津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
20代半ば向け！とりあえずの1件目におすすめの新築マンション ～2018年2月編～ 【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9349/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
津田沼ザ・タワーの内覧会へ行ってきました！
https://www.sumu-log.com/archives/22064/
津田沼ザ・タワー 2021年12月時点の相場 ～年末の買い出しは角上魚類津田沼店へ～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37351/

[883: 検討中さん]

プロジェクト発表会は何をしたか分かる方いらっしゃいますか？

[884: 名無しさん]

奏の杜のマンション群を津田沼の割に高いと言って見送った層には全く歯が立たなさそうな価格帯になりそうなかんじですね。。。。。

[885: マンション検討中さん]

>>884 名無しさん

まだ発表会なので、ここから正式な販売価格が出るまでまだまだ紆余曲折ありそうですね。お客の反応が悪ければ、1〜2割くらいのディカウントはあり得ますよ。

[886: 匿名さん]

このスレッド見てる限り、思ったより反応悪くないでしょ。ここを待ってた人も多数いそうですし。

[887: へらちょんぺ]

>>883 検討中さん
一部は、不動産評論家のいかにこの物件が買いかという講演。
二部は、Tsudanuma the towerの命名発表と案件概要
三部は、各営業マンとの価格の大枠を含めた雑談とモデルルームオープンに関する案内

[888: マンション検討中さん]

>>887 へらちょんぺさん
その内容なのならば、プロジェクト発表会の案内が送られてきた方と云うのは、見込みの高い＝歩留まりされる可能性の高い方々、という意味合いが高そうな気かましますが違いますでしょうか？ ウチは結構早い時期に資料請求して近隣住まいですが、プロジェクト発表会の案内は来ませんでしたし、今のところ他の案内も全くありませんです どの部屋にも手が出ない、とまでの資金力ではないので（それを調査されているとは思いませんが）、発表会はやはり、駅周辺・津田沼・習志野お住まいの方々優先されたのでしょうか？ 些細な事ですが少し気になります

[889: マンション掲示板さん]

>>885 マンション検討中さん

それはあなたの願望だよね？

[890: マンション検討中さん]

>>889 マンション掲示板さん

願望と言えばそうなのですけど、、、言いたかったのは既にデベロッパーの価格調査が始まってるとゆーこと。で、取り敢えず価格提示して消費者の反応を見ながら今後、価格調整されて行くので、ここの板の人が高いと指摘している人も多いので、ならば価格調整をするチャンスはナンボでもありますよ、とゆーことです。

あと、プロジェクト発表会に呼ばれる、呼ばれないは抽選か、あるいは選別するにも、ごく粗々だと思うので、気にしても仕方が無いと思います。

全て私観です。

[891: 匿名さん]

某物件でのこと。事前案内会のずっと前に資料請求したのに、アンケートで予算が少なかったのか、選別されたのか、モデルルームの案内が来たのは一期の販売開始直前。ところが最終期で集客できないのか今は頻繁にモデルルームの案内が来てる。手のひら返し？

[892: 検討中さん]

参加者のみなさん、プロジェクト発表会に参加した人から1月の事前案内モデルオープンの予約が取れるんですか？

[893: 通りがかりさん]

>>892 検討中さん
その通りです。

[894: マンション掲示板さん]

>>890 マンション検討中さん

便所の落書きレベルの掲示板を見て、デベが価格調整することはないかなー。
価格発表待って、予算オーバーなら売れ残りの値引きを待つしかないですよ。

[895: マンション検討中さん]

>>894 マンション掲示板さん

デベロッパーがこの板見て価格いじるなんて、思ってないから。

[896: 匿名さん]

ここを見て価格調整するとは思えないけど、モデルルーム来場者の反応や要望書の集まり具合で価格調整するよ。
プロジェクト説明会も売る側としては来場者の反応を探るためのもの。

[897: マンション検討中さん]

>>896 匿名さん
その通り、ですね
幕張ベイパークもそうでした

[898: 匿名さん]

説明会行きましたが、まだ正式決定してないものの価格はだいたい坪300〜330万円でした。

[899: 匿名さん]

幕張ベイパークではアンケート（三井は最近要望書ではなくアンケート。ただ実質は同じ）の集まりが悪かったのか期間延長してたよね。みんなで要望書出さない作戦したら価格下がるかな。

[900: マンション検討中さん]

>>898 匿名さん

習志野市でその価格帯では完売できるんでしょうか？
うちは他をあたるしかなさそうです。

[901: 匿名さん]

奏の杜が終わりの方では売れ残ってたからね。それを供給過剰とみるか、ここ狙いの待ちだたと読むかで、判断は大きく異なる。

[902: マンション検討中さん]

津田沼にそこまで払う価値があるかということもあるのでは。

[903: 匿名さん]

坪300〜330ですか？
他の方も言われているように
もはや津田沼価格ではないですね。

[904: 評判気になるさん]

>>900 マンション検討中さん

土地の仕入値が高いでしょうし、借入金利も低い為、ディベロッパーは急いで売る必要ないはずですから
そう簡単に高い価格での販売は諦めないと思います。
近隣で戸建に住んでいた資産家が住み替えとして余裕で買うのではないでしょうか。

[905: 評判気になるさん]

>>903 匿名さん

本日の説明会はまず冒頭、高江 啓幸さんによる買い煽りから始まりました。
当然嘘はなく、全て事実でしたが、物件力のあるマンションは将来売る時に価格が寧ろ上がるかも…という話もされていました。
市川駅のタワマン、本八幡のタワマン、船橋駅のタワマン…。

駅近マンションが将来資産価格を維持しやすいのはその通りに違いありませんが、
世の中全体の不動産相場が底だった時期に販売された為、その後の世の中全体の相場が大きく上昇したことによる影響大
なはずですが、その説明はすっ飛ばして、あたかもいい物件はもしかしたら物件力が故に価格が上がるかもしれないと誤認
すること期待するような説明でした。
需給次第なので、そういうこともあるかもしれませんが。

ディベロッパーからお金貰ってるのだから(それが仕事だから)そういう話をするのが当然ですね)

[906: 匿名さん]

市から56億円と格安価格で仕入れて、高値で売る。ぼったくりだよ。

確か提案価格の一番高いところは次点になったという不可解な入札。

[907: 評判気になるさん]

>>906 匿名さん

そうなんですね。
じゃあディベロッパーの資金負担はめちゃくちゃ低く、じっくりと高値販売出来ますね。

そういった入札では価格だけではなく、街の発展につながるか、など企画力なんかも評価のポイントになります。

[908: 匿名さん]

>>905さん
300~330って角部屋も中部屋も含めた価格ですか？
それとも角部屋のみの価格ですか？
中部屋は280前後からありそうという書き込みも上の方にありますが真相はどうなんですかね？

[909: 匿名さん]

>評判気になるさん

この人ステマっぽい。視点が売る側だよな。

[910: 匿名さん]

市川のタワマン、鉄筋不足で話題になってよね。ここもそのデベ２社が名を連ねてる。

[911: マンション検討中さん]

>>906 匿名さん

700戸超の供給で外廊下。坪180で売り出しても利益取れそうなカンジですね。

[912: 匿名さん]

船橋に駅近タワマンなんてあったっけ。

[913: ういうい]

>>908 匿名さん
中部屋は
南側低層階で6,000万円台前半、
南側中層階で6,000万円台半ばだったかと。
280くらいからです。

[914: マンション検討中さん]

>>911 マンション検討中さん

そーー！
全く高級感も何もない外廊下のくせに…(-_-)笑

[915: 評判気になるさん]

>>909 匿名さん

残念ながらステマではありません。
ちなみに私はこんな価格では絶対買いません。
世の中ゆるやかなバブル状態ですね。

[916: 905]

>>908 匿名さん

その場で閲覧出来た今考えているという価格表は南側の上層部(30階以上)が平米単価でだいたい90万円でした。
下層かつ東側とかは数字忘れましたがもう少し安かったと思います。
いずれせよ今はまだ需要調査の段階で価格が決まるのは３月の販売開始の時です。

[917: 匿名さん]

>>914 マンション検討中さん

私も説明会行きましたが、なぜ内廊下にしなかったのか尋ねたところ、
営業の方曰く、外廊下の方が内廊下より通気が良いので…と。
100人いたら100人皆そうではないかもしれませんが、普通は内廊下の方がいいに決まってると思っているので、何も知らないと思って馬鹿にされてる気がしました。
場所かコストの都合で駐車場を内側の中層・下層部分に作るから仕方なく外廊下にせざるを得なかっただけかと思ってます。
違うのでしょうか？

[918: 匿名さん]

>>912 匿名さん

駅のすぐそばにありますよ。

[919: 匿名さん]

外廊下の方が通気がいいのは確か。外廊下のマンションだとバルコニー側と共用廊下側のそれぞれの部屋の窓を開けたら全体に風げ抜ける。内廊下だと共用廊下側には窓がないから、バルコニー側の窓を開けても風は抜けない。

内廊下だと風が抜けないから、エアコンフル稼働になる。全熱交換の換気にするんだけど、最近はコストダウンでなかったりする。内廊下の物件でもコストダウンとたたかれる。であればいっそのこと外廊下ってことだったりして。

駐車場の件は内廊下でも外廊下でも容積率は使うからね。

[920: マンション検討中さん]

>>917 匿名さん

コストダウンのために外廊下にしましたとは、死んでも言わんだろ。

[921: 口コミ知りたいさん]

>>917 匿名さん
管理費のことを考えると24時間365日の空調が必要な内廊下より、自然換気可能な外廊下の方が住んだ後のコスト減でメリットあるので、最近はよほど高級感を演出するようなタワマン出ない限り、外廊下が多いですよ。
売ってしまえば後は知らないというところも多い中、管理費も考えての判断ならきちんと将来のことを考えたマンション会社と言えるかもしれないですね。

[922: マンション検討中さん]

アルコープもない

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-09-15

[923: 匿名さん]

>>921 口コミ知りたいさん
これで管理費高かったらどう説明するんですか？
今日みたいに北風が強い日、夏の猛暑日、花粉症の季節などなど、やはり内廊下の有り難みは大きいです。
コストダウンだとしても他の部分にお金がかかってれば納得です。
個人的には坪300で中層が出たら書いたいです。

[924: 917]

>>919 匿名さん、920マンション検討中さん、921 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
2000年代、独身で余裕があった頃に都心の高級マンションを見ていた時に内廊下ばかりだったので
それが無条件にいいものだと思っていましたが、そうではないのですね。
勉強になりました。
そういえば築地の友人宅は煙突型の外廊下で高級感は薄れるものの結構良かったと思ったことを思い出しました。
今回も内側に外廊下だと、寧ろその方がいいですね。

価格はバブってて買うつもりありませんが。

[925: マンション検討中さん]

>>921 口コミ知りたいさん

物は言い様(笑)

[926: 匿名さん]

仕入れ値安いのは周知の事実で
その上コストカットした仕様ですか。
この物件は見送りします。

[927: 匿名さん]

>>913さん、>>916さん
価格情報ありがとうございました。
南向きはやはりお高いのですね。
管理費・修繕費・駐車場代も合わせて毎月5万くらいかかりそうだし無理して買うべきかどうか悩みます。
もっともこれ以上価格が引きあげられるようなことがあれば我が家は撤退ですが。
お金かかるのはマンションだけじゃないしなぁ。

[928: 匿名さん]

修繕積立は段階的値上げと定期的な一時金徴収って長期修繕計画のケースが多い。タワマンは値上げの跳ね上がり方が多いから、早い時期で長期修繕計画を確認したほうがいいよ。

[929: マンション検討中さん]

>>927 匿名さん
ローンを除いた月の諸費用は、当然、部屋位置や駐車場契約の有無に因りますが、ここはもっと「えー？そんなに？」っていうくらいの金額になってくる気がします

[930: 名無しさん]

一定以上の高級物件はほぼ必ず内廊下ですよ。換気含め外廊下の方が総合的に優れているなら高級物件でも外廊下になるはずです。ただし管理コストが高くなるのも事実なので、ここクラスであれば分不相応に内廊下にするこもないかもしれないですね。

[931: 匿名さん]

ここはコストカットを適切にして坪300くらいで売れば、余裕で捌ける立地です。
内廊下にして320にしたら売れなくなります。必要なコストダウンして購入層を広げるのは良い戦略だと思います。

[932: マンション検討中さん]

>>931 匿名さん

それよ。
コストカットとかうだうだ言ってる人、物件価格上がって、管理費をさらに乗せられてたら、買えないんじゃね？
そもそも津田沼で高級路線って間違ってるでしょ

[933: 口コミ知りたいさん]

>>932 マンション検討中さん

管理費が数千円上がっても気にしない高所得層の方は都内の高額マンションを買うでしょうし、あえて津田沼のタワマンという層なら外廊下でランニングコストも抑えておきたいというのは自然でしょうね。

[934: 匿名さん]

＞＞９２７
タワマンの駐車場代は高いですよ
確か本八幡のタワマンは駐車場代だけで５万だったかと

[935: 匿名さん]

最近、駐車場設置率の低いマンションで利用料高値設定ってパターンが多い。高いってことで利用をあきらめて希望殺到でたりないってのを防ぐ作戦だと思うけど。ここも50%以下だよね。駅近とはいえ以前と比べると少ない。

[936: 匿名さん]

駐車場減らすと容積率の販売割合が上がって売主は嬉しいんですよね
でも単純に数だけ減らすと管理費が不足して系列の管理会社が困るから値上げするという
結局形を変えたコストダウンでしかないと思う

[937: 口コミ知りたいさん]

>>936 匿名さん
ここは容積率はほぼ消化しているようなので、容積消化でなく、これ以上の駐車場を設置すると駐車場のタワーをもう一機造る必要が出てくるためと思われます。
一つ増やすと建築費は増えるし管理費も増えるため、バランスとってのことでしょう。間取りもファミリー向けオンリーでなく、車不要な単身やdinks向け若しくは高齢向けなので、割と駐車場は十分かもしれません

[938: 匿名さん]

>937

容積率の意味わかってる。容積率消化しちゃってたら、駐車場増やす場合、住戸を減らすだよ。

[939: 口コミ知りたいさん]

>>938 匿名さん
建築基準法により駐車場は容積緩和が適用されるので、計算すると倍くらいの駐車場は確保できますよ。
ここでは駐車場増やしても住戸は減らないのが法理上の取り扱いです。

[940: マンション検討中さん]

>>930 名無しさん
>>932

確かにそうですよね！
都内・タワー型に限らず「高級物件」は、
必ず内廊下になってるし、
販売の際も必ずでかでかとトップに
「ホテルライクな内廊下」と打ち出して
ますもんね！
“コストの低い外廊下採用！”なんて広告、
見たことないですもんね(笑)

この事からも換気云々含め、
高級感ある内廊下が良いのは分かってるが、
津田沼ごときでそれしても…ってのが
あるのかもしれませんね(^^;

それでいてほんとに坪300なら、
どんだけ～～ですよ(-_-)

[941: 匿名さん]

↑
坪300以上…(-_-)

[942: マンション検討中さん]

貴重な駅前物件なのでデベもここぞとばかりに儲けに来てますね！(笑)

[943: マンション検討中さん]

向きによりますけど中層階で坪280〜300ですからねぇ。具体的な価格は年明けのモデルルーム発表会にて、みたいですけど人気あるみたいだし高値で売ろうとしてくるでしょうね。

[944: 匿名さん]

>>939 口コミ知りたいさん
なるほど勉強になりました。駐車場は容積率消化には無関係なんですね。だとしたら数が少ない理由は売上アップではなく単純な建設コスト削減だけなんでしょうね。

[945: 検討中さん]

駐車場少な過ぎでしょ。千葉県ですよ。駅近くても大半の人が駐車場使うから！

[946: 匿名さん]

>>945 検討中さん

現在、津田沼より田舎の駅近のタワマン居住していますが、車を使うのは月に2、3回。
機械式で運悪ければ待ち行列。10分以上かかる。車を出す間に電車に乗れちゃいます。

駐車場自体、世帯の60%くらいですが1割くらい空いています。出庫に時間がかかる場所です。

駐車場の機械の更新費用を利用料で積み立てるとすれば、空きがでるより足りないくらいが良いと思います。

マンション内の機械式より近隣の自走式をかりる方が便利な場合もありますよ。

[947: 匿名さん]

駐車場独立会計でない場合、更新費用は修繕積立だよ。ちなみに新築時の計画である３０年までには更新費用は含まれない。計画以上の値上げになるのは必至。同じく竪排水管とエレベーターもね。

[948: 匿名さん]

高い高いと言われてきた奏の杜のレジデンステラスがかわいく思える程の価格設定ですね。。
富士山やスカイツリーが見える側の住戸も、高層階でないと、パークハウスとレジデンスに視界が遮られるように思いますが、どうなのでしょうか？

[949: マンション検討中さん]

>>948 匿名さん

あそこは駅遠くて、グレードいまいちだったから高いって言われてたよね。

[950: 通りがかりさん]

>>949 マンション検討中さん

グレード自体は免震構造以外はほぼ前の大規模2つと同じくらいだったかと思いますが、それなのに市況で値段が高くなってるから高いって言われてたように思います。
でもこうしてタワマンの価格が出てみるとレジデンステラス買っとけばよかった…という人もいるかもしれないですね。

[951: 匿名さん]

モデルルーム事前案内会のお知らせチラシが今日ポストに入っていた。
プロジェクト発表会のお知らせは結局来なかったけど。

[952: 通りがかりさん]

>>951 匿名さん

1月6日からのやつですね。予約済みですか？

[953: 匿名さん]

プロジェクト説明会の案内は選別があったみたいだけど、事前案内会は予約開始時間を指定した早い者勝ち。この差は何だ。

[954: 匿名さん]

事前案内会の案内はいつ来るのですか？プロジェクト発表会参加の方が優先ですかね？
ご存知のかた教えてください。

[955: 匿名さん]

事前案内は昨日、DMが届いたよ。

プロジェクト説明会は出ていないから、プロジェクト説明会参加者が優先されているかは知らない。ただ、通常優先するけど。

[956: 検討板ユーザーさん]

>>955 匿名さん
プロジェクト説明会の案内は来ませんでしたが、ウチも昨日モデルルーム事前案内のDMが来てました やっぱりプロジェクト説明会は予算アンケートで選別されてたんだろうと察します
11/25（土）から予約開始との事、事前案内って2〜3週間くらいだろうから土日はすぐに埋まってしまうでしょうか
一般案内始まってからでもあんまり変わらないですかね

[957: 匿名さん]

事前案内ってモデルルームをお披露目して反応を探るのが目的。具体的なこと聞いてもまだ決まってないってことが多い。

モデルルームは要望書集める頃までにに行けば十分間に合う。さらに言うと抽選覚悟であれば、価格発表する頃に行っても大丈夫。モデルルームに行くタイミングって難しいんだよね。早くいってもメリットがあるわけでもないし、情報があまりないから見に行って外れってこともある。

[958: マンション検討中さん]

プロジェクト説明会ではその日に事前案内の希望日時出して、空き状況もその場で確認してもらったよ。正式な招待状が先日送られてきた。

[959: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[960: 匿名さん]

事前案内会は11月25日から1月5日までということですか？

[961: マンション検討中さん]

確かにプロジェクト発表会は予算や購入意欲で選別されてたのかもしれまん。販売側なんで割り引いて考える必要がありますがすごい反響でさばききれないみたいですし、しばらくは強気の販売姿勢でいくでしょうね。

[962: 匿名さん]

地元民ですが良くも悪くも話題にはなっています
古くからの住民は「なんで津田沼にタワーかね？」という
興味本位というか、やや揶揄するような意見が多いですが
時代が変わったんでしょうね。

[963: 匿名さん]

稲毛にもタワーはあります。

[964: 通りがかりさん]

余計な話になりますが、ザ・タワー横浜北仲のスレッドの見学記を見ていたら、横浜方面の職場や関係だったらなー（そこを検討できるのに…）、と、思ってしまいました こことは何も比べようもないのですが…（笑）確かに津田沼地元民の方が「なぜ津田沼にタワー？」と思われるのも（資産性や千葉、横浜というイメージから）少し判る気がします でも、実需だったら関係ないですよね

[965: マンション比較中さん]

街の景色は時代とともに変化していくものです
津田沼駅南方面なんて数年前までは一面畑だったのが
今や大規模マンションだらけのひとつの街となってますからね
街並みが綺麗に整備され、商業施設が増えて利便性がUPすれば資産価値も上がります。

[966: 周辺住民さん]

以下だそうです。
－－－
当プロジェクトでは、モデルルームグランドオープンに先行して
1月６日(土)より「モデルルーム事前案内会」を開催いたします。

〈開催内容〉
・シアター映像による物件ご説明
・予定価格帯のご提示
・模型のご説明・間取りのご提示
・３タイプのモデルルームのご説明
・全体概要のご説明

所要時間：約２時間半

[967: マンション検討中さん]

もうほぼ満席だった。
幕張のときはかなり空いてたのに。

[968: 匿名さん]

事前案内会は延長するのてしょうか？

[969: 匿名さん]

中国人投資家も注目している様子、こりゃ高くなるね

[970: 匿名さん]

じゃあ色んな意味でパスかな。

[971: 匿名さん]

本当に坪300超えるとはね
完全に高値掴み
みんな永住目的なのかな

[972: マンション検討中さん]

>>971 匿名さん

なにそれ、どこ情報？

[973: 匿名さん]

中国人そんなに多いのですか？
それってどこ情報？

[974: マンション比較中さん]

マンションエントランスからモリシアまでは濡れないでいけそうですが、
その先駅の敷地まで何秒（何分）くらい雨降ったら濡れますか？

[975: 買い替え検討中さん]

中国人がいると最悪。エレベーターに犬のウンコとか小便そのまま。

[976: 匿名さん]

>>975 買い替え検討中さん
ウチも前のUR賃貸がそうでした⤵︎最悪でした

[977: マンション比較中さん]

ごみの仕分けなんて無視ですからね。

[978: 匿名さん]

結果民泊はオッケーですか？
中国人の友人が投資目的で買おうとしてるんですが。

[979: 匿名さん]

事前説明会、
予約の勢いすごいですね。
抽選も倍率高そうでいやだなあ。

[980: マンション検討中さん]

まだ2年以上先のマンション購入か。
人気あるだろうから第1期販売から狙っていかないといけないんだろうけど心理的にはちょっとね。

[981: 匿名さん]

民泊とかできないようにする方法はありますか？

[982: 匿名さん]

ペデストリアンデッキですが、駅まで傘無しで行けるのでしょうか。HPの絵を見る限り、屋根が無い部分があるように見えるのですが。