プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2006: 匿名さん]

>>1998 匿名さん

価格が同じでも江東区や江戸川区の他の地域であれば買う気がしません。

[2007: 口コミ知りたいさん]

>>2006 匿名さん
西葛西が好きってことですか。
では買えて大満足ですね。
素晴らしいことです！

[2008: 通りがかりさん]

ここはツボ250くらい。
都心は450出さないと買えなくなってる。

衝動買いしちゃった流民は多いよ。

[2009: マンション検討中さん]

坪450で検討してた人が江戸川区まで下ってくるわけないでしょ。

[2010: 名無しさん]

450なんて買える人がいるんだ。
異次元のレベル。
話が合わなさそう。

[2011: 匿名さん]

>>2009 マンション検討中さん

同意。坪450だせるならここは検討しないでしょ。

[2012: マンション掲示板さん]

300くらいと思ってたら、とんだ世間知らず。
結果ここに落ち着いたんでしょ。
今の相場を知らない人っているよ。

[2013: 匿名さん]

>>2008 通りがかりさん

坪250で買えるのは条件悪い部屋でしょ。
平均は280位？
高いとこは300を軽くオーバー位ではなかったっけ？

坪400買える層が西葛西を選ぶわけはないね。

[2014: 匿名さん]

>>2013 匿名さん

江東区が軽く平均300前半オーバーしちゃってるから、平均200後半～300を買う層が流れてきてるって感じ？

西葛西は、ガーデンズ、レジプレのころは平均200前半位で、それでもかなりの高値掴みだと言われてた位だから、地元民からしたら今の価格では買えんだろうね。

頭金入れたとしても、大手町の年収1000オーバーの金融リーマンでないとローンの維持がきつそう。

[2015: eマンションさん]

大手町勤務、大手の若手サラリーマンぐらいが多そう。
転勤でも貸しやすいから。
45才越えてたら、別の街を探すんじゃないかな。

[2016: 西葛西ラブ]

>>2013 匿名さん
坪400楽勝ですが、住みやすさでここにしました。そういうひともいますよ。

[2017: 匿名さん]

>>2016 西葛西ラブさん

ここの良さは西葛西に住んでいる方にはわかっていただけるのではないでしょうか。

[2018: マンション検討中さん]

>>2014 匿名さん
大手町の金融リーマンは専業主婦とのペアが多いよね。単独年収1000万円で6,000万円の物件はかなりかつかつになるのでは？
子供2人は厳しいだろうね。

西葛西まで疎開してこれだもんなぁ。
賃料水準はたいして上がってないのに、新築マンションの値付けだけ引き上げられてる。新築だと競合がないから強気なんだろうか。
住んでしまえば、ガーデンズと同じ多数ある中の中古になるのに。

[2019: 口コミ知りたいさん]

>>2017 匿名さん
キャッシュでポンって買う地元のお金持ちもいるでしょうね。

[2020: マンション検討中さん]

都が発表した地震どランキングではギリセーフなんですかね!?

[2021: 匿名さん]

>>2020 マンション検討中さん

それは地盤ではなく木造住宅密集地とかじゃないの？

マンションなどで市街地化されてるとこは、火災や倒壊の心配は低いからね。

[2022: 匿名さん]

>>2021 匿名さん

当たり前だけど、水没したり、激しく揺れたり、液状化したりは江戸川区はリスク最高だから、勘違いしない方がいいよね。

[2023: 検討板ユーザーさん]

やっぱり外周区はリスクあるなー。

[2024: 通りがかりさん]

ここは大丈夫でしょう。

[2025: 匿名さん]

わかりやすいですね。復活ですか。

[2026: 匿名さん]

昔は、安くても地盤の緩い海抜ゼロメートル地帯なんてと、江東区江戸川区は敬遠されてたのに、都心や西側が高くて買えなくなってきたら、そこは目をつぶって良いとこだけ見るんだね、みんな。

やはり、価格バブルは購入者にリスク不安を割りきらせる効果があるんだなあと実感。

[2027: 評判気になるさん]

>>2026 匿名さん
予算で買えるところ、大手町に近いところと
探したら、江戸川区になる。

買えない場所に未練を残しても仕方ない。

[2028: 匿名さん]

>>2026 匿名さん

利便性が優っているということなんでしょうかね。昔と比べて格段に都心への人口集中、回帰がみられるので見直されてるんでしょう。

[2029: マンション検討中さん]

ここは盛況ですね。竣工前に完売しそう。

[2030: 匿名さん]

>>2029 マンション検討中さん

野村の場合、竣工前に完売させるために、これから売れ行きが鈍ってきたら商談会が始まるんだが、どこのタイミングでそれがくるかだな。

[2031: 通りがかりさん]

>>2030 匿名さん

昨年、入居時で3割売れ残りのプラウドあった。
一年で完売間近。

竣工前に安くしちゃってそんな結果？

[2032: マンコミュファンさん]

まだまだ、値下げはないでしょ。この、売れ行きなら、ほんとに日も当たらない部屋数個が最後に残る感じだろうね。

[2033: 名無しさん]

>>2032 マンコミュファンさん
同意。
条件の悪い部屋が残って、最後におまけして終了のパターン。
これって順調とも言える。

[2034: 匿名さん]

普通に考えて売れる物件。

[2035: 通りがかりさん]

>>2034 匿名さん
即完売。早いもの勝ち。
迷っていたら後悔する物件。

[2036: 匿名さん]

契約者とか販売スタッフさんですかね。

ここは既に即完物件ではないのですが。
一期一次～三次まで即日完売御礼はうたわれてないですし、恐らく２期も完売にはならないと思いますが。

もちろん、高値のわりにはスタートダッシュでそれなりにはけたけど、これからが勝負でしょうね。

[2037: eマンションさん]

>>2036 匿名さん

いやいや2期でおわるでしょう。
しばらくマンションは下がらない。
だから決断する人も増える。

[2038: 匿名さん]

>>2037 eマンションさん

一期で156戸の半分ぐらいの80戸出して、二期で25戸出して、もう完売なんですね。

さすが人気物件ですね。

[2039: 評判気になるさん]

>>2038 匿名さん

2期まだ続くでしょ？
1次、2次って。

[2040: 匿名さん]

>>2039 評判気になるさん

そこで25,25とか出せれば早期完売かもね。普通は尻すぼみでそんな事あり得ないわけで。

今後の販売数の推移をウオッチしてアップしないと。

[2041: 匿名さん]

>>2020 マンション検討中さん
元ネタはこれだね。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO26951220V10C18A2CC1000

地盤の悪さや海抜マイナスメートル地帯であることは考慮していない、別の視点の危険度だね。

[2042: マンコミュファンさん]

さすがに二期では終わらないとは思いますけど、竣工間近で売れ残り多数の物件ではないですね。野村にしてはまともな場所に建てましたし、どこかの売れ残り多数の人気のない土地とは違いますから。

[2043: 匿名さん]

>>2042 マンコミュファンさん

それは同意。
すぐなくなるよなんて売り煽る変なひとがいるからおかしくなるけど。

[2044: マンション検討中さん]

まあ地域で人気物件には間違いない

[2045: マンション検討中さん]

>>2031 通りがかりさん

ここのロケーションではありえないよ。夏までにはほぼなくなる。

[2046: マンション検討中さん]

>>2041 匿名さん
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/23edogawa.htm

この物件がある西葛西五丁目は総合ランクは1ですよ。（最も危険は小さい）

[2047: マンション検討中さん]

>>2046 マンション検討中さん
江戸川区で一括りにしてたら、正しい判断出来ないのですね。

[2048: マンション検討中さん]

西葛西は穴場ですね。
ひと昔前のイメージとは変化していますか？

[2049: マンション検討中さん]

>>2048 マンション検討中さん

1年住んでますが、身の危険を感じることはないです。お店もいっぱいあって安いスーパーもあります。公園も。学区もいいので、堤防決壊なければ問題ないです。
水没リスクもマンションなら問題ないですね。

[2050: 匿名さん]

>>2046 マンション検討中さん

それはマンション中心の立地だから建物が倒壊しにくい、火災が起きにくい、細い路地などではないから救助活動しやすいってことでしょ？

木造住宅密集地のようなヤバいことにはならないだけで、震度が大きく出やすい地域だから、同じような市街地の中では、地盤の固いエリアよりは被害は出やすいんだよね。

何に対しての危険度なのか明示せずに、安心安心と吹聴するお花畑さんはあまり感心しないね。

[2051: 匿名さん]

>>2050 匿名さん

震度が大きく出やすいという根拠は何でしょうか。ここも埋め立て地ですか？武蔵野台地と比較したらそうかもしれませんが。

[2052: マンコミュファンさん]

震災での液状化のリスクはそれなり、火災・倒壊リスクは低め。荒川決壊リスクは高い。
トータルで見るとメチャメチャ危ないエリアではないよね。
むしろ東西線の悪天候耐性が低い方が気になる。

[2053: マンション掲示板さん]

>>2052 マンコミュファンさん

メチャメチャ危なくはないね。
でも武蔵野台地と比較はかわいそう。
別次元。

[2054: マンコミュファンさん]

西葛西4丁目地区災害予測まとめ
【江戸川区ホームページより】
●液状化→可能性がある地域（可能性が低い、可能性がある、可能性が高い、のうち）
【国土交通省関東整備局より】
●水害→100年に一度の荒川水系氾濫時に2、3メートルの水没
【東京都都市整備局より】
●地震時危険予測→もっとも低い（5段階中1）
地盤は揺れやすい。しかし、建物倒壊危険度1、火災危険度1、災害時活動困難度1と低い。
また、江戸川区内で唯一、西葛西北側エリアは、不燃化地域に認定されいる。（火災時に燃え広がらない）

[2055: マンコミュファンさん]

>>2054 マンコミュファンさん

総じて、地震、水には弱いが、火災など二次災害にはそこそこ耐性がある。といったところか。

[2056: マンション検討中さん]

>>2054 マンコミュファンさん
許容範囲

[2057: 匿名さん]

>>2054 マンコミュファンさん

ありがとうございます。
まとめられていて参考になります。

[2058: 検討板ユーザーさん]

連れていこうかこれから、中華天国へ～

[2059: マンション検討中さん]

>>2058 検討板ユーザーさん

暇だねぇ…

[2060: マンション検討中さん]

ここは一般サラリーマンには手が届かない

[2061: 匿名さん]

友働きなら問題なく買えますよ。

[2062: 匿名さん]

共働きでも、世帯年収1000万ないとキツイのでは…。最低でも。

[2063: 周辺住民さん]

10年住宅ローン減税恩恵フル、その後一括返済やるとき、どれだけ借りたら一番いいですか？

[2064: マンション掲示板さん]

>>2063 周辺住民さん
私が計算してもらったら5500万くらい。
10年後に完済。

[2065: 名無しさん]

>>2064さん

10年後に残債4000万で一括返済のご予定でしょうか？
金利はいくらほどでの計算ですか？

[2066: マンション検討中さん]

>>2065 名無しさん

ありがとうございます。
金利は変動の予定ですが取り敢えず10年平均で1%くらいだとどうでしょうか。

[2067: 匿名さん]

やっぱみんな10年後一括返済プランなのね。
団信的死んでチャラ方式を残したい気もしてるんだよなぁ。

[2068: 匿名さん]

>>2067 匿名さん
ウチの場合は、10年後に一括返済ではなく、チャラ方式を残しておいて、定年退職時に一括返済にしようと思ってます。
手元にある程度の現金を残しておきたいですし。

[2069: マンション検討中さん]

チャラ残しにするかどうかは、ギャンブルですね。オッズは自分しかわかりませんが…

[2070: 名無しさん]

>>2065 名無しさん

10年固定で1%以下。

[2071: 匿名さん]

黒田総裁続投で低金利で借りられそうですね。

[2072: 評判気になるさん]

>>2071 匿名さん

この低金利続いて〜

[2073: マンション検討中さん]

>>2071 匿名さん
黒田バンザイ

[2074: 匿名さん]

第二期2次で5戸出ていますが、今どのくらい売れたんでしょう？

[2075: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド西葛西 ( 第2期 2次 )
販売時期
第2期2次 2018年2月23日～2018年2月24日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
5 戸
販売価格
52,690,000円 (1戸) ～64,990,000円 (1戸)
間取り
3LDK
専有面積
70.53m2 ～ 78.39m2
バルコニー
8.60m2 ～ 12.00m2
テラス
12.40m2
オープンテラス
10.00m2（月額使用料:400円）
管理費(円)/月額
14,700円～16,400円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～10,350円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～22,600円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円～776,400円
enecoQシステム料金 /月額
1,739円
（消費税8％を含みます）
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:200円 ～ 500円
バイク置場
8台
月額使用料:3,000円
サイクルポート
9区画
月額使用料:300円
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※表示の販売価格には消費税8％を含みます。 ※駐車場・駐輪場・バイク置場・サイクルポートの台数については、全戸分を表示しております。
情報更新日
2018/02/19
次回情報更新日
2018/03/05

[2076: 周辺住民さん]

全部で156、一期で80戸、二期で25戸ですか。あとは50戸ですかね。

[2077: 評判気になるさん]

4千万円台の部屋は売れたんですね！

[2078: 匿名さん]

販売状況は明らかに失速ですね。もっとがんばってほしい。みんなもっと欲しがってほしい。

[2079: マンション検討中さん]

どのあたりの部屋が残ってるんでしょう？4LDK って、まだありますか？

[2080: 匿名さん]

>>2077 評判気になるさん

完売御礼が出てないので、何戸かは先着順で残ってるとおもうけど、4000万台のパンだ部屋はさすがに売れたんじゃないかな。

ホームページの物件概要では先着順は一期から隠してたので、モデルルームでにいかないと残ってるかどうかはわからないけどね。

[2081: 通りがかりさん]

他のプラウドでこんなにスレが盛り上がってるところはあるんでしょうかね。

[2082: 周辺住民さん]

そうなんですね。ここ以外、あまり見てなかったもので・・・
魅力あり物件なので、必然的に注目されるのでしょうね。
一期で契約してよかったです。

[2083: 周辺住民さん]

比較対象にはならないですが、プラウド越中島は閑古鳥が鳴いてますよね・・・

[2084: 匿名]

>>2081 通りがかりさん

ネガで溢れたスレの盛り上がりを喜ぶって、どこに希望を見出だしてるんですか。。。

売れなきゃ意味ないでしょう。

[2085: 匿名さん]

>>2083
ボリュームゾーンのサラリーマン世帯1000万ぐらいの予算で、
交通利便性や周辺環境のバランスを考えると必然的にこの辺りになっちゃうんだろうね。
スレ内でも、プラウドブランドで（長谷工仕様だけど・・・）、
大手町直通で（激混みの東西線・・・）、
環境も比較的整ってて（江戸川区・・・）暮らしやすそう、ってレスは多い。

逆に越中島は東京駅直通のメリットはあっても周辺は閑散としてるからね。
価格も10パー安くして、ここと似たような水準になれば、
利便性は劣っても江東区だし、ってことで盛り上がると思うよ。
今の水準だともうちょっと出せば近隣のタワマン買えちゃうからね・・・
如何せんあっちは高すぎるというか、微妙に予算オーバーというか結局値段次第だよね。

[2086: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
仰る通り。
やはり価格は大事。
ここは、普通のサラリーマンの上澄み、もしくは普通のサラリーマン共働きが届く価格だから。
だから江戸川区だけど利便性の条件がそこそこよさげで妥協しやすい。

もちろん、江東区物件とこちらでどっちが資産価値高いかだと、まわりに商業施設なくても間違いなく都心よりの江東区だけど、その分新築価格も立地プレミアでだいぶんのせられてるので、どこのエリアを買おうが高値掴みの今は、買える価格の場所を見つけて落ち着くしかないよね。

[2087: 匿名さん]

>>2086
＞買える価格の場所を見つけて落ち着くしかない
うんうん、全くその通りだと思う。
そういった意味でここは受け入れられてるんだろうね。

反面、急激に価格が上がり過ぎて消化しきれてない層も少なくないと思う。
先輩や後輩、同僚が同じ予算でタワマン買ってた現状を知ってたりすると、
え？俺は江戸川区？ってギャップは生じると思う。僅か数年前の話で給料も大差ないのにね・・・
スレでも「どちらの奥様？江戸川区に何求めてんの？」っていうズレたレスをたまに見掛けるｗ
住宅手当が手厚くてなまじ都心に住んでたりしたら余計にそう感じちゃうよね。

[2088: 通りがかりさん]

>>2084 匿名さん
売れ行き好調じゃないですか？マンションギャラリーで花がたくさんついてましたが…。

[2089: 匿名さん]

普通に考えて売れる物件。

[2090: 匿名さん]

>>2088 通りがかりさん

販売刻みまくってるじゃないですか。好調なんてことないですよ。

[2091: マンション検討中さん]

順調に売れてますよね。ただ、西葛西近辺で探している人は「ルピアコート西葛西」や「ジオ西葛西清新町」にも流れそうですよね。価格次第ですが。残りをいかに売りさばくかが勝負どころですね。

[2092: マンション検討中さん]

>>2091 マンション検討中さん

立地やブランドでは相手にならないでしょうから、あとは価格でしょうね。

[2093: 匿名さん]

そう、立地優先で、条件が劣ってくる部屋にそれだけの価格を出せるか。
いい条件の部屋は価格たかーって額でも順調に売れてるけど、条件悪い部屋でもいいから買える上限で5000～6000万出しても買いたいって人をどれだけ見つけるかだね。

[2094: マンション検討中さん]

>>2093 匿名さん

西葛西は客の取り合い合戦。先行メリットもあり、プラウドがかなり客を獲得してる。後者は作戦失敗は否めない。

[2095: 匿名さん]

>>2094 マンション検討中さん

価格が価格だけに、プラウドは上澄みの客を結構ゲットしたけど、他物件の検討客は価格帯が違うからそこまで被んないと思うよ。他物件のボリュームゾーンの客はプラウドは検討して諦めた人たちだと思う。

[2096: 周辺住民さん]

7月には完売できるらしいよ。

[2097: 買い替え検討中さん]

ブライトは前建が強烈に近く、カームは日照に不安がある
立地の良さやグレードを重視してそこを飲みこめる買い手を見つけられるかだね
特にこの物件は竣工前に売り切りたいでしょ売主としては

[2098: 匿名さん]

>>2097 買い替え検討中さん

だからこそ最後の大盤振る舞いまでにどれだけさばくかが重要。営業の腕の見せ所。立地は部屋の条件に勝るってことを上手くアピールできるか。

日当たりや圧迫感と学区とどっちをとりますかって感じ？

[2099: 名無しさん]

フロントコート低層は苦戦しそう。

[2100: 匿名さん]

プライドじゃなくてオハナにするべき

[2101: 匿名さん]

>>2100 匿名さん

プラウドね。

[2102: マンション検討中さん]

清新中と西葛西中は然程変わらないかんじなのですかね？

[2103: 周辺住民さん]

カームやブライトよりは、だいぶマシでしょう。

[2104: 周辺住民さん]

フロントの５F以上って、まだ残ってますかね？？

[2105: 匿名さん]

>>2104 周辺住民さん
二期で売れ残ってれば。
モデルルームにいってくださいな。