プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: マンション検討中さん]

今一度冷静に考えると、6000万円という価格は、親から援助なし、専業主婦、年収1000万円に35歳位でなる子供2人のご家庭で、35歳位までに買えばなんとか買える感じかなぁ。。。お金持ちご両親か、高収入夫か、夫婦安定した正社員、、、なら買えるかな、、、一般的なごく普通のご家庭は無理は禁物ですね。やめとこう、今は

[142: マンション検討中さん]

いよいよ、億ション登場〜笑うしかない、、、

[143: マンション検討中さん]

ほんと、プラウドさん、どうしちゃったのでしょうかね。高すぎるレベルでなく、頭おかしくなったの❓この会社。

[144: 匿名さん]

パンダ部屋が70㎡の5500万円とするとだいたい坪260位。

南の中住戸が6000万半ばからスタートだと坪300～中住戸中層階で7000万位なら330くらい？。角ならもっと吹っ掛けるからそれ以上？
南以外で下げるとしても、平均で坪300は軽く越える？

それがほんとなら高い予定価格では買うひとは限られるよ。まっ、実際にMR行ってみないとわからんな。

[145: マンコミュファンさん]

>>136

500万円くらい高い…全く同意見です。このエリアで考えると、パンダ部屋もパンダになりきれていない感じ。これなら東陽町買ったほうがいいかも。

[146: マンション検討中さん]

このスレ見てて思ったけど、皆さん永住志向なんですかね？
終の棲みかならともかく、マンションは基本的に住み替えるものだと思っているので、最後までローンを払いきるつもりはさらさら無いのですが。多少高くても、リセール時にそれなりの値段で売れる物件かどうかで判断した方がいいですよね。
今なら固定10年で1%切るし、最大400万のローン減税もあるから、10年住んだら売却すればいいやと思えば気が楽です。

[147: 検討板ユーザーさん]

>>146 マンション検討中さん

それなりの値段で売れる物件かどうかというのは、残りのローンを払いきれるくらいの値段で売れる物件かどうかということでしょうか？

[148: マンション検討中さん]

>>147 検討板ユーザーさん
そうです。残りのローンを精算できるか。
マンションはその時の家族構成に合わせて住み替えるものだと思っているので。
長く住めば修繕費は上がるし、設備も古くなるしね。新築の綺麗な時だけ便利な場所に住めればいいと思っているので。
リセール時に影響するのは一般的に、駅からの距離、学校への距離・学区、周辺環境、ブランド等です。外観や内装はそんなに評価されないと思ってます。
この物件は立地がいいですから、リセールバリューは高いと思いますよ。もちろん、相当高値域に達しているので、中古時に上がる事を期待してはいけませんが。
とにかく中古で売れないと思う物件は論外です。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>148 マンション検討中さん

とても分かりやすい回答、ありがとうございます。外装、内装が売却時にそこまで影響しないというのは知りませんでした。やはり、立地条件が一番響くのですね。

[150: マンション検討中さん]

外観重要だと思いますけどね。せっかく買うなら外観がよいマンションにしたいと思うのが普通です。駅近だけなら賃貸でもいいので。
プラウドなら外観も良いですし買い手もつくでしょ。あとはその地域での希少性ですね、ランドマークになり得るものであればなお良しです。

[151: マンション検討中さん]

この物件は買いだと思いますよ。
中古時の値段は近隣のサンクタスが参考になると思います。

数年前のサンクタスは上層階も5000万ぐらいで買えたのにね。一部定期借地権付きとはいえ。
ガーデンズやレジデンス、サンクタスを購入した人は勝ち組ですわ。

[152: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん

サンクタスの中古価格は参考にはならんよ。
今は新築バブルだから中古も引きずられて高くなってるだけ。
今法外に高くても将来相場がさらに上がるなら売れる。
そうでないなら高値掴みですぐ値落ちするのは避けられない。
あくまでもその時の相場次第。

[153: eマンションさん]

あと2年後には値段が下がり始めて、オリンピック後は物件によっては今よりも2〜3割引きくらいの価格になりそうですけどねえ。

[154: マンション検討中さん]

で、ほんとの価格は何㎡でいくらですか？

[155: 匿名さん]

西葛西で6000万オーバーがいくつもある訳ないでしょ
東陽町で平均坪280万であれば西葛西ではせいぜい250万じゃないと売れない
こんな土地にそんな値段付けるほど野村も馬鹿ではないだろ
ネガが多すぎるわ

[156: マンション比較中さん]

大手町まで近い、駅まで近い、プラウド、70㎡超、学区良し、周囲は静か、この条件だったら都心まで1時間で駅まで徒歩15分超の武蔵野台地地区よりも価値あるでしょう。6,000万円超がメインで500万円くらい安かったらベストだけど、そこは商売ですし、需給をみると勝負してる感じがします。

[157: マンション比較中さん]

１５４さん

75㎡で高いところは6,500くらい、安いところで5900くらいでした。

[158: 評判気になるさん]

この地区は災害リスクがあるしね。武蔵野台地との比較では、家族構成や勤務先によってニーズは変わってくるのでしょうね。はまる人は良い物件ですね。

[159: 匿名さん]

>>155 匿名さん

あのさあ、東陽町はシティテラスもプラウドも坪315位なんですよ。それでも売れてる。
プラウドの予定価格はもっと高かったみたいだけど、シティテラス並みに引き下げてまあ買い手がついた。

プラウドは千葉の下総中山でも坪245位で150戸規模を売り出して、このエリアで絶対無理と言われてたけど、かなり時間かけて、そろそろゴールが見えてるみたい。

西葛西は駅遠でも坪250できてるから、そこそこ良い立地でブランドマンションならもっといくやろ。予定価格なら坪300に迫るのはおかしくないし、そこから下げても290～280ってとこやない？

普通の地元民が求める価格なんて関係ないんだよ。土地の値段＋建築費で元がとれるよう何とか売るのが商品企画と営業の仕事。

また、営業に聞いても高いとは思いません、最近の相場と近隣の競合と比較しても条件のよさから適正です、予算が届く範囲の部屋がお客様の優先順位に合うか提案させていただきます、としか言わないよ。

なお、今の低金利ならかなりの高額ローン組めるから、パワーカップルをターゲットにすれば6000万オーバーでも何とか買わせることは可能だよ。

ただし、それには将来の資産価値を信じ込ませる必要がある。高額ローン組んで途中で売っても、残債割れにはなりませんってね。サンクタスの中古事例なんて参考にはならないんだけど、そこは営業のテクニックだよ。買いたい人は都合の良いデータを見せられて背中を押されたがってるからね。

[160: 匿名さん]

>>157 マンション比較中さん

それは一番南の条件の良いところですか？
中住戸または角住戸？

[161: 評判気になるさん]

159さん

背中を押されたがっている・・・

まさに心理をついたご指摘ですね。

[162: マンション比較中さん]

157です。

条件の一番良い南（西）の中住戸です。
面は南西（一番高い）と南東です。南東は一戸建てと道を挟んだ11Fのハイツを眺める南東があります。南東は南西より500万円くらい安いと思います。南東で低階層は5,000万円代後半のようですが、人気はないかもです。

[163: 匿名さん]

>>162 マンション比較中さん

なるほど、ありがとうございます。
角はべらぼうに高いんですね、きっと。

[164: マンション比較中さん]

角は同じ高さでも南西より1,500万円も高いです

[165: 匿名さん]

どひゃーですね。
角は面積が広い×単価がさらに高い＝とんでも価格ですからねえ。

それだけ出すならもっと都心寄りも選択肢に入るし、そちらのほうが資産価値も高い気がする。

[166: マンション検討中さん]

6000万超でも条件良い部屋は即完売でしょう。
いくらここで文句言っても需要は高いですから。
地盤や水害のネガティブキャンペーンしても無駄ですよ。

本当に欲しい物件は素直にモデルルーム行って、営業と相談した方がいいです。
江戸川区は今後も人口増加が望める地域ですから、後で買っておけば良かったと後悔しないようにね。

[167: マンション検討中さん]

>>157 マンション比較中さん
ありがとうございます‼

[168: マンション比較中さん]

DOMAの部屋、意外と少ないです。売れ行きで今後レイアウト変更するらしいです。

[169: マンション検討中さん]

見学に行かれた方に質問なのですが、設備・仕様は如何でしたか？
この価格帯で無いとは思うのですが、長谷工なので直床ではと危惧しています。

[170: マンション検討中さん]

長谷工＝直床
これって今でも？

レジデントプレイスも長谷工施工ですけど二重床ですよ

ガーデンズの方が直床です

[171: 匿名さん]

>>170 マンション検討中さん

ガーデンズは直床で天井高を高くしてた。
確か2600mmだったかな。
レジデントプレイスは二重床で天井高は2400mm位。
ガーデンズは空間の広さをとって、レジは受けの良い二重床をとったらしい。

[172: 名無しさん]

>>169 マンション検討中さん

二重床、二重天井と言われましたよ

[173: マンション検討中さん]

では、天井高はどのぐらいですか？

[174: マンション検討中さん]

二重床って実際メリットあるのかな？
防音とリフォームのしやすさがメリットって言われているけど、リフォームするまで住む人ほとんど居ないんじゃないの。
この物件は西葛西一番のプレミアムマンションになりそうですね。素直にうらやましいです。

[175: マンション検討中さん]

>174
西葛西、葛西地区は、普通に20年近く住んでいる方がたくさんいらっしゃいますし、
中古で売却するときこそ、買い手はスケルトンリフォームができるかどうかは重要なポイントになりますからね。

[176: eマンションさん]

西葛西1のプレミアムマンションはザ・ガーデンズかライオンズ西葛西プライムマークスじゃない？
前者は直床とはいえ三井×三菱×大成建設
後者は外観も内装も高級感ありましたよ。

[177: マンション検討中さん]

>>176 eマンションさん

>>176 eマンションさん
ザ・ガーデンズはアグリーですが、プライムマークスって珍善坊の入ってるマンションですよね？

[178: マンション検討中さん]

>>176 eマンションさん
価格だけ見たらプラウドが一番じゃない？
ガーデンズは5000万程度で買えましたし。

[179: マンション検討中さん]

>>178 マンション検討中さん
価格は建築費と地価高騰のタイミングの問題ですね。
プレミアムということでは、やはり、三井×三菱×大成＞野村×スターツ×長谷工でしょう。

[180: 評判気になるさん]

>>179 マンション検討中さん

実情、生活実感で申し上げると、ポイントは立地条件と床の有り様です。船堀街道沿いも、葛西橋通沿いも、終日繰り広げられるバスやトラックの騒音に耐えうる覚悟が要ります。直床の場合に実感する着地衝撃への苛立ちへの覚悟も同じくです。個人的にはこの物件の立地条件には納得ですが、リセールバリューとなると別物になるのではないか思います。内外うるさい、は、立地面では減点ですかね。

[181: eマンションさん]

>>177 マンション検討中さん

珍膳坊は隣の建物ですよw
1Fはエントランスロビーと駐輪場です。

>>178

価格の問題ではないですよー
そんなこと言ったら長谷工のバルコニーと廊下側の壁はコンクリートではないですし、コストダウンだらけですもの。

大通りでもサッシ等に工夫がされてれば特に問題は無いと思います。
が、洗濯物や換気口が黒ずむ可能性は否めません。
なので他で言えば、レジデントプレイスは大通り中に入ってますし、南東向きは高層階でないと視界が開けないので、南西向きの道路沿いとか最高かと思われます。
後はガーデンズの南、西向きの棟ですかねえ。
サンクタスは玄関ドアが団地のように一直線でアルコープのない間取りが大半、キッチンの収納も観音開きと価格と設備が見合ってません。
クレストラフィーネも立地は良いですが、間取り上南東向きは中が丸見え、かつ直床で床も壁も18cmですから、典型的なゴールドクレストらしマンションではありますね(ただ天井2.600mm)
あとは3丁目のプレシスは設備も場所にも恵まれてるかと。
ライオンズプラザは5年前までは良かったですが、さすがに築17年となると、、
駅前のグリーンホームズはセレモニーホールがそばにある以外は、立地も設備も良いと思います。

あと、床は直床でも二重床でもリフォーム以外大差ないですよ。
二重床でもSI工法でない限り自由度は低めです。
肝心なのはコンクリートの強度(30N以上)と厚さ(床は最低20cm以上)
長谷工にはありませんが、施行精度がはっきりと分かる直壁かどうかかと思います。
長谷工のプラウドならシティでない場合床20の壁18くらいだと思いますけど(まだ資料請求してない)

[182: マンション検討中さん]

>>181 eマンションさん
プロの方ですか？
随分詳しいですね。
中古の物件でオススメを教えてください。

[183: eマンションさん]

>>182 マンション検討中さん

プロではありませんよー笑
ここ近辺でしたら

ザ・ガーデンズ西葛西
レジデントプレイス西葛西
プレシス西葛西ヴェルデ
ライオンズ西葛西プライムマークス
パークホームズ西葛西ブライトフォート
グリーンホームズステーシア
ドン・キホーテの所になりますがグリーンホームズ西葛西3
プレシス西葛西ヴェルデ

あたりが住環境共に優れてるかと。
ただ、いずれも分譲時の価格より500〜1000万円は現状価格が上がってますので買い時ではないかと(新築含めて)
そして、グリーンホームズステーシアとプレシス西葛西ヴェルデ以外いずれも大通り沿いなので、気になる方はどうでしょうね。
そう考えると、バルコニー側が大通り沿いに面していないプラウド西葛西は高評価に値するかと。
ただ、長谷工仕様ですから、バルコニーや廊下側の壁がコンクリートで無かったりするのが気になるのでしたらちょっと(レジデントプレイスもですが)
それに長谷工仕様お馴染みの二重壁は5cm程度の空間がありますから、その分部屋が狭くなる事、そしてぶつけた時に音が隣に若干響くこと(二重床にも言えますが、隙間がある分響きます)

どのみち、目の前にあるサンクタスは安っぽいと言われる長谷工の物件でも特に「安く」造られてますね、、

[184: eマンションさん]

>>183 eマンションさん

プレシスの2物件はどちらとも大通り沿いでは無いですね、訂正します。
プレシスはブランド力はアレですが、ヴェルデの頃は床暖房等は付いておらず、価格を下げてある意味無印良品的なマンションに、そしてブランドの方向性を変えてからは高級志向になりペイサージュがその例ですね。
その分しわ寄せが柱の食い込みに現れてますが。

と、他物件ばかりだと怒られそうなのでここまでに。
いずれにせよ、せっかく高い時期に買うのですから、新築のプラウドにこだわらず、周りの築浅の良質な物件も考慮されると良いかと。
あと2年すればどのみち価格は下がりますけどね。

あと1つですが、ゴールドクレストのマンションだけは絶対にやめた方が良いです。
今は違いますが、西葛西にある物件はすべてオートロックがタッチキーですら無く差し込んで回す安い賃貸マンションと同じ仕様だったり、床も壁も18cmですから。
スカイクレストビューに至っては今時当たり前の100年コンクリートですらないですからね。
建物の共用部やデザインばかりに目を取られず、基本的な「構造」をしっかりと見た方が良いです。

[185: eマンションさん]

最後にとか言っときながらもう1つだけ(恥ずかしい)
野村ともう1つスターツがここを手がけてますが、そのスターツのアルファグランデ西葛西があります。
免震ですし、構造共にしっかりとしていて駅徒歩3分でスペック上はかなり良いのですが、クレストラフィーネ同様、目の前にはいつも人が歩いてる状態のマンションです。
なので、低層階はバルコニーからいつも人が見えますし、落ち着いて暮らしたい方は微妙でしょうか。
それに、生活リズムが夜型なら良いのですが、朝型の方は西向きなのでどうでしょう。
ザ・ガーデンズと同時期に分譲でしたが、それでも当時それなりにお高かったので、今は、、恐ろしい価格になるような気も。

[186: マンション検討中さん]

>eマンションさん

プラウドも他も新築は高すぎて手が出ないのですが、西葛西で今売り出し中のリノア西葛西はどう思われますか？？（プラウド板なのにすみません）

[187: eマンションさん]

>>186 マンション検討中さん

あそこ元はルピネス静和っていう、コスモスイニシアー大和ハウス管理の賃貸マンションでした。
間取りはともかく、かれこれ築30年程度経ってますし、だいたいマンションの取り壊しが50年前後なのを考えると、リノベーションマンションって概念がそもそも新しいので、あとどれだけ躯体が持つのかは未知数ですね。
賃貸マンションなので壁や床のコンクリートは厚くないと思いますし、当時の賃貸マンションなので100年コンクリートではないのを考えると、65年が寿命でしょうか。
とはいえ維持方法しだいですが。
あと窓のサッシ高が昔の賃貸らしく低いですね。
HPを見る限り外観には手があまり加えられないのかな？
色もそのままっぽいですし、まだ情報が少ない上に、リノベーションマンションは見に行かないとわからないことが多そうです。

[188: eマンションさん]

>>186 マンション検討中さん

また書き忘れてしまった(他の方々、並びに野村不動産、スターツの皆様申し訳ないです)
リノアの価格はザ・ガーデンズなどの新築価格と大差ないので、30年のブランクを考えても買う価値に関しては(？)
急いでないのなら、オリンピック後に築浅の中古を漁る方が良さげです。
ただ、その頃は西葛西の新築マンションの土地ってあまり無さそうだなぁ。

[189: マンション検討中さん]

>>183 eマンションさん
凄い詳しいですね。参考になります。
ちなみに、廊下やベランダがコンクリートじゃないって書かれてますが、コンクリートじゃなかったら何で出来ているのですか？

[190: eマンションさん]

>>189 マンション検討中さん

ALCという乾式壁ですね。
詳しくはこちらを
https://www.haseko.co.jp/tri/archives/exterior/alc.html
工期短縮とコスト削減が目的です。
タワーマンションもバルコニーや廊下側がこの素材ですが、タワーの場合は強風によって接合部分がズレたりして雨の日に雨漏りするなどといったことがあります。
11Fなのでそこまで問題は無い気もしますが、、、
壊れたら直せるというのがメリットですかね。