プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1786: 匿名さん]

>>1784 匿名さん

壁は石膏ボード仕上げなんですね。残念ですがこれも時代でしょうか。。

[1787: マンション掲示板さん]

>>1784 匿名さん

アンボンドで200って薄くないですか？

[1788: 匿名さん]

スレの賑わいがなくなってきた。
２期の売れ行き次第だ。
２月の販売が延期だと苦戦中。
すんなり売れれば静けさに包まれる。

[1789: 住民板ユーザーさん9]

激薄

[1790: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[1791: マンション検討中さん]

やはり買いたい物件がほぼ残ってないってことなのでしょうか。
コームって名前でしたか、二期目はそこがほぼ対象であったかとモデルルームで確認させて頂きました。
やはり相場よりお高い物件なのでしょうか？

[1792: 匿名さん]

>>1790 匿名さん

他のプラウドとの比較ではなく、この地域レベルで他物件との比較になるかと。住む人は地域レベルなんだから、都心の高級マンションと仕様を同じにしてもしょうがないし、そのコストアップは歓迎されない。この地域でレベル高ければいい話かな。

[1793: マンション検討中さん]

プラウド西葛西の物件はそんなに内装や仕様が他よりも低いのですか？値段はかなり水準値だとみました

[1794: 匿名さん]

希望の部屋が確保できて欲しい。

[1795: 匿名さん]

床や壁の厚さを確保し遮音性能はしっかりしていても、たまたま上階に走り回る子供がいる世帯や生活時間帯がずれている世帯が入れば騒音問題は避けられないという事ですか。
こればかりは本当に運次第になってしまうので、日常生活に静寂を求めるならどのような家族層が住むマンションか調べておくべきなのでしょうね。

[1796: 匿名さん]

>>1795 匿名さん

一般的な基準を満たすスペックであれば、上の階の住人次第でしょうね。一般的なスペック自体、期待するほど優れた防音性能ではないですし、あくまでカタログ値ですから。

モデルルームでも、そう言われるはずですよ。

[1797: ご近所さん]

2期の様子はどうなんでしょう？

[1798: 匿名さん]

>>1797 ご近所さん

モデルルームでは先着順の案内もありましたので一期完売はしてないみたい。２期も現時点の要望書は二桁いくかどうか位のようですので、販売時期を引き延ばして要望住戸を増やす可能性もありそうですね。

[1799: 匿名さん]

>>1798 匿名さん

客観的に見ると、２期の広告で来場プレゼントが豪華になってきたので、集客に苦労してるのかなという印象です。プレゼントは電気ケトルかコーヒーマシンのドルチェグストのどちらか選べるそうです。プレゼント狙いのお金にならない客が増えそうですね。

２期の売れ行きと先着順の積み上がりかた次第では、GWあたりからプチ商談会が始まる可能性はありそう。予想ではそのあたりで残り1/4位になり、条件と価格のバランスが良い部屋はほぼ無くなっている気がします。

MRの土地の賃貸契約がいつまでかによりますが、9月頃までなら販促が必要になる気がします。来年3月まで土地を借りてるなら、もう少し気長に売る可能性もありそうですね。

[1800: マンション検討中さん]

フロントコート、ブライトコートはだいぶ売れたんですね。先着順があといくつかありますね。

二期販売価格が入っている住戸は、わずかで、それにビックリしました。カームコートは、まだまだ売り出さないってことでしょうか。

どこも、4階は、見事残しています。（ごくごく一部のみ）4階から価格が一気に変わるってことでしょうか。

[1801: 匿名さん]

>>1800 マンション検討中さん

ブライトは、４階で前のアパートを越す高さだったような。一期で全て出すと、条件の切り替わるあたりが費用対効果が高い部屋として売れてしまうので、あえてそこは外して２期より後の集客に使うようです。と言っても、ほぼ6000万円なので安くはないです。目の前の至近距離に建物がないなど、まともな部屋は6000万円は出さないと買えないってことですね。

[1802: マンション検討中さん]

やはりマンションは一期で申し込むに限ります。

[1803: マンション検討中さん]

>>1800 マンション検討中さん

価格はどんな感じでしたか？カームコート、後々売れるんでしょうか。

[1804: マンション検討中さん]

カームコートほとんど価格出ていません…
最上階の広いお部屋は8000万超えで出ていましたが…

[1805: 匿名さん]

カームはブライトとフロントの建物による自己日影により冬の日照条件が悪い割には、以外と安くないです。冬に日当たりが望めない部屋は4990万円位だったと思いますが、そこは既に売れています。また、それ以外にもマイナスポイントがあるため、低層階は安いと思います。ある程度以上の階は、ブライトと同じく急に価格差が付きます。

[1806: マンション検討中さん]

住民スレが消えてますね‥

[1807: マンション検討中さん]

インテリアフェアの案内が来ましたが、野村のオプションよりもエコカラットがだいぶ安い。何が違うのでしょう？

[1808: 匿名さん]

>>1802 マンション検討中さん

誰一人同意のレスしてくれないですね。。

[1809: 一期購入者]

>>1808 匿名さん
激しく同意します！

[1810: 匿名さん]

私も希望の部屋が確保出来たので、1期で申込んで良かったです。首都圏のマンション価格まだ上がっているようですし。

[1811: 匿名さん]

お金があり、資産価値はどうだろうとか、高値つかみの時期ではないかとか悩まなくて良いなら、１期で買うに限るよね。好きな部屋を選べる確率が一番高いから。

[1812: 匿名さん]

人気が維持出来るように敢えて2期にまわしている部屋もあるそうです。

[1813: マンション検討中さん]

一期で希望通りの部屋をゲットしました！

[1814: 匿名さん]

自分の判断を必死になって正当化するのは自然なことです。高い買い物ですからね。

[1815: マンション検討中さん]

一期で買えなかった人は、たまたま見つけた方か（既に一期終わり）、優柔不断か、値引き狙いの方が多いと思いますよ。それ以外に理由があれば教えてください。

[1816: マンション検討中さん]

>>1815 マンション検討中さん

要は、遅れたか、決断力がないってこと⁉︎

[1817: マンション検討中さん]

>>1812 匿名さん

たしかに。ただ、選択肢は圧倒的に減りますけどね。

[1818: 匿名さん]

>>1815 マンション検討中さん

待つのも一案。人それぞれかと。ただ気に入った部屋が買えなくなるリスクはあるので、買えなきゃ買えないでいい位の気持ちが必要。

[1819: ご近所さん]

ここは予算さえあればフロントコートでしょうから、決めてる人は一期で行くでしょう。フロントコートにこだわらない人は待つのもありですね。

[1820: 匿名さん]

どの棟でも低層階は前建てで圧迫感あるけど、日当たりはフロントコートが一番いいからオススメ。ただし1000万高いけど。

フロントコートの西側の角部屋のコーナーサッシはかっこ良くて魅力だけど、中から見えるのがスポーツセンターだから躊躇するわ。スポーツセンターは階高が高いから、以外と高層階でも視界に入るんだよなあ。それで6000万後半だし。

[1821: 買い替え検討中さん]

はーい！良いけどなー、でも高騰してるしなー、と優柔不断でフロントコート買いそびれましたー。
フロントコート以外は欲しくなかったので、また良いマンションが出るまで数年待ちます(笑)

[1822: 匿名さん]

ここ以外絶対にあり得ないという人は一期で買うべきね。
でもそうでない人は微妙。飛行機の騒音や水害のリスクなんかの話が次々出てきたから、買わなくて良かったと思ってる人も多いのかもね。

[1823: 匿名さん]

>>1822 匿名さん

当面は相場は下がらなさそうなので、数年間は高くても今買って良かったーとなりそう。

問題はオリンピック後に経済動向がどうなるかですね。金利爆上げなんてあり得ないという人もいるけど、万が一そうなったら結構重荷だから、ここと心中位の思い入れのある人以外は手を出しにくいかな。

ここは学区が良くてプラウドだからと、背伸びして予算をかなり上げて買って、10年後に繰り上げ返済すればOKと思ってる人が多そうだから。でも、気に入った物件ならローン負担が重くても子供の環境のために耐えられるけどね。

[1824: 匿名さん]

>>1823 匿名さん

今買って良かったーとかそういう論点ではないですね。
ここを買って良かったーと思えるかどうかです。複数タイプのネガ情報が露呈してるから、買わなくて良かったーというパターンもあるでしょう。

[1825: 匿名さん]

第一期の熱気が去ったので、残った部屋の条件と価格をじっくり見極める人が多くなるんだろう。少し長引くかもね。

[1826: マンション検討中さん]

>>1821 買い替え検討中さん

私もフロントコート以外でしたらスルーしてました。運良く第1希望通りの部屋をゲットできたので契約しましたが。

[1827: マンション検討中さん]

>>1820 匿名さん
フロントコート西側の角は日当たりがイマイチなのでやめました。
東側は最高ですが、さすがに7000万以上はやり過ぎですね。

[1828: 匿名さん]

既にここを契約された方は本当に後悔ゼロですか？

[1829: 匿名さん]

>>1828 匿名さん

勢いで契約して、あとから頭の良い検討者が出て来て、目が真っ赤って感じですかね？

[1830: マンション検討中さん]

>>1828 匿名さん
乗り遅れて後悔な人はいるでしょうけど

[1831: 匿名さん]

いろいろあるでしょうけどまあ契約しないと住めないわけですし。買わなければ当たらない宝くじみたいなもんで。

[1832: 匿名さん]

>>1806 マンション検討中さん

復帰しましたけどどういう基準で消えたり復帰したりするんでしょうね。

[1833: 匿名さん]

土間はやばそうですね。玄関扉の開け閉めの影響で土間に面した洋室は砂だらけになりそう。。

[1834: マンション比較中さん]

買って後悔するも、買わずに後悔するも、結果が出るのは数年後。
さて、どっちにころぶかなぁ。

[1835: 匿名さん]

>>1834 マンション比較中さん

２期の売れ行き次第だね。結構長引いたらフロントコートや他の棟の上層階買った人は別にして、中～低層階を定価で頑張って買った人には厳しい。野村の販売方針から見ての話。

[1836: 匿名さん]

>>1835 匿名さん

定価か割引かってこと？
そんなピンポイントの議論じゃないでしょう。視野を広げなきゃ。

[1837: 匿名さん]

>>1836 匿名さん

視野を広げる？
どういう議論でどう広げたいの？

[1838: 匿名さん]

>>1837 匿名さん

条件反射的に答えを要求しちゃうわけね(^^;
気持ちは分かるけどまずは自分で考える癖をつけよう。

[1839: 匿名さん]

利便性とブランドからして底固いニーズはありそう。
価格下がる局面あるかもしれないが、ボラは小さいかな。
二期どうでしょう?

[1840: マンション比較中さん]

二期、厳しんじゃない？来場もれなくプレゼント大盤振る舞いでしょ。
価格下げてくる可能性はあり。

[1841: 匿名さん]

>>1838 匿名さん

答えがないのを知ってるから聞いてるんだよね。

[1842: 匿名さん]

>>1840 マンション比較中さん

５００円のクオカードとかでなく、そこそこ値のはるプレゼントを終盤でもないのに投入してくるということは、早急な販促が必須ということ。

１期でエリアの見込み客は大概刈り尽くしたと思われる。結構な集客だったけど、価格を見て撤退する検討者が大半だから。６０００万～８０００万位で気張ってまともな部屋を買うか、５０００万台の条件悪い部屋を妥協して買うか。どちらも踏ん切れないかお金がない人は撤退。

[1843: 匿名さん]

>>1842 匿名さん

外周区で8000万円か。
みんな撤退して、価格が下がるのではないでしょうか。

[1844: 匿名さん]

>>1843 匿名さん

高いいい部屋は割と売れてますよ。

[1845: 匿名さん]

>>1841 匿名さん

答えにたどり着けずですか。
残念！

[1846: 匿名さん]

>>1845 匿名さん

あんたもあおるだけだからやめやめ。

[1847: 匿名さん]

>>1846 匿名さん

すいません、あおりたかったわけじゃないんですが結果的にそんな感じですね。
小学生じゃないんだからって思ってしまいました。以後控えます。

[1848: マンション検討中さん]

フロント買った人とその他の人は、だいぶ違う感じなのですかね？

[1849: 匿名さん]

>>1848 マンション検討中さん

垂涎のフロントコート。

[1850: 匿名さん]

そもそもここで良いのか？ということを考えるべきよね。

[1851: 匿名さん]

ネガキャンを嘲笑うかのような売れ行きですね。需要と供給の大きな流れには逆らえないということでしょう…いいものは売れるという単純な理由ですね。

[1852: 評判気になるさん]

>>1851 匿名さん
売れ行き良いんですね！残りはどの位なのでしょうか？ご存知でしたら教えて下さい。

[1853: マンション検討中さん]

4階って、いつ販売するのかな。

[1854: ご近所さん]

バランスがいい物件だと思います。

[1855: ご近所さん]

フロントコートだけでしょ、コスパいいのは

[1856: 匿名さん]

>>1851 匿名さん

売れ行きが良いと思われるのはどのような基準ですか？

１５６戸中、契約済みは８０戸強ですが、これだけ売れていれば、隠している先着順があっても素晴らしい売れ行きということでしょうか？

また、２月上旬予定の第二期で１０戸程度の売り出しでも、順調という認識でよろしいでしょうか？

[1857: 匿名さん]

第二期って10戸なの？

[1858: マンション検討中さん]

>>1855
個人的な感想としては、

フロントコート:割高
ブライトコート:かなり割高
条件悪い低層の部屋:妥当(条件なり)

って感じ？フロントコートも日照条件はいいけど1000万くらい乗っけられてるから、リセールはキツそう。

竣工が近くなって価格調整とかあればカームコートで一部コスパいいって言える部屋も出てくるかもと思って気長に待ちます。

[1859: ご近所さん]

>1858

日照や階層を無視すれば、気長に待つことが一番安い条件を引き出せるでしょうね。

[1860: 匿名さん]

>>1857 匿名さん

年明け時点ではそれぐらいと聞きましたが、要望次第ではもっと売り出すようですね。表には出てない１期の先着順も結構あったので、２期に紛れて売りつくしたいのでしょう。それを考えると、２期の正式発表までにどれだけ見込み客を予定より上積みできるかですね。

[1861: マンション検討中さん]

>>1859 ご近所さん

ただ安いかどうかというよりはコスパの話だと思います。それが妥当ないしはお買い得と思えるには価格調整が必要かな、そしてそれがあり得るとしたら竣工前のカームコートくらいかな、と。
一応、日照と階層を無視しているわけではありません。

[1862: マンション検討中さん]

現地を見てみましたが、フロントコートの方が割高かなと個人的には思いました。どのコートも上階に行っても、眺望は望めませんし、採光の違いの無い中階層以上であれば、フロントコートもブライトコートも、条件は似ているのに、南西のフロントコートの方がお高い。。ただし、このマンションの顔になる部分なので、プレミア価格なのかなと納得しています。
最終期ごろなら、カームコートの1階などの微妙な部屋あたりは、値下げ販売ありそう。

[1863: マンション検討中さん]

>>1862 マンション検討中さん

日照時間が、フロントコートとブライトコートではだいぶ違いがありますよ。野村に資料を見せてもらいました。また、ブライトコートの前は同じ高さのハイツがあります。
フロントコートの中階層以上なら目の前は何もないので、そこが一番高いのでしょう。

[1864: 匿名さん]

>>1863 マンション検討中さん

そうですよねえ。でもフロントコートは4階除いてあまり残ってないんだな、これが。

[1865: 匿名さん]

>>1864 匿名さん

４階はスポーツセンターやケーズ電機の建物に眺望が塞がれる高さかな。
買うならそれ以上か、眺望がないなら３階以下の安い部屋でも同じという判断かな？

[1866: 匿名さん]

>>1865 匿名さん

ブライト含めて敢えて4階は残しているようですが、3階と5階で価格差があり、販売状況によって価格調整しやすい(上にも下にも)のかもしれません。

[1867: マンション検討中さん]

>>1864 匿名さん
私は無事に一期でフロントコート5階以上をゲットできました✌️

[1868: 匿名さん]

フロントコートは４階だけでなく3階以下も売れてないよ。
一番高い棟なのに、目の前至近距離に建物で眺望レス、もしくは道路が目の前に延びてるから夜はカーテン閉めないと低層階はまる見えって感じだよね。フロントコートは低層階の中住戸でも６０００万以上だから、やはり条件には拘りたいよね。

[1869: ご近所さん]

スポーツセンターから見えない部屋でいえば、中階層以上ですね。展望を気にするかどうかですけど。ただ、購入層は限られるでしょう。
カームコート、日が当たる時間って、あるんでしょうか？

[1870: 匿名さん]

>>1869 ご近所さん

カームは冬は厳しいけど午後は北側上層階中心にあたらないこともないですよ。但し、北側の端の２列が引っ込んだ構造なので、その列は午前中は日当たりないですが。

建物よりの列は絶望的だと思いますが、そのぶんお安くなってます。

カームは日照以外にも考慮点がありますが、そこは営業さんにでも聞いて下さい。

[1871: 匿名さん]

ブライトコートの高層階は日当たりはどうなのでしょう。

[1872: 匿名さん]

>>1871 匿名さん

ブライトは南東向き(やや東南東？)なので、日影図では夏でも２時位から全く日があたらなくなるね。

ただし、正午あたりでは南側からバルコニーに斜めに入るだけなので。部屋に日が入るというよりは、バルコニーを照らすといったほうが正しいか。

冬は低層階はほぼ絶望的。至近距離のバルコニー前にアパートあるからね。

[1873: 匿名さん]

>>1872 匿名さん
ありがとうございます。フロントの低層か、ブライトの高層かで悩みます…。ギャラリーで営業の方に色々聞いてみようと思います。

[1874: 匿名さん]

>>1873 匿名さん

冬暖かいほうがいいならフロントコート、夏に涼しい方がいいならブライト高層って感じかと。

[1875: ご近所さん]

確かに・・・
値段変わりませんしね。
ブライトの高層って、まだ空いてるんですかね？

[1876: 匿名さん]

>>1875 ご近所さん

まだ空いてます。
ブライトコートの左半分(フロントコート側)は上層階、下層階共に空きが多数あります。

フロントコートは４階以下はほとんど空いてます。上の階はほぼほぼ埋まってますね。

[1877: 名無しさん]

朝中心の生活なら、朝日が入るブライトコートですかね。まぁ南西・南東どちらかは人それぞれの好みですよね。
ブライトコート左側は自己日陰の影響を受けそうです…。

[1878: 匿名さん]

ランナーにとっては良い街だなぁ。

[1879: ご近所さん]

羨望考えたら、フロントコートの５階以上になりますね。高いですけど・・・

[1880: ご近所さん]

朝日が入ると言っても、ブライトの北側高階に限定されますけどね。
マンションが多い場所なので仕方ないですが

[1881: 通りがかりさん]

ブライトの北側高層は一期でほとんど売れてしまっていますよね。

[1882: 匿名さん]

>>1881 通りがかりさん

それが１期で定価で買う強み。

[1883: 匿名さん]

下がんないと思うので早い方が良いかと。

[1884: 匿名さん]

野村さん、東陽町であの価格で売り切りましたしね。

[1885: 匿名さん]

>>1884 匿名さん

特別商談会のDM来てたから、定価ではないよ。ここも最後はそうなると思うけど、まだ一年以上あるからね。

ただ、野村の見切りは早いから、モデルルームの維持費人件費考えて客足が鈍ってきたら英断あるよと思うよ。いい部屋はあらかた売れてるとは思うけど。

まずは２期の売り出し待ちだな。いま予定の２月上旬を引き伸ばすようなら苦戦だな。