津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[5020: 匿名]

>>5017 匿名さん

それを知ったら、なるほど！そうだ！と賛成する人はたくさんいそうな気がします

[5021: 周辺住民さん]

駐車場利用料負担して、この規模でレンタカーが事業として成り立つか。無理でしょ。

[5022: 周辺住民さん]

>5017

ここの管理会社、過去には理事会の役員に飲み食いさせて抱き込むなんてことして、自分たちに都合の悪い住民の要望は握りつぶすなんてことしてるけどね。

[5023: 谷津一丁目住民]

徒歩1分圏内に、タイムズもカレコもある中で、高いコスト払って維持すべきかは微妙だよね。
どちらも土日は稼働率高いから、住民専用で利用できることや撤退のリスクが少ないことは良いことだけど、マンション内で利用率が上がれば当然予約出来ないことも増えるし、組合自身が直接保有していない以上撤退リスクもゼロじゃない。
あと価格面で見ても、早期返却での減額も無さそうだし、単価も安くはないから、空いてれば外部を使うかも。事業社自体のサポート体制（夜間や年末年始とかね）も不安を感じる。距離が若干遠くなるけど、タワーパーキングの出し入れの手間を考えれば時間は相殺されそう。

[5024: 匿名さん]

>>5022 周辺住民さん

三菱コミュよりは三井レジサの方が評判は良いですね。個人的には管理はフロントの質に大きく依存するのでどっちもどっち…とは思いますが

しかし、その飲み食いの原資はどこから出ているのか、と言うことを考えられなかった理事会役員だったのですかね？

そういう頭の宜しくない運営はしないように頑張りましょう！

[5025: 周辺住民さん]

地所の管理は藤和と統合してレベルが落ちたとのもっぱらの評判。

[5026: マンション検討中さん]

なかなか有益な情報が出てますね。今後の管理の話、よろしければ住民板で話しませんか？ 大切な話になりそうですし。

[5027: 匿名さん]

分譲マンションのカーシェアリングは、利用者の負担を軽くして、運営費(管理費)を高めにしていることがほとんど。
今住んでるマンションは契約満了後、すぐに相見積で運営会社変えて、運営費半額になったよ。
要はぼったくりなんだよ。

[5028: マンション掲示板さん]

>>5027 匿名さん

カーシェアリングは管理組合と業者との直接契約でしたか？または管理組合と管理会社との契約でしたか？直接契約でもバックマージンとかできるのかな？

[5029: 匿名さん]

>>5028 マンション掲示板さん

バックマージンはやろうと思えばいくらでもできますよ。

極端な話、Aというマンションで組合と直接契約であっても、その際のバックマージンをBという管理会社が間に入るマンションのサービスに組み込むことも可能な訳ですし。

[5030: 匿名さん]

>>5027 匿名さん

電気の一括受電サービスでもそうですね。
専有部の電気代は〇〇％OFF！
と言っておいて、共用部の電気代を高く設定して回収するやり方。

このマンションでもそうです。
重説の電気管理業務委託契約書の第7条第3項を見てもらえると分かるのですが、共用部は東電の高いプラン(東電は交渉すると標準でない割引プランが提示されます。)から割引率ゼロという内容です。
要は、専有部で値下げした分を管理費で回収してウハウハ、ということですね。

ここに電気を供給するソレッコという会社が地所レジの100％子会社という時点で察するべしですが…

管理会社は普通決議でリプレイスできますが一括受電会社は100％の同意がないと会社変更できないので厄介です。

とは書きつつ、それを知った上でここを契約したんですけどね。最近のマンションはどの物件でも"一括受電"で稼いでいて、ここだけの問題じゃないので。

[5031: 匿名さん]

ちなみに、ここの共用部の電気代の想定は、「太陽光発電の自家消費を差し引いた後で」月額300万円（年額3,600万円）です。

ここより1割ほど住戸数の多い8xx戸のタワーマンション（43F、エスカレーターあり、機械式駐車場あり、共用部専用棟あり、建物内売店あり）でも東電契約のままで月額250万円（年額3,000万円）なので、赤字にならないよう多少の安全マージンをみていたにしても、ここは相当電気代高いな、と思います。

上記のタワーマンションは一括受電でないので、専有部の電気会社は住んでる人が自由に変えられますからね…（ENEOSでんきに変えるだけで東電プランより5％～10％くらい安くなる）。

しつこいですが、このマンションが他の新築マンションと比較して駄目だと言っているのではなくて、規制緩和で一気に広まった一括受電サービスで得られる利益は、購入者ではなく売主側が得ているのが普通ですよ、という一般知識です。

[5032: マンション検討中さん]

大変ためになるとは思うのですが、ちゃんと住民板で、住民同士話し合いませんか？ 検討板だと、他の議論の兼ね合いもあり、話ずらい点もあるので、住民板で契約したもの同士で論議しましょう。

[5033: 匿名さん]

今日、モデルルームいきましたが、大変こみあっていましたね！ ゆっくり、モデルルームが見れないレベルでしたが笑 まぁ、賑やかなのはいいことです。立地を考えればお値段相応の仕様なのかもしれませんが、個人的には言われるほど悪くなく、賃貸で暮らしてきた自分には高いレベルに感じました。低層階がカラーセレクトできないのが非常に残念です。

[5034: 匿名さん]

カーシェアって返却時のチェックが問題みたいだね。今テレビでやってたけど、ぶつけた傷とか社内にゴミが放置なんてのがあるみたい。

チェックきちんとすると人件費がかかるし。

[5035: 口コミ知りたいさん]

単身で低階層の1ldkを買うのはどうでしょうか？永住の予定はないので手放す時に北向きと眺望が悪い事が気がかりです…

[5036: マンション検討中さん]

>>5035 口コミ知りたいさん

その分安いので資産性には問題ないと思います。あとは、低層の中でも上のほうは、眺望が抜けるのでそこを狙うか、後々、高いビルが建っても影響ないように既に眺望が抜けてないところを安く買うかですかね。あの位置に、今より高い建物が建つようにも思えないですがそれは誰にもわからないので、資産性が気になるなら低いところを安く買っておくのが無難かもしれないですね。

[5037: 口コミ知りたいさん]

>>5036 マンション検討中さん
ありがとうございます。急遽購入を検討することになり、無知なもので非常に参考になります。
現在は11階より下しか販売してなくて、10階の眺望で駐車場が丸かぶりでしたので、どこの階も変わらないと思います。

[5038: マンション検討中さん]

>>5032さん
重説をしっかりと理解してから契約することが理想ですが、現実にはなかなかそうは行きません。
検討段階で、いろいろご教示頂けるのは助かります。

[5039: マンション検討中さん]

>>5038 マンション検討中さん
5032です。誤解無いよう補足しますと、住民でしっかり話し合いましょうということです。検討板では、他のレスも多く流れてしまいますし、住民の方以外もいらっしゃるので、住民同士で意見をかわすというのには適さないと考えます。あと、検討者の方も住民板も確認はされるかと思うのですが、もし見ていないのであれば一読することをおすすめします。

[5040: マンション検討中さん]

>>5037 口コミ知りたいさん

10階でも被るのですね。北側は駐車場は地下なので、オフィス棟とかですね。オフィス棟なら11階ぐらいあったので、確かに被りそうです。

[5041: マンション検討中さん]

>>5039さん
まだ契約以前の検討者には住民版は敷居が高く、意見交換するのは憚られます。真面目な検討者は、なおさらです。
まだ先は長いわけですから、もう少しおおらかでも宜しいかと思います。

[5042: マンション検討中さん]

>>5041 マンション検討中さん
よく伝わってないようですので、もう一度。住民板でしっかり話したいという意味なので、検討者の方が住民板で書き込む必要はないと思いますよ。住民板で、相談を始めたいということです。情報収集はこちらで遠慮なく継続いただければと思います。

[5043: マンション検討中さん]

初歩的な質問でごめんなさい。
検討しているのですが、引き渡し時は消費税10パーセントかと思いますがローンや手数料、影響はどのようになりますでしょうか。
今日から木曜までギャラリーはお休みで確認出来ませんでしたので。

[5044: マンション検討中さん]

1LDK検討してます。モデルルーム行けばわかることですが、日程が合わずで、、、1LDKはディスポーザーと食洗機は付いてるのでしょうか？HP見た限りではわかりませんでした。

[5045: マンション検討中さん]

1ＬＤＫでお値段いくらぐらいでしょうか？
教えていただけますか。

ギャラリーにはいく予定ですが、いま単身で地方に来てまして。
いけて、11月になってしまうかと、教えてください(>_<)

[5046: マンション検討中さん]

>>5045 マンション検討中さん

2600万代～ですね。
マンマニさんのブログにありますよ。
https://manmani.net/?p=17109

あと別の方の質問だとディスポーザーと食洗機は1LDKでもついてますよ。HPの設備にあります。トイレのように仕様が異なる場合は注記されてます。

[5047: マンション検討中さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[5048: eマンションさん]

>>5047 マンション検討中さん
そんなの誰にもわかりませんよ

[5049: 匿名さん]

>>5041 マンション検討中さん

4985&5030です。
一人、住民板に誘導したい方がいるようですが、私自体は住民板でコメントするつもりも議論する気もありません。

修繕積立金や様々なサービス、特に将来の維持コストは検討者は気にするところだと思うので(かつての私はそうでした)、タワマン理事経験から、自分なりの理解をコメントしただけです。

マンションの管理は売主がやるものではなく自分達がやるものなので(管理会社管理事務の一部を受託しているだけなので、最後は責任を取らない)、管理内容はしっかり確認しましょう。
でも、気になるポイントがあってもその気になれば改善できますから不確定要素を気にし過ぎて欲しいものを買わないのは勿体ないと思いますよ。
と、検討されている方にコメントしたいと思っただけですので。

もちろん、住民板で議論したい人が議論するのは全くの自由だと思います。

[5050: 通りがかりさん]

今建設中であれば問題ないと思いますが、ここの免震装置は大丈夫ですかね
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all
今住んでいるマンションが危なかったりして（笑）

[5051: 匿名さん]

先月まで出荷された分が対象だから、ここも可能性はあるでしょう。建設前では無く、建設開始していますからね。

[5052: 匿名さん]

ダンパーとは揺れを落ち着かせる装置だから、揺れる時間が少し長くなるだけでしょう。

[5053: マンション検討中さん]

又、データの改ざんですか。日本の大企業は誇りを無くしてしまったのでしょうか。
儲け主義もここまで行くと、情けなくなりますね。
段々と購入意欲が失せてきました。

[5054: マンション検討中さん]

>>5051 匿名さん
導入されてる数も明確になってますし、マンションもそのうちわかるでしょうね。

[5055: 匿名さん]

ここはKYBなんですか？

倒壊しないなら問題ないのでは

[5056: マンション検討中さん]

>>5055 匿名さん

まだ発表されてないのでは？
免震装置の交換対応が指示されてるようですし、まぁ、影響はないのでは？

[5057: マンション検討中さん]

>>5043 マンション検討中さん

中層階以上はセレクトプランもあるので注文住宅と同じで8%扱いのようですが、低層はセレクトできないのでどうなんでしょうね。建物で同じように扱われるなら8%ではと思うのですが、営業に確認した方が良いですね。

[5058: マンション検討中さん]

あれ？特例措置かなんかで来年の三月末までに行った売買契約に関しては、引き渡し時期が増税後でも消費税8%のままになるんじゃなかったっけ？

[5059: マンション検討中さん]

>>5058 マンション検討中さん
その条件が注文住宅なんですよね。ですが、マンションもセレクトできるような仕様のものはその対象になるといった感じです。住戸ごとというより、建物ごとじゃないかなとは思うのですが、プロの方に確認した方が良いと思います。

[5060: 匿名さん]

こちらのマンションは、三菱地所レジデンスクラブの0.5%購入割引は適用になるのでしょうか？

[5061: マンション検討中さん]

>>5059 マンション検討中さん
「マンションなどの売買契約の場合でも、壁の色やドアの形状など契約者が特別の注文をするケースでは、同様の経過措置が適用される。」というやつですね↓
https://moneyzine.jp/article/detail/215012

[5062: 匿名さん]

消費税は気になりますね。
素直に考えると、カラーセレクトやビルトインオプションができる部屋は8%で、できない部屋は10%になるのでしょうか？
工事の請負に係る契約に類する場合とか、壁の色やドアの形状などを特注できる等の契約とかいう表現がどこまで含むのか？この物件はどうなのか？
今更ながら疑問です。

[5063: マンション検討中さん]

>>5062 匿名さん

ちょっと古いですがこんな記事もありますね。
https://www.e-zeirisi.com/syouhizei-juutakuro-n-1051.html

これの下の方の②が、オプション選択が既にできない住戸に該当してくるのでしょうか。
建物という定義がマンション全体を指しているのか、一住戸単位を指しているのかわからないですね。
担当営業に正確な情報を確認したほうが良さそうですね。

[5064: マンション検討中さん]

契約単位だから住戸毎でしょ。

[5065: マンション検討中さん]

そうなれば、低層を購入する人は中層階と価格が変わらなくなってきますね。

[5066: マンション検討中さん]

5043です皆さまありがとうございます。
経過措置適用になればよいですが。ローンを組むので結局10パーで購入するようなものですかね…あとは火災保険等もいたしかねないですね。それを言えば引越し代や新しい家具も。わかっていた事ですが増税が確定となると少し構えてしまいますね。

[5067: 匿名さん]

>>5057 マンション検討中さん

たぶんクロスとか何かしらセレクトした体にした書類にサインして８％扱いだと思います。
北仲２５階以下もそんな感じでした。

（そのとき住宅資金贈与の非課税枠はどうなるんだろ、相続多い場合は逆に損にならないのか、みたいなこと今になって気になってます。）

[5068: 匿名さん]

例え経過措置で販売価格に影響なくともローンは引き渡し時に借り入れなのでその時点での税率が適用。結果10%影響ありますね。手数料等。

[5069: 匿名さん]

>>5060 匿名さん

三井の住まいループの割り引きも使えると聞きましたし大丈夫でしょう。
ただし登録までに割り引きの手続きしないとダメと聞きました。
会社の提携割り引きも使えます。もちろんどれか１つですけど。（どーせ同じ０.５％ですけど）