プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1906: マンション検討中さん]

建ぺい率など、建築基準法の観点から見て、高い建物を建てれる土地なのでしょうか。モデルルームの女性は、大丈夫と言っておりましたが、営業の話なので、本当なのかなと疑問に感じ、自分で調べてみてるのですが、よく分かりません。お詳しい方いらっしゃいますか。

[1907: 匿名さん]

大規模な外壁補修をしていたのは、道路を挟んで向かいの大きなマンションですね。古いアパートは、建て替えたとしても、極端に高い建物になることはないでしょうね。

[1908: 匿名さん]

>>1906 マンション検討中さん

近隣商業地域は商業地域に次いで緩いけどどうなんだろうね。
重説にそこら辺は書いてると思いますよ。
本気で買う気を見せれば営業も見せてくれるはず。

親切な購入者がいれば書いてくれるんじゃないかな？

[1909: マンション検討中さん]

他物件の検討者です。デベは必ず周辺の土地の容積率は把握しているし、答えないと不信感を買うはず。

ふつうに「あそこのアパートの土地には何階建ての建物が法律上建てられますか」とメールで問い合わせるべきですね。

口頭だと、不都合な質問だとはぐらかされるし、即答できないからうやむやになる。メールで事務的に照会するべき。こちらは一生を左右する決断をしようとしてるのだから臆することはないです。

[1910: マンション検討中さん]

大変参考になります！日照さえ確保できれば、前立てなどは許容できるので、低層から中層あたりの価格帯で考えているのですが（なんせ、他は高くて無理なので 汗）、後々に高い建物が建ってしまうのが不安事項です。踏み込んで重要説明書を見せてもらうか、問い合わせをするか、してみようと思います。ありがとうございます！

[1911: 匿名さん]

>>1909 マンション検討中さん

なので、重説を見せてもらうのが手っ取り早い。法的に嘘は書けないので。

ただし、単独の建て替えの場合のみで、土地をまとめて高層化される場合は答える義務はないから、そうなった場合に営業の説明と違うとクレームになる場合はある。法的には売るがわには問題ないけどね。

[1912: にゃんチキ]

この物件を買うべきか否か迷っている者です。
価格もそれ相応にしますが、
近隣の環境も充実していますよね。
私は年収1,000位で頭金込みの住宅ローンを考えていますが、
同じような境遇の方でご意見をいただけたら、
よろしくお願いいたしますm(_ _)m

[1913: 匿名さん]

>>1912 にゃんチキさん
家族構成や年齢、貯金の状況にもよるかもしれませんが、5,000万円代の部屋であれば、無理はないのではないでしょうか。

[1914: ご近所さん]

年齢、家族構成、現在の貯蓄、抱えている借金等がわからないと、判断できませんよ。

[1915: ご近所さん]

ローンなし、3人家族（子供3歳）、貯金8,000万円、50歳です。
現金で買うのは少し心配です。
10年で現在フル活用後の一括返済がいいんですかね？

[1916: 匿名さん]

1914、1915さんは何が言いたいんでしょう？

[1917: ご近所さん]

私も現金は止めて、10年の減税フル活用できるローン組んで、その後一括返済を考えています。10年の利息と運用を比べて、上回る確信がない場合は現金一括がいいのでしょうが、この金利で運用が上回らないというのはありえないのかなと思います・・・（この数日の暴落でも稼がせてもらいました）

[1918: 周辺住民さん]

＞1917

ここはいろいろな方が入り混じる物件かと思いますので、ホドホドがいいと思います。

[1919: 匿名さん]

以前葛西に少し住んでいたことがあり、治安がよくない印象を持ったのですが、西葛西はまた雰囲気が変わるのでしょうか。
予算的に5000万半ばが頑張って払える金額かなといったところですがそれだと日当たり等は期待できないですよね…。葛西橋通り沿いの方に建設するマンションと悩みます。

[1920: 匿名さん]

葛西と西葛西ではだいぶ違うと思います。特に駅周辺は幹線道路がない西葛西の方が落ち着いた印象ですし、近くに公園も多いです。学区も良いと思います。

[1921: マンション検討中さん]

西葛西は大規模商業施設がイマイチですよね。前に西葛西に住んでましたが、西葛西のイオンは小さく専門店街もないので、葛西のヨーカドーや南砂町のスナモ、イオンによく行きました。
あと小さい公園は葛西、西葛西とも多くありますが、大きい公園では西葛西の行船公園は好きでしたね。
葛西のなぎさ公園も広大で、子供達はよく遊びましたが。
うちは、葛西より西葛西の方が治安は良くないと思ってました。西葛西の方が駅周辺の繁華街の規模が大きいですし。

[1922: 匿名さん]

>>1921 マンション検討中さん

治安は、自転車どろぼうなどの軽犯罪が多いんしゃなかったですか？葛西は。
あとは、環七沿いなので、昔は暴走族がうるさかったですが、最近はそんなのないですしね。

ただ、駅前の喧騒、というか車のうるささは葛西がうるさいですね。

風俗街という意味では西葛西が上かも？

駅から少し離れればどちらも静かですけどね。

[1923: 匿名さん]

明日から二期の受付との事ですが、本日現在で１０５室にバラが付いていました。
これに二期一次で２５室の募集との事ですので、他の物件と比べても良いのではないのでしょうか？

[1924: 匿名さん]

>>1923 匿名さん

それには2期も入ってるよ。
花は成約＋要望書だから、２期の25戸のうち要望の入った部屋もついてるってこと。

[1925: 周辺住民さん]

結構、順調だと思います。高くてもニーズはあるんですね。

[1926: マンション検討中さん]

西葛西はアジア系にバカ売れですから

[1927: 匿名さん]

>>1925 周辺住民さん

２期でどれだけ売れて、1期の先着順もどれだけ捌けるか次第ですね。売り始めの今の時期は先着順を正直にホームページに出さない方針のようなので、モデルルームにいった人しか売れ残りの実態はわかりませんがね。

ここも、高い価格帯の部屋と条件悪いが安い部屋を中心に半分売れてるっていうのは思ったより好調なのでしょう。あとは、売れ残っている部屋＝買い手が費用対効果が低いと思ってる部屋をどう売っていくかですね。

価格が上がりすぎの物件は、金を持ってていい部屋を選ぶ客と、何とか買える安い価格の部屋を選ぶ客が最初に契約する傾向がありますので、残った真ん中の部屋を値引きが必要になる時期の前までにどう売っていくかが営業の腕の見せ所です。

[1928: 評判気になるさん]

やはりキラリスナ

[1929: マンション検討中さん]

>>1928 評判気になるさん

ここと比較して、キラリスナ選ぶメリットって、予算以外、見つかりません。

[1930: 検討板ユーザーさん]

どっちも中華街

[1931: 匿名さん]

私はもう契約したから言うが、他と比べてここの価格はこのマンションのポテンシャル(利便性、周辺環境、学区等)を十分に反映していない。
マンション相場は全体的に高くなっているのであくまで他と比較してだが。
まだ認識が浅い今がチャンスだと本当に思っている。
逃すと後悔するんじゃないか。

[1932: 匿名さん]

>>1931 匿名さん
契約者や売り手が買い煽りたいのはわかるけど、そのポテンシャルがわかるのは10年後だよねえ。そのころには、不動産のだぶつきに都心以外の中古がプチバブルでの購入よりどれだけ下がるのか、もしくは以外と中古も価格維持されててウハウハになるのか、時間がたたないとわらないし。

これまで大手町に近い割には地盤や住民層で安かった地域が、都心が高くなるからつられて高くなるのをポテンシャルというの？駅前の再開発するわけでもないんだから、ポテンシャルもなにもないと思うんだけどなあ。

割高だけど、買える人、無理しても必要な人は買えばいいってだけでしょ。

[1933: マンション検討中さん]

>>1931 匿名さん

利便性最高ですよね、学区も。
10年後が楽しみ。

[1934: 匿名]

>>1933 マンション検討中さん

江戸川区、劇混み東西線一本、駅徒歩8分、長谷工。
今の相場相応の値段か葛西好きに支えられた高めのマンションではある。

[1935: 匿名さん]

駅前再開発だけがポテンシャルではない。
むしろ再開発計画があるところは既に価格に反映されていて高くなっている。
あまり気付かれていないのがポテンシャル。
好みは人それぞれなので感じ方も違うでしょうが、日本橋地区、大手町地区の再開発で利便性を求めてくる人によるニーズは高まるし、子供のことを優先するのも良くわかります。

[1936: マンション検討中さん]

>>1932 匿名
1931さんは、5年前なら世田谷区、杉並区が買えた大手町勤務のアッパーサラリーマンの方なんでしょう。今やメガバンクの役付きでも江東区でさえファミリーマンションを買えなくなってしまった。
西葛西で手を打ったんだから、ポテンシャルを信じて住むことは悪くないと思います。

しかし、西葛西は開発されてから随分の月日が経つのと江戸川区では既に人気は確立されていますよね。マルチアクセスが効かない駅の区外からの需要なんて限界があると考えるのが自然でしょう。
まだ8号線の延伸に期待する東陽町、住吉の方が現実的ですね。

[1937: 匿名]

>>1936 マンション検討中さん

江東区の内陸なら、東陽町はこれから化ける。

[1938: 匿名さん]

駅前再開発=ポテンシャルと考えている人が多いから目立たずに助かる。

[1939: 匿名さん]

>>1938 匿名さん

そもそも、西葛西のポテンシャルって具体的になにさ？
教えたくないなんてごまかさないでね。

葛西、西葛西地区の客観的な評価は昔から変わらない。
海抜ゼロメートル地帯で地盤がゆるいので大手町に近い割には割安なベッドタウン。

最近価格が上がってきているのは都心よりの人気エリアが周辺区に波及してるためで、ポテンシャルが見直されてるからではない。高値を付けるための後付けの言い訳、援護射撃がポテンシャルなんだよね。

それでもそこそこ売れてるのはポテンシャルが見直されてるからではなく、経済合理性は気にしない西葛西ファンの地縁の検討者の初期需要だから。そして、そうでない人は江東区より向こうはもっと高くて買えないからエリアの中ではいい立地とブランドで自分を納得させて買っているのだろう。

もちろん、このご時世で普通の大手サラリーマンが買える物件が限られてる中、ここは選択肢の一つで、エリアの中では良い立地の物件だと思うけど、首都圏で見た場合のポテンシャルには違和感だな。ポテンシャルを信じるも信じないも個人の考えではあるが、客観的な根拠はないよねえ。

[1940: マンション検討中さん]

見学に行く前に、この掲示板見て行きました。てっきりそんなに売れ行き良くないのかと思ったのに目ぼしい部屋は埋まっており、びっくりしましたね。ただ、野村の営業マン（女の人でしたが）正直イマイチだなと。

[1941: 周辺住民さん]

丸の内通勤の大手リーマンで、ここ数年でどこかを買うなら、間違いなくこの物件は魅力的だね。江東区はもっと高いし。オリンピック需要、再開発需要切れを待っていると、家賃他で間違いなく浪費するから、その間にローンつぶせることを考えると、今ローン組んで持ち金で運用、10年で一括返済、って考えます。

[1942: 周辺住民さん]

地縁者ではなく、通勤・学区・値段を考えて、移住してくる金融マンが多いらしいよ。さすがに年収1,000万円以下では条件悪い部屋しか買えないだろうけど。

[1943: 匿名さん]

都心よりの人気エリアが周辺区に波及してるってのは十分なポテンシャルのような気がしますけど。
ただ周辺区でも波及する地域もあれば波及しない地域もある気がします。
西葛西は波及する地域ですかね。
学区もよくて公園も多い！

[1944: マンション検討中さん]

>>1939 匿名さん

大手サラリーマンが買える物件でポテンシャルが高い物件って、例えばどこですか？

[1945: マンション検討中さん]

>>1943 匿名さん
たしかに。波及してない所もいっぱいありますしね。

[1946: 評判気になるさん]

ポテンシャルというより、すでに暮らしやすいように出来上がっていて、そこそこ人気の街ですよね。生活をするのだから、仕事と家庭とプライベート（は、微妙ですが）のバランスを取りやすい都心からの距離感、安心感、庶民感があるなと個人的には思います。

[1947: マンション比較中さん]

8分って以外と遠いですよね。

[1948: 匿名さん]

>>1943 匿名さん

人気エリアが波及は書き間違え。
西葛西が首都圏の人気エリアであることはない。

都心や城西、城南の人気エリアが高騰しているので、その高騰が安かった周辺区に波及してるってこと。
結果としてどこも値上がりしてるし、ここはブランドで更に高い。それは、ポテンシャルが高い結果ではないし、安く買えて良かったーはないよねってこと。

[1949: 匿名さん]

>>1946 評判気になるさん

そこそこ人気ってのは城東ではなく葛西・西葛西界隈の住民にってことだよね。その人気が高くても買っちゃえに繋がるんだろうね。

[1950: 匿名さん]

>>1942 周辺住民さん

それであれば、ポテンシャルなんて関係なく、金持ってる普通の大手町サラリーマンが買えるエリアが江東区から江戸川区にシフトしただけじゃないの？

[1951: マンション検討中さん]

>>1950 匿名さん

そうですね。普通のリーマンはここも買えないですしね。

[1952: 匿名さん]

日本橋、大手町に通うサラリーマンの需要で終了ってことで。

[1953: 匿名さん]

>>1952 匿名さん

ポテンシャルのわりに安い云々も終了ってことですね。発端はそこなのでね。

[1954: 匿名さん]

南行徳のパークハウスはここよりお安いし
まだ残っています。
千葉に行くのもありではないですか。

[1955: eマンションさん]

>>1954 匿名さん
お勧めの南行徳パークハウスレジデンスをのぞいてきました。
結果、悲しくなりました。。
頑張って西葛西で買います。

竣工から1年でかなり売れ残っているらしいです。