津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[5401: 通りがかりさん]

>>5400 名無しさん
これは大きく間違ってますね。
既に10年間2件のタワマンに住んでますが、タワマン 以上に住みやすいマンションはないです。
経済合理性を追求しているのがタワマンです。
普通のマンションより悪いなんてことはあり得ないのです。
タワマン の誹謗中傷は大体が住んでない人のひがみです。安心してください。
私ですか？もちろんここ買いましたよ。投資用です。
勝どきと有明に持ってますが3つ目です。

[5402: 匿名さん]

>>5401 通りがかりさん
タワマンは初めての購入なのでよくわからないのですが、お隣や上階の音問題はどうですか？

[5403: マンション検討中さん]

>>5401 通りがかりさん

この断定www

「十人十色」という日本語は、
ご存知ではないですか？！(笑)

[5404: 匿名さん]

タワマンと低層分譲マンションに住んでましたが、タワマンの方が圧倒的に遮音性高かったですけどね。
物件の造りによるのかと思ってますが、タワマンだから騒音が酷いっていうことはないです。

[5405: マンション検討中さん]

>>5404 匿名さん
5402さんとは別の方でしょうか。
教えて頂きとても安心します

[5406: ご近所さん]

顔が見えない掲示板だと誰が書ているか分からんですよ。
下のリンクは顔出してる業者の記載。
https://myhome-juku.com/true-of-tawaman/

リンク先はデメリットの記載だから購入した人は不快に感じるだろうけど、第三者的見解は重要だと思う。なんか都合の悪いことは封殺する方が見受けられるが、やはりタワマンに住む方や住んでいた方はあまり人の意見を聞かないのかな　なんて思います。
最近、車でも不動産でも製鉄でも大手の不祥事が多すぎる。不正不正また不正。
このような時代だからメリットもデメリットも分かったうえで購入するべきでそのための掲示板だと思う。

[5407: マンション検討中さん]

>>5406 ご近所さん
そこに書いてある事くらいは皆さんご存知だと思いますよ。
でも、確かにタワマンは駅近と展望くらいしかメリットはないのかもしれないですね。でも売れるのは、それが一番重要って人も多いんでしょうね。

[5408: マンション検討中さん]

>>5406 ご近所さん
こんなん誰でも知ってますね。
騒音は住んだことある方にお聞きしたいのですが

[5409: 匿名さん]

>>5406 ご近所さん

ただのタワマンディスりなら他でやっていただけませんでしょうか。

[5410: 通りがかりさん]

正直タワマンに住んだことある人と住んだことない人の意見、どちらを参考にするかは明確でしょ？笑
私の住んだ勝どきと有明のタワマンで騒音なんてないですね。
高層南向き住戸だと日差しとかの問題はよくききます。過去のタワマンの入居者情報見れば、だいたいタワマンのどこで困るか分かりますよ。

ただ確実に言えるのは、「一度タワマンの便利さを味わうとタワマン以外住みたくない」ってことですね。
だから値段が下がらないんですけどね。
市場ニーズがあるから値段が下がらない。当たり前のことです。

[5411: 通りがかりさん]

改めて何度も言いますが、タワマンは経済合理性を追求した現代の住まいのあり方です。
古いマンションと比べること自体おかしいですよ。
古いマンションよりも悪かったら、三菱地所や三井不動産などのエリート集団の知識の集合体です。
だから値段が高くて当然だし、便利なのも当たり前。
資産価値が維持されるのも当たり前。

[5412: マンション検討中さん]

>>5410 通りがかりさん
貴重なご意見ありがとうございます。
タワマンによって仕様が違うので以下の点わかる範囲で教えて頂けますでしょうか。

１、コンクリートスラブorボイドスラブ
２、スラブの厚さは何ミリでしたか？
３、直床直天井or二重床二重天井
４、乾式壁何ミリでしたでしょうか。

[5413: マンション検討中さん]

他物件なので申し訳ありませんがパークシティ武蔵小山では、ボイドスラブ280mmということで大変非難をあびています。
東京でタワマンを探されてる方はスラブ厚とかも気にされている方がおおいですね。
スラブ厚さでまとめている方なんかもいらっしゃいました。
こういった背景もあるのでボイドスラブ300mm程度の遮音度合いが気になっています

[5414: 匿名さん]

>>5412 マンション検討中さん

別人ですが
320mmFRボイドスラブ
150mm二重天井、180mm二重床
136mm乾式壁（吉野石膏製）

騒音は気になりません。
ただ、遮音性能はスラブ厚だけでなくスパンにも依存しますよ。同じスラブ厚でも遮音性能は変わります。

[5415: 匿名さん]

5414です。
ちなみに床先行工法です。二重床の間にGWは入ってません。(GWはLLには効いてもLHには効かないと思いますが)
一区分所有者としてはこれ以上の情報は分かりません…

[5416: マンション検討中さん]

>>5414 匿名さん
ご丁寧に返信頂きありがとうございます。
5414様お詳しそうなので教えて頂きたいのですが、 T T Tはタワマンの仕様（騒音）は、そこまで問題になることはないとお考えでしょうか。

[5417: 匿名さん]

スパンによるので分かりませんが、サッシの遮音等級がT1で、ある意味意図的に外部ノイズを室内に入れるようにしているので、その分足音は気にならなくなると思っています。

ので、ここはバランス的に普通だと思います。

サッシを二重にしてしまうと、逆にコンクリートを伝播する音が気になるようになります。(無音室に入ると自分の心臓の鼓動の音が気になるようなものと同じです。)

騒音関係では、長谷工のアンボンドスラブとかスパン飛ばすための技術は騒音的には厳しいだろうな、と思います(しつこいですがスパン次第です。湿式壁のナロースパンならある程度カバーできるでしょうし)。

[5418: マンション検討中さん]

>>5417 匿名さん
またまたご丁寧にありがとうございます！
T1サッシが逆にメリットになることもあるのですね。考え方次第ということですね。

勉強不足で大変申し訳無いのですがスパンというのは壁のことでしょうか。
理解できず申し訳ございません

[5419: 匿名さん]

https://www.renomama.jp/encyclo/construction/floor_sound_insulation1_2...

スラブ面積と遮音性能の関係図です。
(個人的には同じスラブ面積でも、例えば3m x3mと1m x9mでは後者の方が感覚的に遮音性能高そうなので、上のレスではスパンに依存と表現しています)

[5420: 匿名さん]

スパンは梁間距離の意味で書いていました。分かりづらくてすみません。

[5421: マンション検討中さん]

>>5420 匿名さん

とても勉強になりました！
なるほど小さいスラブの方が遮音性が高いのですね。
勉強になります。ありがとうございます。
またまた勉強不足で申し訳無いのですが、梁間は間取りを見ればわかるのでしょうか。
また、梁間が短いと良いと書いてありましたが梁間の距離が短いというものがどのように定義つければ良いのかわかりません。
不躾な質問で申し訳ありませんが教えていただけると幸いです。

[5422: 匿名さん]

ナロースパンの定義はないです(6m未満が1つの目安ですが、それは間取りの使い勝手であって遮音性能とは無関係です。)。

結局のところ、遮音性能は住んでみないと分からない、と思っています。

[5423: マンション検討中さん]

>>5422 匿名さん

色々とご丁寧にありがとうございました！！

[5424: マンコミュファンさん]

優し過ぎてホッコリした。

[5425: 匿名さん]

物件ごとに売れ行きが苦戦しているかは、１期に売り出す戸数の割合から判断できる。
総戸数が５０戸未満の場合は分譲割合は６４％・１００戸未満は４９％・１５０戸未満
は４９％・１５０戸未満は４０％・２００戸未満は３７％・４００戸未満は３４％
４００戸以上は２７％。
津田沼ザタワーは、７５９戸中５２２戸で６８．８％。

[5426: 検討板ユーザーさん]

売れ行きと資産価値はイコールになりやすいものなのでしょうか

[5427: 通りがかりさん]

>>5426 検討板ユーザーさん
それは横浜北仲が人気が高く、資産価値が高いと言われてるところに、津田沼ザ・タワーも似たようなところだと思います。
市場ニーズが高くないと資産価値を維持するのは難しい。

[5428: ご近所さん]

2022年に生産緑地の指定解除でマンション相場は下がると思われるので、資産価値の維持は難しいでしょうね。千葉県で１１３４haほど決定状況が公開されていますが、総武線沿線でもマンションが建てられる好立地の生産緑地が多数ありますので。オリンピック景気も併せた今の高騰建築価格が落ち着いて、土地も多数でるので土地価格（仕入れ価格）は下がるでしょう、新築相場は景気上昇を見込んでもかなり下がると思われます。
逆に新築マンションが爆売れするのがこの時期かもしれません。
ご意見でも、高掴みは分かって買っている方が多いので、資産価値は期待されないで良いのではないでしょうか？

[5429: 通りがかりさん]

>>5428さん。
生産緑地についてはご指摘の通りかもしれませんが、新築相場が下落するかと言われれば、あまり過度な期待を持ちすぎない方が良いかもしれませんよ。
現状の新築価格高騰は資材高、人件費高からきてますからね。上物の価格は恐らく高いままなので、売り出しも下がらない。とゆーか、下げられない状況です。

[5430: ご近所さん]

いえいえ、それを解消するために今、国が施策を進めているではないですか。
皆さんのご意見でも高掴みは分かっているという意見がそれを物語っておりますが。このタワーの場合は、想定利回りから換算するとリスクが高いと感じます。
おそらく　とか　下げられない現況（未来の事なんですけど？）　とか希望的観測が多いと思います。

[5431: 匿名さん]

訂正
物件ごとに売れ行きが苦戦しているかは、１期に売り出す戸数の割合から判断できる。
総戸数が５０戸未満の場合は分譲割合は６４％・１００戸未満は４９％・１５０戸未満
は４３％・２００戸未満は４０％・３００戸未満は３７％・４００戸未満は３４％
４００戸以上は２７％。
津田沼ザタワーは、７５９戸中５２２戸で６８．８％


全供給戸数に対しての現在の契約率は、７０％弱である。

[5432: 匿名]

生産緑地は今さら感が強いですね。だからこその駅前タワマンなんですけどね。リセールバリューについては専門家など多くの人が試算してますが、ここはかなり良い評価になってますよ。例えば以下だと格付けは上から二番目ですね。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=343

[5433: 通りがかりさん]

生産緑地が解放されても駅徒歩5分のエリアはほぼないでしょう。
今の需要は唯一、パワーカップルが購入したがる、東京駅30分圏内駅近＋子育て環境が整っている場所と都心6区です。
このエリア以外は資産価値維持できないですよ。

[5434: ご近所さん]

２年前にできた聞いたこともない不動産業も営んでいない会社の「この人誰？」な人の意見を持ち出されても・・・。会社概要ご覧になられました？
客観的な意見でも広告費とか出してくれる物件の悪口は書けないでしょうと思いますが。

[5435: 通りがかりさん]

ちなみに日経新聞に載ってる、不動産経済研究所のデータでも津田沼ザ・タワーは２つ星を獲得してます。
やはり横浜北仲は３つ星です。
不動産業界では首都圏で第2位と言われていますが、売れ筋共に恥じぬ人気物件ですよ。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO28801050Q8A330C1X11000

[5436: マンション検討中さん]

生産緑地で解放される土地は駅から徒歩10-15分。戸建建売物件になるのではと推測されています。
そもそも津田沼南口はJR快速沿線沿いで唯一残っている土地と言われていましたよね

[5437: マンション検討中さん]

73Cの部屋を5千万前半で仕入れて17万くらいで10年賃貸に出して10年後に4500万くらいで売れないかな

[5438: ご近所さん]

その掲載も先ほどの三井　健太さん？からですよね？ご本人ですか？
重ね重ねですが、皆さんが高いのを分かって買ってるわけですから、争う余地はないでしょう。
無責任に、特定の人だけの判断を振り回しても逆に信憑性が薄くなると思います。
そもそも、その人誰ですか？
免許や資格はお持ちの人なんでしょうかね？
どこかのブロガーもそうですが、責任を負わない人のエビデンスはいかがかと思いますよ。
広告費だけもらって、その後はなんの責任も負わないわけですから。

[5439: マンション検討中さん]

>>5438 ご近所さん
総武線快速沿線沿い、津田沼より東京寄りで駅徒歩5分圏内で、どこが解放されるのか教えて頂きたいです！勉強のために教えて頂けると幸いです

[5440: 名無しさん]

何だ。結局、怪しい宣伝マンの書き込みばかりなのか。もう、これじゃこういう板って参考にならないね。

[5441: ご近所さん]

いやらしい質問のし方ですね。
仮にあっても書けないですよね？
利用規約上、問題がありますしプロジェクトが仮にあったとして犯罪になりかねません。

[5442: 通りがかりさん]

>>5430 ご近所さん
私が申し上げたかったのは、新築価格って需給で決まる訳じゃ無いんですよってことです。
今は上物の加工賃がバカ高くなっているので、少々、安く開発地を仕入れて大量供給しても、コスト見合いでそんなに下げられるものではないということです。

[5443: ご近所さん]

それは貴方の主観であって、需要と供給のバランスを無視していますし、土地価格分は下がるのは確定しています。大量に土地が出ても手を出せるデベロッパーなんて官製談合できるような会社なんですから叩くでしょ。
上物の件は先のレスにあるように、下げざるを得ない状況に今後なっていくでしょう。国策なので勤勉な方はご存知でしょう。
携帯だって、利益率が高すぎれば叩かれる時代です。
重ねて申し上げますが、皆さん、リーマンショック前の価格またはそれを超えての価格だってことは承知で高掴みといっているのですから、それで良いのではないのでしょうか？
リーマンショック後は地獄絵図でしたけどね。

[5444: マンション検討中さん]

>>5443 ご近所さん
少し前のスレで、ここは、バブルではなく奏の杜再開発による適正な価格であるという見解が支持されていたように思います。
しかし確かに今よりは下がる時がもちろん来るとは思いますが、現在がバブル価格ではなく適正な値だとすればそこまでの大暴落はないと思っては良いのではないでしょうか。

[5445: 通りがかりさん]

>>5443 ご近所さん
ものすごい主観な主張でもって、私のもうあげたことを主観といわれてもうた。。
ちょっとウケた。笑

[5446: ご近所さん]

それは高掴みした人たちの願望が支持された結果でしょう。
所詮スレッドですので。
リーマンショック後で計算するのは安い価格で計算するので間違い。東日本大震災もあり、モラトリアム法案が実行されるなど、本当に危険だった状態だから。
高騰時は高掴み。バブル傾向。だれも異論はないかと思われる。
どっちでもなかったリーマンショック前の高騰時の、それより前が適正値かと思いますが？
いまから１２～１３年前でしょうか？
稲毛のプラウドのタワーや、千葉のｾﾝﾌﾟﾗ跡地のタワーが経つ前ですね。あれらはすでに高騰中でしたから。
リーマンショック前の高騰時より高い状況で購入するのであれば、相応の覚悟は必要でしょう。
奏の杜の再開発だけでこの高騰が適正価格になるというのは論理的に難しいかと思います。
他にも幕張や千葉等、再開発に力を入れているところはあります。
値上げ幅はパーセンテージで考えると同等程度かと思いますので、単純に全体としてバブリーでしょう。
スーモやホームズなどで中古を検索すれば、坪単価換算でここまで差があるのかと思われる方も多いでしょう。
新築だけがバブリー。その理由は今の建築費の高さ。引き渡し後に戦うのは中古。
それを理解したうえで、高掴みしているのは分かってるのがここのスレッドの意見でも多いものかと思います。
なので、資産価値を気にされない方が良いかと思いますが？
さっきホームズでみたら㎥×２０００円位が津田沼駅徒歩の相場ですかね？
タワマンと、新築時プレミアで、３０００円。
７０㎡で２１万円（階数による）ですが、新築プレミアがなくなれば、１４万円に近付いていくのかなと思います。
また、固定資産税等の階別での負担も議論されていますが、今後上昇する修繕積立金等を勘案してのリスクも、このようなタワマンを検討する方は折り込み済みと考えているから、高掴みは分かっているという意見が多いと思っております。

[5447: 評判気になるさん]

なんかスレが増えてると思ったら、長いのであんまり読んでないけど、要するに高値掴みですよー！と伝えたい人がたくさん書き込んでるのか。

これから先不動産やマンションが下がるのが間違いないなら信用取引でデベロッパー株を空売りして儲けられては？

ここを投資目的で買っている人は利益を見込んで購入してるのだから

[5448: 名無しさん]

>>5447 評判気になるさん

投資とか。本気で言ってます？
投下資本の回収に何年もかかるか貰った賃貸想定表みたら？

[5449: 通りがかりさん]

>>5446 ご近所さん
なるほど。。
長文なんで読む気しないけど、要するに20年くらいから、貴方の時間は止まっているということですね。。
ちなみに私はここの購入者ではないですよ。

[5450: 口コミ知りたいさん]

>>5449 通りがかりさん

私は購入検討者ですが、読んでもいないなら書き込みはやめてください。
固定資産税の件とか知らなかったので、調べました。
役に立つ情報を精査しないで書き込むなら、逆に購入者が不安になります。
賃貸相場や、中古相場の件もネット検索したら確かにその程度の相場でした。
5446さんは、資産価値が無いと思っているのでしょうか？