津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
20代半ば向け！とりあえずの1件目におすすめの新築マンション ～2018年2月編～ 【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9349/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
津田沼ザ・タワーの内覧会へ行ってきました！
https://www.sumu-log.com/archives/22064/
津田沼ザ・タワー 2021年12月時点の相場 ～年末の買い出しは角上魚類津田沼店へ～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37351/

[6851: 匿名さん]

2017以前はどういうところがMVPなんでしょうか？

[6852: 匿名さん]

>>6849 匿名さん

シントシティはどうでしょうか。

[6853: 匿名さん]

>>6851 匿名さん

圧倒的に勝ち誇ったのはザ・タワー横浜北仲ですね。
第一期第一次で1000戸中700戸が平均倍率3・3倍、最高倍率42倍で売れて、第二期は値上げしたにもかかわらず完売、実に販売開始から3ヶ月で全1126戸が完売してしまいました

建物の竣工は2020年2月ですが、既に売主公認で1000万円以上転売益載せた物件が出回っています。

あれに勝てる物件はないでしょうが、ここも横浜北仲の次くらいの人気なので凄いですよね。

[6854: マンション検討中さん]

誰がきめたMVPなのか

こんなのあるよ。ベスト3
2018年
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4465-2018
Brillia 一番町、ルピアグランデ浦和美園
TTTも話題のマンションにノミネート

2017年
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3772-2017
横浜北仲、クオン流山、大山

そこそこ納得できるランキングかなと思う

[6855: 匿名さん]

2018年に契約数No. 1は津田沼タワーでした
評価者個人のランキングよりも契約数が1番公平な評価かな

[6856: マンション検討中さん]

>>6855 匿名さん
大規模物件がかなり有利で不公平かな。

TTTが悪いって事ではないです。良いマンションの１つだと思います。

[6857: 匿名さん]

>>6852 匿名さん

上記条件はほぼ満たしてますが、待機児童問題に学校が遠いなどの問題点があります
自走式駐車場は管理費を安く抑えられるためその点だけ見れば津田沼より魅力があります
ただ、津田沼は本来はタワマンらしく維持費が高くなるところ規模感を活かして抑えられている方です
修繕積立金も最大で3倍も上がらないので本当に？？と思うほどでした
荒探しても欠点が少ない希少なマンションです

[6858: 匿名さん]

>>6854 マンション検討中さん

ルピアグランデは発売開始してから半年くらいですが完売してないよ
沼地で液状化が発生しやすいため安さとイオンが近くにあり始発駅で座って通勤がウケてるので関脇か小結くらいの番付だと思います

[6859: 匿名さん]

>>6856 マンション検討中さん

その見方もありますよね
全部屋に対しての契約率とそのスピードも考慮しての評価だと小規模は立地よければ即完売しますので大中小を全て同じ基準で比較する難しさですかね
大規模部門に限定したらMVPになるでしょうか？

[6860: マンション検討中さん]

>>6859 匿名さん
そもそもマンションでMVPって言うの？何の略？
おっしゃる通り同じ基準で総合的に比較するのは難しいので、契約者数NO1とか条件を絞って数値で比較する事になりますよね。

なので、総合的に評価(MVP?)しようとすると上記の記者のランキングのように主観的になってしまします。

[6861: 名無しさん]

売れ残りマンションで値引きされるのは先に購入した人であれば微妙な感情になるから残り部屋だろうが津田沼のような人気マンションに住みたいです
三菱さんは値上げをしない良心的なデベさんですから主幹事で良かった
主幹事が三井やスミフでしたら値上げされていたかも？

[6862: マンション検討中さん]

モリシア建て替えのペデ拒否がずっと気になっています…
実際にありえるのでしょうか。

[6863: マンション検討中さん]

モリシア建て替えのペデ拒否とはどういった内容なのですか？

[6864: 通りがかりさん]

>>6863 マンション検討中さん
二つあるし、最悪一つは残るでしょ。

[6865: 匿名さん]

西側のペデは習志野市管理で安泰だけど、東側のペデは可能性ありって話だったかな。
東側は駐車場を繋ぐことが主目的だから、モリシア建て替えと同時に消滅するかもね。

[6866: マンション検討中さん]

>>6865 匿名さん

西側は残るんですね。
どちらかでも残れば安心です！ありがとうございます

[6867: 名無しさん]

ペデ一直線は資産価値に影響するので西側が残るなら良かったです
頼みますよ野村さん
外すなんて言ったら住民説明会が紛糾必死ですよ
モリシア建て替えリスクは東部屋が安く抑えてあるのでペデさえ繋がっていれば納得します

[6868: マンション検討中さん]

>>6865 匿名さん
重項には、ペデは将来的にはどうなるかわからないと記載がありませんでしたか？

[6869: マンコミュファンさん]

>>6868 マンション検討中さん

西側は未定とのことでしたが、
東側は解体費相当額を組合が受けることになってますよ。したがって、東側ペデ消滅は濃厚かと。

[6870: マンション検討中さん]

>>6869 マンコミュファンさん
ありがとうございます。西側消滅したらと思うと怖いです…

[6871: マンコミュファンさん]

>>6870 マンション検討中さん

既出ですが、西側はモリシア建て替えの際に一旦通行できなくなる可能性はありますが、
市営駐輪場を敷地内に抱えており、南方面への回遊性に寄与しているので、残る可能性が高いのではないか。と思います。そう思いたいです笑

[6872: マンション検討中さん]

確かにもし西側ペデがなくなったら、エスカレーターも無駄になりますね。

[6873: マンコミュファンさん]

>>6872 マンション検討中さん
西側エスカレーターは習志野市の要望を聞いたものでしょうから、西側ペデはなくなりませんね。

[6874: マンション検討中さん]

>>6871 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
たしかにおっしゃる通りですね。
市の駐輪場や、エスカレーターなど、こちらの管理費持ちですよね。
そこまでしてペデ拒否されたらイラッとしちゃいますね…
保育園もあるし周辺の方にも大きな影響が出そうです。

[6875: 買い替え検討中さん]

モリシアが何になるにしろ、西側「歩道橋」は確保されるでしょう。
あとはモリシアが商業施設でなくマンションのみになった場合、モリマンタワー住民にほぼ必要のない裏側マンションにつながるペデストリアンデッキをつくってくれるかどうか。
「ペデ直結」と「歩道橋あります」ではだいぶ違うよね。

[6876: 検討板ユーザーさん]

名前ダサすぎだろ
ザ・タワーのザがいらない
いかにもカッコつけてます感がでてる
ゲームのステージとかならばともかく住所にこの名前は嫌だな
ザパークハウス津田沼でよかったと思うんだけど

[6877: 名無しさん]

>>6876 検討板ユーザーさん

英語のニュアンスでは今のところあってます。
他にも津田沼にタワマンができればおかしくなります。

津田沼にパークハウスが複数あるのはおかしいですよ

[6878: あ]

それより津田沼って名前がだせーから竣工前に直して欲しい

[6879: ご近所さん]

津田沼という名前がいいんですよ。
名前なんて実生活での快適性や利便性とは関係ないので、名前のイメージで多少なりとも安く購入できるのならお得。
私が購入した自宅も「津田沼」という地名のお陰で多少なりとも安くなっていると思っています。

[6880: マンション検討中さん]

ペデ直結かどうかは資産価値に大きく影響しますよね。
https://1manken.hatenablog.com/entry/tower-mansion-with-pedestrian-dec...

[6881: マンション検討中さん]

習志野市のJR津田沼駅周辺地域まちづくり検討方針を見ればモリシアが単体のマンションになることはありません。
https://www.city.narashino.lg.jp/joho/machidukuri/narashino-city_tudan...

[6882: マンション検討中さん]

習志野市役所ホームページの市政情報→JR津田沼駅周辺まちづくり検討方針に詳しく説明されているので一読されてはどうでしょうか。

[6883: マンション検討中さん]

すでに野村がモリシアは取得していると聞きました。
素人考えで申し訳ないのですが、こういった市の構想を無視して、野村が勝手にタワマンのみ建設するといったことはないのでしょうか。すでに権利が野村なら市のお伺いをたてる必要があるのかどうかわかりません。

[6884: 匿名さん]

>>6880 マンション検討中さん

M不動産って三井のことを指してるんだろうけど、信託受益権は野村が保有してるはずですよ。
なのでこれまでプラウドタワーの噂があったのだと思います。この件は重説のときに野村の担当者からもアナウンスはされましたよ。

[6885: マンコミュファンさん]

>>6883 マンション検討中さん
野村不動産は収益物件としてモリシアを手に入れ安定した収益を手に入れることができます。
特に駅前物件はテナント収益が将来に渡って約束され、ドル箱みたいなものです。
逆にマンション建設は将来に渡っての収益が見込みにくい土地に建設し１回限りの収益を享受するというモデルです。
モリシアの立地が商業施設として採算がとれなければマンションとして手放すでしょうが、採算があえばドル箱を手放すことはないでしょう。
奏の杜、ＴＴＴと消費が見込まれる状況で手放しますかね。

[6886: マンション検討中さん]

>>6885 マンコミュファンさん

ご丁寧に返信ありがとうございます。
おっしゃられる通り現在のモリシアのテナント収益を野村が手放すとは思えません。
私の質問の仕方が悪かったのですが…
もしおわかりであれば教えてください。
仮にモリシアの収益が悪くなり、建て替えるとなった場合、野村は市の構想などを考慮して建物を考えなければならないのでしょうか。
公的な企業ではないので己の収益のみを考えタワマンのみとなることもありえるのでしょうか？
タワマンのみの構想の場合は市の構想とはまた違うと思いますが、市から建築ストップがかかる可能性はあるのでしょうか。

[6887: マンコミュファンさん]

>>6886 マンション検討中さん
建ぺい、容積の基準内なら建築可能です。
野村さんがいくらで仕入れたのかはわかりませんが、ここの立地ですからただのマンションで建築するには採算をとるためにボリューム（戸数）が必要で、要は習志野市に特別に容積率をあげてもらい上に上に建築するしかありません。
市もメリットがなければそんな事はしません。
私も同業ですが、野村さんが購入する時に方向性は決めて稟議にかけたとおもいます。

[6888: マンション検討中さん]

>>6887 マンコミュファンさん

同業者様からのご返信とてもためになります。
ありがとうございます。

・モリシアの所有権は野村であり、何を建築しようが自由である。（市の構想は無視してもOK）
・しかし、モリシアを取得した金額を考えるとマンションだけでは採算が取れないので、市に容積緩和依頼をする必要がある。
・市が容積緩和するためには市のお願いも聞かなければならない。
・市が求めている回遊性などを考慮しなければならず、ペデ廃止は考えにくい。

上記のように思っておけばよろしいでしょうか。

[6889: マンコミュファンさん]

>>6886 マンション検討中さん
自宅を購入するには自分で、将来発生率するリスクを想定して購入しなければいけないと思います。
業者の人は自己責任と言いますが、要は業者の人も顧客と同じでよくわからないのです。
だから自分で責任を持つしかなく、災害リスクの他にＴＴＴの場合であれば商業施設がなくなる、ペデがなくなる、駐車場が埋まらず管理費が上がる、管理費修繕積立の滞納者が発生するなどのリスクが考えられます。
これらは将来売却査定する時の問題だけではなく、一生住み続けるとしても想定している居住生活がおくれるかどうか重要視な問題です。
そういった面でもＴＴＴは想定されるリスクが小さいと判断して私も購入に至りました。

[6890: マンコミュファンさん]

>>6888 マンション検討中さん
連投申し訳ありません。
おっしゃる通りです。
私もただの平社員なので詳しい情報はわかりませんが上層部では方向性は決めてから購入していると思います。
所詮、悲しいかな私なんかは外部の人から自分の会社の情報が入ってくるような状況です。

[6891: マンション検討中さん]

>>6890 マンコミュファンさん

重ね重ねご返信ありがとうございます。
私も一平社員なので、お気持ちはよくわかります笑

ちなみにご存知でしたら教えて頂きたいのですが、もしペデ直結が直結でなくなった場合資産価値はどの程度下がるものなのでしょうか。

[6892: マンコミュファンさん]

>>6891 マンション検討中さん
申し訳ないですが私もよくわかりません。
駅５分のタワマンとなりますので中古マンションの検索サイトにはちゃんと引っかかりますので資産価値は落ちないような気がしますが実生活にはよくないですよね。
ただ大規模マンションで共用設備がしっかりしてるので将来的に売却する時にもそんなに心配する事はないのかなと思っています。
マンション市況も地価の上昇から新築物件を立てにくく、大手デベも２０２３年まで受注が一杯の状況なので、この価格で買える駅近大型物件は希少だと思います。

[6893: 匿名さん]

本日の状況です。
残り45戸！

[6894: マンション検討中さん]

>>6892 マンコミュファンさん
もう四年後まで、受注が決まっているのですね。
そうなると向こう５年はマンション新築価格は下がらなさそうですね…
同業者様から見てもこちらの物件は魅力的ですか？

[6895: 匿名さん]

>>6888 マンション検討中さん

ホール建物の所有権は習志野市が持っているので、取り壊すには市の同意が必要です。野村が無視して…というのはないかと思います。

ただ、習志野市は、過去の経緯を適当にあしらって儲かる方向に方針転換することをやりかねない体質なので、何が起こるかはわからないですね。

野村が好き勝手ではなく、市がいい加減という点が習志野に関しては大きいかと。

[6896: マンコミュファンさん]

>>6894 マンション検討中さん
もちろんです。
ここ何年間かマンションをさがしましたが、横浜北仲がずば抜けてて、次はここだと思いました。
北仲は金額的に手が届かず、ＴＴＴも相当背伸びをして購入しました。
探す期間が長かったぶん、いろいろ勉強できたと思います。

[6897: マンション検討中さん]

>>6895 匿名さん

そうですね！
文化ホールのことすっかり忘れていました！ありがとうございます！
過去の経緯を適当にあしらうとはどのようなことがあったのでしょうか。

[6898: マンション検討中さん]

>>6896 マンコミュファンさん

色々教えていただいてありがとうございます。同業者様からもお墨付きで安心することができました^ ^

[6899: 通りがかりさん]

>>6893 匿名さん
低層の広いとこと
高層にしては狭いとこが残ってる感じ。
まあ売れてる方だけど
プランの工夫があれば
瞬間蒸発してたのになーと思う。

[6900: マンション検討中さん]

>>6881
その逆とも考えられる。

昨年、JR津田沼駅周辺地域再開発方針検討の提案を公募したが、
要件を満たす応募者がなくて中止になっていたはず。
駅前にデンと居座り続ける千葉工大や区画整理できない谷津7丁目の悪条件、
南口の商業施設、文化機能、ビジネス街機能を維持しつつの
津田沼、新津田沼周辺の動産確保など、もとから無理な相談。

なし崩し的に、モリシアタワーの開発許可する言い訳の伏線とも、うけとれる。