津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[4451: 口コミ知りたいさん]

今日価格聞いて来ました。
東側がかなり手が出しやすいと思いました！
営業さんはやはり、モリシア駐車場はかなり老朽化してるのでそのうち何かに建て替わると思うとはおっしゃってましたね。
タワーマンションはないのでは…？とおっしゃっていました

[4452: マンション検討中さん]

いくらですか？

[4453: 口コミ知りたいさん]

>>4452 マンション検討中さん
自分で聞きに行ってください

[4454: 匿名さん]

>>4444 匿名さん

窓拭きといってもダイレクトウインドウだけですからね。みんなのお金で角住戸の窓を綺麗にするようなものですね。まぁ、その分、初期投資は高いのでしょうし、仕方ないですかね。

[4455: 匿名さん]

>>4454 匿名さん

初期投資の払先はデベロッパーですが、管理費用はデベは1円も払わないですからね。
本当は窓拭きは角部屋住戸だけ代金徴収するのが平等なんでしょうけどね

[4456: マンション検討中さん]

ここを買われているみなさんの年収っておいくらくらいですか？

[4457: 匿名さん]

>>4456 マンション検討中さん

年収はそれぞれでしょう。年収が無くても資産があれば買えますし、年収が高くても低くても関係ないと思いますよ。

[4458: マンション検討中さん]

やはりなかなか第二期の情報はでてこないですね。購入検討者はみんなモデルルーム行ってるでしょうから仕方ないところだとは思いますが。販売は一ヶ月後なので、まだまだ時間ありますね。

[4459: マンション検討中さん]

>>4457 匿名さん

おっしゃる通り年収議論は不毛かとおもいます。年齢、年収、資産などもろもろ考慮して買える人が買えばよいのではないでしょうか。

[4460: 口コミ知りたいさん]

夫30歳年収650万
妻30歳年収400万
貯金が2500万
3歳と1歳の子供が1人。

約5500万のここ狙ってるのですがいけますかね…
両親からの援助はありません。

[4461: マンション検討中さん]

>>4460 口コミ知りたいさん
奥様が働き続けるのであればいけるとおもいますよ。
資産性も高いし買っても問題ないと思います。

[4462: マンション検討中さん]

年収話は幕張のようになるので、やめたほうがいいと思いますよ。

[4463: 口コミ知りたいさん]

>>4461 マンション検討中さん
ありがとうございます！
検討してみます！
物件に非常に魅力は感じているものの、この年収と、貯金で、子供二人をちゃんと育てられるのか不安になっておりまして…

[4464: 匿名さん]

>>4460 口コミ知りたいさん

収入と資産で買えるかどうかを判断するのも良いですけど、買った後のお付き合いの事も考えた方が良いですよ。

[4465: 口コミ知りたいさん]

>>4464 匿名さん
4460です。
コメントありがとうございます。
ここに住まわれる方はそんなにお金持ちの方ばかりなんですかね…
ずっと賃貸なので、近所付き合いもほばなく、マンションならそんなに大変では無いと思っていました

[4466: マンション検討中さん]

収入面、支出面等はここではなく、専門家に相談した方がいいです。
ここで具体的な金額は出さない方がいいですよ。
FPに相談してください。営業さんに依頼すれば紹介してくれると思います。
荒れるだけですよ。

[4467: 匿名さん]

>>4466 マンション検討中さん

MRのFPは駄目ですよ…
売主からのお金で雇われているので
行けます、買えます!
しか言いません。相談するなら有償の第三者のFPじゃないと。

[4468: 口コミ知りたいさん]

MRのFPさんはダメなんですね。
どこかFPさんでおススメご存知だったりされますか？

[4469: マンション検討中さん]

第二期、販売は一ヶ月後ぐらいなんですね。どれぐらい1次から販売されるんでしょうね。

[4470: マンション検討中さん]

>>4468 口コミ知りたいさん
わざわざお金払って他人の意見聞くなんてバカらしいと思いませんか？

[4471: 匿名さん]

>>4468 口コミ知りたいさん

スムログでも出てくる三井氏とのらえもん氏のサービスでは住まいスタジアム
https://sumai-stadium.com/

もう少し大手であれば東京マンション情報FP相談サービス等
https://tokyo-mansion-fp.com/

ちなみに、MRのFP使うのは時間の無駄で、賢い選択ではありません。
http://x1mansion.com/financialplanner

数千万円の買い物するのに数万円をケチって数百万円の含み損を抱えたのでは笑えません。

[4472: 匿名さん]

>>4471 匿名さん
FPはライフプランを立てて、将来的に支払いが出来るか否かを診断するのが仕事であり、不動産の物件評価なんぞしないよ。なので数百万の含み損云々ってのは関係ないやん。

[4473: 匿名さん]

それもそうですね。

いずれにしても、MRのFPはライフプランを歪めて「買える」という結論を導くことで給料をMRからもらっているので、相談するだけ無駄です。（住宅ローンが通る＝買える、という結論しか出てきません）

[4474: 口コミ知りたいさん]

>>4471 匿名さん
とても勉強になりました！！ご丁寧にありがとうございます！！

[4475: マンション検討中さん]

公式HPに少し値段が出てきましたね。2600万～7200万円台。最多は5900万円台。3LDK73.59㎡4600万円台～。

[4476: 口コミ知りたいさん]

教えて下さい。
我が家は第2期西向きを狙っていますが、南向き低層とも悩んでいます。
南向き低層は坪単価が異様に高いですが、やはり日当たりを考えると南向きなのかな…と。
リセールする場合は南向きはかなりマイナス売却になるでしょうか。
また、タワマンの低層階の価値はどのようなものなのか…わかる方教えて下さい

[4477: 契約者です]

>>4476 口コミ知りたいさん

「タワマンの価値」＝「眺望」という一般的な固定概念があると、ドラマ「砂の塔」のように低層階の資産価値がなくなるように見られがちだとは思います。
ですが、立地（駅から４分、モリシアとも直結）や、ラウンジ・スカイサロン等共用部の利用など、ほかのマンションでは得られないメリットが充分享受できると思います。その意味での資産価値はあるのではないでしょうか。

津田沼ザ・タワーでは東と北のモリシア再開発が懸念されていることを考慮すると、南向きは間違いなく売りに出しやすいと思いますよ。
西側も、至近距離に高い建物が立つ可能性が低いのでよいのでは。

ただ、都心から離れると、いずれは人口減少に従いタワマンであっても現在のように売却益が出る保証はないので、どのお部屋でもマイナス売却は覚悟しないといけないと思います。
わたしは、損失額の差が、南向きの方が大きいかもしれないけれど、売りに出した場合すぐに決まりやすいかな、と思って南向きに決めました。

ちなみに、知り合いの不動産屋いわく、南向きとそれ以外の向きでは、購入時（売買時）の差額ほど、賃貸したときの家賃差額に影響しない、とのこと。（質問の答えから離れますが）

納得いく結論が出るとよいですね。

[4478: 契約者です]

>>4476

「タワマンの価値」＝「高層階」の間違いでした。ごめんなさい。

[4479: マンション検討中さん]

資産価値でいえば、北が一番ですね(厳密には北西)。他のかたが賃貸時に方角があまり影響しないと書いてますが、売却時も同じです。新築の時と違い、方角を選べるようなことは少ないですしね。資産価値の統計情報がのってる記事を貼っておきます。あくまで一般的な話ではありますが、ここは南が好条件(北の低層は悪条件)な分、資産価値はこれ以上に差がつくかもしれないですね。(長く住むなら南がおすすめ、資産価値を求めるなら北がおすすめでしょう)

https://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140910/271076/?ST=sma...

[4480: 口コミ知りたいさん]

4476です！！
皆さま親切にありがとうございます！！
とても勉強になりました。
我が家はそんなにお金もないですし、砂の塔のような方々と絡めない気がして今更笑
あと、もう一つ気になるのですが、せっかく南側の部屋を選んでも駐車場があり、北側の部屋が真っ暗になる気がするのですがそのあたりはいかがお考えでしょうか。

[4481: 検討中]

>>4479 マンション検討中さん

方角による売却差はないとのことですが、同じ方角で、階数差がある場合はどの程度影響してくるとお考えですか？

[4482: eマンションさん]

>>4481 検討中さん

確かに売却時には、当初購入時ほどの価格差はつかないと思います。
マンションごとの売却単価はネットでもよく出ていますが、方角、階数による不動産屋さんの査定はたいして変わらないですね。
でも資金があるなら高階層、南向きがいいと思いますし、同時に売り物件が出てたとしたなら、当然良い条件のほうから売れると思います。

[4483: マンション検討中さん]

売却予定があるのなら北向き、西向き、北西がいいと思います。（不動産詳しくありませんが）
ＴＴＴの場合、南向きが高めに設定されており売却の時はその分苦労しそうな気がします。

[4484: 契約者です]

>>4480 口コミ知りたいさん

このタワマンはホテルのようや内廊下ではないので高級感がなく残念、という意見もあるとおり、外廊下かつロの字の建物ですね。
外廊下は、通風や、採光、匂いが籠らない、避難経路の確保、などが一般的な利点とされますが、タワマンかつ片面通路ではないので、下層階の暗さは否めないかなぁと思います。通路に面しているのでルーバーもしますよね。
一般的なマンションの南向きの間取りとは同じですが、比較すると、暗さは増すかと思います。（ごめんなさい、個人見解です）

上層階のように雨は極端に吹き込まないだろう点、通風は確保できる点、内廊下に比べれば匂いの籠りがない点、を考慮すれば、メリデメを考慮して許容範囲とするかどうか…というところでしょうか。

判断、難しいですよね。

[4485: eマンションさん]

南向きは実需狙いなので、そんなに頻繁に売りに出ることはなく、逆に資産価値暴落がないと私は考えましたが…

[4486: 検討中]

>>4484 契約者ですさん
契約者ですさんは、駐車場より上の物件を購入なさったのですか？
タワマンに住んだことがなくどれだけ暗いのかわからずなやんでしまいます

[4487: eマンションさん]

４４７９の方がおっしゃるように住むのに良い部屋と資産価値はまったく方向性が違ってきますね。
津田沼ザタワーの場合、住みやすいのは南向き高階層でしょうけど、資産価値を保てるのは北向きでしょうね。
最初の価格設定で人気のある部屋に利益を乗せる為しょうがないことですが。

[4488: マンション検討中さん]

>>4481 検討中さん

4479です。これもネットの知識なのですが、最上階は資産価値が高いようですが、それ以外はそこまで変わらないようです(ここは最上階がプレミアム仕様なので、また別かもしれませんが)。そもそも売値も1階あたり10万円程度の差なので、資産維持という意味ではどの階もそこまで変わりません。ただし、一階差なのに50万以上差をつけてるところもあります(例えば東向なら千葉工大の高さを抜ける前後)。そういったところは売るときはそこまで差がつかなくなるようです。なので、究極の資産価値は北で、モリシアよりも低いところになりますが、まぁそれが生活によいかは全く別問題ではありますよね。個人的にはここの南は低層階でも眺めが良いので欲しくなります。(が、やはりみんなそう思うので新築時はそういった値段で売られることになります)

[4489: 匿名さん]

>>4475 マンション検討中さん

3LDKの4600万円台、おそらく4階の73cだと思いますが、
駐車場建て替えリスクは残りますし、間取りも真ん中に柱があるので賛否ありますが(なので隣の73dより100万円安い)、それでも坪単価210万円以下は激安ですね。
本マンションの平均単価より3割安いので…

実需よりは投資用途、永住よりは短期リリースの前提で買う人が多そうですが

[4490: 検討中]

>>4488 マンション検討中さん
ありがとうございます。
マンション検討中さんは、低層階の通路側の部屋の暗さは気にされませんか？

タワマンの通路側の暗さがイメージできないもので…

[4491: 匿名さん]

>>4490 検討中さん

近くの外廊下のタワマンを一度見たほうが良いと思います。こればかりは百聞は一見に如かずです。

UR賃貸のタワマンの内覧、タワマンの中古の部屋(空室)の内覧等をされると良いと思います。

真ん中のボイドスペースが狭いと本当に真っ暗です。

[4492: 契約者です]

>>4486 検討中さん

わたしは、駐車場より上の物件を決めました。

皆さんのおっしゃるように、購入時の価格と比較したとき、南より北側の方がお得で、先々売ることや貸すことを前提にするのであれば、南にこだわらなくても良いと思いますよ。

わたしのときも、お部屋の選択肢が色々あったので、それはそれは本当に悩みました。
検討中さんと同じように、将来売るかも、ということも考慮して、それでも決められなかったので、本当にたくさんの不動産関係の友人や、津田沼ザ・タワーを見学にきた知り合いの不動産屋さんにも、意見を聞きました笑

そのときのアドバイスで、「郊外ほど南信仰が強い」「将来変化リスクも大事で、将来売るなら買ったときの値段も加味して損しない選択肢の方がいい」「でも住むのなら最終的には自分が気に入った部屋を選ぶのが一番！」と言われ、最後はリビングから見える南の景色が捨てられなくて南にした、という経緯です。

参考になるか分かりませんし、たくさん意見を聞けば聞くほど悩むかもしれないのですが、納得いく答えを出してほしいなぁ、と思ってます。よい結果になりますように！

[4493: 匿名さん]

>>4485 eマンションさん

純粋にデータだけでみれば南向きが一番値下がります。
特にここは(モリシア再開発がなければ)津田沼では他に類のない立地なので、まずは建物そのものに関心が向き、その中で住戸選定の流れになるので…

売却価格を気にするなら南向きはおすすめしません。が、値下がりするから南向きは買わない、というのはおかしい話だと思います。

投資だと言いながら眺望もなく陽にも当たらない部屋で査定価格に一喜一憂しながら住む生活が幸せなものとは思えません。

[4494: マンション検討中さん]

>>4490 検討中さん

4488です。気になりますが、日中過ごす場所でもないので最優先ではないと思います。今まで見てきたタワマンには日中でも灯りがついていたので、そうなると思いますので最低限の明るさは確保されると思ってます。ここは実物を見て確認したいですよね。

[4495: 名無しさん]

本当は南高層角部屋が良かったんですが、案の定、単価盛りまくりなのと平米数が大きいのもあり予算オーバー。永住する予定でもないので若いうちから8000万も9000万もかける気がしませんでした。年取ってからでもいくらでも良い家買えますし。
なおかつ田の字の間取りは嫌だったので、良い間取りの部屋はおのずと絞られてきます。

[4496: 検討板ユーザーさん]

ここは、人気の間取りは75dとか人気ですよね？
逆に人気のない間取りはどこになるのでしょうか…
勉強不足のため教えていただけると幸いです。

[4497: 匿名さん]

>>4496 検討板ユーザーさん

第一期は方角、間取り関係なく人気でしたよ
その中では75dは第一期第一次で10部屋しか要望書が入らず、三次でも13部屋残るなど不人気の方でした(あくまでこの物件の中では、という意味で、一般的には人気間取りです)

75dよりも不人気なところは、敢えて言うなら73eですが、間取りがどうこうではなくて、他方角に同じ面積帯の部屋があって、他方角の部屋より単純に価格が高かったので欲しくても買えなかった、というところかと。

[4498: 匿名さん]

一期五次の販売時点では73Eは残り一戸だったかと。
不人気は73A、76A、76D辺りかな。

[4499: マンション検討中さん]

3LDK4600万って安すぎじゃないですか！

[4500: マンション検討中さん]

>>4499 マンション検討中さん

安いですよね。東側ですかね。(河合塾より下で大きく下がり、モリシア駐車場より下で更に大きく下がりといった値付け？？)