プラウド西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nishikasai/

所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: マンション検討中さん]

今一度冷静に考えると、6000万円という価格は、親から援助なし、専業主婦、年収1000万円に35歳位でなる子供2人のご家庭で、35歳位までに買えばなんとか買える感じかなぁ。。。お金持ちご両親か、高収入夫か、夫婦安定した正社員、、、なら買えるかな、、、一般的なごく普通のご家庭は無理は禁物ですね。やめとこう、今は

[142: マンション検討中さん]

いよいよ、億ション登場〜笑うしかない、、、

[143: マンション検討中さん]

ほんと、プラウドさん、どうしちゃったのでしょうかね。高すぎるレベルでなく、頭おかしくなったの❓この会社。

[144: 匿名さん]

パンダ部屋が70㎡の5500万円とするとだいたい坪260位。

南の中住戸が6000万半ばからスタートだと坪300～中住戸中層階で7000万位なら330くらい？。角ならもっと吹っ掛けるからそれ以上？
南以外で下げるとしても、平均で坪300は軽く越える？

それがほんとなら高い予定価格では買うひとは限られるよ。まっ、実際にMR行ってみないとわからんな。

[145: マンコミュファンさん]

>>136

500万円くらい高い…全く同意見です。このエリアで考えると、パンダ部屋もパンダになりきれていない感じ。これなら東陽町買ったほうがいいかも。

[146: マンション検討中さん]

このスレ見てて思ったけど、皆さん永住志向なんですかね？
終の棲みかならともかく、マンションは基本的に住み替えるものだと思っているので、最後までローンを払いきるつもりはさらさら無いのですが。多少高くても、リセール時にそれなりの値段で売れる物件かどうかで判断した方がいいですよね。
今なら固定10年で1%切るし、最大400万のローン減税もあるから、10年住んだら売却すればいいやと思えば気が楽です。

[147: 検討板ユーザーさん]

>>146 マンション検討中さん

それなりの値段で売れる物件かどうかというのは、残りのローンを払いきれるくらいの値段で売れる物件かどうかということでしょうか？

[148: マンション検討中さん]

>>147 検討板ユーザーさん
そうです。残りのローンを精算できるか。
マンションはその時の家族構成に合わせて住み替えるものだと思っているので。
長く住めば修繕費は上がるし、設備も古くなるしね。新築の綺麗な時だけ便利な場所に住めればいいと思っているので。
リセール時に影響するのは一般的に、駅からの距離、学校への距離・学区、周辺環境、ブランド等です。外観や内装はそんなに評価されないと思ってます。
この物件は立地がいいですから、リセールバリューは高いと思いますよ。もちろん、相当高値域に達しているので、中古時に上がる事を期待してはいけませんが。
とにかく中古で売れないと思う物件は論外です。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>148 マンション検討中さん

とても分かりやすい回答、ありがとうございます。外装、内装が売却時にそこまで影響しないというのは知りませんでした。やはり、立地条件が一番響くのですね。

[150: マンション検討中さん]

外観重要だと思いますけどね。せっかく買うなら外観がよいマンションにしたいと思うのが普通です。駅近だけなら賃貸でもいいので。
プラウドなら外観も良いですし買い手もつくでしょ。あとはその地域での希少性ですね、ランドマークになり得るものであればなお良しです。

[151: マンション検討中さん]

この物件は買いだと思いますよ。
中古時の値段は近隣のサンクタスが参考になると思います。

数年前のサンクタスは上層階も5000万ぐらいで買えたのにね。一部定期借地権付きとはいえ。
ガーデンズやレジデンス、サンクタスを購入した人は勝ち組ですわ。

[152: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん

サンクタスの中古価格は参考にはならんよ。
今は新築バブルだから中古も引きずられて高くなってるだけ。
今法外に高くても将来相場がさらに上がるなら売れる。
そうでないなら高値掴みですぐ値落ちするのは避けられない。
あくまでもその時の相場次第。

[153: eマンションさん]

あと2年後には値段が下がり始めて、オリンピック後は物件によっては今よりも2〜3割引きくらいの価格になりそうですけどねえ。

[154: マンション検討中さん]

で、ほんとの価格は何㎡でいくらですか？

[155: 匿名さん]

西葛西で6000万オーバーがいくつもある訳ないでしょ
東陽町で平均坪280万であれば西葛西ではせいぜい250万じゃないと売れない
こんな土地にそんな値段付けるほど野村も馬鹿ではないだろ
ネガが多すぎるわ

[156: マンション比較中さん]

大手町まで近い、駅まで近い、プラウド、70㎡超、学区良し、周囲は静か、この条件だったら都心まで1時間で駅まで徒歩15分超の武蔵野台地地区よりも価値あるでしょう。6,000万円超がメインで500万円くらい安かったらベストだけど、そこは商売ですし、需給をみると勝負してる感じがします。

[157: マンション比較中さん]

１５４さん

75㎡で高いところは6,500くらい、安いところで5900くらいでした。

[158: 評判気になるさん]

この地区は災害リスクがあるしね。武蔵野台地との比較では、家族構成や勤務先によってニーズは変わってくるのでしょうね。はまる人は良い物件ですね。

[159: 匿名さん]

>>155 匿名さん

あのさあ、東陽町はシティテラスもプラウドも坪315位なんですよ。それでも売れてる。
プラウドの予定価格はもっと高かったみたいだけど、シティテラス並みに引き下げてまあ買い手がついた。

プラウドは千葉の下総中山でも坪245位で150戸規模を売り出して、このエリアで絶対無理と言われてたけど、かなり時間かけて、そろそろゴールが見えてるみたい。

西葛西は駅遠でも坪250できてるから、そこそこ良い立地でブランドマンションならもっといくやろ。予定価格なら坪300に迫るのはおかしくないし、そこから下げても290～280ってとこやない？

普通の地元民が求める価格なんて関係ないんだよ。土地の値段＋建築費で元がとれるよう何とか売るのが商品企画と営業の仕事。

また、営業に聞いても高いとは思いません、最近の相場と近隣の競合と比較しても条件のよさから適正です、予算が届く範囲の部屋がお客様の優先順位に合うか提案させていただきます、としか言わないよ。

なお、今の低金利ならかなりの高額ローン組めるから、パワーカップルをターゲットにすれば6000万オーバーでも何とか買わせることは可能だよ。

ただし、それには将来の資産価値を信じ込ませる必要がある。高額ローン組んで途中で売っても、残債割れにはなりませんってね。サンクタスの中古事例なんて参考にはならないんだけど、そこは営業のテクニックだよ。買いたい人は都合の良いデータを見せられて背中を押されたがってるからね。

[160: 匿名さん]

>>157 マンション比較中さん

それは一番南の条件の良いところですか？
中住戸または角住戸？