津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[4980: マンション検討中さん]

西側からは富士山やスカイツリーは見えますか？

[4981: マンション検討中さん]

>>4980 マンション検討中さん

上層階なら見えますが、低層だと難しいのではないでしょうか。とはいえ、夕焼けや夜景は綺麗ですよ。その代わり、暑さ対策は必須だとは思います。基本的には性能の高い断熱カーテンは必要かと思います。

[4982: マンション検討中さん]

タワーマンション含めマンション購入したことのある方への質問です。
ここの管理費、修繕積立金などの維持費は相場と比べてどうですか。
知識不足のため教えていただけると幸いです。

[4983: 匿名さん]

こちらのマンションのバルコニーに水栓はついているのでしょうか？以前住んでいたマンションについておらず、掃除が大変でしたので。。
特にこの辺りは潮風の影響で窓が汚れやすいと聞いたものですから。

[4984: マンション検討中さん]

バルコニーに水栓はないですよ。

[4985: 匿名さん]

>>4982 マンション検討中さん

タワマンで理事をしていました。
管理費、修繕積立金、いずれも普通です。普通、というのは改善の必要あり、という意味ですが…

管理費は、駐車場が9割埋まる前提で、全額管理費に回す計算になってます。想定としては妥当ですが、車を手放す人が増えてくると管理費がショートする可能性はあります。
レンタカー、電子掲示板をお金出して運営する初期設定になってます。これはいずれも無償化できます(中古車になったり、スポンサーの広告が入ったりしますが)。この辺は無駄なので削減の余地があります。
また、一括受電で三菱系列の電力会社の電気を使う必要があるので、共用部の電気代は他よりも削りづらいです。
ゲストルームの価格は不当に安いです。無料なので償却費すら賄えません。ゲストルームを使えば使うほど、使っていない住民が損する(管理費で修繕しないといけない。)システムです。この価格も早期見直しが必須だと思います。

修繕積立金はもう全然足りないです。初期設定では2回目の大規模修繕工事ができないので、20年ちょっとでスラム化する設定です。早急に倍額にしないといけないです。(適切な単価設定が最初からされているのは野村のオハナシリーズだけで、ここに限らずどの物件も破綻シナリオのまま売られています)
このあたりは、タワマンによっては駐車場収入の一部を積立金に回しているタワマンもあるので、そこよりは劣後しています。

[4986: マンション検討中さん]

>>4985 匿名さん

4982です！
貴殿に理事をお願いしたい！！！

勉強になります。ありがとうございます。
では、ここだけでなく、どこのタワマンも同じような状況で修繕積立金をあげなければ、スラム化してしまうのですね…
入居後実際に修繕積立金を上げることは可能なのでしょうか。
ここは投資目的で購入している方も多いので、修繕積立金の値上げに反対される方が多そうな気がしました

[4987: 匿名さん]

>>4986 マンション検討中さん

4985です。
今住んでるところでは、プレゼン資料作ってQ&Aを20問くらい作って説明会2回開いて事前説明したら、普通に総会通りましたよ。
多めに見積もって月10000円の修繕積立金が月25000円になったとしても、毎年18万円の増額、20年間でみても360万円の増額ですよね。
でも、この360万円をけちると6000万円のマンションが千万円単位で価値を失うことになる訳です。
貴方が中古物件の購入を検討しているとして、エレベーターは不具合が出ているが直せない、外側の塗装もはげてコンクリートにクラックが入っているのに修繕の見込みがないタワマンを、一体いくらで買いたいですか？
…といった説明を長期修繕計画上の必要修繕費を示しながら行ったら、賛成してくれました。

あと、修繕積立金は、その名の通り積立金(貯金)なので、そもそも払い過ぎるという概念がないんですよね。
修繕に必要な費用は一定なので、貯金が足りなければ足りない程、あとで苦しみます。

後、4985の補足ですが、ゲストルーム使用料はリネン代(クリーニング費用、清掃費用、消耗品費)は取る設定になってます。無料というのは、それ以外の本来の使用料を払う設定になっていないという意味です(ゲストルームのベッド、ユニットバス、給湯器、家電、照明等の更新費用や修繕費用を賄えるようにして初めて"実費負担"と言えるようになります)

[4988: マンション検討中さん]

>>4987 匿名さん
4982です！
ご丁寧にありがとうございます。
やはり貴殿にお願いしたいです！！
T T Tご購入された方でしょうか？ぜひその経験を活かして T T Tも良いマンションへ導いて欲しいです。

では、貴殿がおっしゃる通りしっかりと積立金をあげていけば、スラム化することはないと考えて大丈夫でしょうか。
タワマンはメディア等でスラム化が騒がれており非常に不安でした。
また貴殿が計算される通りに金額をあげる場合、今デベが計画している金額の大体倍になると考えればよろしいでしょうか

[4989: 匿名さん]

>>4984 マンション検討中さん
ご返答ありがとうございます。
バケツか何かで頑張って対応すべしですね。。

[4990: 匿名さん]

>>4985 匿名さん

修繕費は、こちらのマンションは５年後に１.５倍程度、１０年後に２倍程度と２０年目まで増額され続ける設定になっていると思いますが、それでも明らかに足りないんですかね？

[4991: 匿名さん]

>>4988 マンション検討中さん

TTT契約者です。
修繕積立金を初年度から平準化すると単価がいくらになるかは、売主に渡された長期修繕計画に載っています。
今手元にないので確認できないですが、(全体共用部と住居共用部に別れてて見づらいですが)1㎡あたり250円くらいで平準化できたと記憶しています(記憶違いだったらすみません)。その場合、80㎡の部屋で月20,000円です。
この単価は、値上げの時期が遅れれば遅れる程高くなります。

また、これらはあくまで収入確保策で、後は積立金を無駄なく、かつ必要な修繕をけちらず行うことが不可欠です。
業者のカモになって割高で無駄な修繕を行ったり、逆に貯金を溜めたまま不具合を放置していては意味がありません。
このあたりは、修繕委員会等を立ち上げて議論していかないといけないですね。
ここのように大規模マンションだと、マンション管理士等の顧問契約も可能です(年間100万円で顧問契約結んでも、各戸の平均負担額は毎月109円です。)。そういった外部専門家のリソースの活用も検討した方が良いと思います。

ちなみに、タワマンの理事は楽しいですが時間がとられるので、TTTでは理事立候補は考えていません…

[4992: 匿名さん]

>>4990 匿名さん

4985です。
段階値上げ方式は5年おきに理事会で値上げのための資料作って説明して総会通す必要があります。もの凄い負担です。

最初の金額を低く抑える副作用で10年目、15年目になるにつれて負担感が大きくなる(単価を大きくせざるを得ない)ので、総会で反対を受けたり、理事会内で意見が対立してまとまらなくなったりして、計画通りの値上げができなくなるケースが多々あります。

なので、初期設定と、5年目の最初の見直し時期が重要だと思います。

[4993: マンション検討中さん]

>>4991 匿名さん
4988です。

色々とご丁寧にありがとうございます。
理事候補していただけないということで非常に残念ではありますが、無駄が出てまいりましたら是非住民としてお声をあげていただければと思います。
理事までされていた方の経験は他の方にはなく大変助かると思います。
この度はありがとうございました

[4994: 名無しさん]

修繕費値上がりするようにさっさと合意されてほしいですよね。投資目的の人なんて気にする必要ありません。
修繕費適正化は組合員にとって死活問題ですので、可決要件をもっと緩和されるべきです。それか投資目的でない、居住している組合員の意見を優先してほしいです。

[4995: マンション検討中さん]

>>4994 名無しさん
4988です。
総会の際はみんなで声をあげましょうね！！

[4996: eマンションさん]

修繕費は早めに値上げしましょう！

[4997: 匿名さん]

4985です。長期修繕計画確認しました（Community eye's life bookのP50とP53)。

30年間の均等積立方式だと1年目から1㎡あたり245円（80㎡の部屋で月19,600円）
段階増額方式を採用すると15年目から1㎡あたり280円、20年目から1㎡あたり310円になります。

この場合、15年目、20年目あたりの増額は通すのが難しそう（理事会が相当苦労する）ですが、通さないと24年目の大規模修繕工事は実施できなさそうです。そして、一度理事会が諦めたらスラム化に向けて真っ逆さまです。

やはり、5年目の1回目の見直しのときに一気に1㎡あたり250円にしてしまった方が安心感があると思います。
（1～4年目に増額しない分、5年目に増額すると必要な積立金単価は245円よりも高くなります。が、1年目～4年目は2年アフター対応やら規約整備やら管理費会計の体質改善やらコミュニティ形成やらでやることが膨大なので、修繕積立金単価見直しまで手が回りません。）
早め早めに積立金単価を適正化していた方が、中古で検討している人に対しても管理良好という印象を与えられますし、「タワマンは将来の修繕費が大変」というデマにも応対できますしね。

[4998: 匿名さん]

>>4997 匿名さん

ここは平米あたり１１０円、１７０円、２３０円、２８０円、３１０円、ですよね、５年ごとに２０年まで
２期検討者ですが、それは営業が教えてくれました。

それって既に計画され決められたものであり、そこから管理組合の検討になるのではないのですか？
つまり、５年後に計画の平米１７０万円よりもさらに上げたり（もしくは下げたり）する場合に理事会で苦労することになる、と、
そう理解していたのですが。。

[4999: 匿名さん]

>>4998 匿名さん

残念ながら計画されていません。その数字は売主の試算の一つに過ぎません。
現在決まっているのは『修繕積立金単価は㎡あたり110円』ということだけです。（Community eye's life bookのP9）
重要事項説明書にも、規約集にも、修繕積立金単価は110円/㎡のものしか記載されていません。
※もし310円まで「決まっている」のなら、その金額も重説（及び重説からリンクを貼っている規約集）に載せないと宅建業法違反です。

つまり、残りの170円、230円、280円、310円はあくまで売主の示唆であって「決まっていない」ので、管理組合が毎回総会を通さなければいけません。
そうなると、「そんな話は聞いてない！」という人も出てきますし（特に中古で買った人）、色々と大変です。

大規模修繕工事の内容調整の時期と重なったりしたら理事会役員は地獄でしょうね…。

[5000: マンション検討中さん]

>>4999 匿名さん
目先のお金に目をくらませずしっかりの大規模修繕に向けて積み立てていくことが必要なんですね。

[5001: マンション検討中さん]

>>4997 匿名さん

知識ない質問で申し訳ないのですが5年目に250円にあげた場合もう年間ごとの金額のアップはなく採決されればずっとその積立金でいけるのでしょうか

[5002: 匿名さん]

4999です。すみません、重説では修繕積立金の額は規約集にリンク貼っているだけですね。（規約集には110円/㎡のものしか記載されていないのは前述のとおりです）

なお、カーシェアの費用は月32.12万円（年間385万円！）かかります。これで大衆車4台しか入れない上に利用料は管理組合に入らないとか、どれだけぼったくっているのか…（重説P32）
デジタルサイネージも三井不動産レジデンシャルサービスの管理物件だと無料で置けますが、ここは月額4.95万円かかります（年間59万円。重説P33）

[5003: 匿名さん]

>>5001 マンション検討中さん

物価が変わらなかったり（※現在建築単価上昇中です）、修繕計画に反映漏れがなかったり（※反映漏れしているものがよくあります）、想定以上に建物が痛む事象がなければ（※想定外の自然災害もよくあります）、基本的には30年間は大丈夫だと思います。
ですが、築36年目の大規模修繕、築40年目の水道配管更新、築45年目の3回目の大規模設備更新でいくらかかるのか見えないので、ひょっとしたらどこかで後数十円/㎡くらいは値上げしないといけないかも知れません。

逆に、12年周期の大規模修繕工事を15年～18年周期にできて、水道配管の痛みが少なければ（最近のものは材質が良くて50年近く持つとも言われています）、250円/㎡のまま築45年目まで無借金でいける可能性があります。

[5004: 匿名さん]

ちなみに、>>5001の話は段階増額方式にも同じことが言えます。
つまり、310円/㎡で終わりではなくて、ここから更に増額しないといけない（築36年目、40年目、45年目の大きな修繕案件に対応できない）可能性があります。

だからこそ、上の方も仰っていますが早め早めの対応が必要だと思います。
とは言え、住民の方が問題意識をしっかり持って積極的に管理組合に参画していればきちんと対応できると思いますので（多くのマンションで修繕積立金の価格適正化は実施できています）、今の段階からむやみに心配する必要はないと思いますよ。

[5005: 匿名さん]

>>4999 匿名さん

契約したときに、長期修繕計画もらいませんでした？一時金ありバージョンと無しバージョンの二つのってるやつ

その二つのうちどちらを選ぶかを最初に管理組合で選ぶ、みたいな
（１１０円、１７０円、２３０円、２８０円、３１０円は一時金なしバージョン）

売り主の言ってるだけで決まってないってのは、、、本当に本当ですか？？

[5006: 匿名さん]

>>5005 匿名さん

重要事項説明書と契約書が全てです。
それで確認してください。
売主にも確認してください。

[5007: 匿名さん]

35条書面と37条書面以外は売主が後で何とでも言い逃れできます。この書面が全てです。

[5008: マンション検討中さん]

5005匿名さん
第一回目の管理組合総会で、承認されるまでは暫定案だと理解しています。
住みよいマンションにする為に、購入者の一人一人が、管理組合員としての意識を高める事も必要ですね。

[5009: 販売関係者さん]

段階的値上げは、将来、未納問題を引き起こすリスクを含んでいるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると販売時に広告に記載する積立金が高くなるってことで、売る側は問題が生じるのを知ったうえで段階的値上げの計画を採用する。

２案を提示してるってのは売る側が管理組合に責任を押し付けてるってだけの構図。まあ、どちらを採用しても５年ごとに計画の見直しは必要。定額積み立ては将来の物価上昇がないことを前提とした定額な訳だし。


ちなみに一番悲惨なのは段階的値上げの計画で、計画通りに値上げできずに積み立て不足で修繕もできないってパターン。マンションって住民同士運命共同体だけど、入居するまでお互いにどんな人か知らないロシアンルーレット。

[5010: マンション検討中さん]

タワマンの乾式壁って、免震も含め３・１１の時結構あちこちで壊れてるんだけど、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。計画外の補修費用をどう徴収するかってのが問題になった。

[5011: 匿名さん]

カーシェアリング用の駐車場は無償提供なので、その分も実質管理組合負担ですね。
年間500万近く負担とか、、、

[5012: 匿名]

私は車を手離す者ですが、維持費が多大なことを考えると、周りにたくさんレンタカーのお店があるので、敢えてカーシェアリングは必要無いかもしれませんね。

[5013: 周辺住民さん]

>5008

管理組合総会をいつ実施する予定なのか確認したほうがいいかもね。入居直後はあわただしくて、1年後だったりする。

[5014: 周辺住民さん]

>5012

必要なくても、やめるのは結構難しいよ。共用施設の変更は管理組合総会の特別決議で、3/4以上の賛成が必要。販売時にそのサービスがあるからここに決めたっていう人も出てくるだろうし。

[5015: 周辺住民さん]

タワマンが林立しいる武蔵小杉では、管理組合が転売に有利となるように積立金を定額にする動きが出ている。笑えるのはこれをバックアップしているのが、売主の系列の仲介会社。売る側も段階的値上げと定期的な一時金徴収が問題なのは百も承知。

あっ、ここの売り主としても名を連ねているか（笑）。

http://www.midskytower.com/50years

[5016: マンション検討中さん]

住居とはいえ、転売目的の人にも所有者としての公平な権利があるわけだから、都合の良いように考えるのは当然のことでしょう。
終の棲家と考えていても、規約に関しては他人任せではなく、しっかりと勉強した方が良いと思います。ある意味、無知は誤解を招くし、後の祭りということもありますから、知識を蓄えましょう。

[5017: 匿名さん]

>>5014 周辺住民さん

カーシェアサービスをやめなくても、維持費無料のレンタカーサービスに変えることは普通決議でいけますよ
これだけで年間400万円浮かせられます。

車は中古車になりますしレンタル費用は上がりますが、普段そんなにつかうものではないので…

売主にキックバックがいくとしか考えられないような割高サービスが色々あるので、どんどん是正していきましょう！

[5018: 匿名さん]

私のように共用はあまりケチケチしないでほしいと思う人は少数派かな。
修繕費も永住希望ではないのですぐに大きく値上げするのは反対。
もちろん総会の決議に従いますが、いろいろな議論がされるのは大歓迎です。

[5019: マンション検討中さん]

>>5018 匿名さん
ケチではなく、節約です。

[5020: 匿名]

>>5017 匿名さん

それを知ったら、なるほど！そうだ！と賛成する人はたくさんいそうな気がします

[5021: 周辺住民さん]

駐車場利用料負担して、この規模でレンタカーが事業として成り立つか。無理でしょ。

[5022: 周辺住民さん]

>5017

ここの管理会社、過去には理事会の役員に飲み食いさせて抱き込むなんてことして、自分たちに都合の悪い住民の要望は握りつぶすなんてことしてるけどね。

[5023: 谷津一丁目住民]

徒歩1分圏内に、タイムズもカレコもある中で、高いコスト払って維持すべきかは微妙だよね。
どちらも土日は稼働率高いから、住民専用で利用できることや撤退のリスクが少ないことは良いことだけど、マンション内で利用率が上がれば当然予約出来ないことも増えるし、組合自身が直接保有していない以上撤退リスクもゼロじゃない。
あと価格面で見ても、早期返却での減額も無さそうだし、単価も安くはないから、空いてれば外部を使うかも。事業社自体のサポート体制（夜間や年末年始とかね）も不安を感じる。距離が若干遠くなるけど、タワーパーキングの出し入れの手間を考えれば時間は相殺されそう。

[5024: 匿名さん]

>>5022 周辺住民さん

三菱コミュよりは三井レジサの方が評判は良いですね。個人的には管理はフロントの質に大きく依存するのでどっちもどっち…とは思いますが

しかし、その飲み食いの原資はどこから出ているのか、と言うことを考えられなかった理事会役員だったのですかね？

そういう頭の宜しくない運営はしないように頑張りましょう！

[5025: 周辺住民さん]

地所の管理は藤和と統合してレベルが落ちたとのもっぱらの評判。

[5026: マンション検討中さん]

なかなか有益な情報が出てますね。今後の管理の話、よろしければ住民板で話しませんか？ 大切な話になりそうですし。

[5027: 匿名さん]

分譲マンションのカーシェアリングは、利用者の負担を軽くして、運営費(管理費)を高めにしていることがほとんど。
今住んでるマンションは契約満了後、すぐに相見積で運営会社変えて、運営費半額になったよ。
要はぼったくりなんだよ。

[5028: マンション掲示板さん]

>>5027 匿名さん

カーシェアリングは管理組合と業者との直接契約でしたか？または管理組合と管理会社との契約でしたか？直接契約でもバックマージンとかできるのかな？

[5029: 匿名さん]

>>5028 マンション掲示板さん

バックマージンはやろうと思えばいくらでもできますよ。

極端な話、Aというマンションで組合と直接契約であっても、その際のバックマージンをBという管理会社が間に入るマンションのサービスに組み込むことも可能な訳ですし。