津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[563: 匿名さん]

坪270、いいですね
そのくらいで買いたいわ

[564: 行ってきます。]

11月11日からのプロジェクト発表会で価格帯入手してきます。そこで部屋もおさえてきちゃおうかと考えています。

[565: マンション掲示板さん]

>>564 行ってきます。さん

おさえることは無理です。

[566: 行ってきます。]

>>565 マンション掲示板さん 様、
おっしゃる通りです。
まずは、ご検討住戸アンケートなどとと称して、最終売り出し価格を探ることからはじめますからね、奴らは。ただ、予定価格帯よりも高い金額をオファーしてそこしか買わないと言えば、おさえたも同然の効果はありますね。営業マンは食い付いて離れないですから。実際に今までもそれで入手してきていますので。

[567: 匿名さん]

この物件はプロジェクト発表会で人気の部屋は押さえられるだろうなぁ。パンダ部屋は別ですよ。高層のグロスが張るような部屋は特に。押さえておけばあとは値段がどうなるか通うだけ。

[568: マンション掲示板さん]

>>566 行ってきます。さん

なるほど。個人的な購入歴からの考えなので違っていたら申し訳ないのですが、駅直結タワマンという事で広範囲に需要があると思います。そうなるとエンドユーザーの要望はそれほど効果がないのではないかと。

[569: 匿名さん]

[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

と記載してあるように、部屋を押さえたら違法。要望書を出したら重ならないように調整するけど、できることは営業努力まで。というか人気で倍率が付くような物件だと調整すること自体が意味ないしね。

[570: 匿名さん]

プロジェクト発表会で価格出すかな。通常はモデルルーム事前案内会で予定価格を提示ってのが一般的だけど。

ちなみにプロジェクト発表会ってエリアの説明とかがメインで大した情報出てこないよ。

[571: 匿名さん]

１１月にプロジェクト発表会、来年１月にモデルルーム事前案内、３月発売予定って最初から長期戦の計画だね。

[572: 匿名さん]

具体的な情報も出てない段階から買うこと前提ってデベにとってはいい鴨だね。

[573: マンション検討中さん]

11月11日にプロジェクト発表会とありますが、その情報はどこからでしょうか？
資料請求の資料や、ホームページなどを見ても掲載されておらず、教えて頂けませんでしょうか。

[574: 匿名さん]

最近、資料請求時の予算で客を選別してるケースがみられる。後回しにされてるか、相手にされてないのかも。

[575: マンション検討中さん]

我が家も案内が来ていません。予算は結構高いんですけどね。相手にされてないとしたら不愉快だな。

[576: 匿名さん]

我が家も案内来てませんね
どんな選別したんですかね
まあ確かに予算は高くないですがね

[577: 匿名さん]

うちは来ました。予算は高くないですが近隣だからでしょうか？

[578: 買い替え検討中さん]

資料請求した近隣住まいですが14日に電子メールできてました。

┃プロジェクト発表会┃　
■実施内容
１．住宅評論家によるセミナー
２．プロジェクト説明
３．個別でのご商談
各30分ほどを予定しております。

[579: 匿名さん]

>>578 買い替え検討中さん
個別での商談は大事ですよ。値段をあまり気にしない人はここで決めましょう！

[580: マンション検討中さん]

販売開始は1月ですよね。

[581: 匿名さん]

煽ってるな。プロジェクト説明会では、へたすると間取りの提示もないよ。

個別商談って、予算や希望の間取りとかを確認する程度。売る側はそれで今後の販売方針を決める参考にする。

[582: 匿名さん]

エリアの説明とかがメインになるんだろうけど、それだと近隣を対象に絞ってるのであれば矛盾するね。近隣の人はそんなこと百も承知。

[583: 匿名さん]

評論家のセミナーってのは珍しいかな。不動産は今が買いとか、タワマンは資産性があるなんて一般論かな。

そんなのに時間を割くくらいなら物件の説明にもっと時間を割けばいいのに。

[584: 匿名さん]

プロジェクト発表会は近隣データ収集の場だよ。
一番のターゲットの地縁の方がどれだけ金出せるか見極めるのと、近隣に住む人から良いところ悪いところの具体的なデータを収集するのが目的。
それをもとに地元の人が薦めるポイントをまとめて他エリアから来る人にこのエリア、マンションの場所の良さをアピールするのよ。そのネタ集めに使われるだけ。

予算が潤沢ならそのまま購入候補になるし、予算が少ない買えるか怪しい客なら、価格はまだ未定ですお客様の声を聞きながら検討中です、と適当にあしらいながら情報だけ収集して、最後に高めの超概算の予定価格見せてはいさようならだね。

初期の段階では、情報を求めて逆に情報を吸いとられるので、ある程度情報が出揃って要望書取り出してから行くのがベストだよ。マンション探し始めたばかりのビギナーは少しでも情報欲しいから行っちゃうけど、あんまり意味はない。

最初から通ってたら、希望の間取りをなるべく抽選にならないよう調整してくれる可能性はあるかもしれないけど、強く要望すれば抽選に持ち込めるのであんまり意味はないんだよね。

[585: 匿名さん]

>>584 匿名さん
幾つかの近隣（幕張、他）のマンション・プロジェクト説明会に出席して来た経験からですが、584さんが書かれている通りだと思います

もちろん、このマンションの、デベでも業者でもないので、津田沼のココでも絶対にそうです、とは言い切れませんですがね…

[586: 匿名さん]

重ならないように調整するってのは営業のリップサービスだよ。倍率が付くような物件だと調整なんて意味ないわけだし。調整できるとしたら倍率のつかないような不人気物件ってこと。

[587: 匿名さん]

大手デベって、見込み客でないと判断したらはいさようならで帰してお終い。見込み客だけに次の予約をする、もしくは後日、連絡がある。

[588: 匿名さん]

584のコメントの通り、プロジェクト説明会とその次のモデルルーム事前案内って来場者から情報を取って今後の戦略を決めるためのもの。早くいっても、モルモットにされてるだけなんだよね。

[589: 匿名さん]

プロジェクト発表会のお知らせがきた人にだけ販売することはないのですか？
わが家は何のお知らせもこなかったので不安になってました
情報提供は本当に感謝してます

[590: 匿名さん]

発表会で先行販売は絶対無いので大丈夫です。
それやったらコンプライアンス違反なので。

[591: 匿名さん]

予告広告を出したら、本広告を出して周知してから販売開始ってのが不動産公正取引規約にある。この規約は業界の自主ルールだけど、公正取引委員会がバックについているし、罰則規定もある。

フライング販売して、後から形式的に本広告出してるようなデベもあるけど、ここに名をつ慣れているようなデベはやってないと思う。

物件によって異なるけど、プロジェクト説明会、モデルルーム事前案内会、モデルルームオープン、価格発表、本広告、販売開始って順が一般的。キャッシュ購入なら販売開始してから行っても遅くはないし、ローンだと事前審査があるけど、価格発表のころに行けば十分間に合う。

それから期分け販売すると思うから、２期以降でも大丈夫。早くしないといい部屋がなくなるなんて営業は言うと思うけど、いい部屋から販売すると後に売りにくい部屋が残って苦しくなるから、実際にはそんなことはしないはず。

[592: マンション検討中さん]

中央が空洞式の外廊下ということですが、雨や風が吹き込む様な事はあるのでしょうか？

[593: 匿名さん]

>>591 匿名さん
決まり切った通りにやるなんて営業必要なくなるね。コンプライアンスは守りながら如何に多くの確約を取れるかが、腕の見せ所。客と営業の信頼関係もあるからね。表に出ないこともあるよ。

[594: 匿名さん]

要望書を出すと重ならないように調整すると営業は説明するだろうけど、できることはあくまで営業努力として。部屋を確保しちゃうと違法。HPにも以下のように記載してある。

>[予告広告]
>販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

掲示板見てると調整しますより踏む込んだ発言しちゃってる営業もいるみたいだけど、抽選になったときに信用を失うだけ。

[595: 匿名さん]

>>592 マンション検討中さん

そりゃ「外」廊下なんですから

[596: 匿名さん]

まあプロジェクト発表会に行くのは、地元に住んでてマンション探し始めたばかりのビギナーが多いよね。先にいろんな情報もらえると思ってる。

価格案出してくれるまでは行く必要ないな。初期に通っても、買える予算と固い見込み客であることがわかるまでは価格表出さないから。隣で価格表らしきもの見せてるのにうちには未定と言われたことあるしね。逆もある。予定価格見てたら、初見らしきも隣の客に、価格は未定と堂々と言ってたり。

ついてた営業に、最初は見せないの？うちもそうだったのか？と聞いたら、聞こえないふりで無視されたなあ。

あとは、上層階の高い部屋買えそうなVIP客には価格情報は早めに提示されることもあるみたいよ。ここがそうかはわからないけど。

[597: マンション検討中さん]

上層階、角部屋狙い、現金購入なのに何も言って来ない。

[598: 匿名さん]

現金だろうがローンだろうがあんまり関係無いよ。
一括購入は逆に警戒される場合もあり得る
売り主からすろとローンは審査通ればほぼ確実だけど、
現金一括は決済まで何があるかわからんからね。

[599: マンション検討中さん]

現金購入だって手付金10%払うわけだし、買わなきゃ没収されちゃうし、ローンより確実だと思うけどね。

[600: 匿名さん]

モデルルーム行ったらわかるよ。キャッシュ購入だからといって優遇されないし、三井や地所は何かあった時のために一部は残しておいてとか、希望より広い（＝高い）部屋を勧めて一部をローンって提案してきたりした。あの当時は、銀行と結託してるのかなと思ってたんだけど、リーマンショックの時には保有している保有している株が処分できなくて、キャンセル続出だったとか。キャッシュ購入客ってリスク客だよ。売る側にとっておいしい客は確実にローンが通る資質の人。ローン購入だと仮審査で年収確認できるし。キャッシュ購入だと本当にお金を持っているかを確認するなんて失礼なこと大手はしない。

[601: 匿名さん]

手付け10％程度で竣工ギリギリにキャンセルされたら割に合わないとデベは考えると思うが

[602: 匿名さん]

構造の情報がアップデートされたけど、鉛プラグ入りって大きな揺れに対して自身が壊れてエネルギーを吸収するタイプ。ジャッキアップして交換するの大変だよ。

[603: 匿名さん]

ローンでも手付金払うしね。

[604: マンション検討中さん]

ギリギリの場面で、ローン下りない人もいるよね。

いずれにしても、市場が上向きなら土壇場でキャンセルされたって、デべには何の問題もないし、返って大歓迎でしょう。特に大手はリスクを分散してるし、市況を織り込んで値付けしてるから損は無いのでは。危ないのは、中小の業者。

[605: 匿名さん]

現在住んでいる住宅の売却を条件に住宅ローンの内定が出て、手付金払った状態で、竣工間近に現在住んでいる家が売れなくくて、住宅ローン借りれないパターンも聞いたことあります。この場合は一体どうしているんだろうか？

[606: eマンションさん]

>>605 匿名さん
その場合、ローンは通りませんのでキャンセル扱いになると思います。
基本的に手付金は戻ってこないはずですから、売却が確定してから新居の契約をした方が良いかと思います。

[607: 匿名さん]

>>606 eマンションさん
なるほど、ありがとうございます。新居購入先の不動産会社に、売却も合わせて依頼していて、結局売れなくて手付金も没収されて、新居も購入出来ないパターンだと購入希望者は堪ったものではないですね。

[608: eマンションさん]

>>607 匿名さん

>>607 匿名さん
先程の追記になりますが、
私が以前住み替えをした時は売りと買いが別の不動産会社でしたので、契約後のキャンセルは如何なる場合でも自己責任でしたが、両方を同じ会社に依頼されている場合は条件が多少異なるかと思いますので、ご依頼の不動産会社に事前に確認された方が良いかと思います。
ただ、売却金額が新居購入に影響しない状況、つまり売却益を新居購入資金に充てる予定がなく、既存の住宅ローンの残債が売却金額で相殺できる目処が立っていれば、思い切って新居の契約をするのもありかもしれません。
この物件のように、引き渡しが数年先で、ローンの支払い途中で住み替えを考えている方は判断が難しいかと思います。
条件の良い物件ほど早く売れてしまいますので、居住中のエリアの条件の近い中古不動産の売値を把握しつつ、そこから1〜2割引いた金額で売却出来れば問題無い方であれば、売却確定を待たずに新居の契約をしても大丈夫だと私は思います。

[609: マンション検討中さん]

売却できない場合は手付金が戻ってくる、買い替え特例があると思いますけど。

[610: 匿名さん]

提携ローンから申込んでれば特約で手付け戻しのキャンセルになるでしょう。

[611: eマンションさん]

>>610 匿名さん

買い替え特約ですが、提携ローンにすれば必ずつけられるものなのでしょうか？

[612: 匿名さん]

買い替え特約じゃなくてローン審査不合格の特約ですよ。
提携ローンならほぼ付いてるかと
事前審査はパスしても本審査までの間に借金が増えたり会社リストラされたり転職したり売却予定物件が売れなかったりローン審査通らない事態になる事も有りますから