津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[4272: マンコミュファン]

>>4271 マンション検討中さん

間違いない。と言ってるけど、人口減少と供給量だけで語れるような簡単な話じゃないよ。

[4273: 匿名さん]

>4270
同じ津田沼で更に駅近のモリシア跡にタワマン出来るんじゃないですかね？
これからの経済情勢とここの売れ行き次第か。

[4274: マンション検討中さん]

>>4272 マンコミュファンさん

大部分語れるよ。少なくとも千葉の物件は。

[4275: マンコミュファンさん]

>>4274 マンション検討中さん
無理だから。笑

[4276: マンション検討中さん]

>>4273 匿名さん

5年後か10年後なのかわかりませんが待てる人は待ってもいいかもしれませんね。
ここを買っておいて買い替えもありかな。

[4277: マンション検討中さん]

もちろん需要と供給のみではないですが、それすら読めてない人がネガってきてますね。需要は増えるみこみですよ。実感でわかりやすくいえば、2020以降に買おうとしている人口がいるのが証拠です。まぁ、建築業界もうまく、2020と2022を利用して需要を分散してますね。ちなみにマンションの供給量は減っていく見込みですが、大工の人手不足により建築価格は2030には1.3倍にあがる見込みです。まぁ、このとおりいくとは限りませんがこれが一般的な見方ですよ。

[4278: マンコミュファンさん]

>>4277 マンション検討中さん
4271さんとは別の方なの？

買いたい人＝需要が増えて、供給が減るならば、価格は上がるんてわすよね。

マンションの需給と建設コストの需給が混同されてて分かりにくいのですが、建築コストが上がる見通しであることも、販売価格の上昇要因ということですよね？

[4279: 名無しさん]

住宅価格がどうなるかなんて両方の予測意見があって実際どうなってるかは分かりませんけど
もし売るときに安くなっていたら買い換える物件も安くなってる。
実際バブルの90年代に高値で買って15年程住んで安くなった時にかなり損して売って、買い換え後に10年住んで今年売って結局プラマイゼロになってる人がいます。

もちろん底値が買えるのが一番いいし、購入時より上がればいいけど大事なのは最後の最後をどうするかですよ最終的には。株でもなんでも最終的に儲かったかどうかなので、途中経過に一喜一憂してもね。

住居なので、損得よりは住みたい&支払えるがより重要。

[4280: マンション検討中さん]

>>4279 名無しさん

この人の最後は賃貸？

[4281: マンション検討中さん]

>>4277 マンション検討中さん

オリンピックが落ちついたら、建設業界も暇になるからなあ。長期的には人手不足＝人口減少社会＝需要減ですよ。
今が高止まりなのが一般的な見方ですが、まあ、高くても人それぞれ買うタイミングがありますから、そんなにムキにならなくても良いのではないでしょうか。

[4282: 匿名さん]

建設業は、オリンピック後、リニア、カジノが牽引。

[4283: マンション検討中さん]

金利の動向はどうなるんでしょうね。やはりオリンピック後くらいから上がり始めますかね？

[4284: マンション検討中さん]

>>4283 マンション検討中さん

まあ、消費税増税後に多少は上がるでしょうが、人口減少社会なら長期的には金利は上がらないですね。アメリカみたいに移民を積極的に受け入れ始めたら、多少は上がってくるかも。

[4285: 匿名さん]

オリンピック村の跡地もあるので、当分建設業は仕事あるでしょう。金利はかつてのような高騰は考えられませんが、オリンピック後はある程度あがってくるでしょうね。まぁ物価次第なんですが、既にフラット35はそれを見越してあがってきてますね。変動金利はしばらく店頭金利はあがらないでしょうが、適用金利はあがるかもしれないですね（というか、過ごしながらあがってきてますよね）。まぁ極端にはあがらないでしょうが、0.5%が1%や2%になるだけでも大きな影響なので動向は常に把握する必要があるでしょうね。

[4286: マンション検討中さん]

まぁ、マンションも下がると言われて5年ぐらいたちますからね。個人的には2030ぐらいまでは極端には下がらないとは思ってますけどね。首都圏の人口はそのあたりまではそんなに減らないですからね。それ以降はもう少し時間たたないとわかりません(笑)
ちなみに、マンマニさんの見方はこんな感じですね。他の著名な方も近いような見方のようです。
https://www.sumu-log.com/archives/10610/

[4287: 匿名さん]

>>4286 マンション検討中さん

そのあたりの話はこちらのが詳しく書かれてますよ。参考までに。
http://x1mansion.com/after-olympic

[4288: 名無しさん]

>>4280 マンション検討中さん

この人は老後海外移住しましたが、もし今年新たに買っていたらどうなっていたかは分かりません。

先述の通り底値で買えればいいですが、いつが底値かなんて分からないです。
金利たって10年前から今が底値だと言われ続けて結局マイナス金利までいきましたから。
10年前にマイナス金利になると予想した人なんていないと思います。

日本人はバブル後遺症で上がったものは下がる恐怖があまりにも強すぎますが、買える人、決断できる人は買っている印象です。(投資物件の話ですが)

[4289: 匿名さん]

下がるのが分かってたら、現時点で株がこんなに高いはずがない。
どうせ二年後になったらまた別の言い訳を探して買わないんでしょ。

[4290: 匿名さん]

オリンピックの数年後からは金利上昇に伴い緩やかに価格は下がっていくかと勝手な予測はしておりますが、微々たる変動と思い購入予定です。

毎回思うのですが、暴落を唱える方はなぜ今検討サイトをみているのでしょうか。

必ず暴落とよんでいるなら今このような掲示板は時間の無駄でしょう。

不安のあらわれなのかなんなのか…
惨めです。

要はわかったふりして暴落を唱える人はあてにはならないということが言いたいだけです。

[4291: マンション検討中さん]

ここのコストカット仕様の販売のお陰で、奏の杜の中古はすでにちょっとした暴落。

[4292: 名無しさん]

ネガティブ情報が悪いとは言わないけど、嘘はダメでしょ。
奏の杜のどこが暴落してんの、中古なんて売り出し価格より高いのに出るたびに売れてるじゃん。

[4293: マンション検討中さん]

>>4292 名無しさん

なんだかんだ、ここらは築浅の3LDK物件が限られてますからね。出せば売れていきますね。ここの販売が終わったら、また奏の杜も更に売れるようになるでしょうね。

[4294: 通りがかりさん]

>>4290 匿名さん

毎回思うのですが、
“暴落を唱える方はこのサイトを見てはいけない”のでしょうか？？？

掲示板はどんな立場の人も閲覧しても良いはずでは？？

あなたが惨めです。

要はあなたみたいな人が、
当てにならない、と言いたいだけですwww

[4295: マンション検討中さん]

>>4294 通りがかりさん
全然上手くなくて笑ってしまいました。
デマや荒らしで通報されない内は、好きな事を書けばいいですよ。

[4296: 通りがかりさん]

>>4295 マンション検討中さん
だから変な人と笑われてしまうんですよ！笑
お気をつけて。

[4297: 匿名さん]

何この人

惨めですね

[4298: マンション検討中さん]

低層階はカラー選べないんですね。残念です。中住戸はベージュとのこと。公式HPでイメージが公開されてますね。ベージュも明るくていいのですが、真ん中のグレーが明るさとオシャレ感があって気になったんですけどね。

[4299: 名無しさん]

グレーはキッチン部分が真っ黒で他の部分とのバランスが悪いのと、ドアノブがとても安っぽいのが気に入りませんでした。玄関タイルの色にも少し違和感。
ベージュ(というかホワイト)は統一感がすごくあります、高級感はないですが、一番無難。ただ汚れは目立ちそう。
やっぱりブラウンが一番良いのかな。
というか、もう少し明るめのブラウンを用意しなかったのはなぜなのか、一番人気出そうなのに。

[4300: マンション検討中さん]

やはりベージュが無難ですかね。ちょっとチープ感があったかなと思いましたが明るいのはいいですね。白黒のキッチンはオシャレでいいと思いますけどね、デザインズマンションなんかで結構ありますよね。個人的にはブラウンはちょっと好みではなかったですね。高級感はあるのかもしれないですね。

[4301: 匿名さん]

>>4300 マンション検討中さん

まぁ、色は好みがありますよね。まだ上の方は選べるから、選びたい方はそれも考えてもいいかもしれないですね。

[4302: 検討板ユーザーさん]

>>4292 名無しさん
最後まで売れ残ってたところは売り出しより安めだと思いますが。初期のマンションの話ですよね？

[4303: マンション検討中さん]

>>4302 検討板ユーザーさん

一部、チラシがありましたね。立地が今一のところで、売り切れないことがあるのは仕方ないですね。暴落というのは、全体的に価値が下がることなので、奏の杜は暴落していないというのは間違いないと思います。

[4304: マンション検討中さん]

しかし北側低層はどうするんでしょうね？いくら1LDKでも、都心ならとにかく、津田沼でビルお見合いの部屋は売れるのかな…？野村が売り切るために、視界が開ける形で再開発したくてファンドからモリシアを買い取ったのかと思ったけど違うのかな。

そう考えると、野村もしばらくモリシアには手を出さないのかもしれませんね。野村不動産が投資信託から移転したというと、同じ会社の中で保有する法人を付け替えただけというイメージを持っている方もいそうですけど、実態は上場REITからの購入です。

野村不動産の直接保有分は5％にしか過ぎず（信託銀行等を通した間接保有もあるんでしょうけど）、外部資本を、取り込んでるわけなので、合理的な価格で売買しなければならない。特にスポンサーの野村相手ならなおのこと。

そこで今回の価格算定の根拠は下記の通り。
https://www.nre-mf.co.jp/file/news-c5245beb05dc8ae17b37e0ab0b5b32f323a...

直接還元法・DCF法で評価したみたいだけど、ざっくり言えば、『今の収益がこれからも続いたらどれくらいの儲けを生み出すか？』に基づいて決められた価格。真横にTTTができ、759戸分も住民が増えれば、収益の増加は少なくはないはずでしょうけど、そこは織り込まれてなさそうですね。

今すぐ開発をする見込みはないけど、濡れ手に粟が得られるのねあれば、早めに拾っておくか、という考えなのかもしれません。個人的には早く新しくして欲しい気持ちが強いのですが、もっと老朽化した商業施設でもバリバリやっているところも多いですし、新津田沼近辺や船橋西武跡地など、近隣により再開発の余地が大きそうな案件があるところを見れば、いまは様子見の可能性が大きいのかな。

長々すみませんでした。

[4305: 匿名さん]

>>4299 名無しさん

本当、明るめのブラウン欲しかったです。

次善で、やむを得ずベージュにしましたが、キッチンの安っぽさが半端ないです。

[4306: 周辺住民さん]

奏の杜は、不動産テックの出す相場によっては、かなり下げている。
それでも、初期の条件のよいところは、まだまだ買値を上回っている。

[4307: 通りがかりさん]

低層階を値上げして売り出してくれるので、きっと奏の相場も反転しますよ。

[4308: 匿名さん]

>>4307 通りがかりさん

値上げの情報はどこからでしょうか？

[4309: マンション検討中]

＞＞4304
日曜日にモリシアと建築現場行ってきました。
モリシア、中はキレイになってるんですね。
相当昔に行ったときは、古臭くてなんか陰気臭い雰囲気がありましたが、お客さんも多くて、きれいで明るい雰囲気に変わっていました。
奏での森ができたからなのか、子供も多いように感じました。
野村不動産も収益物件としてモリシアをもっているので、建て替えは習志野市の後押しがないと難しいような気がします。
ＴＴＴ入居者のモリシアでの購買力は結構つよいものがあると思います。
既存テナントとの退去交渉も、ＴＴＴができた後では一時撤退でも難航すると思います。
本来なら、今が建て替えのチャンスと思うのですが。
建築費用の高い今ではリスク高いのでしょうか？

[4310: 匿名さん]

>>4309

モリシア内の習志野市文化ホールが1年かけて改修中ですからね

教育委員会の議事録をみると改修後10年持たせる意図はない（大幅な改修は全部キャンセルした）ようですが
トイレ、給排水設備、舞台床補修、舞台昇降機改修、通路絨毯張り替え
を行って、1年間使用を止めておきながら、改修後数年で取り壊したりしようものなら、税金の無駄遣いの大合唱で政治的に持たないでしょうね…（野村不動産が改修費を全額上乗せして市から文化ホールを買い取れば別ですが）

https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/kyoiku/soshiki/shogaigakushu...

[4311: 匿名さん]

>税金の無駄遣いの大合唱で政治的に持たないでしょうね

政治後進地区習志野を舐めちゃいけない。
学校の近くにパチンコ屋を作らせるために条例を変えても何も起きなかったところだよ。

[4312: マンション比較中さん]

>>4309
ただでさえ利害関係者の多い建物ですからね。
特に定員120名を有するキッズガーデンは大変でしょう。
0歳から受け入れ、そのまま5歳まで見てもらうつもりでいた人たちをあてもなく追い出すわけにもいかんでしょうな。
とはいえ近隣の保育園に余裕があるわけでもなし、移転のために新規の受け入れを停止したりしたもんなら、それこそ市民からの批判は相当なものになるでしょうね。

改修工事や店舗の入れ替えもかなり進めていますし、どちらかといえば今が稼ぎ時なんじゃないのかなあ。
年間10億程度の利益を数年間失っても回収できるくらいの水準まで地価が高騰するくらいのことがなければ、リスクを取ってまで建物全体の建て替えを行う理由は無いと思いますけどね。

[4313: 通りがかりさん]

市の規模にふさわしくない文化ホール、いらね。
成人式、年末の市民第九、習志野高校演奏会のためだけにあるようなもの。
これ以上のドブ銭はやめて、奏の草ボウボウの歩道の草刈りや小学校送迎バスの更新にでも回して欲しい。

[4314: 検討板ユーザーさん]

>>4313 通りがかりさん
文化ホールは予備校や塾の保護者会や近隣の学校の音楽発表会にも使われたりしてるので結構利用されてるんですよ。

[4315: マンション検討中さん]

予備校や塾の保護者会に市税投入かい。
学校の音楽発表会なんか、自校の体育館で十分。

[4316: マンション検討中さん]

2期に向けて公式ホームページがアップデートされましたね！ いよいよという感じですね！ しかし今週末の来場予約はいっぱいでした。

[4317: 匿名さん]

インテリアセミナーには検討者しか参加できないのでしょうか？

[4318: 匿名さん]

ホームページの雰囲気、だいぶ変わりましたね！
低層階の完全新規売出しなので、（当たり前ですけれど）73D等の第1期第1次で中層階全部捌けた間取りも復活していますね。

[4319: 名無しさん]

逆にプランオプション、カラーなどの選択は11階以下はできないので、該当する間取りにはその表示がないですね。

[4320: 通りがかりさん]

契約済みの人と
津田沼駅近の不動産所有者は、
２期の価格よ、あがれ、あがれ
と、願ってる。

[4321: 匿名さん]

>>4320 通りがかりさん

全く思ってません。
それよりは、年内に売り切れろ、と思っています。