津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[3931: マンション検討中さん]

みなさん、情報ありがとうございます。

心配だったので助かります。

[3932: マンション検討中さん]

谷津、奏の杜地域に10月に小規模園が二園新設されますね。１つではなく複数園の提携が予定されてます。
これで谷津奏の杜地域の数少ない年少枠はほとんどなくなってしまったのではないでしょうか。
タワマン内の認可保育園か今後作られる予定の向山谷津こども園の枠を期待するしかなさそうです。
https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/hoikugakko/hoikusho/narashin...
https://www.city.narashino.lg.jp/smph/kosodate/hoikugakko/hoikusho/nar...

[3933: マンション検討中さん]

モリシア再開発で、タワーマンションはやはりできると思っています。

その場合、最短でいつぐらいにできるものでしょうか？

[3934: 匿名さん]

「やはりできると思ってる」という主観を一方的に持った上で
いつくらいにできるかを他人に質問するのですか？？

勝手に思うように思ったら良いと思いますよ。

[3935: マンション検討中さん]

モリシアのテナントに知り合いがいれば、契約期間と契約内容を教えてもらえば、ある程度わかるかと思います。

[3936: eマンションさん]

奏の杜住民です。南口のムクドリはガンガンいますよ、怖いくらい。でもこのマンションとの資産価値とは関係ないでしょ、市民として関係はありますが。

私は湾岸のタワマンから引っ越してきましたが、２つの条件さえクリア出来れば住みやすいエリアだと思います。残念ながら、このエリアに特有のその課題はクリアされておらず、道半ば。

資産価値を最優先される人は、想定されるリスクを視野に入れてから購入することを強くおススメします。

[3937: 匿名さん]

北側が角部屋でもお値段抑えているなと思っていましたが、モリシアがタワマン？で丸かぶりやムクドリの事も考えてのお値段設定だったのかなと今思います 何が建つにしてもどのくらい丸かぶりかな…悩ましいところですね…

[3938: マンション検討中さん]

>>3936 eマンションさん
引っ越してきたとあるので津田沼南口方面在住の方でしょうか。長く住まれてるのですかね。
その上で2つの条件とは何でしょうか？

[3939: マンション検討中さん]

>>3937 匿名さん
まずタワマンが丸かぶりはないと思いますよ。この立地で南の部屋を被らせたら価値のないマンションになるので。まぁ、そもそも現時点は商業施設にあてたいという計画ですけどね。
できるだけ被らないようにマンションが建てば、逆に眺望が邪魔されない部屋は後発の価格につられて資産価値はあがるかと思います。
商業施設かオフィスビルである程度の高さのものは建つかと思いますが、現状も既にそこそこの高さのオフィスビルがあるので、イメージはしやすいかと思います。
ここは北側が安いというより、南が眺望のため高くなっています。西や東の相場をみればわかるかと思います。

[3940: マンション検討中さん]

>>3933 マンション検討中さん
仮に建つとしたら、タワマンだと構想から引き渡しに10年～25年ぐらいですね。
今の再開発計画の委託期間が2020年度末なので、2030までにできるかどうかですかね。
ちなみに習志野市の人口予測は2020以降、減少計画なので、マンション提案は魅力はなく、人口増加に対応する計画もないですね。

[3941: 通りがかり]

>>3940 マンション検討中さん

ギャラリーの営業の方？？

[3942: 匿名さん]

>>3940 マンション検討中さん

人口減少が一番のマイナスポイントな気がする。
お隣の江東区は2040年まで人口増える予想なのに。

[3943: 通りがかり]

>>3940 マンション検討中さん

tttの営業トークの様に感じましたので。
モリシア跡地はそんなに時間かからないですよ、提案書提示も始まってますので。25年は言い過ぎかと。少なくとも販売完了2年後には構想が明らかになりますね。水面下では動いているのでそれからは案外早いと思います。

[3944: マンション検討中さん]

ここのタワマンが2016着工、2020引き渡しなので、参考にすると、最短でも2024以降ですかね。計画から着工がもあるので2025年以降が妥当ですね。

[3945: マンション検討中さん]

>>3944 マンション検討中さん
既存の建物もあるので、それは不可能では？商業施設の部分営業も必要ですし、商業施設優先で建てていくでしょうから、結構かかるとは思いますよ。

[3946: 購入検討者]

>>3945 マンション検討中さん
それはそうですが、最短ということでしたので。決まってるものはないので、2025～2030年ぐらいと想定しておけばよいのではないでしょうか。

[3947: 通りがかり]

プラウドのみでしたら更に早く建つでしょうね。
まだ商業施設と決まった訳では無いですし。タワマンのみの可能性も充分有りかと。

[3948: 匿名さん]

ん〜となると。住み始め2020年から5年？10年？お隣は工事中なのか。眺望がクレーン車になってしまうというかその間デッキは使えなくなりますかね…

[3949: 匿名さん]

マンション建つとしたら、モリシア駐車場のエリアになると予想してます。

[3950: マンション検討中]

https://www.nikoukei.co.jp/kijidetail/00364721
モリシア跡にそんなに高い確率でタワマンが立つ計画なのですか？
こちらの記事によると、習志野市の将来の計画では商業・業務及び一部文化の構想になっており、津田沼ザタワー及び奏の森の住宅地域に回遊できるような計画と見えますが？
モリシア跡にタワマンが建築されるならもちろんそちらのほうを購入したいですが可能性からすれば、相当に低い気がします。将来建築されるかどうかわからないものを待つよりも、現実のものを検討するほうが良いのではと前向きに検討中です。

[3951: 名無しさん]

>>3949 匿名さん

モリシア駐輪場は東に河合塾と千葉工大、南に13階？建てマンション、西にTTTですよ。
八方塞がりでマンションは難しいのでは？
タワマン建てるにはスペースが狭いですし。
河合塾と南側のマンションを買収すれば現実味ありますね

[3952: マンション検討中さん]

みなさんがおっしゃる通り、現時点ではタワマン建つ可能性はかなり低いですよ。
一部の方が、決まったような書き方をしていただけで、根拠は何一つ出てきてないです。
根拠を出したら漏洩になるからみたいなことも言ってますが、それなら建つとか書き込んだ時点でクビですよね(笑)

[3953: 評判気になるさん]

色々参考になりました！
なぜか購入意思がない人が必死に購入を阻止しているので、非常に魅力的な物件なのは間違いなさそうですね。
低層階南向き狙いでしたが安心して望めそうです。

[3954: 匿名さん]

何が建つのか楽しみですね！
その際デッキはどうなるか心配ですが。

[3955: 匿名さん]

購入した人の書き込みで重要説明会で
マンション建つ可能性有りを説明されたと書き込みが気になります。

[3956: マンション検討中さん]

野村不動産駅前再開発の例で商業施設＋タワマンがありました。 参考になるかどうか不明ですがリンク載せておきます。これなら市の意向にもまた商業施設のみだと採算が合わないとの意見もどちらもクリアするので僕はこの柏駅のタイプかと憶測です。
http://www.geo-akamatsu.co.jp/service/02.html

[3957: マンション検討中さん]

>>3955 匿名さん
重要説明会は契約した方はみんな出ているとは思いますが、マンション建つ可能性という言い方はしてなかったですよ。
もちろん、将来的に何があるかは保証できないということですが、それはどこのマンションでも当たり前です。
よくよく考えてみてください。重要説明会のタイミングでそんなことを言って、キャンセルされるのが一番マイナスなのですから、そういう話があればもっと前のタイミングでいれますよ。

[3958: 匿名さん]

>>3957 マンション検討中さん

いや、違いますよ。
後に退けないタイミングの重説で話すのが一般的なやり方です。
マンションは立地なので川沿いや公開空地を駆使して永久眺望、永久日照権を獲得するものです。

[3959: マンション検討中さん]

>>3958 匿名さん
いやいや、まだ無償キャンセルの範囲ですから(笑)
永久を保証しないというのはそうです。なので、念のため万が一の話をするというだけで、どのマンションも同じく現在の眺望を保証してるわけではないといいます。

[3960: 匿名さん]

>>3959 マンション検討中さん

なら、キャンセルしなよ。

[3961: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん
マンション建つなんて説明なかったのでしませんよ(笑) わけわかんない突っ込みやめなさい。

[3962: マンション検討中]

なるほど。そういう可能性もありますね。
現時点では商業施設＋文化施設でしょうが、事業者の利益を優先するなら上層階に住居ということも十分に考えられますね。
津田沼ザタワーにしても、モリシア跡地にしても、私にとっては今後なかなか出てこない立地なのでみなさんのコメントが大変参考になります。

[3963: 名無しさん]

仮にモリシアにタワマンが出来たとして、TTT住民にとってのメリット、デメリットはなんだと思いますか？

例えば、
メリット:資産価値向上
デメリット:北側住居の眺望悪化、資産価値減少、

資産価値はその時の市況もありますが、モリシアタワーの価格によってTTTが左右されますよね。
眺望は南はもちろん、東と西はあまり影響なし？
ペデストリアンデッキはタワマンでも商業施設でも保証は変わらないですよね

[3964: 匿名さん]

>>3956 マンション検討中さん

文化ホールは？

[3965: 匿名さん]

>>3963 名無しさん

私は現在のモリシアの店舗に魅力を感じているので、タワマン建てることによって店舗が無くなるようであればこの物件とはさようならですね。
店舗が残るタワマンであれば問題ないですね。
西のペデストリアンデッキは市のものですし、当物件に市の施設があることから南側から駅への動線を無くすことはしないと思ってます。

[3966: マンション検討中さん]

なるほど。
確かに現状のモリシア店舗(角上水産や飲食店、フードコートほか食料衣料品店舗)がなくなると津田沼南口の良さは半減しますね。

現地在住民としては、ロハルやユザワヤビルの改装によって南口の住みよさは向上すると思いますが、モリシア店舗(特に角上)がすべてなくなると、ＴＴＴというより奏の杜住民も含めてマイナスでしかないですね。

ということは、商業施設プラスタワマンならＴＴＴにとってメリットとなるのでしょうか？

[3967: 匿名さん]

>>3958 匿名さん

ここの南側は永久日照権が確保されてますからね
モリシア跡地は仮にタワマンになると南側がTTTで塞がれるので、実需メインの津田沼立地では売りづらいでしょうね。

TTTとモリシアを繋ぐ西側のペデストリアンデッキは、文化ホール用の駐車場と文化ホールを繋げる意図もあって習志野市所有です。

モリシア跡地がタワマンになっても撤去されるものではないので(※東側は撤去の可能性あり)、文化ホール移転でもなければモリシア跡地再開発後も繋がったままです。

そうなると、駅からの距離数十メートルの違いよりも、永久日照権の有無という点の方が大きいですから、TTT南向きの優位は揺らがないことになります。

[3968: 匿名さん]

駐輪場が移転することで、そこに駐輪される方の駅に行くまでの動線も気になりませんか？
メールボックスの位置も気になってます。
文化ホールが京成津田沼駅近くに移転するという噂も聞いたことありますし。
そう考えると今のモリシアにある建物は何になるかは分かりませんし、バスのロータリーとどう関わるかも分かりませんが
できるだけ西側に移動し、ペデストリアンデッキは今の文化ホール側から新しい駐輪場、そしてTTTに繋がるというのが私の予想です。
願望でもありますが。

[3969: 匿名さん]

モリシアのテナントは言うほど良いとも思えません。
百均・リサイクル・ロープライス系の金太郎飴みたいな、いつ閉店しても問題ない店ばかりです。
フードコートは入退店の繰り返し、レストラン棟とは名ばかりですし、
ヤマダ電機は家電消費の落ち込みとネット販売に圧されて盤石な経営とは全く言えない状況ですし。
角上魚類はシャポー船橋に開店したので、モリシア取り壊し後の需要をカバーする予定なんでしょう。

津田沼に住もうと考える方々が見落としがちなポイントとして、
津田沼は県内屈指の学生街です。大学生・受験生・予備校生の街です。
進学塾と予備校の物量は言わずもがな、駅前の千葉工大だけでなく日大も東邦大も津田沼がターミナルです。
奏の杜ができたところで基本的にはお金をあまり持たない若者が中心の街です。
モリシアのテナントが定着せず苦戦しているのは、それと無関係ではありません。

津田沼は商業施設が飽和していますので、モリシアの跡地に商業施設をがっつり作ることは無いでしょう。
スーパーマーケットとファストフード程度の商業施設と習志野文化ホールの後継施設、
そして残りは（タワーではないにしろ）マンションという可能性は十分にあります。

[3970: マンション検討中さん]

>>3969 匿名さん
若者は勉強できるファミレス、喫茶店、フードコートがあれば満足ですからね。若者も南口では大して買わず大体北口で済ませてしまいます。
飲み屋も喫茶店もフードコートも北口の方が充実してるのが原因です。奏の杜の住民の方がもっと購買力があれば南口も少しは盛り上がると思うのですがそこまで購買力は無さそうですね。

[3971: マンション掲示板さん]

津田沼駅北口の商業施設の半分は船橋市。
パルコも船橋市です。
習志野市は南口の駅近に商業施設を建てて、習志野市の活性化、税収増を狙ってそうですね。

[3972: マンション検討中さん]

>>3971 マンション掲示板さん
商業施設では税収増といっても土地代等考えればたかが知れてる。それならタワマンで住民増の方が街が活性化する。

[3973: 名無しさん]

税収を増やすには、企業誘致か人口増加です。
習志野市がとっている政策は人口増。
武蔵小杉にマンションがあふれてるのも川崎市の人口増加が目的でしょう。行政は人口が減ると何もできなくなりますから。
通勤時にホームに入れなくなるほど人口が増加するのは最悪ですけど、ある程度増えて税収も増えれば習志野市民にもメリットです。きっと。
公立学校のエアコン設置とかやってくれるはず。だよね

[3974: マンション検討中]

現時点での津田沼ザタワーにしても駅とのあいだに商業施設があるから魅力があるのであって、モリシア跡にタワマンだけが建築されるようであれば魅力はなく
津田沼ザタワーの価値は下がると思います。しかし新しく野村さんがタワマンを建てたとしても、商業施設がなければそこも買う気は起りません。
いずれにせよ人口減少時代に向けて、その街だけで生活が完結できるコンパクトシティ型のマンションかなと思って検討しています。
お盆あけたら担当者の方に質問してみます。

[3975: eマンションさん]

県内屈指の学生街とか書いてあったけどさ、奏の杜の課題はその前段階ですよ。

園児はどの保育園に通うの？
小学校の受け入れ体制はあるの？

子育て世代には頭の痛い話ですよ

[3976: デベにお勤めさん]

モリシアの敷地面積は、18,000㎡　　　容積率　600％
建物はMax　108，000㎡
　　　　　　　　　⇓
習志野市が特定開発地区に指定して、容積率を900％へ
　　　　　　　　　⇓
現在の坪単価　300万が450万の価値へ
　　　　　　　　　⇓
野村不動産に80億の含み益
　　　　　　　　　⇓
建物はMax　162，000㎡
　　　　　　　　　⇓
タワーマンション　70,000㎡・　文化ホール　20,000㎡・　商業施設　70,000㎡


習志野市は、容積率ＵＰの対価で無償でホールを新築する。

[3977: マンション掲示板さん]

>>3976 デベにお勤めさん

プラウドって複合型のタワマンの施工実績ってなんかありましたっけ？ばっと思いつかない。

[3978: デベにお勤めさん]

㈱ジオ・アカマツ等　野村不動産グループで

[3979: マンション検討中さん]

凄いなあ
何階建てで何戸くらいになるんですかね？
それくらいの需要を吸収できる余力が津田沼にもありますかね。ならTTTも安心ですけど。

[3980: デベにお勤めさん]

因みに、津田沼　ザ・タワーの容積対象床面積は60,000㎡です。