プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1826: マンション検討中さん]

>>1821 買い替え検討中さん

私もフロントコート以外でしたらスルーしてました。運良く第1希望通りの部屋をゲットできたので契約しましたが。

[1827: マンション検討中さん]

>>1820 匿名さん
フロントコート西側の角は日当たりがイマイチなのでやめました。
東側は最高ですが、さすがに7000万以上はやり過ぎですね。

[1828: 匿名さん]

既にここを契約された方は本当に後悔ゼロですか？

[1829: 匿名さん]

>>1828 匿名さん

勢いで契約して、あとから頭の良い検討者が出て来て、目が真っ赤って感じですかね？

[1830: マンション検討中さん]

>>1828 匿名さん
乗り遅れて後悔な人はいるでしょうけど

[1831: 匿名さん]

いろいろあるでしょうけどまあ契約しないと住めないわけですし。買わなければ当たらない宝くじみたいなもんで。

[1832: 匿名さん]

>>1806 マンション検討中さん

復帰しましたけどどういう基準で消えたり復帰したりするんでしょうね。

[1833: 匿名さん]

土間はやばそうですね。玄関扉の開け閉めの影響で土間に面した洋室は砂だらけになりそう。。

[1834: マンション比較中さん]

買って後悔するも、買わずに後悔するも、結果が出るのは数年後。
さて、どっちにころぶかなぁ。

[1835: 匿名さん]

>>1834 マンション比較中さん

２期の売れ行き次第だね。結構長引いたらフロントコートや他の棟の上層階買った人は別にして、中～低層階を定価で頑張って買った人には厳しい。野村の販売方針から見ての話。

[1836: 匿名さん]

>>1835 匿名さん

定価か割引かってこと？
そんなピンポイントの議論じゃないでしょう。視野を広げなきゃ。

[1837: 匿名さん]

>>1836 匿名さん

視野を広げる？
どういう議論でどう広げたいの？

[1838: 匿名さん]

>>1837 匿名さん

条件反射的に答えを要求しちゃうわけね(^^;
気持ちは分かるけどまずは自分で考える癖をつけよう。

[1839: 匿名さん]

利便性とブランドからして底固いニーズはありそう。
価格下がる局面あるかもしれないが、ボラは小さいかな。
二期どうでしょう?

[1840: マンション比較中さん]

二期、厳しんじゃない？来場もれなくプレゼント大盤振る舞いでしょ。
価格下げてくる可能性はあり。

[1841: 匿名さん]

>>1838 匿名さん

答えがないのを知ってるから聞いてるんだよね。

[1842: 匿名さん]

>>1840 マンション比較中さん

５００円のクオカードとかでなく、そこそこ値のはるプレゼントを終盤でもないのに投入してくるということは、早急な販促が必須ということ。

１期でエリアの見込み客は大概刈り尽くしたと思われる。結構な集客だったけど、価格を見て撤退する検討者が大半だから。６０００万～８０００万位で気張ってまともな部屋を買うか、５０００万台の条件悪い部屋を妥協して買うか。どちらも踏ん切れないかお金がない人は撤退。

[1843: 匿名さん]

>>1842 匿名さん

外周区で8000万円か。
みんな撤退して、価格が下がるのではないでしょうか。

[1844: 匿名さん]

>>1843 匿名さん

高いいい部屋は割と売れてますよ。

[1845: 匿名さん]

>>1841 匿名さん

答えにたどり着けずですか。
残念！

[1846: 匿名さん]

>>1845 匿名さん

あんたもあおるだけだからやめやめ。

[1847: 匿名さん]

>>1846 匿名さん

すいません、あおりたかったわけじゃないんですが結果的にそんな感じですね。
小学生じゃないんだからって思ってしまいました。以後控えます。

[1848: マンション検討中さん]

フロント買った人とその他の人は、だいぶ違う感じなのですかね？

[1849: 匿名さん]

>>1848 マンション検討中さん

垂涎のフロントコート。

[1850: 匿名さん]

そもそもここで良いのか？ということを考えるべきよね。

[1851: 匿名さん]

ネガキャンを嘲笑うかのような売れ行きですね。需要と供給の大きな流れには逆らえないということでしょう…いいものは売れるという単純な理由ですね。

[1852: 評判気になるさん]

>>1851 匿名さん
売れ行き良いんですね！残りはどの位なのでしょうか？ご存知でしたら教えて下さい。

[1853: マンション検討中さん]

4階って、いつ販売するのかな。

[1854: ご近所さん]

バランスがいい物件だと思います。

[1855: ご近所さん]

フロントコートだけでしょ、コスパいいのは

[1856: 匿名さん]

>>1851 匿名さん

売れ行きが良いと思われるのはどのような基準ですか？

１５６戸中、契約済みは８０戸強ですが、これだけ売れていれば、隠している先着順があっても素晴らしい売れ行きということでしょうか？

また、２月上旬予定の第二期で１０戸程度の売り出しでも、順調という認識でよろしいでしょうか？

[1857: 匿名さん]

第二期って10戸なの？

[1858: マンション検討中さん]

>>1855
個人的な感想としては、

フロントコート:割高
ブライトコート:かなり割高
条件悪い低層の部屋:妥当(条件なり)

って感じ？フロントコートも日照条件はいいけど1000万くらい乗っけられてるから、リセールはキツそう。

竣工が近くなって価格調整とかあればカームコートで一部コスパいいって言える部屋も出てくるかもと思って気長に待ちます。

[1859: ご近所さん]

>1858

日照や階層を無視すれば、気長に待つことが一番安い条件を引き出せるでしょうね。

[1860: 匿名さん]

>>1857 匿名さん

年明け時点ではそれぐらいと聞きましたが、要望次第ではもっと売り出すようですね。表には出てない１期の先着順も結構あったので、２期に紛れて売りつくしたいのでしょう。それを考えると、２期の正式発表までにどれだけ見込み客を予定より上積みできるかですね。

[1861: マンション検討中さん]

>>1859 ご近所さん

ただ安いかどうかというよりはコスパの話だと思います。それが妥当ないしはお買い得と思えるには価格調整が必要かな、そしてそれがあり得るとしたら竣工前のカームコートくらいかな、と。
一応、日照と階層を無視しているわけではありません。

[1862: マンション検討中さん]

現地を見てみましたが、フロントコートの方が割高かなと個人的には思いました。どのコートも上階に行っても、眺望は望めませんし、採光の違いの無い中階層以上であれば、フロントコートもブライトコートも、条件は似ているのに、南西のフロントコートの方がお高い。。ただし、このマンションの顔になる部分なので、プレミア価格なのかなと納得しています。
最終期ごろなら、カームコートの1階などの微妙な部屋あたりは、値下げ販売ありそう。

[1863: マンション検討中さん]

>>1862 マンション検討中さん

日照時間が、フロントコートとブライトコートではだいぶ違いがありますよ。野村に資料を見せてもらいました。また、ブライトコートの前は同じ高さのハイツがあります。
フロントコートの中階層以上なら目の前は何もないので、そこが一番高いのでしょう。

[1864: 匿名さん]

>>1863 マンション検討中さん

そうですよねえ。でもフロントコートは4階除いてあまり残ってないんだな、これが。

[1865: 匿名さん]

>>1864 匿名さん

４階はスポーツセンターやケーズ電機の建物に眺望が塞がれる高さかな。
買うならそれ以上か、眺望がないなら３階以下の安い部屋でも同じという判断かな？

[1866: 匿名さん]

>>1865 匿名さん

ブライト含めて敢えて4階は残しているようですが、3階と5階で価格差があり、販売状況によって価格調整しやすい(上にも下にも)のかもしれません。

[1867: マンション検討中さん]

>>1864 匿名さん
私は無事に一期でフロントコート5階以上をゲットできました✌️

[1868: 匿名さん]

フロントコートは４階だけでなく3階以下も売れてないよ。
一番高い棟なのに、目の前至近距離に建物で眺望レス、もしくは道路が目の前に延びてるから夜はカーテン閉めないと低層階はまる見えって感じだよね。フロントコートは低層階の中住戸でも６０００万以上だから、やはり条件には拘りたいよね。

[1869: ご近所さん]

スポーツセンターから見えない部屋でいえば、中階層以上ですね。展望を気にするかどうかですけど。ただ、購入層は限られるでしょう。
カームコート、日が当たる時間って、あるんでしょうか？

[1870: 匿名さん]

>>1869 ご近所さん

カームは冬は厳しいけど午後は北側上層階中心にあたらないこともないですよ。但し、北側の端の２列が引っ込んだ構造なので、その列は午前中は日当たりないですが。

建物よりの列は絶望的だと思いますが、そのぶんお安くなってます。

カームは日照以外にも考慮点がありますが、そこは営業さんにでも聞いて下さい。

[1871: 匿名さん]

ブライトコートの高層階は日当たりはどうなのでしょう。

[1872: 匿名さん]

>>1871 匿名さん

ブライトは南東向き(やや東南東？)なので、日影図では夏でも２時位から全く日があたらなくなるね。

ただし、正午あたりでは南側からバルコニーに斜めに入るだけなので。部屋に日が入るというよりは、バルコニーを照らすといったほうが正しいか。

冬は低層階はほぼ絶望的。至近距離のバルコニー前にアパートあるからね。

[1873: 匿名さん]

>>1872 匿名さん
ありがとうございます。フロントの低層か、ブライトの高層かで悩みます…。ギャラリーで営業の方に色々聞いてみようと思います。

[1874: 匿名さん]

>>1873 匿名さん

冬暖かいほうがいいならフロントコート、夏に涼しい方がいいならブライト高層って感じかと。

[1875: ご近所さん]

確かに・・・
値段変わりませんしね。
ブライトの高層って、まだ空いてるんですかね？

[1876: 匿名さん]

>>1875 ご近所さん

まだ空いてます。
ブライトコートの左半分(フロントコート側)は上層階、下層階共に空きが多数あります。

フロントコートは４階以下はほとんど空いてます。上の階はほぼほぼ埋まってますね。

[1877: 名無しさん]

朝中心の生活なら、朝日が入るブライトコートですかね。まぁ南西・南東どちらかは人それぞれの好みですよね。
ブライトコート左側は自己日陰の影響を受けそうです…。

[1878: 匿名さん]

ランナーにとっては良い街だなぁ。

[1879: ご近所さん]

羨望考えたら、フロントコートの５階以上になりますね。高いですけど・・・

[1880: ご近所さん]

朝日が入ると言っても、ブライトの北側高階に限定されますけどね。
マンションが多い場所なので仕方ないですが

[1881: 通りがかりさん]

ブライトの北側高層は一期でほとんど売れてしまっていますよね。

[1882: 匿名さん]

>>1881 通りがかりさん

それが１期で定価で買う強み。

[1883: 匿名さん]

下がんないと思うので早い方が良いかと。

[1884: 匿名さん]

野村さん、東陽町であの価格で売り切りましたしね。

[1885: 匿名さん]

>>1884 匿名さん

特別商談会のDM来てたから、定価ではないよ。ここも最後はそうなると思うけど、まだ一年以上あるからね。

ただ、野村の見切りは早いから、モデルルームの維持費人件費考えて客足が鈍ってきたら英断あるよと思うよ。いい部屋はあらかた売れてるとは思うけど。

まずは２期の売り出し待ちだな。いま予定の２月上旬を引き伸ばすようなら苦戦だな。

[1886: 買い替え検討中さん]

>>1880
日影図見ましたが、ブライトは4階以上の多くの部屋は日照は問題ないようでした。
問題は眺望でしょうね。前建てに直撃しなくても、その奥もマンションなので。

[1887: マンション検討中さん]

>>1886 買い替え検討中さん
確か、マンションマニアさんのブログにも、眺望は厳しいけれど、日照は多くの部屋で期待できますと書かれていました。ここは、お店や公園が近くて、駅もそこそこの距離にあり、学区も安心で、といった生活のしやすい立地で選んでる人が多いのでしょう。眺望を望むの人にはオススメできないのでしょうね。道路の向こう側や川の方に出来る新築マンションに流れそうですね。

[1888: 匿名さん]

2期きましたね25戸。順調じゃないですか。

[1889: 第二期 物件概要]

物件名
プラウド西葛西 ( 第2期 )
販売時期
第2期 2018年2月10日～2018年2月12日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
25 戸
販売価格
49,990,000円 (1戸) ～83,990,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,900万円台
(3戸)
間取り
2LDK +S ～4LDK
専有面積
70.53m2 ～ 86.08m2
バルコニー
8.50m2 ～ 12.77m2
テラス
11.10m2 ～ 12.96m2
サービルルーフバルコニー
10.65m2 ～ 22.32m2
オープンテラス
8.37m2 ～ 25.07m2（月額使用料:380円 ～ 1,000円）
管理費(円)/月額
14,700円～18,000円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～11,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～24,800円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円～852,500円
enecoQシステム料金 /月額
1,739円
（消費税8％を含みます）
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:未定
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:未定
バイク置場
8台
月額使用料:未定
サイクルポート
なし
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※表示の販売価格には消費税8％を含みます。 ※駐車場・自転車置場・バイク置場の台数については、全戸分を表示しております。
情報更新日
2018/02/05
次回情報更新日
2018/02/19

[1890: 匿名さん]

第二期は頑張って25戸出してきたね。実際売れるのはどれだけだろう？

[1891: ご近所さん]

25戸近く、売れる公算があるってことなんじゃないですか？（見込み客がそれだけ来ているってことでしょう）

[1892: ご近所さん]

一期が80、二期が25で、残り51ですね。順調のようですね。

[1893: 匿名さん]

施工会社がスーパーゼネコンなのは安心できますね。

[1894: 匿名さん]

>>1893 匿名さん

長谷工はスーゼネに昇格したんですか？
知らなかった！

[1895: 匿名]

>>1893 匿名さん
微笑ましいですね。

[1896: 検討板ユーザーさん]

>>1894 匿名さん

スーゼニ

[1897: 匿名さん]

>>1891 ご近所さん

固い見込み客だけではなく、少し興味を示してひょっとしたら買うかもという部屋も二期で出してると思いますよ。販売好調を演出したいですからね。一期も先着順が以外と残ってたし。表に出さず、二期と平行で裏で売ってますが。

でも、先着順を正直に表示せず隠すのは何か理由があるのかね？販売好調のイメージを重視したいから、売れ残りが多いと印象が悪くなるからそれを避けたいの？

[1898: 匿名さん]

とうとう4階も販売に出したんですね。

[1899: マンション検討中さん]

>>1898 匿名さん

お値段は如何程でしょう？

[1900: 匿名さん]

>>1899 マンション検討中さん
スウモのページに、409号室(73.84m²)が5899万円と掲載されていました。

[1901: マンション検討中]

ここを検討している方はプレサンスロジェやルピアコートなどもご検討されているのでしょうか？

[1902: 検討板ユーザーさん]

長谷工最凶

[1903: マンション検討中さん]

ブライトコートの前立てのアパートなどは、結構古そうですよね。建て替えして、今より高い建物が出来る可能性あるのでしょうか。

[1904: マンション検討中さん]

>>1903 マンション検討中さん

その建物は去年、大規模な外壁補修してましたよ。

[1905: 匿名さん]

>>1904 マンション検討中さん

ネガに対する火消しが早いなあ。

まっ、買うと決めた人は其の程度では揺らがないと思うけど。

それらのアパートに近接の低層階は結構売れてるようだ。やはり日があたらなくても段違いで安いポジションなので、日照や目の前10メートル位に建物がある部屋でも安いは正義だな。

[1906: マンション検討中さん]

建ぺい率など、建築基準法の観点から見て、高い建物を建てれる土地なのでしょうか。モデルルームの女性は、大丈夫と言っておりましたが、営業の話なので、本当なのかなと疑問に感じ、自分で調べてみてるのですが、よく分かりません。お詳しい方いらっしゃいますか。

[1907: 匿名さん]

大規模な外壁補修をしていたのは、道路を挟んで向かいの大きなマンションですね。古いアパートは、建て替えたとしても、極端に高い建物になることはないでしょうね。

[1908: 匿名さん]

>>1906 マンション検討中さん

近隣商業地域は商業地域に次いで緩いけどどうなんだろうね。
重説にそこら辺は書いてると思いますよ。
本気で買う気を見せれば営業も見せてくれるはず。

親切な購入者がいれば書いてくれるんじゃないかな？

[1909: マンション検討中さん]

他物件の検討者です。デベは必ず周辺の土地の容積率は把握しているし、答えないと不信感を買うはず。

ふつうに「あそこのアパートの土地には何階建ての建物が法律上建てられますか」とメールで問い合わせるべきですね。

口頭だと、不都合な質問だとはぐらかされるし、即答できないからうやむやになる。メールで事務的に照会するべき。こちらは一生を左右する決断をしようとしてるのだから臆することはないです。

[1910: マンション検討中さん]

大変参考になります！日照さえ確保できれば、前立てなどは許容できるので、低層から中層あたりの価格帯で考えているのですが（なんせ、他は高くて無理なので 汗）、後々に高い建物が建ってしまうのが不安事項です。踏み込んで重要説明書を見せてもらうか、問い合わせをするか、してみようと思います。ありがとうございます！

[1911: 匿名さん]

>>1909 マンション検討中さん

なので、重説を見せてもらうのが手っ取り早い。法的に嘘は書けないので。

ただし、単独の建て替えの場合のみで、土地をまとめて高層化される場合は答える義務はないから、そうなった場合に営業の説明と違うとクレームになる場合はある。法的には売るがわには問題ないけどね。

[1912: にゃんチキ]

この物件を買うべきか否か迷っている者です。
価格もそれ相応にしますが、
近隣の環境も充実していますよね。
私は年収1,000位で頭金込みの住宅ローンを考えていますが、
同じような境遇の方でご意見をいただけたら、
よろしくお願いいたしますm(_ _)m

[1913: 匿名さん]

>>1912 にゃんチキさん
家族構成や年齢、貯金の状況にもよるかもしれませんが、5,000万円代の部屋であれば、無理はないのではないでしょうか。

[1914: ご近所さん]

年齢、家族構成、現在の貯蓄、抱えている借金等がわからないと、判断できませんよ。

[1915: ご近所さん]

ローンなし、3人家族（子供3歳）、貯金8,000万円、50歳です。
現金で買うのは少し心配です。
10年で現在フル活用後の一括返済がいいんですかね？

[1916: 匿名さん]

1914、1915さんは何が言いたいんでしょう？

[1917: ご近所さん]

私も現金は止めて、10年の減税フル活用できるローン組んで、その後一括返済を考えています。10年の利息と運用を比べて、上回る確信がない場合は現金一括がいいのでしょうが、この金利で運用が上回らないというのはありえないのかなと思います・・・（この数日の暴落でも稼がせてもらいました）

[1918: 周辺住民さん]

＞1917

ここはいろいろな方が入り混じる物件かと思いますので、ホドホドがいいと思います。

[1919: 匿名さん]

以前葛西に少し住んでいたことがあり、治安がよくない印象を持ったのですが、西葛西はまた雰囲気が変わるのでしょうか。
予算的に5000万半ばが頑張って払える金額かなといったところですがそれだと日当たり等は期待できないですよね…。葛西橋通り沿いの方に建設するマンションと悩みます。

[1920: 匿名さん]

葛西と西葛西ではだいぶ違うと思います。特に駅周辺は幹線道路がない西葛西の方が落ち着いた印象ですし、近くに公園も多いです。学区も良いと思います。

[1921: マンション検討中さん]

西葛西は大規模商業施設がイマイチですよね。前に西葛西に住んでましたが、西葛西のイオンは小さく専門店街もないので、葛西のヨーカドーや南砂町のスナモ、イオンによく行きました。
あと小さい公園は葛西、西葛西とも多くありますが、大きい公園では西葛西の行船公園は好きでしたね。
葛西のなぎさ公園も広大で、子供達はよく遊びましたが。
うちは、葛西より西葛西の方が治安は良くないと思ってました。西葛西の方が駅周辺の繁華街の規模が大きいですし。

[1922: 匿名さん]

>>1921 マンション検討中さん

治安は、自転車どろぼうなどの軽犯罪が多いんしゃなかったですか？葛西は。
あとは、環七沿いなので、昔は暴走族がうるさかったですが、最近はそんなのないですしね。

ただ、駅前の喧騒、というか車のうるささは葛西がうるさいですね。

風俗街という意味では西葛西が上かも？

駅から少し離れればどちらも静かですけどね。

[1923: 匿名さん]

明日から二期の受付との事ですが、本日現在で１０５室にバラが付いていました。
これに二期一次で２５室の募集との事ですので、他の物件と比べても良いのではないのでしょうか？

[1924: 匿名さん]

>>1923 匿名さん

それには2期も入ってるよ。
花は成約＋要望書だから、２期の25戸のうち要望の入った部屋もついてるってこと。

[1925: 周辺住民さん]

結構、順調だと思います。高くてもニーズはあるんですね。