津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[5501: 検討板ユーザーさん]

>>5495 検討板ユーザーさん

免震構造ですよ。

[5502: マンション掲示板さん]

第2期2次登録される方いますか？

[5503: マンション検討中さん]

>>5500 匿名さん

今年度とは状況が違うというアドバイスに見受けられるのですが、なぜまた今年度の話なのでしょうか。

[5504: 匿名さん]

>>5503 マンション検討中さん

今年度までは至って普通で、激戦というのは未来の話ということでしょうか。
それなら今年度の数値では参考になりませんね。
すみません勘違いしてました。

[5505: マンション掲示板さん]

>>5504 匿名さん
いえ、昨年度が激戦で今年度は新設があって昨年の三分の一以下の待機児童になっています。来年度も新設がありますし、タワマンできる時も新設があるので今年度と同程度の待機児童数になるかもしれませんね。
ただ、今年度、奏谷津地区に小規模が二軒新設されたので年少からの入園は来年度以降厳しくなると思います。

[5506: マンション検討中さん]

保育園が7月開園になったら4月入園希望に落ちた人たちと競争になるイメージですかね？
4月開園と7月開園、どちらが望ましいのでしょうか？

[5507: マンション掲示板さん]

>>5506 マンション検討中さん
四月開園だと他学区認可転園勢との戦いになってフルタイム育休復帰1人目と市外認可転園勢で同点時時に争う点数が勝負になります。
七月開園だと市内認可転園勢が不利になるので
フルタイムや市外転園勢が有利になるかもしれなませんが定員数が少ないのでそれはそれで厳しいですね。

[5508: マンション掲示板さん]

購入者ですが今って本当にマンション高いんですね。
欲しい時期がもう5年前ならと切実に思っちゃいますね。

[5509: マンション検討中さん]

>>5508 マンション掲示板さん

高いは高いですよね。でも、このあたりの地域の5年前の新築価格見る限り、そんなに高騰した印象はなく、立地から考える値段差ぐらいのように見えます。郊外ですし、高騰の大きな波はまだ来てないと思います。もしくは高騰している相場を考えたら割安なので売れたのかもしれませんが。

[5510: 匿名さん]

>>5507 マンション掲示板さん

なかなか難しいですね。転園ではない場合は、7月のほうが良いんですかね。4月でわっと被るより、そこで落ちた方と被るほうがマシですかね。
ちなみに、ここの保育園の情報まだないんですかね？

[5511: マンション掲示板さん]

>>5509 マンション検討中さん
5508です、
たしかに都心部は2000万近く上がっていますが千葉はそこまで高くなった様子はないですよね。
800万くらい上がってるイメージかなと個人的に思ってます。

[5512: マンション掲示板さん]

>>5510 匿名さん
0〜2歳は四月の方が良いと思いますね。年度中に空きがあっても奏谷津地区ではない可能性が高いので。年少以上もそうなのですが新設が１つできるだけでその学区内の他の保育園の年少以上は定員割れすることが多いので選択肢が広がるんですよね。

タワマン内の保育園の情報は全然出てきてないです。ただ習志野市は全国展開してる法人が経営してるところが少ないので(アスクとポピンズ 、サンライズキッズくらい？)どこがやるか見当がつきません。
来年度新設される本大久保保育園も習志野台幼稚園の法人が経営されるようですし。

[5513: マンション検討中さん]

>>5512 マンション掲示板さん

ありがとうございます。なかなかの待機児童数でも新設の効果は大きいのですね。来年度に向けてもう少し改善されていれば入居近辺ではもう少し楽になるかもしれないですね。
保育士不足がよく取り上げられるので、タワマン内保育園が順調にいくことを祈ってます。

[5514: マンコミュファンさん]

しかしこの価格の高さだと中古で売る時にかなり損しそうだな～
特に南口は高過ぎる。

[5515: マンコミュファンさん]

>>5514 マンコミュファンさん

南向き

[5516: 匿名さん]

既に売る予定があって南向きを買う人はあまりいないのではないでしょうか。
南向きはもう残り僅かですね。

[5517: マンション掲示板さん]

>>5516 匿名さん

そうですね。南向きはたしかに高いですが、満足度は高そうなので、西や、南向きは永住目的の人が基本かと…

北や東は5年後では、販売価格とさほど変わらない価格で売買できると考えてます。。
ペデストリアンデッキ直結が条件ですが

[5518: マンション掲示板さん]

>>5517 マンション掲示板さん

なんで満足度の高い南向きは販売価格とさほど変わらずに売れないのですか？
元が高すぎるからでしょうか？

[5519: マンション掲示板さん]

>>5518 マンション掲示板さん
基本的に新築は物件ごとに条件の良い方角から、坪単価が高くなっています。

しかし、中古では新築の時のように部屋を色々選べないわけですから、方角による坪単価差は少なくなります。

よって坪単価が高いところはリセールバリューは悪いです。
東向き73cの低層階とか北向き1とかは、リッチの割にかなり坪単価が安くなっているので投資向けでした。なので、人気も倍増。

ここの物件は南と西にかなり価格がのせられているので、リセールバリューはわるいというわけです。
しかし実際の住み心地はやはり南の部屋が良いのでは？と思いますよ

[5520: 匿名さん]

>>5518 マンション掲示板さん

そうですね。
一般には新築時程の価格差は中古の時には付かないと言われています。
統計では、新築時には南向きと北向きは単価が10〜20％違うと言われています。
一方で、中古成約価格では5％くらいの単価差になります(勿論南向きの方が高い)
そのため、価格維持率は北向きの方が高いのが一般的です。
この物件では北と南で25％くらいの単価差で、より顕著なので…

そのため、ここの北向きの1LDK、2LDKは第1期第1次、第2期第1次で売り切れました。南向きは高層含めてまだ残っているのとは対照的です。

…というのは、あくまで一般論、更には都心マンションの話です。
ここのような郊外マンションでは日当たりを気にする人も多いでしょうし、南向き高層階は津田沼では他に例のない希少性なので、実際のところどうなるかは分かりません。

[5521: マンション掲示板さん]

習志野市の平成29年度の資料を見つけました。ここにはタワマン内の保育園の設置年度が31年度になってますが、タワマンできるのって32年度ですよね？

https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/keikaku/kaigi_iinkai/kaigi/2...

[5522: マンション検討中さん]

>>5521 マンション掲示板さん

思ったより結構増えてますね。来年度は大きな流入も無さそうなので落ち着きそうですね。32年度はここの需要が大きく影響しそうですね。今年ほどは悪くならないですかね。

[5523: 名無しさん]

子供2人ともタワマン保育所に絶対入れたい

[5524: マンション掲示板さん]

>>5523 名無しさん
若い方がいて嬉しいです✨

[5525: マンション検討中さん]

>>5521 マンション掲示板さん
現時点で、31年度中の開園予定には入っていませんね。
http://www.city.narashino.lg.jp/smph/kosodate/hoikugakko/hoikusho/nara...

[5526: マンション掲示板さん]

>>5525 マンション検討中さん
それ四月の新設です。5521の資料でも平成31年新設の【四月】と記載された施設のみ表示されてます。

[5527: 匿名さん]

>>5521 マンション掲示板さん

本当ですね。タワマンに先行して開園するのでしょうか？ 引っ越す人もいるでしょうから、さすがに無いと思いたいのですが。

[5528: 匿名さん]

第２期２次　１１月２３日より　３５戸　登録受付。

合計　６９７戸　売出し　　　売出し率　９１．８％

残　６２戸　　　　　契約数は？

２月までに全て売出しで、３月の年度末まで契約数は７３０戸と予測します。

[5529: 匿名さん]

価格表みると残り120戸ないくらいかな。

[5530: 匿名]

>>5529 匿名さん

南西向きはまだ空いておりましたでしょうか？

[5531: マンション掲示板さん]

>>5527 匿名さん
タワマン平成32年4月下旬に完成、7月下旬から入居となってるのでどうなんでしょうね。
3月までに保育園部分や駐輪場などの施設は完成するのでしょうか。

http://ttt759.jp/outline/

[5532: 匿名]

人気はありますね！

[5533: 匿名さん]

>>5531 マンション掲示板さん

下層階は早めに整えるのは可能ですね。とはいえ、ここの住民の引っ越し前に開園して、遠くからの転居組が来る頃にはいっぱいだとメリットの少ない園になってしまいますね...。

[5534: 匿名さん]

>>5530 匿名さん

南西角部屋は5～9階が空いていて先着順になってまね。

[5535: マンション掲示板さん]

>>5519 マンション掲示板さん
>>5520 匿名さん

親切に丁寧に教えていただきありがとうございます。
となると、南向きを買うなら中古がお買い得ということですね。
中古が出るまで待つことにします！

[5536: 匿名さん]

>5535
逆に言うと南向きを買った人は基本的には自分たちが住むためなので中古の玉は少ないかもしれませんね。
南向きの上層階に住んでみたいなあ。

[5537: 名無しさん]

https://president.jp/articles/-/26713?display=b

プレジデントの記事です。ネガ内容は他スレにも載っているので問題はないですが、何故かタワマンバッシングがここ最近特に目につくような気がします。
この風潮は何故なんでしょうか？タワマンの価値が下がっても得をする人はいない気もします。
中古狙いの方は嬉しいのかも知れませんが、上がるか現状維持か、下がるかはまだ分からないと思うのですが。

[5538: マンション掲示板さん]

>>5535 マンション掲示板さん
5519です。
5536さんがおっしゃる通りで、逆に南は実需で長く住みたいという短期リースの方が少ないので、なかなか出てこないというデメリットや、好きな部屋の間取りなどが出てくるかはわかりません。
ですので気に入った間取りが予算に合うのであれば購入検討すればいいと思いますよ。
入居がいつでもいいのであればきながーに待つのも手かもしれませんね。

[5539: 匿名]

>>5534 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
低層階の南西角部屋に7000万出す価値あるかどうか。。。悩む。。。。

[5540: マンション掲示板さん]

>>5537 名無しさん
本当のお金持ちは都内の広ーい土地に戸建でしょうね。
タワマンに対しては歴史が浅いことと、やはり修繕費が高いことからコスパが悪いため、まだ、エビデンスが色々と揃っていないため批判される方が多いのかな？と思います。
よく出てくる、スラム化タワマンなど代表的ですよね…
あとは、タワマンは高さを出したりしなければならないため、コンクリートの量が低層と比べると少なかったりと、品質は低層コンクリート住宅の方が高いケースが多いのではないでしょうか。
タワマンに住む以上資産価値を維持するためには修繕積立金の早期値上げなど非常に大切になってくると思います。

[5541: 名無しさん]

>>5540 マンション掲示板さん

ありがとうございます。
誰かの得になるとかでは無く、書かれているようなデメリットも勘案した結果なんですね。タワマンはタワマンで良いところもあるとは思いますが、色々参考にします。ありがとうございました。

[5542: 検討板ユーザーさん]

>>5537 名無しさん


ここのプレジデントでいみじくも書かれてる通り、
最近の新築物件は価格が高いだけ(まさに高値掴み)で、
設備・仕様の質がほんっっとうに低いので、
過去スレでも散々言われてる通り、
質の低さ(安っぽさ)は覚悟ですね…。。

ましてや、この激安価格なので…。
↓↓↓

>>>
「これはタワマンに限らないのですが、いまの新築マンションは全体的に設備・仕様がどんどん落ちています。なぜなら建築費や土地代が値上がりしているため、販売価格が高くなってしまうからです。価格を少しでも抑えるために、デベロッパーは仕様を下げるわけです。さらにタワマンの場合、建物全体の荷重負担を軽減するため軽い素材を使います。だから防音性に難がある。隣の家の生活音が聞こえることもあるほどです」

[5543: マンション掲示板さん]

>>5542 検討板ユーザーさん

たしかに仕様は高級マンションや、10年前のマンションと比べるとは悪いとは思いますが、
既出ですが、奏の杜マンションと比べて著しく仕様が低いわけでもなく、ここ昨今のタワマンと比べても著しく劣るわけでもありません。
その割に奏よりもそこまで値段は上げずに、出してきたというのは現在の状況では評価できると思います。
タワマンの壁が吹き付け、なんてところもあるくらいですよ

[5544: マンション掲示板さん]

なんでここ沖式の儲かる率１パーセントなんでしょうか

[5545: 検討板ユーザーさん]

>>5543 マンション掲示板さん

まぁ～下と比べて納得しようとしても…
気休めにもならないかと笑

資材高騰のこのご時世の中、
奏を引き合いに出されてますが、
タワマンにもか関わらずこの価格、
ということは推して知るべしですね…、、

[5546: マンション掲示板さん]

私は津田沼である必要があったので特殊だと思いますが下記の理由で購入しました。

車を持っていないので第一に駅近です。タワマンである必要すらなかったです。駅近な中古とさほど変わらなかったのでここに決めました。

タワマンのグレードも気になりはしましたが、上を見たらきりがないです。グレードを上げれば修繕費や管理費は高くなります。例えば内廊下は24時間空調が必要ですので費用が発生します。私の中で内廊下は必須項目ではなかったので管理費が高くなるくらいならむしろ外廊下でよかったと思っています。柵はちょっと子供が心配ですが。無駄な共用施設があっても私は使わないと思います。

結局は各自の経済状況を踏まえた上で納得できる物件を購入すれば良いと思います。最高スペックではないけどタワマンの雰囲気を味わいたいというくらいの方には良いのかもしれませんね。
最高スペックのタワマンを希望すれば郊外であろうと金額はそれなりです。私個人の意見ですが、そんなタワマンを購入できる方は津田沼である必要はない気がします。

[5547: マンション検討中さん]

個人的にはこれだけの物件に今出会えて本当にラッキーだったと思ってますよ。グレードも満足してます。今まで見てきたマンションとも見劣りしてないですね。価格帯、立地を考えればかなりの割安だと思います。
もちろん、そう思わない人もいるのでしょうけど、今は竣工しても売れ残ってるマンションが多い中、一年以上前でこの売行なんですから、価値を感じてる人が多いのは間違いないと思います。

[5548: 検討板ユーザーさん]

>>5547 マンション検討中さん

この価格高騰時にこの激安価格…
てことは、、
ですよね(>_<)

[5549: マンション掲示板さん]

>>5548 検討板ユーザーさん
ここは、土地の値段が安かったので、この値段なんだと思いますよー

[5550: 匿名さん]

登録申し込み前になるとネガティブコメントが増え始めるので、わかりやすくて面白いですね。