だと感心するわ。

[2138: 匿名さん]

眺望、日照等いろいろあるんでしょうが、立地とブランドでそこそこ売れるのは分かる気がします。しかしもう少しで売り切るってすごいですね。

[2139: マンション検討中さん]

売れ行きを見てると、共働き世帯も多そうですし、眺望なんかは、価格差を考えるときっぱり妥協できる点なんでしょ。立地とブランド力が効いてますし、むしろ一階や二階の方がリセール時にはコスパ良さそうともとれる。
予算にゆとりがあって、日中の多くを家で過ごす人はやはり、フロントコート一択なんでしょうかね。

[2140: 名無しさん]

フロントの前のスポセンはいつ頃建て替えるんですかね。建て替えたとしても、超高層になることはないでしょうけど。

[2141: 匿名さん]

>>2140 名無しさん

ここは近隣商業地域なので、ぶっちゃけ規制は緩い。さすがに超高層はないと思うけど、区の方針で土地の高度利用で高い建物建てて、下にスポーツセンタ、上層に住宅とかやろうと思えばできるからなあ。

区もお金ないし、老朽化進むまで引っ張ると思うよ。

[2142: 匿名さん]

>>2139 マンション検討中さん

ポイントは価格差があるから眺望騒音は割りきれるではなく、眺望騒音を割りきらざるを得ない部屋なのに6000万～ってのが大きなネックってことだよね。

1階～3階は、このマンション内の価格のみ比較ならコスパはいいけど、日照レスや、眺望抜けない以前に目の前至近距離に建物や機械式駐車場などがあり、快適に住むには条件が悪すぎる。

ほんとに、学区やスーパー近くなどだけが目的で、住めればいいので快適さは二の次って人が選ぶんでしょ。

それでも約5000万～なんだよね。

立地、学区の割り増しで1000万上乗せを当たり前と思う感覚の人が多数いることに驚きを隠せない。

[2143: 匿名さん]

日当たりに500万
眺望に500万
ありです。

[2144: 匿名さん]

>>2140 名無しさん

建て替えたら建て替えたでこの地区の価値が上がりそう。

[2145: ご近所さん]

6000万円台までなら親の援助無くても世帯年収1200万くらいあれば買えるからね。
大手町、日本橋あたりに勤務する金融、財閥系のサラリーマンなら
一馬力でもまあなんとかってレベル。

割高かどうかは置いといて「買える」層の厚みはそれなりにあるよ。
その辺も含めて値付けは本当にうまい。