津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[6781: 匿名さん]

東西線の総武線乗り入れがなくなるなんて話、聞いたこともありません。
中野から三鷹への乗り入れとともに、今後もなくなることがないのでは。

東西線が西船橋まで延びて総武線とつながったのが1969年。
この時、早くも津田沼駅まで乗り入れましたが、同じ年に三鷹までの乗り入れも始まっています。
つまり東西線は、総武線とつながるというコンセプトで始まった路線であり、
東葉高速ができたのは、その20年以上もあと。

根拠なく、悲観的なこと(不利なこと)を書くのも、デマの一種に感じます。

[6783: 匿名さん]

>>6761 匿名さん

仕様が低いということは、耐久性も心配なので、
10年くらい住んで、新しいところに引っ越すのが良いかもですね。

[6785: マンション検討中さん]

パッと見はそこまで仕様が低いようには感じなかったけど…塗装のこととか構造のこととか突っ込んだら、素人目にはわからないとこでコストダウンしてますからねーって平気で答えちゃう。
うーん…こっちも割と素人なんですが。
投資の人は良いと思いますが、ご自身で住む場合は、コストカットしている部分をちゃんと聞いた上で納得して購入することをお勧めいたします。

[6786: マンション検討中さん]

[No.6634～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･自作自演、もしくは成りすまし行為
･ 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･ 削除されたレスへの返信

[6787: マンション検討中さん]

あのパークコート文京ですらコストダウンする時代
今の新築なんて多くがコストダウンばかりよ
長谷工でない分だけマシよ

[6788: 通りがかりさん]

オリンピックや万博を人件費や部材の価格上昇の理由にしてるけど、それらのイベントが落ち着いても人件費なんてすぐに下がるものでもないでしょ。様々な物が値上がりしている中で建築部材の価格も下がるわけもなく。
一般人玉手が届くように、今後は今以上にコストダウンした低仕様のマンションが増えていくんじゃないかな。見た目が立派でも見えないところでコストダウンしてるかもしれないし。
それなりの仕様のマンションはそれなりの資金は必要な時代になりますよ。

無理せず購入する資金があって、
自身が納得できる物件があり、
購入したいと思った時が買い時だと思いますよ。
先の事なんて誰にもわからないですから。

[6789: 匿名さん]

ごく、ごく普通の仕様ですよ。

[6790: 匿名さん]

仕様が悪い悪いと、●●の一つ覚えのように書いている方は、よほどいまの住まいにコンプレックスがあるのだと思います。他者をけなすことでしか鬱憤が晴れないのです。
2億3億のマンションを契約したわけではないので、贅沢な仕様でないことは百も承知。
コストダウン部分が、各自にとって問題ありかなしか、それを考えるのが「検討」という言葉の意味のはずなんですけどね。
マンションの掲示板って、身の丈に合わせてまともに検討している人たちの場だと思っていたら、
他人に唾吐き散らさないといられないごく一部の可哀想に人たちの掃きだめにもなっていること、
今回、初めて、知りました。
ま、相手にしないほうがいいですね。

[6791: 谷津1丁目住民]

>>6781 匿名さん
少なくともJR側は直通運転を嫌がってるっていう話は、津田沼では割りと有名な話なんだけど、あんまりメジャーじゃないのかな。

JRもメトロも、西船橋から中野まで行くことができるんだけど、その料金は違うんだよね。
JR：550円
メトロ：310円
とメトロのほうが安い。昔から、JRに乗ったとしてもメトロを使ったことにして電車代を浮かせるキセルがあったんよ。
ただ意図してウソをつかれない限り、ちゃんと料金が取れていた。これが面白いことに（？）Suicaの導入でウソをつくつもりがない人まで金額を騙す事態になっちゃったんだよね。

例えば津田沼から九段下（西船橋経由）の定期を持っていたとする。この人が品川から津田沼まで総武線で帰ってくるとどうなるか？
当然あるべきは、総武線の運賃550円を払って貰わなきゃならないんだけど、Suicaは取れるルートの中での最安値を請求する。そうすると、
品川から中野まで220円
中野から九段下まで200円
残りは定期でいけるから、合わせて420円のこのルートを通ったことにしよう！となって、JRは330円の損、メトロは200円得をすることになる。

それって改札を通らずメトロとJRが乗り換えられることから始まってるんだよね。

「メトロに客を取られたくないからJRは西船橋に快速を停めないんだ」って噂はさておき、JR側としてはメトロの利便性向上に付き合う理由もさしてないわけだし、基本的に直通運転を良くは思ってない。

メトロ側は、積極的に直通運転を取り止める理由は薄いけど、月に何回かはJR側の理由で直通運転取りやめてるよね。アレに引きずられて全線のダイヤを乱されるくらいなら辞めたいって現場は思ってる人もいるんじゃない？また行き先を分けて管理を面倒にするくらいなら東葉高速直通を増やしたいかもしれんしね。10%だけど東葉高速の株も持ってる訳だし。


昔は、西船橋にメトロ・JR乗り換え改札なんてなかったんだけど、あれが出来たときはコレで直通も辞めるのかなーって思ったけど、まだ当面は続けるのかな。

ただ夜は7時代で直通運転が終わることを見てもわかるとおり、やりたくてやってるわけじゃなく、混雑解消のために仕方なくやってる話。朝の混雑も偉いことだし、続けてくれるんなら嬉しいんだけどね。

そういや中野側は、西武との直通計画も一応あるんだっけ？アレもどうなるか分からんけど。ホームライナーも3月から廃止らしいし、今の環境がどうなっていくのかは気になるよね。

まあデマの一種だと思うかどうかはご自由に（笑）

[6792: 評判気になるさん]

>>6791 谷津1丁目住民さん
例えばのところがよくわからないのですが
そもそも品川から津田沼まで帰るのに
中野経由することありますか？

[6793: 谷津1丁目住民]

>>6792 評判気になるさん
中野経由なんてあり得ないですよね（笑）
でもシステムは「理論上実現可能な最安値」を計算して採用するので、たとえその時間に直通電車がなくとも、何故か中野経由になります。
最初、Suicaの履歴を見たときは意味がわかりませんでしたが、理解できたら、そりゃJRも怒るわ、と思いましたね。

[6794: 評判気になるさん]

>>6793 谷津1丁目住民さん
なるほど
しかし例えば新宿?津田沼のＪＲの定期を持ってる人が中野からメトロで津田沼まで帰った場合はメトロの方が損する逆のことが起こらないですか？

[6795: 谷津1丁目住民]

>>6794 評判気になるさん

確かにそのケースも有り得ますね。
ただメトロの場合、直通電車でなければ、西船橋の改札で運賃の収受ができます。あとその区間の場合、どちらをとっても乗車時間はあまり変わらないですし。

一応、Suicaのルール（ルール6）を見ると、全線JRで移動したと見做して徴収して良いはずなのですが、連絡定期が絡むとこういう計算になるみたいですね。
https://www.jreast.co.jp/suica/use/auto_pay/others/sf.html

直通運転による双方のロスがどれくらいなのかは掴みようがないわけですけど、乗り換え利便性改善のために直通運転までやってるのに、いつも大混雑の中間改札を、わざわざコストをかけてまで西船橋駅においているところを見ると、問題意識は強いんじゃないのかなあと思いますね。

ま、それだけで直通運転を辞めることはないと思いたいんですけどね。

[6796: マンション検討中さん]

東京新橋品川勤務者には東西線がどうなろうと直接の影響はないわ
資産価値では軽微な影響はあるかもしれないが、そもそも上記3駅利用者から中古を買って貰えば良いだけ
価格維持率が高い事実は変わらない

[6797: マンション検討中さん]

低層でも価格維持率高いと思いますか？

[6798: マンション検討中さん]

>>6797 マンション検討中さん

むしろ低層の方が元値が安い分だけ維持率高くなりますよ
お見合い気にしない人にとっては東と北の低層は激安価格ですから
奏の駅遠中古が平均坪単価220万くらいで津田沼タワーの東向き坪単価217万を買えば転売益が出るかもしれません
8階以上は駐車場屋上を少し抜けてきますので4858万は有りです

[6799: マンション検討中さん]

郊外駅なので立地を強く意識されにくいですが快速停車駅で東京駅直通30分以内の津田沼駅にデッキ直結4分の好立地です
立地を買うマンションでもあります
低層にも価値が残りますよ

[6800: 通りがかりさん]

極端な話、高層と低層で新築時の価格差1000万でも
中古になると500万になる、的な話はよく聞きますね
南側高層を買った人が資産価値を重視して～みたいな
ことを言ってると残念なかんじです

[6801: 通りすがりさん]

確かに資産性では南側より北側、高層より低層のほうが維持率は高いことは証明されています。
ただそれは元の値段が安いためで、実際の生活環境は南向きのほうが快適かと...。
まあ南向き買う人は、もともとお金持ってる人で快適性を追求してるわけだから。

[6802: 評判気になるさん]

>>6801 通りすがりさん

タワマンだと快適性においては北のが良いって話もよくありますよね。ただここに限っては眺望の面で南向きのが良いかなとは思いますが。

[6803: マンション検討中さん]

>>6802 評判気になるさん

タワマン経験者は北向きを狙うらしいです
夏の南は灼熱です
また、眺望は毎日見ると変化のない高層ほど飽きます
たまにスカイデッキに上って見るので十分と考えれば低層は価格維持率で最強です

[6804: マンション検討中さん]

都心のタワマンカーストの話を面白おかしく表現されますが、時間を大切にしたいビジネスマンほど早くエントランスから出られる低層を好むそうです
低層エレベーターに乗れば馬鹿にされるはドラマの話で、むしろ価格維持率の高い低層に住んだ人は10年先の勝ち組なのかもしれません
金利上がろうが返済に余裕があればリスク小さいし、金利が2%になれば7000万で買った部屋を10年後には6000万以下になるかもしれないが、5000万で買った部屋はほぼフラットになる可能性があります

[6805: デベにお勤めさん]

タワマンカーストはタワマンに住んだこともない人の想像物ですからね。
43階の40㎡台1LDKと低層階南東角部屋の価格差、単価差を考えれば、
あの人は○○階だから、という思考には住民はなりません。

中古での転売を考えれば、北向き、東向きがお得ですね。
ただ、このマンションの場合高層階と低層階の価格差は殆どなかった（1階あたり10万円）部屋が多く、通常の中古時の価格差（20～30万円/階）よりも低いくらいなので、北向きの高層階もかなりの価格維持率だと思います。
ということで、1期1次でかなり倍率がついていました。

という私は3LDKの価格維持率の悪そうなファミリータイプを選びましたが…
投資用ではなく実需だったので、住み心地も無視できなかったので。

[6806: マンション検討中さん]

>>6805 デベにお勤めさん
確かに！
北向きの高層階の広い間取りを押さえた人は賢いです
10年後に価格維持率100%の可能性もあるわけで初期費用と維持費と手数料3%からローン控除を引いた金額で激安賃貸で生活したことにすることが可能な部屋でした
売却時にたんまり預金が増えるのは快感ですよね

[6807: 匿名さん]

高層階の方が固定資産税高いですから、維持費の面では低層階有利でしょうか。

[6808: 谷津1丁目住民]

エレベーターの乗車時間は、中途半端な低層階より、高層階の一番下のほうが短そうだけどね。

[6809: マンション検討中さん]

TTTの場合、階数では価格差はつけずに方角で極端に価格差をつける設定になっています。
特に南向きは相当高めの設定になっています。

[6810: マンコミュファンさん]

>>6809 マンション検討中さん
新築時は結構価格差つけて売り出されますのでＴＴＴの場合であれば北向き、東向き、西向きが割安ですね。
ただ将来にわたって売却の予定がないなら南向きもいいですよ。
実際に南向きの高価格の部屋もあっと言う間に売れてしまいましたから。

[6811: eマンションさん]

タワマンの低層を中古で売れるかどうかってのも検討しなければなりません。

同じ郊外の柏の葉キャンパスのタワマンは高層は即売れするけど低層はまったく売れず何ヶ月も売りに出してます。

せっかくタワマンに住むなら低層ではなくて高層に住みたいと思う人が多勢だと思いますね。
低層なら普通のマンションの方が安いしね。

[6812: マンション検討中さん]

東京駅延伸前のTXは秋葉原乗り換えが面倒ですから津田沼とは交通利便性で差があります
あと、三井のマンションが駅前に複数林立しています
その点では津田沼駅習志野側の立地では駅遠の奏マンションより遥かに駅に近いここは差別化されてモリシア建て替えがなければ唯一と言える立地の価値があります
タワマン＝高層階からの眺望しか価値がないとは昔の価値観で立地を買うマンションとして柏の葉とは比較出来ないでしょう

[6813: マンション検討中さん]

仮に中古時に同じ広さの部屋と仮定して

40階南向6458万
40階北向6140万 坪単価で調整計算
5階南向6068万
5階北東5140万 同上
5階東向4880万 同上

この比較だけでも約1600万の価格差が向きと階差で発生します。
さて、新築の1600万は中古市場ではいくらの差になるかな？
仮に皆さんが中古を買うという目線で1600万も差があればどちらを選ぶか考えれば答えは出ます
仮に500万差なら高層買いたい、700万安いなら低層で妥協するという意見でしたら価格維持率は低層が圧勝です。

[6814: 匿名さん]

タワマンは豪華な共用施設も魅力ですよ
高い部屋でも安い1ＬＤＫでも同じだけ利用できますし、広さに応じて管理費に差が出るのだから狭くて安い部屋はお得です
固定資産税でも差が出るだからサービスは変わらないのにランニングコストでお得な安くて狭くて低層は最強のコスパ
大家族で広さが必要でも広いけど安めで低層もそれなりにお得ですね

[6815: 通りがかり]

>>6813 マンション検討中さん

予算があれば迷わず40階南向6458万、
お金無いなら5階東向4880万かなぁ。

ランドマーク的なNo1マンションの条件の良い部屋なら、高くても買うと言う裕福な人はいると思うよ。

[6816: マンション検討中さん]

中古って多数の支持はいらない
たった1組から買ってもらえれば成立するんだ
予算が少ない人は安い部屋を探すニーズは確実にある
津田沼タワーで最安値クラスを買えばハンマープライスになったとしても価格維持率は高いよね？
逆に金があり条件の良い部屋を買いたい人は中古じゃなく新築にも目が行きやすい
オプションやらカラーセレクションやら金持ちはこだわりやすい
住んでた人が変な趣向の部屋に仕立てた中古物件であればリフォーム面倒臭いし、そもそも新築で選ぶよ

たった1組でもどっちが早く客が付きやすいか？価格維持率が同じとした場合は元値が激安部屋が無理なく有利

[6817: マンション検討中さん]

40階南向6458万 、5階南向6068万
この差額なら迷わず40階選ぶなー。

ちなみに何階から上が海見えるんですか？

[6818: 名無しさん]

ここは角部屋以外はほとんど田の字なので角部屋しか選択肢にはいらなかった。

[6819: マンション検討中さん]

４８８０万で十分。共用施設は６４５８万と同じように使えるし立地も最高。
特に中学生、高校生で受験を控えたお子様にはスタディルームは最高。
大学生でも理系に行く子がいたら毎日使うと思いますよ。
それに駿台まであるし、大学受験には最高の立地。
駅近だけに結構な値段がしますが絶対元取れますよ。
老後もここなら便利でしょ。

[6820: マンション検討中さん]

津田沼タワーを買える層は中間層より少しアッパー
予備校も充実してるし、学区のレベルも上がれば市川浦和の次くらいに文教都市として栄えればファミリー需要が続いて資産価値に期待出来る
老後の資金も考えたら無理なく生活できる北東西の安い部屋でいいよ
共用施設も100部屋未満なら1つもないのがザラだけど流石は大規模タワマン
激安部屋なのに共用施設は同じだけ使える

[6821: マンション検討中さん]

マジでありがとう三菱さん、実需利用の購入者さん
南向きに単価を盛れたのは実需利用が多いから方角で極端な差を売主は設定した
単価を盛っても南向きは販売順調
だから2期でも安心して東や北の低層は更に安くしてくれた
投資家の割合が少ないので即転売や賃貸が大量に出ることもない
中古相場を崩すような数は出てこないから実需で住みながらローン控除切れのタイミングで転売してもライバルが少なく希望に近い値段で売りやすい
更に東や北の部屋は激安で買えたから儲かる儲かる
ありがとう三菱さん、南向き購入者さん

[6822: マンション検討中さん]

南西低層階7000万台はいかがでしょうか？？

[6823: マンコミュファンさん]

高層階の2ldk 、1ldkでもお得な部屋がありましたね。コンパクトな間取りは管理費や修繕積立金も安く抑えられるメリットもありますね。固定資産税のお話もありましたが、例え高層階の固定資産税が高くともトータルで見れば今回のコンパクト間取りはお得度が高かったように思えます。

[6824: マンション検討中さん]

なんだかんだ、南向き高層階、全て売れてますけど。笑

[6825: マンコミュファンさん]

>>6822 マンション検討中さん
南西３０階が８０６８万みたいだったので９００万ぐらい安いんですね。
現地でみたら４階でも十分な高さがあるのでいいんじゃないですか。
でも金額気にせずに、南向き買えるってうらやましい!

[6826: マンコミュファンさん]

>>6819 マンション検討中さん
確かに津田沼は予備校の聖地と呼ばれるぐらいですから、受験生にとってはいい場所ですね。
うちも１０年もしないうちにお世話にならないと。
スタディルームも大事ですね。
子供が自習する場所もなかなかないですし、自習室も有料の時代ですからね。

[6827: 匿名さん]

ここ、普通に南か南西でしょ。500万位の差であれば南の40階以上でしょ。角部屋はかなり良いのですがセカンドだからかえなかった、、。

[6828: マンコミュファンさん]

>>6319 匿名さん

>>6319 匿名さん
田舎くさいですか？実際、津田沼に来たことありますか？奏に住んでますが、とても綺麗な街です。船橋は本当に臭いますよ…駅から3分離れると途端にゴミ臭い。

[6829: マンション検討中さん]

>>6824 マンション検討中さん

ありがとう
満足度を追及して南向き向きを買って東北西の原価まで負担してくれて

[6830: マンション検討中さん]

高層階の東側73D、56Aや北側55Aだったら2、3百万円足しても買いたかったなぁ。誰かキャンセルするかすぐ売りに出して下さい。