津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
20代半ば向け！とりあえずの1件目におすすめの新築マンション ～2018年2月編～ 【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9349/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
津田沼ザ・タワーの内覧会へ行ってきました！
https://www.sumu-log.com/archives/22064/
津田沼ザ・タワー 2021年12月時点の相場 ～年末の買い出しは角上魚類津田沼店へ～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37351/

[5001: マンション検討中さん]

>>4997 匿名さん

知識ない質問で申し訳ないのですが5年目に250円にあげた場合もう年間ごとの金額のアップはなく採決されればずっとその積立金でいけるのでしょうか

[5002: 匿名さん]

4999です。すみません、重説では修繕積立金の額は規約集にリンク貼っているだけですね。（規約集には110円/㎡のものしか記載されていないのは前述のとおりです）

なお、カーシェアの費用は月32.12万円（年間385万円！）かかります。これで大衆車4台しか入れない上に利用料は管理組合に入らないとか、どれだけぼったくっているのか…（重説P32）
デジタルサイネージも三井不動産レジデンシャルサービスの管理物件だと無料で置けますが、ここは月額4.95万円かかります（年間59万円。重説P33）

[5003: 匿名さん]

>>5001 マンション検討中さん

物価が変わらなかったり（※現在建築単価上昇中です）、修繕計画に反映漏れがなかったり（※反映漏れしているものがよくあります）、想定以上に建物が痛む事象がなければ（※想定外の自然災害もよくあります）、基本的には30年間は大丈夫だと思います。
ですが、築36年目の大規模修繕、築40年目の水道配管更新、築45年目の3回目の大規模設備更新でいくらかかるのか見えないので、ひょっとしたらどこかで後数十円/㎡くらいは値上げしないといけないかも知れません。

逆に、12年周期の大規模修繕工事を15年～18年周期にできて、水道配管の痛みが少なければ（最近のものは材質が良くて50年近く持つとも言われています）、250円/㎡のまま築45年目まで無借金でいける可能性があります。

[5004: 匿名さん]

ちなみに、>>5001の話は段階増額方式にも同じことが言えます。
つまり、310円/㎡で終わりではなくて、ここから更に増額しないといけない（築36年目、40年目、45年目の大きな修繕案件に対応できない）可能性があります。

だからこそ、上の方も仰っていますが早め早めの対応が必要だと思います。
とは言え、住民の方が問題意識をしっかり持って積極的に管理組合に参画していればきちんと対応できると思いますので（多くのマンションで修繕積立金の価格適正化は実施できています）、今の段階からむやみに心配する必要はないと思いますよ。

[5005: 匿名さん]

>>4999 匿名さん

契約したときに、長期修繕計画もらいませんでした？一時金ありバージョンと無しバージョンの二つのってるやつ

その二つのうちどちらを選ぶかを最初に管理組合で選ぶ、みたいな
（１１０円、１７０円、２３０円、２８０円、３１０円は一時金なしバージョン）

売り主の言ってるだけで決まってないってのは、、、本当に本当ですか？？

[5006: 匿名さん]

>>5005 匿名さん

重要事項説明書と契約書が全てです。
それで確認してください。
売主にも確認してください。

[5007: 匿名さん]

35条書面と37条書面以外は売主が後で何とでも言い逃れできます。この書面が全てです。

[5008: マンション検討中さん]

5005匿名さん
第一回目の管理組合総会で、承認されるまでは暫定案だと理解しています。
住みよいマンションにする為に、購入者の一人一人が、管理組合員としての意識を高める事も必要ですね。

[5009: 販売関係者さん]

段階的値上げは、将来、未納問題を引き起こすリスクを含んでいるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると販売時に広告に記載する積立金が高くなるってことで、売る側は問題が生じるのを知ったうえで段階的値上げの計画を採用する。

２案を提示してるってのは売る側が管理組合に責任を押し付けてるってだけの構図。まあ、どちらを採用しても５年ごとに計画の見直しは必要。定額積み立ては将来の物価上昇がないことを前提とした定額な訳だし。


ちなみに一番悲惨なのは段階的値上げの計画で、計画通りに値上げできずに積み立て不足で修繕もできないってパターン。マンションって住民同士運命共同体だけど、入居するまでお互いにどんな人か知らないロシアンルーレット。

[5010: マンション検討中さん]

タワマンの乾式壁って、免震も含め３・１１の時結構あちこちで壊れてるんだけど、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。計画外の補修費用をどう徴収するかってのが問題になった。

[5011: 匿名さん]

カーシェアリング用の駐車場は無償提供なので、その分も実質管理組合負担ですね。
年間500万近く負担とか、、、

[5012: 匿名]

私は車を手離す者ですが、維持費が多大なことを考えると、周りにたくさんレンタカーのお店があるので、敢えてカーシェアリングは必要無いかもしれませんね。

[5013: 周辺住民さん]

>5008

管理組合総会をいつ実施する予定なのか確認したほうがいいかもね。入居直後はあわただしくて、1年後だったりする。

[5014: 周辺住民さん]

>5012

必要なくても、やめるのは結構難しいよ。共用施設の変更は管理組合総会の特別決議で、3/4以上の賛成が必要。販売時にそのサービスがあるからここに決めたっていう人も出てくるだろうし。

[5015: 周辺住民さん]

タワマンが林立しいる武蔵小杉では、管理組合が転売に有利となるように積立金を定額にする動きが出ている。笑えるのはこれをバックアップしているのが、売主の系列の仲介会社。売る側も段階的値上げと定期的な一時金徴収が問題なのは百も承知。

あっ、ここの売り主としても名を連ねているか（笑）。

http://www.midskytower.com/50years

[5016: マンション検討中さん]

住居とはいえ、転売目的の人にも所有者としての公平な権利があるわけだから、都合の良いように考えるのは当然のことでしょう。
終の棲家と考えていても、規約に関しては他人任せではなく、しっかりと勉強した方が良いと思います。ある意味、無知は誤解を招くし、後の祭りということもありますから、知識を蓄えましょう。

[5017: 匿名さん]

>>5014 周辺住民さん

カーシェアサービスをやめなくても、維持費無料のレンタカーサービスに変えることは普通決議でいけますよ
これだけで年間400万円浮かせられます。

車は中古車になりますしレンタル費用は上がりますが、普段そんなにつかうものではないので…

売主にキックバックがいくとしか考えられないような割高サービスが色々あるので、どんどん是正していきましょう！

[5018: 匿名さん]

私のように共用はあまりケチケチしないでほしいと思う人は少数派かな。
修繕費も永住希望ではないのですぐに大きく値上げするのは反対。
もちろん総会の決議に従いますが、いろいろな議論がされるのは大歓迎です。

[5019: マンション検討中さん]

>>5018 匿名さん
ケチではなく、節約です。

[5020: 匿名]

>>5017 匿名さん

それを知ったら、なるほど！そうだ！と賛成する人はたくさんいそうな気がします

[5021: 周辺住民さん]

駐車場利用料負担して、この規模でレンタカーが事業として成り立つか。無理でしょ。

[5022: 周辺住民さん]

>5017

ここの管理会社、過去には理事会の役員に飲み食いさせて抱き込むなんてことして、自分たちに都合の悪い住民の要望は握りつぶすなんてことしてるけどね。

[5023: 谷津一丁目住民]

徒歩1分圏内に、タイムズもカレコもある中で、高いコスト払って維持すべきかは微妙だよね。
どちらも土日は稼働率高いから、住民専用で利用できることや撤退のリスクが少ないことは良いことだけど、マンション内で利用率が上がれば当然予約出来ないことも増えるし、組合自身が直接保有していない以上撤退リスクもゼロじゃない。
あと価格面で見ても、早期返却での減額も無さそうだし、単価も安くはないから、空いてれば外部を使うかも。事業社自体のサポート体制（夜間や年末年始とかね）も不安を感じる。距離が若干遠くなるけど、タワーパーキングの出し入れの手間を考えれば時間は相殺されそう。

[5024: 匿名さん]

>>5022 周辺住民さん

三菱コミュよりは三井レジサの方が評判は良いですね。個人的には管理はフロントの質に大きく依存するのでどっちもどっち…とは思いますが

しかし、その飲み食いの原資はどこから出ているのか、と言うことを考えられなかった理事会役員だったのですかね？

そういう頭の宜しくない運営はしないように頑張りましょう！

[5025: 周辺住民さん]

地所の管理は藤和と統合してレベルが落ちたとのもっぱらの評判。

[5026: マンション検討中さん]

なかなか有益な情報が出てますね。今後の管理の話、よろしければ住民板で話しませんか？ 大切な話になりそうですし。

[5027: 匿名さん]

分譲マンションのカーシェアリングは、利用者の負担を軽くして、運営費(管理費)を高めにしていることがほとんど。
今住んでるマンションは契約満了後、すぐに相見積で運営会社変えて、運営費半額になったよ。
要はぼったくりなんだよ。

[5028: マンション掲示板さん]

>>5027 匿名さん

カーシェアリングは管理組合と業者との直接契約でしたか？または管理組合と管理会社との契約でしたか？直接契約でもバックマージンとかできるのかな？

[5029: 匿名さん]

>>5028 マンション掲示板さん

バックマージンはやろうと思えばいくらでもできますよ。

極端な話、Aというマンションで組合と直接契約であっても、その際のバックマージンをBという管理会社が間に入るマンションのサービスに組み込むことも可能な訳ですし。

[5030: 匿名さん]

>>5027 匿名さん

電気の一括受電サービスでもそうですね。
専有部の電気代は〇〇％OFF！
と言っておいて、共用部の電気代を高く設定して回収するやり方。

このマンションでもそうです。
重説の電気管理業務委託契約書の第7条第3項を見てもらえると分かるのですが、共用部は東電の高いプラン(東電は交渉すると標準でない割引プランが提示されます。)から割引率ゼロという内容です。
要は、専有部で値下げした分を管理費で回収してウハウハ、ということですね。

ここに電気を供給するソレッコという会社が地所レジの100％子会社という時点で察するべしですが…

管理会社は普通決議でリプレイスできますが一括受電会社は100％の同意がないと会社変更できないので厄介です。

とは書きつつ、それを知った上でここを契約したんですけどね。最近のマンションはどの物件でも"一括受電"で稼いでいて、ここだけの問題じゃないので。

[5031: 匿名さん]

ちなみに、ここの共用部の電気代の想定は、「太陽光発電の自家消費を差し引いた後で」月額300万円（年額3,600万円）です。

ここより1割ほど住戸数の多い8xx戸のタワーマンション（43F、エスカレーターあり、機械式駐車場あり、共用部専用棟あり、建物内売店あり）でも東電契約のままで月額250万円（年額3,000万円）なので、赤字にならないよう多少の安全マージンをみていたにしても、ここは相当電気代高いな、と思います。

上記のタワーマンションは一括受電でないので、専有部の電気会社は住んでる人が自由に変えられますからね…（ENEOSでんきに変えるだけで東電プランより5％～10％くらい安くなる）。

しつこいですが、このマンションが他の新築マンションと比較して駄目だと言っているのではなくて、規制緩和で一気に広まった一括受電サービスで得られる利益は、購入者ではなく売主側が得ているのが普通ですよ、という一般知識です。

[5032: マンション検討中さん]

大変ためになるとは思うのですが、ちゃんと住民板で、住民同士話し合いませんか？ 検討板だと、他の議論の兼ね合いもあり、話ずらい点もあるので、住民板で契約したもの同士で論議しましょう。

[5033: 匿名さん]

今日、モデルルームいきましたが、大変こみあっていましたね！ ゆっくり、モデルルームが見れないレベルでしたが笑 まぁ、賑やかなのはいいことです。立地を考えればお値段相応の仕様なのかもしれませんが、個人的には言われるほど悪くなく、賃貸で暮らしてきた自分には高いレベルに感じました。低層階がカラーセレクトできないのが非常に残念です。

[5034: 匿名さん]

カーシェアって返却時のチェックが問題みたいだね。今テレビでやってたけど、ぶつけた傷とか社内にゴミが放置なんてのがあるみたい。

チェックきちんとすると人件費がかかるし。

[5035: 口コミ知りたいさん]

単身で低階層の1ldkを買うのはどうでしょうか？永住の予定はないので手放す時に北向きと眺望が悪い事が気がかりです…

[5036: マンション検討中さん]

>>5035 口コミ知りたいさん

その分安いので資産性には問題ないと思います。あとは、低層の中でも上のほうは、眺望が抜けるのでそこを狙うか、後々、高いビルが建っても影響ないように既に眺望が抜けてないところを安く買うかですかね。あの位置に、今より高い建物が建つようにも思えないですがそれは誰にもわからないので、資産性が気になるなら低いところを安く買っておくのが無難かもしれないですね。

[5037: 口コミ知りたいさん]

>>5036 マンション検討中さん
ありがとうございます。急遽購入を検討することになり、無知なもので非常に参考になります。
現在は11階より下しか販売してなくて、10階の眺望で駐車場が丸かぶりでしたので、どこの階も変わらないと思います。

[5038: マンション検討中さん]

>>5032さん
重説をしっかりと理解してから契約することが理想ですが、現実にはなかなかそうは行きません。
検討段階で、いろいろご教示頂けるのは助かります。

[5039: マンション検討中さん]

>>5038 マンション検討中さん
5032です。誤解無いよう補足しますと、住民でしっかり話し合いましょうということです。検討板では、他のレスも多く流れてしまいますし、住民の方以外もいらっしゃるので、住民同士で意見をかわすというのには適さないと考えます。あと、検討者の方も住民板も確認はされるかと思うのですが、もし見ていないのであれば一読することをおすすめします。

[5040: マンション検討中さん]

>>5037 口コミ知りたいさん

10階でも被るのですね。北側は駐車場は地下なので、オフィス棟とかですね。オフィス棟なら11階ぐらいあったので、確かに被りそうです。

[5041: マンション検討中さん]

>>5039さん
まだ契約以前の検討者には住民版は敷居が高く、意見交換するのは憚られます。真面目な検討者は、なおさらです。
まだ先は長いわけですから、もう少しおおらかでも宜しいかと思います。

[5042: マンション検討中さん]

>>5041 マンション検討中さん
よく伝わってないようですので、もう一度。住民板でしっかり話したいという意味なので、検討者の方が住民板で書き込む必要はないと思いますよ。住民板で、相談を始めたいということです。情報収集はこちらで遠慮なく継続いただければと思います。

[5043: マンション検討中さん]

初歩的な質問でごめんなさい。
検討しているのですが、引き渡し時は消費税10パーセントかと思いますがローンや手数料、影響はどのようになりますでしょうか。
今日から木曜までギャラリーはお休みで確認出来ませんでしたので。

[5044: マンション検討中さん]

1LDK検討してます。モデルルーム行けばわかることですが、日程が合わずで、、、1LDKはディスポーザーと食洗機は付いてるのでしょうか？HP見た限りではわかりませんでした。

[5045: マンション検討中さん]

1ＬＤＫでお値段いくらぐらいでしょうか？
教えていただけますか。

ギャラリーにはいく予定ですが、いま単身で地方に来てまして。
いけて、11月になってしまうかと、教えてください(>_<)

[5046: マンション検討中さん]

>>5045 マンション検討中さん

2600万代～ですね。
マンマニさんのブログにありますよ。
https://manmani.net/?p=17109

あと別の方の質問だとディスポーザーと食洗機は1LDKでもついてますよ。HPの設備にあります。トイレのように仕様が異なる場合は注記されてます。

[5047: マンション検討中さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[5048: eマンションさん]

>>5047 マンション検討中さん
そんなの誰にもわかりませんよ

[5049: 匿名さん]

>>5041 マンション検討中さん

4985&5030です。
一人、住民板に誘導したい方がいるようですが、私自体は住民板でコメントするつもりも議論する気もありません。

修繕積立金や様々なサービス、特に将来の維持コストは検討者は気にするところだと思うので(かつての私はそうでした)、タワマン理事経験から、自分なりの理解をコメントしただけです。

マンションの管理は売主がやるものではなく自分達がやるものなので(管理会社管理事務の一部を受託しているだけなので、最後は責任を取らない)、管理内容はしっかり確認しましょう。
でも、気になるポイントがあってもその気になれば改善できますから不確定要素を気にし過ぎて欲しいものを買わないのは勿体ないと思いますよ。
と、検討されている方にコメントしたいと思っただけですので。

もちろん、住民板で議論したい人が議論するのは全くの自由だと思います。

[5050: 通りがかりさん]

今建設中であれば問題ないと思いますが、ここの免震装置は大丈夫ですかね
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all
今住んでいるマンションが危なかったりして（笑）