津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[5364: マンション検討中さん]

>>5354
マイナス意見を否定しているわけではありませんよ。
ただ、ご自身の価値観だけで記載しているマイナス意見の多くは、単なる荒らしか主観的で中身がなく、結果を見ても少数派だったわけです。即ち、それは自己哲学だと私は思いますね。
先の事は誰も分かりませんが、ローン完済後に成功・失敗云々って。。それを言ったら人生終わった後に語らないといけなくなるでしょう。
ここは現時点で多くの方に指示される価値あるマンションだった。逆に、ちょっとしたプラス意見に過剰反応して変に噛みつかず、今はそれでいいのでは？

[5365: 通りがかりさん]

>>5363 eマンションさん
重ね重ねご丁寧な対応お礼申し上げます。ご指摘のように、買い時の市場と比べると割高感は否めないところはありますよね。
買い時の時の市場の時の中古にコスパは劣るものの、立地と利便性の良い津田沼という条件で天秤にかけられた際、魅力的に感じる方も多いという事ですね。

おっしゃる通り、私も市川のタワーが建つ前に購入して買い替えを検討しましたが、当時の市場と比較すると、高騰が異常に感じます。

高騰のおかげで損もさほど無く売れましたがこの市場状況だと、相応の損は覚悟が必要ですよね。
立地は無二なものとは言え、購入というのは悩ましいものだと思います。

[5366: eマンションさん]

>>5365 通りがかりさん
いえいえ。
今マンションを買われる方は高掴みということは皆さん重々認識されてると思います。
その中で少しでも資産価値が落ちないような物件を検討され、都内で探しても価格が高すぎて手が出せず通勤圏内の津田沼が人気が出ているのだと思います。
ここも、坪単価の高い南、西などはリセールバリューは低いでしょうね。しかし、南を買われる方は特にしばらく住むことを考えているはずなので、多少高くても住み心地を選ばれているんでしょうね。
お互い良い家に住めるといいですね！

[5367: マンション検討中さん]

立地が一番と豪語されてる方がいますが、

重要なのは、ほんと人それぞれ！

いくら駅から近くても、

日々暮らす箱(建物)の質が悪いのは、

自分は耐えられないです。

[5368: 通りすがりさん]

>>5367 マンション検討中さん
確かに人それぞれと思います。
うちにとって重要なのは
駅チカ＋商業施設＋フードコート
１００店満点です。

[5369: マンション検討中さん]

>>5368 通りすがりさん
駅からは4分ですが、途中モリシアを挟むのが最高ですよね。

雨の日でも楽々買い物に行けると思うとそれだけでテンション上がります。

マンションの箱の仕様については、本人がいいって言ってるんだからいいんですよ。

なんでいちいちコメントしてくるんですかね…

[5370: マンション検討中さん]

通勤、資産価値を重視したら立地が全てと言っても過言ではないというのは嘘ではないと思います。しかし、永住を前提に家族、子育てを重視すれば建物を重視しても良いと思いますが、やはり多くの場合は前者がセオリーでしょう。ただ、ここの仕様が耐えられないレベルの方は、立地も耐えられないのでは？このクラスのマンション仕様としては、概ね妥当と思いますがね。

[5371: 通りがかりさん]

>>5366 eマンションさん

津田沼は、人気の街なのでこのマンションでも中古でも検討はしたいところ、価格面で多様な意見を求めているところ、貴重なご意見ありがとうございます。
私は子供の都合で広さ重視かなと思うところがあるので、近くの中古マンションになるかもしれませんが、このマンションの販売も気になりますし、応援もしたいと思います。
私も良いご縁がお互いにありますよう願っております。

[5372: マンション検討中さん]

>>5371 通りがかりさん
広くて安めのマンションをリフォームして、自分仕様で住むのも満足度が高そうですよね。
私も最初は津田沼で築10年以内、徒歩10分圏内くらいで探していたのですが、大体4500から5000くらいはしてしまいました。
それならと思い T T Tを契約致しました。
ほんとに津田沼は特にバブル過ぎると私も思っています。

[5373: 通りがかりさん]

>>5372 マンション検討中さん

今検討してるのは築年数はそれなりに経過してますが、庭付きのかなり広い中古マンションです。
戸建も安い作りでも五千万とか徒歩20分位ならみないといけないのでホント バブリーですよね（苦笑
私は高層が好きなんですが、妻が子供を新体操の習い事とかさせたり、楽器やらせたり…。
一階なら、階下のクレームは無いですから…。
ずっと、マンション10階以上に住んでたので、悩ましいですが、女子供には家の事は敵いません。
東日本大震災で大手メーカーで建てた家も基礎とか酷い事になった友がいるので木造は無いのであんまり選べないのが難点です。

津田沼は、（海浜）幕張なども出やすく、広域でみると電車、車での上り下りのしやすさやお買い物など、ホント便利。

[5374: 評判気になるさん]

首都圏は10年前からすると考えられないほどの高値ですが、これが天井かというとそれはまだ分からないですね。
同じく10年前より外国人が増えていますし、日本メーカーの衰退で外資企業はかなり参入しています。
高値とはいえNYや上海、ロンドンなどと比べると東京圏の不動産価格は安いです。アジアの主要都市と比べても安いです。しかもヨーロッパの主要都市の上昇率は東京なんか比べ物にならない。

東京オリンピックを契機に不動産が下がるという意見が多いですが、個人的にはオリンピックを機に更に上昇とみています。

[5375: マンション検討中さん]

津田沼は現在バブルだとは思いますが、バブル前の坪単価価格を算出することが難しいですね。
1.都市部を中心としてマンション価格が上がっていることによるもの
2.再開発で奏の杜ができたことによる、価格の上昇
どちらが比率して大きいんでしょうかね

[5376: ご近所さん]

①都市部を中心としてマンション価格が上がっていることによるもの
これは、逆に一都三県で千葉が安い価格で推移してきたのが大きいと思います。
そもそも、安すぎたといっても過言ではない。
②.再開発で奏の杜ができたことによる、価格の上昇
小学校問題を除けば奏の杜や谷津、津田沼界隈は良好な街づくりといえます。
価格は上昇して当たり前。小学校問題はデベロッパーや役所の怠慢。本当、アホかと。デべなんてこんなもん。

みなさん、バブルといいますが、実はバブルでもなんでもなくて、「適正な価格」に戻っているとも言えます。
今までが安すぎたともとれる。
では、「適正な価格」で買うか？は悩ましい。
何故なら、ＴＰＰや、中国、朝鮮絡みでネガティブな試算もたてなければならないから。
このマンションのポテンシャルは〇をつけるにも、ネガティブ要因は少なくない。投資と割り切るにはリスクが高い。

リセールや売り抜けを考えるなら、中古の方が底値を早く打つのでリスクヘッジはとりやすい。
ただ、間違いないのは希少な立地。前で誰かが言ってたが、1に立地、2に立地は間違い。マンションは管理を買え　は常識。
タワマンだから、修繕計画は高くなりやすいけど、それでもこの立地と価値と選択するのは現状で出ている新築から選ぶのであれば良いのではないか！？
中途半端に各駅停車の４～５千万の70㎥を買う〇〇よりかは資産価値は形成できると思う。

魅力はあるけど、将来設計も考えて「これ」と考えるのであれば後悔無い買い物かな？と思う。
設備がちゃちくても、他の方が言う要に余計なお世話。

ただ、満足できない人は早めに中古も見たが方良いね。
様々な価値観があるけど、良質中古の方が選べる物件が少ない。

ＴＴＴの営業も中古見てきてくださいよーという位、中古並行検討済の顧客がターゲット。
バブル前の価格は70㎡で3000万前後じゃないかな？
今回ＴＴＴはちょっと特殊なので4000～5000万円かな？
建築費デフレーターとか出回ってるのでそれで勘案してみては？

高くないといえば嘘になるが、一定の時期に良質な新築が出回るのはよくある事。今がその時期。今後、不動産価格が下がると思う方は買わない方が良い。
上がると思う方は買えば良い。
立地が稀ではあるが、他の駅も候補に入れれば稀ではない。

個人的には良いマンションだと思うが、幕張にしろ、ＴＴＴにしろ、新築マンションだけやたら高い。
住宅ローン難民だけは出ないようにしてほしいな。
年収の５～６倍が適正な購入価格らしいですよ。

[5377: マンション検討中さん]

>>5376 ご近所さん
5375です

丁寧にご返信頂きありがとうございます！
奏の再開発後なおかつバブル前のイメージでT T Tだと、4-5千万というイメージですよね？
ということは6千万くらいの家を買った場合バブルがはじけた時に損をする可能性が出てきますね。
ほんとに習志野市長が無能すぎます！

[5378: 通りがかりさん]

私は投資用に購入しました。
津田沼ザ・タワーを選んだ理由は、やはり東京駅近辺のパワーカップル需要でしょう。
確実にパワーカップル人口が増える中で、30分圏内＋安心して家族が住めるエリアは希少性が今後高まるでしょう。
そして自家用車の需要衰退です。みんな車なんて週1回乗るか乗らないかなので、だったらそのお金を家に使ったら？という発想が今の子育て世代です。
ターミナル駅徒歩5 圏内というのが、更に需要を高めるでしょう。

[5379: マンション検討中さん]

>>5377 マンション検討中さん

5376さんはバブルでは無いという主張では？

我が家は3年前から狙ってました。
坪300切る部屋がありますように‥とずっと祈ってたので、とってもお得で拍子抜けでした。
抽選で第二希望のお部屋になってしまいましたが。

それでも購入できたので大満足ですよ(^^)

[5380: 評判気になるさん]

気になったので奏の杜の分譲価格を年代別に調べてみました。
多少の誤差はお許し下さい。
基準として10階、75平米前後の部屋の最高値を築年数順に並べています。
（10階までない場合はそのマンションの最高階としています）

①ザパークハウス津田沼奏の杜(2011年　徒歩7分　坪単価199万)
②ザパークハウス津田沼奏の杜テラス（2013年　徒歩9分　坪単価195万）
③パークホームズ津田沼奏の杜　（2013年　徒歩8分　坪単価216万）
④ザ・レジデンス津田沼奏の杜（2014年　徒歩7分　坪単価210万）
⑤ブランズ津田沼奏の杜（2014年　徒歩8分　坪単価222万）
⑥プレイズ津田沼奏の杜（2015年　徒歩6分　坪単価247万）
⑦ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス（2016年　徒歩8分　坪単価236万）
⑧津田沼ザ・タワー（2020年　徒歩4分　坪単価266万）1009の部屋で計算しています。

奏の杜が出来上がってきて首都を中心としたバブルがそこそこの2013年くらいで考えると、奏の徒歩７．８分の適正は坪210万くらいのような気がしますね。
TTTは徒歩4分なので、それに上乗せしたとしても230くらいが適正値なのではないでしょうか。

[5381: 匿名さん]

適正の定義がよく分かりませんね。
2013年の頃の景気や株価まで下がるとは思えませんが。

[5382: 匿名さん]

竣工時期もタイプも違うマンションの坪単価だけ並べても、適正を判断する基準には全くなりませんよ。

[5383: 匿名]

そもそもの基準に問題があり、妥当性に疑問です。
何がいいたいのか正直分かりません。

[5384: 評判気になるさん]

せっかく調べて載せてくれたのにそんなに言わなくても笑

前述の海外との比較からもこの先まだ高くなると発言した者ですが、5380さんはこれまでの価格推移を見て坪230と予想されてる訳ですし、下がってもそのぐらいと思われているのかもしれません。

価格推移は重要ですね、これ以上いくらまで上がると考えるか下がると考えるか、それを各人が判断する。

[5385: マンション検討中さん]

>>5380 評判気になるさん
よく調べられたと思います。
しかし、ほかの皆さんがおっしゃるように、比較基準が適正でないような気がします。
板状マンションとタワーマンションを一括にするのも、駅距離にしてもしかり。
周りの施設や道路関係などによって大きく価格は変わると思います。

でも参考にはなりました。ありがとうございます。

[5386: 評判気になるさん]

5380です！
皆さん手厳しいですね！！
周りの相場と大体坪単価は似てくるので、気になり調べました！
周りが坪単価１００万なのにＴＴＴだけ坪単価300万だと買う気がしませんよね。
確かに適正価格という言葉は間違っていたかもしれません。申し訳ありません。
1分駅に近くなると坪単価3万くらい変わるとネットに書いてあったので、
市場が落ち着いていた2013年度をベースに坪単価を推察いたしました。

5384さんがおっしゃるとおり230以下にはならないのではないかとの推察です。
フォローありがとうございました。

[5387: 匿名さん]

>>5380
>周りが坪単価１００万なのにＴＴＴだけ坪単価300万だと買う気がしませんよ
>ね
そう考える人は少ないのでは？（もしそう考える人が多かったら売れていないでしょうし）
私は実際に挙げて頂いた7つのマンションの中の1つからTTTに移り住む者です。
仰る通り、坪単価だけ見れば今より高くなるわけですが、私は割高感はなく、逆に割安感がありましたからね。
とはいえ、当初は300前後で予想されていたことを考えれば、TTTの適性値が230なんて考える人は殆どいないと思いますよ。

[5388: 匿名さん]

購入者です。以下の理由で、今の価格はそれなりに納得しています。
スレ44の計算式を基にすると、土地56億円÷759戸＝土地単価738万円。70㎡の建築費単価2,500万円として、原価は3,238万円/戸。
粗利40％で5,396万円/なので、坪単価254万円が積立てでの計算結果。坪単価230万円だと粗利34％。ここの平均坪単価は265万円くらいなので、粗利約43％。
建築費単価に誤差があるので、粗利40％が妥当と考えるならば、ここの価格はコスト積上げ方式で計算したとしてもばらつきの範囲内で妥当～若干高めか。
一方で、不動産価格はミズモノで、コストの積み上げではなく、相場観と需給によって決まるとされるならば、この盛況ぶりを考えれば割安。
将来の市場動向が誰にも予測がつかない、という立場に立てばそれなりに納得の価格。売りたくなった時に損するか得するかは時の運。

[5389: 周辺住民さん]

>5380
プレイズ買った人が謎。
どうしても谷津小に通わせたかったか、駅まで１，２分の差を非常に大きく評価したのか。

[5390: 匿名]

>>5380 評判気になるさん

逆にこの値から260は安いように見えますけどね。奏の杜初期のマンションの3割増程度。駅徒歩は5分以内になるかどうかで検索に差が出て価値に大きく差がでるとも言われてます。市況とは別に一般的に完成された街の方が高くなるはずでもありますので、それらを考慮するとかなり割安ではないかと思ってます。まぁ、感じかたは人それぞれだとは思いますよ。

[5391: 匿名さん]

誰が何と言おうとも、購入して良かったですよ。
多分この先、売りも、賃貸にも出さない自分にとっては利益とか、価値なんてあまり意味のない事なんで。少し間取りに難があるプランもありますが、そこは避ければいい事ですしね。今から楽しみです。成田、羽田空港のバス利用が楽なのはかなりのストレス解消です。

[5392: マンション検討中さん]

>>5391
そうなんですよね。私は出張で羽田を多用するので、疲れて帰ったら空港からバスに乗り、降りたら目の前が家というのがかなり嬉しいです。

[5393: 名無しさん]

良いマンションだと思う。価格への努力も見えるし反面安っぽいとか言われるかもしれんが、ビジネスだからね。欲しい人にも手が届くところを目指したと思う。
ただ、シニアの方が最大限の満足を享受できるマンションなのかな。
若く子供がいる世代だと金銭面やタワーのデメリットとかで悩みそう。
シニアの方だと、リタイア後の生活をフルに楽しめる。
都内方面の電車利用、病院、ショッピング、役所、下りの車での旅。勿論電車でも。
若い世代で子供がいると、ボイドスラブでキュウキュウしちゃうかな？
お友達と遊ぶのもタワーはお子様には優しく無いからね。
ディンクスには良いマンションだよね。
買う購入層によって価値観は変わるけど、良いマンションだと思う。
高騰の中、売れるのも分かる。

[5394: マンション検討中さん]

>>5393 名無しさん
ここはサイレントボイドではないことは承知の上で購入しましたが、そんなに音が響くのでしょうか。
3歳と1歳の子がいて不安になりました。
同じような家族の方は少ないのでしょうか…

[5395: 名無しさん]

>>5394 マンション検討中さん

自重やコスト面でボイドスラブを否定はしません。コンクリは重いので。
ただ、豊洲然り タワマンはどちらかと言えばシニアやディンクスが最大限のメリットを享受出来るのでは無いかと言うのが私見です。

子供の頃、土や自然、虫と戯れるのは当たり前な日常でしたが、情操教育然り、騒音然り、ファミリーとタワマンの相性はいかがかなと思ったりもします。

シニアやディンクスが多いマンションだと騒音問題は起きやすいかも知れません。

が、契約されたのであれば、それを知った上で簡単な対策が出来ます。
遮音カーペットを敷くとか、広く敷き詰めても5万しないと思います。
ただ、お子様にはドンドン音をたてない事は躾た方が良いですよ。
これが難しいんですけどね…

[5396: 名無しさん]

>>5394 マンション検討中さん

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/45784/24/

同系列サイトと思いますが、リンク貼ります。

[5397: マンション検討中さん]

>>5395 名無しさん

最近のタワマンに子育て世代など沢山いらっしゃいますよ…

[5398: 匿名さん]

モデルルーム行けば子育て世代が多いの分かりますよ。
シニアやディンクス向けのマンションにキッズルームなんか用意しません。

[5399: マンション検討中さん]

>>5398 匿名さん
5394です。
ありがとうございます。
契約したもののマリッジブルーのようなものになっており、不安になる書き込みがあるとすぐ不安になってしまって…
モデルルームなどファミリーの方が多いとは思っていはいたのですが、書き込みを見ると不安になってしまいました。ありがとうございます

[5400: 名無しさん]

不安になる方は見ない方が良いと前置きします。
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/654.html

客観的な意見のため、リンクですが、貼付した私も過剰じゃないか？と思うものです。

[5401: 通りがかりさん]

>>5400 名無しさん
これは大きく間違ってますね。
既に10年間2件のタワマンに住んでますが、タワマン 以上に住みやすいマンションはないです。
経済合理性を追求しているのがタワマンです。
普通のマンションより悪いなんてことはあり得ないのです。
タワマン の誹謗中傷は大体が住んでない人のひがみです。安心してください。
私ですか？もちろんここ買いましたよ。投資用です。
勝どきと有明に持ってますが3つ目です。

[5402: 匿名さん]

>>5401 通りがかりさん
タワマンは初めての購入なのでよくわからないのですが、お隣や上階の音問題はどうですか？

[5403: マンション検討中さん]

>>5401 通りがかりさん

この断定www

「十人十色」という日本語は、
ご存知ではないですか？！(笑)

[5404: 匿名さん]

タワマンと低層分譲マンションに住んでましたが、タワマンの方が圧倒的に遮音性高かったですけどね。
物件の造りによるのかと思ってますが、タワマンだから騒音が酷いっていうことはないです。

[5405: マンション検討中さん]

>>5404 匿名さん
5402さんとは別の方でしょうか。
教えて頂きとても安心します

[5406: ご近所さん]

顔が見えない掲示板だと誰が書ているか分からんですよ。
下のリンクは顔出してる業者の記載。
https://myhome-juku.com/true-of-tawaman/

リンク先はデメリットの記載だから購入した人は不快に感じるだろうけど、第三者的見解は重要だと思う。なんか都合の悪いことは封殺する方が見受けられるが、やはりタワマンに住む方や住んでいた方はあまり人の意見を聞かないのかな　なんて思います。
最近、車でも不動産でも製鉄でも大手の不祥事が多すぎる。不正不正また不正。
このような時代だからメリットもデメリットも分かったうえで購入するべきでそのための掲示板だと思う。

[5407: マンション検討中さん]

>>5406 ご近所さん
そこに書いてある事くらいは皆さんご存知だと思いますよ。
でも、確かにタワマンは駅近と展望くらいしかメリットはないのかもしれないですね。でも売れるのは、それが一番重要って人も多いんでしょうね。

[5408: マンション検討中さん]

>>5406 ご近所さん
こんなん誰でも知ってますね。
騒音は住んだことある方にお聞きしたいのですが

[5409: 匿名さん]

>>5406 ご近所さん

ただのタワマンディスりなら他でやっていただけませんでしょうか。

[5410: 通りがかりさん]

正直タワマンに住んだことある人と住んだことない人の意見、どちらを参考にするかは明確でしょ？笑
私の住んだ勝どきと有明のタワマンで騒音なんてないですね。
高層南向き住戸だと日差しとかの問題はよくききます。過去のタワマンの入居者情報見れば、だいたいタワマンのどこで困るか分かりますよ。

ただ確実に言えるのは、「一度タワマンの便利さを味わうとタワマン以外住みたくない」ってことですね。
だから値段が下がらないんですけどね。
市場ニーズがあるから値段が下がらない。当たり前のことです。

[5411: 通りがかりさん]

改めて何度も言いますが、タワマンは経済合理性を追求した現代の住まいのあり方です。
古いマンションと比べること自体おかしいですよ。
古いマンションよりも悪かったら、三菱地所や三井不動産などのエリート集団の知識の集合体です。
だから値段が高くて当然だし、便利なのも当たり前。
資産価値が維持されるのも当たり前。

[5412: マンション検討中さん]

>>5410 通りがかりさん
貴重なご意見ありがとうございます。
タワマンによって仕様が違うので以下の点わかる範囲で教えて頂けますでしょうか。

１、コンクリートスラブorボイドスラブ
２、スラブの厚さは何ミリでしたか？
３、直床直天井or二重床二重天井
４、乾式壁何ミリでしたでしょうか。

[5413: マンション検討中さん]

他物件なので申し訳ありませんがパークシティ武蔵小山では、ボイドスラブ280mmということで大変非難をあびています。
東京でタワマンを探されてる方はスラブ厚とかも気にされている方がおおいですね。
スラブ厚さでまとめている方なんかもいらっしゃいました。
こういった背景もあるのでボイドスラブ300mm程度の遮音度合いが気になっています