津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[5384: 評判気になるさん]

せっかく調べて載せてくれたのにそんなに言わなくても笑

前述の海外との比較からもこの先まだ高くなると発言した者ですが、5380さんはこれまでの価格推移を見て坪230と予想されてる訳ですし、下がってもそのぐらいと思われているのかもしれません。

価格推移は重要ですね、これ以上いくらまで上がると考えるか下がると考えるか、それを各人が判断する。

[5385: マンション検討中さん]

>>5380 評判気になるさん
よく調べられたと思います。
しかし、ほかの皆さんがおっしゃるように、比較基準が適正でないような気がします。
板状マンションとタワーマンションを一括にするのも、駅距離にしてもしかり。
周りの施設や道路関係などによって大きく価格は変わると思います。

でも参考にはなりました。ありがとうございます。

[5386: 評判気になるさん]

5380です！
皆さん手厳しいですね！！
周りの相場と大体坪単価は似てくるので、気になり調べました！
周りが坪単価１００万なのにＴＴＴだけ坪単価300万だと買う気がしませんよね。
確かに適正価格という言葉は間違っていたかもしれません。申し訳ありません。
1分駅に近くなると坪単価3万くらい変わるとネットに書いてあったので、
市場が落ち着いていた2013年度をベースに坪単価を推察いたしました。

5384さんがおっしゃるとおり230以下にはならないのではないかとの推察です。
フォローありがとうございました。

[5387: 匿名さん]

>>5380
>周りが坪単価１００万なのにＴＴＴだけ坪単価300万だと買う気がしませんよ
>ね
そう考える人は少ないのでは？（もしそう考える人が多かったら売れていないでしょうし）
私は実際に挙げて頂いた7つのマンションの中の1つからTTTに移り住む者です。
仰る通り、坪単価だけ見れば今より高くなるわけですが、私は割高感はなく、逆に割安感がありましたからね。
とはいえ、当初は300前後で予想されていたことを考えれば、TTTの適性値が230なんて考える人は殆どいないと思いますよ。

[5388: 匿名さん]

購入者です。以下の理由で、今の価格はそれなりに納得しています。
スレ44の計算式を基にすると、土地56億円÷759戸＝土地単価738万円。70㎡の建築費単価2,500万円として、原価は3,238万円/戸。
粗利40％で5,396万円/なので、坪単価254万円が積立てでの計算結果。坪単価230万円だと粗利34％。ここの平均坪単価は265万円くらいなので、粗利約43％。
建築費単価に誤差があるので、粗利40％が妥当と考えるならば、ここの価格はコスト積上げ方式で計算したとしてもばらつきの範囲内で妥当～若干高めか。
一方で、不動産価格はミズモノで、コストの積み上げではなく、相場観と需給によって決まるとされるならば、この盛況ぶりを考えれば割安。
将来の市場動向が誰にも予測がつかない、という立場に立てばそれなりに納得の価格。売りたくなった時に損するか得するかは時の運。

[5389: 周辺住民さん]

>5380
プレイズ買った人が謎。
どうしても谷津小に通わせたかったか、駅まで１，２分の差を非常に大きく評価したのか。

[5390: 匿名]

>>5380 評判気になるさん

逆にこの値から260は安いように見えますけどね。奏の杜初期のマンションの3割増程度。駅徒歩は5分以内になるかどうかで検索に差が出て価値に大きく差がでるとも言われてます。市況とは別に一般的に完成された街の方が高くなるはずでもありますので、それらを考慮するとかなり割安ではないかと思ってます。まぁ、感じかたは人それぞれだとは思いますよ。

[5391: 匿名さん]

誰が何と言おうとも、購入して良かったですよ。
多分この先、売りも、賃貸にも出さない自分にとっては利益とか、価値なんてあまり意味のない事なんで。少し間取りに難があるプランもありますが、そこは避ければいい事ですしね。今から楽しみです。成田、羽田空港のバス利用が楽なのはかなりのストレス解消です。

[5392: マンション検討中さん]

>>5391
そうなんですよね。私は出張で羽田を多用するので、疲れて帰ったら空港からバスに乗り、降りたら目の前が家というのがかなり嬉しいです。

[5393: 名無しさん]

良いマンションだと思う。価格への努力も見えるし反面安っぽいとか言われるかもしれんが、ビジネスだからね。欲しい人にも手が届くところを目指したと思う。
ただ、シニアの方が最大限の満足を享受できるマンションなのかな。
若く子供がいる世代だと金銭面やタワーのデメリットとかで悩みそう。
シニアの方だと、リタイア後の生活をフルに楽しめる。
都内方面の電車利用、病院、ショッピング、役所、下りの車での旅。勿論電車でも。
若い世代で子供がいると、ボイドスラブでキュウキュウしちゃうかな？
お友達と遊ぶのもタワーはお子様には優しく無いからね。
ディンクスには良いマンションだよね。
買う購入層によって価値観は変わるけど、良いマンションだと思う。
高騰の中、売れるのも分かる。

[5394: マンション検討中さん]

>>5393 名無しさん
ここはサイレントボイドではないことは承知の上で購入しましたが、そんなに音が響くのでしょうか。
3歳と1歳の子がいて不安になりました。
同じような家族の方は少ないのでしょうか…

[5395: 名無しさん]

>>5394 マンション検討中さん

自重やコスト面でボイドスラブを否定はしません。コンクリは重いので。
ただ、豊洲然り タワマンはどちらかと言えばシニアやディンクスが最大限のメリットを享受出来るのでは無いかと言うのが私見です。

子供の頃、土や自然、虫と戯れるのは当たり前な日常でしたが、情操教育然り、騒音然り、ファミリーとタワマンの相性はいかがかなと思ったりもします。

シニアやディンクスが多いマンションだと騒音問題は起きやすいかも知れません。

が、契約されたのであれば、それを知った上で簡単な対策が出来ます。
遮音カーペットを敷くとか、広く敷き詰めても5万しないと思います。
ただ、お子様にはドンドン音をたてない事は躾た方が良いですよ。
これが難しいんですけどね…

[5396: 名無しさん]

>>5394 マンション検討中さん

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/45784/24/

同系列サイトと思いますが、リンク貼ります。

[5397: マンション検討中さん]

>>5395 名無しさん

最近のタワマンに子育て世代など沢山いらっしゃいますよ…

[5398: 匿名さん]

モデルルーム行けば子育て世代が多いの分かりますよ。
シニアやディンクス向けのマンションにキッズルームなんか用意しません。

[5399: マンション検討中さん]

>>5398 匿名さん
5394です。
ありがとうございます。
契約したもののマリッジブルーのようなものになっており、不安になる書き込みがあるとすぐ不安になってしまって…
モデルルームなどファミリーの方が多いとは思っていはいたのですが、書き込みを見ると不安になってしまいました。ありがとうございます

[5400: 名無しさん]

不安になる方は見ない方が良いと前置きします。
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/654.html

客観的な意見のため、リンクですが、貼付した私も過剰じゃないか？と思うものです。

[5401: 通りがかりさん]

>>5400 名無しさん
これは大きく間違ってますね。
既に10年間2件のタワマンに住んでますが、タワマン 以上に住みやすいマンションはないです。
経済合理性を追求しているのがタワマンです。
普通のマンションより悪いなんてことはあり得ないのです。
タワマン の誹謗中傷は大体が住んでない人のひがみです。安心してください。
私ですか？もちろんここ買いましたよ。投資用です。
勝どきと有明に持ってますが3つ目です。

[5402: 匿名さん]

>>5401 通りがかりさん
タワマンは初めての購入なのでよくわからないのですが、お隣や上階の音問題はどうですか？

[5403: マンション検討中さん]

>>5401 通りがかりさん

この断定www

「十人十色」という日本語は、
ご存知ではないですか？！(笑)

[5404: 匿名さん]

タワマンと低層分譲マンションに住んでましたが、タワマンの方が圧倒的に遮音性高かったですけどね。
物件の造りによるのかと思ってますが、タワマンだから騒音が酷いっていうことはないです。

[5405: マンション検討中さん]

>>5404 匿名さん
5402さんとは別の方でしょうか。
教えて頂きとても安心します

[5406: ご近所さん]

顔が見えない掲示板だと誰が書ているか分からんですよ。
下のリンクは顔出してる業者の記載。
https://myhome-juku.com/true-of-tawaman/

リンク先はデメリットの記載だから購入した人は不快に感じるだろうけど、第三者的見解は重要だと思う。なんか都合の悪いことは封殺する方が見受けられるが、やはりタワマンに住む方や住んでいた方はあまり人の意見を聞かないのかな　なんて思います。
最近、車でも不動産でも製鉄でも大手の不祥事が多すぎる。不正不正また不正。
このような時代だからメリットもデメリットも分かったうえで購入するべきでそのための掲示板だと思う。

[5407: マンション検討中さん]

>>5406 ご近所さん
そこに書いてある事くらいは皆さんご存知だと思いますよ。
でも、確かにタワマンは駅近と展望くらいしかメリットはないのかもしれないですね。でも売れるのは、それが一番重要って人も多いんでしょうね。

[5408: マンション検討中さん]

>>5406 ご近所さん
こんなん誰でも知ってますね。
騒音は住んだことある方にお聞きしたいのですが

[5409: 匿名さん]

>>5406 ご近所さん

ただのタワマンディスりなら他でやっていただけませんでしょうか。

[5410: 通りがかりさん]

正直タワマンに住んだことある人と住んだことない人の意見、どちらを参考にするかは明確でしょ？笑
私の住んだ勝どきと有明のタワマンで騒音なんてないですね。
高層南向き住戸だと日差しとかの問題はよくききます。過去のタワマンの入居者情報見れば、だいたいタワマンのどこで困るか分かりますよ。

ただ確実に言えるのは、「一度タワマンの便利さを味わうとタワマン以外住みたくない」ってことですね。
だから値段が下がらないんですけどね。
市場ニーズがあるから値段が下がらない。当たり前のことです。

[5411: 通りがかりさん]

改めて何度も言いますが、タワマンは経済合理性を追求した現代の住まいのあり方です。
古いマンションと比べること自体おかしいですよ。
古いマンションよりも悪かったら、三菱地所や三井不動産などのエリート集団の知識の集合体です。
だから値段が高くて当然だし、便利なのも当たり前。
資産価値が維持されるのも当たり前。

[5412: マンション検討中さん]

>>5410 通りがかりさん
貴重なご意見ありがとうございます。
タワマンによって仕様が違うので以下の点わかる範囲で教えて頂けますでしょうか。

１、コンクリートスラブorボイドスラブ
２、スラブの厚さは何ミリでしたか？
３、直床直天井or二重床二重天井
４、乾式壁何ミリでしたでしょうか。

[5413: マンション検討中さん]

他物件なので申し訳ありませんがパークシティ武蔵小山では、ボイドスラブ280mmということで大変非難をあびています。
東京でタワマンを探されてる方はスラブ厚とかも気にされている方がおおいですね。
スラブ厚さでまとめている方なんかもいらっしゃいました。
こういった背景もあるのでボイドスラブ300mm程度の遮音度合いが気になっています

[5414: 匿名さん]

>>5412 マンション検討中さん

別人ですが
320mmFRボイドスラブ
150mm二重天井、180mm二重床
136mm乾式壁（吉野石膏製）

騒音は気になりません。
ただ、遮音性能はスラブ厚だけでなくスパンにも依存しますよ。同じスラブ厚でも遮音性能は変わります。

[5415: 匿名さん]

5414です。
ちなみに床先行工法です。二重床の間にGWは入ってません。(GWはLLには効いてもLHには効かないと思いますが)
一区分所有者としてはこれ以上の情報は分かりません…

[5416: マンション検討中さん]

>>5414 匿名さん
ご丁寧に返信頂きありがとうございます。
5414様お詳しそうなので教えて頂きたいのですが、 T T Tはタワマンの仕様（騒音）は、そこまで問題になることはないとお考えでしょうか。

[5417: 匿名さん]

スパンによるので分かりませんが、サッシの遮音等級がT1で、ある意味意図的に外部ノイズを室内に入れるようにしているので、その分足音は気にならなくなると思っています。

ので、ここはバランス的に普通だと思います。

サッシを二重にしてしまうと、逆にコンクリートを伝播する音が気になるようになります。(無音室に入ると自分の心臓の鼓動の音が気になるようなものと同じです。)

騒音関係では、長谷工のアンボンドスラブとかスパン飛ばすための技術は騒音的には厳しいだろうな、と思います(しつこいですがスパン次第です。湿式壁のナロースパンならある程度カバーできるでしょうし)。

[5418: マンション検討中さん]

>>5417 匿名さん
またまたご丁寧にありがとうございます！
T1サッシが逆にメリットになることもあるのですね。考え方次第ということですね。

勉強不足で大変申し訳無いのですがスパンというのは壁のことでしょうか。
理解できず申し訳ございません

[5419: 匿名さん]

https://www.renomama.jp/encyclo/construction/floor_sound_insulation1_2...

スラブ面積と遮音性能の関係図です。
(個人的には同じスラブ面積でも、例えば3m x3mと1m x9mでは後者の方が感覚的に遮音性能高そうなので、上のレスではスパンに依存と表現しています)

[5420: 匿名さん]

スパンは梁間距離の意味で書いていました。分かりづらくてすみません。

[5421: マンション検討中さん]

>>5420 匿名さん

とても勉強になりました！
なるほど小さいスラブの方が遮音性が高いのですね。
勉強になります。ありがとうございます。
またまた勉強不足で申し訳無いのですが、梁間は間取りを見ればわかるのでしょうか。
また、梁間が短いと良いと書いてありましたが梁間の距離が短いというものがどのように定義つければ良いのかわかりません。
不躾な質問で申し訳ありませんが教えていただけると幸いです。

[5422: 匿名さん]

ナロースパンの定義はないです(6m未満が1つの目安ですが、それは間取りの使い勝手であって遮音性能とは無関係です。)。

結局のところ、遮音性能は住んでみないと分からない、と思っています。

[5423: マンション検討中さん]

>>5422 匿名さん

色々とご丁寧にありがとうございました！！

[5424: マンコミュファンさん]

優し過ぎてホッコリした。

[5425: 匿名さん]

物件ごとに売れ行きが苦戦しているかは、１期に売り出す戸数の割合から判断できる。
総戸数が５０戸未満の場合は分譲割合は６４％・１００戸未満は４９％・１５０戸未満
は４９％・１５０戸未満は４０％・２００戸未満は３７％・４００戸未満は３４％
４００戸以上は２７％。
津田沼ザタワーは、７５９戸中５２２戸で６８．８％。

[5426: 検討板ユーザーさん]

売れ行きと資産価値はイコールになりやすいものなのでしょうか

[5427: 通りがかりさん]

>>5426 検討板ユーザーさん
それは横浜北仲が人気が高く、資産価値が高いと言われてるところに、津田沼ザ・タワーも似たようなところだと思います。
市場ニーズが高くないと資産価値を維持するのは難しい。

[5428: ご近所さん]

2022年に生産緑地の指定解除でマンション相場は下がると思われるので、資産価値の維持は難しいでしょうね。千葉県で１１３４haほど決定状況が公開されていますが、総武線沿線でもマンションが建てられる好立地の生産緑地が多数ありますので。オリンピック景気も併せた今の高騰建築価格が落ち着いて、土地も多数でるので土地価格（仕入れ価格）は下がるでしょう、新築相場は景気上昇を見込んでもかなり下がると思われます。
逆に新築マンションが爆売れするのがこの時期かもしれません。
ご意見でも、高掴みは分かって買っている方が多いので、資産価値は期待されないで良いのではないでしょうか？

[5429: 通りがかりさん]

>>5428さん。
生産緑地についてはご指摘の通りかもしれませんが、新築相場が下落するかと言われれば、あまり過度な期待を持ちすぎない方が良いかもしれませんよ。
現状の新築価格高騰は資材高、人件費高からきてますからね。上物の価格は恐らく高いままなので、売り出しも下がらない。とゆーか、下げられない状況です。

[5430: ご近所さん]

いえいえ、それを解消するために今、国が施策を進めているではないですか。
皆さんのご意見でも高掴みは分かっているという意見がそれを物語っておりますが。このタワーの場合は、想定利回りから換算するとリスクが高いと感じます。
おそらく　とか　下げられない現況（未来の事なんですけど？）　とか希望的観測が多いと思います。

[5431: 匿名さん]

訂正
物件ごとに売れ行きが苦戦しているかは、１期に売り出す戸数の割合から判断できる。
総戸数が５０戸未満の場合は分譲割合は６４％・１００戸未満は４９％・１５０戸未満
は４３％・２００戸未満は４０％・３００戸未満は３７％・４００戸未満は３４％
４００戸以上は２７％。
津田沼ザタワーは、７５９戸中５２２戸で６８．８％


全供給戸数に対しての現在の契約率は、７０％弱である。

[5432: 匿名]

生産緑地は今さら感が強いですね。だからこその駅前タワマンなんですけどね。リセールバリューについては専門家など多くの人が試算してますが、ここはかなり良い評価になってますよ。例えば以下だと格付けは上から二番目ですね。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=343

[5433: 通りがかりさん]

生産緑地が解放されても駅徒歩5分のエリアはほぼないでしょう。
今の需要は唯一、パワーカップルが購入したがる、東京駅30分圏内駅近＋子育て環境が整っている場所と都心6区です。
このエリア以外は資産価値維持できないですよ。