津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[3101: 匿名さん]

私は外廊下側の光が気になり40階より上を購入しました。40階より上の北、東西の廊下側はむしろ太陽の角度を日影ソフトに入れると自然な光が入りますね。私は南側にしたので間接的な光を期待するしかないですか、、、、。
あとは、外気に接した外廊下に批判的な意見が出ていますが、ホテルじゃないんだし通気が良い住戸の方が私は好きです。内廊下は換気回数を相当多くしないとちょっとした扉の開け閉めで他人の住戸の匂いが漏れてきて暫く滞留してしまいますしね。無駄な空調や換気の負担は環境にも後々のL CCを考えても勿体無いですよね。
住戸の仕様は確かに他と比べると低い気はしますが、今時はそんな仕様だし大した事は無いですよ。

[3102: 匿名さん]

外廊下の照明が２４時間点くのでしょうから、大丈夫、大丈夫。

[3103: 匿名さん]

サッシュ遮音性能T1は別に騒音少ない所だから問題ないです。耐風性能はきちっとあるし。
10階位までは多少影響するかもしれませんが、あとは距離減衰でかき消されますね。

[3104: 匿名さん]

久しぶりに駅の南側いったら拓けていた、、。
モリシアが建て代わり商業施設が充実するとさらに良いですね。このタワーは最後の開発かな？

[3105: 匿名さん]

自宅の半分の部屋が薄暗い廊下に面している行灯部屋で問題ないなら（暗さが気にならないなら）、そもそも南向きに拘る理由もなくなりますからね…

12階の73Eよりも43階の73Bの方が安かったし
同じく12階の75Bよりも43階の76Eの方が安かったので
この辺の価格の歪みは凄いな、と思っていました

そんな私は73Bでも76Eでもない別の部屋を契約しましたが…（陽当たりにあまり興味ないので）

[3106: 匿名さん]

>>3103さん

今タワーの高層階に住まわれているなら分かると思うのですが、
音は上に上がる（正確には、地上の道路や線路と上層階の間に遮蔽するものがないのでダイレクトに拾う。距離の二乗に比例して音のエネルギーは減衰するが、その分多くの場所の騒音を拾うので、全体の騒音レベルが高い）ので、暗騒音が結構酷いですよ。

今35階に住んでいて、幹線道路から500m、線路から2km離れていますが、窓を開けると暗騒音がかなりします。

[3107: 匿名さん]

>>3106 匿名さん
たしかにそれは言えましたね。
遮蔽が無いですからね。

[3108: 匿名さん]

バルコニーの手すりはやはり透明がよいですよね。椅子に座っていても景色が見えますからね。

[3109: マンション検討中さん]

しかし二期以降の販売スケジュールが不透明ですね。いつまで一期◯次にする気なんですかね。

[3110: マンション検討中さん]

>3109

売れてない以上、仕方ないですよね…
この先も前途多難ですね。。

[3111: マンション検討中さん]

どんくらいの収入あればこのマンションくらいの物件(3LDKとか)買えんのかなー。買える余力のある人が羨ましい。

[3112: マンション検討中さん]

三菱地所のパークハウス会員なので、
パークハウスブランドの新築物件カタログが
定期的に送られ来るのですが、他全て“ザ・パークハウス…”と
名付けられてるのに、突如、津田沼ザタワーのみ、
“ザパークハウス…”というブランド名が付いてなく
記載されてるのを目の当たりにし、さすがに悲しく虚しいです、、

これで分かるようにやはり三菱地所とは言え、
“パークハウスブランド”の品質基準には達してない物件なんだ、
という事を改めて思い知らされました…泣

[3113: 検討板ユーザーさん]

>>3112 マンション検討中さん

それって三菱単独じゃなくて、三井とか野村も参加しているからではないのでしょうか？

[3114: 匿名]

>>3112 マンション検討中さん

3113の方も仰せの通り奏の杜のレジデンスも三社合同プロジェクトなんで、別ブランドですよね。品質基準とは無関係と思いますが。。。

[3115: マンション比較中さん]

もう先着順申込み受付か。

[3116: 匿名さん]

西側（中央線）タワマンに比べればリーズナブルだと思うのだが。

[3117: マンション検討中さん]

ここに住むの少なくとも世帯年収2000万はある人たちだろうから、人的に安心だよね。

[3118: マンション検討中さん]

千葉県にこれより高いタワマンってありましたっけ？

[3119: 匿名さん]

>>3113 検討板ユーザーさん

ここは
三菱375
三井375
野村250
で三菱と三井の持ち分が同じです

ザパークハウスブランドもパークタワーブランドもプラウドタワーも使えませんね

ただ、これらのどれか1つのブランド使ってもらった方が資産価値的にはプラスだったような気がしますが…

今の名前だと中小が建てたノーブランドマンションとの違いが分からないですし。

[3120: 匿名さん]

>>3118 マンション検討中さん

クオン新浦安

[3121: マンション検討中さん]

>>3114 匿名さん
>>3113

調べてみればすぐ分かることですが、
マンションは普通どこも数社共同で販売します。

各社マンションブランドがあり、
各社の“ブランド(品質)基準”に満たした物件のみが、
そのブランド名が付きます。

言い換えればつまり、そのブランド名が付くマンション=
各社ブランドマンション、という事です。

例えば、ザ・パークハウス、パークコート、ブランズ、
ブリリア、等々。

なので、残念ながらこちらはブランド名は
付かない無名のタワマンです。。

パークハウスと言えば、
“ザパークハウス津田沼前原ガーデン”が
発売となりますね。

[3122: マンション検討中さん]

>>3121 マンション検討中さん
なるほど。
これから買う人には可哀想だけどしょせんは津田沼ってことですね。

[3123: 名無しさん]

>>3121 マンション検討中さん
その理論だと北仲のタワーも無名ということですね。
最高価格8億、2017年度の最高注目度のタワマンが無名だとは笑っちゃいました。

[3124: 匿名さん]

>>3121 マンション検討中さん

何も知らないなら書き込まなければ恥をかかずに済むのに…

[3125: 匿名さん]

SKYZ, BAYZ, THE TOYOSU TOWER, capital gate place, 勝どきザ・タワー, 富久クロスコンフォートタワー, mid tower grandとか知らない人なんでしょうね笑

[3126: 検討板ユーザーさん]

>>3121 マンション検討中さん

逆にもう少し調べた方が良いですよ笑

[3127: 匿名さん]

>>3120 匿名さん

4階建てはタワマンって言うの？

[3128: 匿名さん]

>>3118

価格面なら市川タワーかな。中古だが部屋の種類によらず坪単価300以上。最近はスーモで320から330くらいで出てる。

[3129: マンション検討中さん]

本八幡タワーや船橋タワーも中古高いよ

[3130: 匿名さん]

西側を買ったので、スカイツリーと富士山が見える景色を楽しみにしています。
昔よりもずっと富士山が見える確率は増えているそうです。
以前、新聞で東京砂漠が原因と読んだ記憶がありますが、
http://www.taiki.kankyo.metro.tokyo.jp/bunpu1/air1/mt_fuji.htm
に、出ていますが、昨年の富士山が見えた日数は111日！です。
結構、多い！ですよね。

[3131: 匿名さん]

まあ坪250以下でこのマンション買えれば投資目線では勝ち組といえるのでは？

[3132: 匿名さん]

同じく西側を買いました。
現在も富士山とスカイツリーが見える西側の部屋に住んでるので迷いは無かったです。
冬は晴れている午前中ならほぼ毎日富士山が見えます。
暖かい季節になると夕日が沈む時に富士山のシルエットが見える程度になりますが、一日の〆に毎日見ても飽きないです。
スカイツリーは時々特殊なライトアップがあるので、その時にチラ見するくらいですね。

[3133: 匿名さん]

>>3131 匿名さん

住まいサーフィンにあるとおり、77円/平米が妥当でしょう

ただ、永住目的なら割高でも南向き(高層階)の方が満足度高いとはおもいます。
値下がりはするでしょうけどね。

[3134: マンション検討中さん]

年収いい人はやはり都内の方がよい？職場都内なら。学校考えて津田沼も候補に入れてるけど。

[3135: 匿名さん]

>>3133 匿名さん
ここは現時点ではオンリーワン物件だからリーマンショック級が来ない限りは資産価値は高いかと。

[3136: 匿名さん]

>>3135 匿名さん

オンリーワンだろうがなんだろうが、本来の価値より単価が高ければ将来値下がりしますよ。

オンリーワンだから坪単価500万でも1000万円でも資産価値は落ちない、と言う理屈が成り立たないのと同じです。

そもそも津田沼で77円/平米というのもこれまで有り得なかった異常な単価です。
それでもオンリーワンということで、住まいサーフィンでは何とか維持できる数値としての目安として示されているのでは。

上にあるように、市川や船橋の駅近タワマンで、今の市況で坪単価300ちょっとが精々なのであれば、津田沼駅徒歩4分が将来の市況で坪250を超えることは余り想像できないです。

[3137: 匿名さん]

>>3133 匿名さん
>>3136 匿名さん
気になっていたのですが、「77円/平米」とは素人には理解できないのですが、業界の専門単価か何かですか？
教えてください。ひょっとして平米単価77万円のミスプリでしょうか。

[3138: 匿名さん]

ここは三井健太氏が述べてる通り、これまでの津田沼のマンションは比較参考にならないかと。

[3139: 匿名さん]

>>3137 匿名さん

一般用語では？少なくとも日本の数学では…
1000円/gとかの表記、見たことないですか？

外国の数学は知りませんが…

[3140: マンコミュファンさん]

>>3138 匿名さん
その通り！3136みたいな過去実績からしか読み取れない人間は不動産投資には向いてないね。まあそういう方は買わない方が良いね。

[3141: 匿名さん]

>>3139 匿名さん
いやいや
平米あたり７７円というのが意味不明なのです。
数学の話などしていません。

[3142: 匿名さん]

>3137も>3139も痛さではいい勝負と見ました。

[3143: マンション検討中さん]

確かに100平米の部屋が7700円だったら買うわな（笑）

揚げ足取りはさておき、部屋のサイズは平米を使うのに土地のサイズや単価は坪単位で言うのは分かりにくいから辞めて欲しいよね。

[3144: マンション検討中さん]

買った人は値下がりしない、と言い張るのは当然ですよね。

[3145: 匿名さん]

ここ買ったけど当然下がると思うよ。ただ他のマンションよりは緩やかに。

[3146: マンション検討中さん]

8000万のマンション買う人はどんな仕事してどんだけ年収あるのか知りたい。参考までにどなたか教えて。

[3147: 名無しさん]

>>3146 マンション検討中さん
いろんな人がいると思いますけど。

都内勤務の高年収サラリーマン(2,000万以上)か都内共働き同額なら都内で探すでしょうけど、地元の経営者、千葉県内開業医ならドストライクですね。
地元の勤務医でもある程度の役職なら資産価値を考えて買う人もいるでしょうし
成田勤務のパイロットやCAとサラリーマンの共働きにも需要はあるでしょう。

都内勤め、地元、県内勤務の幅広いエリアから見て悪くないのが津田沼なのかなと思います。
都心へのアクセスだけではない需要に魅力を感じている人達も多いかもしれません。

[3148: マンション検討中さん]

>>3147 名無しさん
なるほど。やはり元々が地元って人が多そうですね。

共働きではなく2000万で8000万を買う人は勇気がありますよね。手取りでいったらさして、という感じですし。両親の遺産を期待できる人でしょうかね。

[3149: 匿名さん]

年収の話は荒れるので避けた方が…
貯蓄と勇気が買えますよ。
高くても低くても人それぞれの事情があると思うので、気にしないでいいじゃないですか。

[3150: 匿名さん]

南側からバルコニーに出て西見れば富士山見えますかねー。
海しか見えなかったら残念、、。

[3151: 匿名さん]

もとい
南側住戸のバルコニーに出て、西側をみれば富士山は観ることは出来ますかね。

[3152: マンション検討中さん]

方角的には見えるんじゃない？
バルコニーからでも良いのなら、屋上展望台に行くのも有りだと思うけどね

[3153: 検討板ユーザーさん]

>>3152 マンション検討中さん

屋上行くには確か、コンシェルジュか警備か、付き添いが必要みたいです。

[3154: マンション検討中さん]

しかしこの手取り年収が上がらない時代に住宅だけは大幅上昇。教育費も高騰。世の中どうなってんだ。

[3155: 匿名]

私もあがりませんが、上がっている人はいる。
稼いでいる人達はいるのでしょう。格差です。

あとはやはり共働きは最強ですね。

[3156: 匿名さん]

確かに、共働きの人が増えて世帯年収が上がっているのは大きいですね。
マンションが高くなっても、共働き世帯ならば手が届く可能性があります。

ほかに、マンション価格が高くなった原因はいろいろあります。
・建築費・人件費の高騰。用地取得費の高騰。
・デベロッパーが体力のある大手中心で（リーマンショック後に、中小の特色あるデベロッパーが続々倒産し、価格破壊的な売り手がいなくなった）、かつ、値崩れしないように供給数を絞ってきている。
・低金利のために、買い手がより高額の住宅ローンを組みやすくなった。また、売り手も、低金利の恩恵で資金コストが低下し、竣工後も在庫を保有し続けやすくなり、値下げして売り急ぐ必要性が薄れた。
・富裕層の相続税対策としての需要。
・海外の富裕層が投資用に買っている。

もっとも、現状のマンション価格水準が高すぎるのは事実で、これ以上はもう上がらないだろうとは言われています。
ただ、近い将来にマンション価格が劇的に安くなるという見込みもあまりないので、結局、消費者としては、自分の条件に合う物件が見つかれば、多少高値掴みになっても我慢して買うしかないというのが現状です。

[3157: 匿名さん]

ところでローン利用者期待のインフレですが、やはり日本は人口減=需要減のマイナス面が大きく、インフレにはならないと言う予想らしい。マンション価格もそろそろピークなのでしょう。

[3158: マンション検討中さん]

>>3157 匿名さん
ローン利用者の期待するものは、インフレではなくマンション価格の上昇です。
総合的な需要面だけ見れば、人口に連動して下落します。しかしその一方で、労働人口や労働力率、つまり平均労働時間は下落に向かっており、内需そのものである建築価格は上昇する可能性も十分にあります。

またマンションそのものの供給面に関して言えば、人口ではなく世帯数を見るべきでしょう。

国立社会保障・人口問題研究所によると、夫婦のみ世帯は2025年、単身世帯は2030年まで増加が予想されています。主に高齢者層になるかと思いますが、戸建てからの住替え等マンション市況を下支えする要因にはなるでしょう。

先のことはわからないことが多いのですが、私感としては直近10年くらいはいまの状況が継続される可能性は高いのではないかと思います。

[3159: マンション検討中さん]

以前、固定資産税の件での質問の回答に10万円程度と書かれていた方がいらっしゃいましたが、あれはなん平米のいくら位の部屋の何年目の金額でしょうか？わかる方いらっしゃいましたら、教えて頂けると嬉しいです。
ちなみに75Bタイプの初年度の土地の固定資産税は19千円(約５ヶ月分)との事です。営業マンに確認しましたが、建物部分はまだ分からないとの事でした。ただ、ネットの記事を見ると、建物部分が10万円を越えることは、まずないとの情報は確認しました。

[3160: 匿名さん]

>>3159さん

都内のタワマンですが、70㎡で建物分の固定資産税・都市計画税が14万円です。
築5年目までは半額なので、7万円程度の換算でしょうか。

5年目以降の本来の税率で考えると、10万円を超えない方が珍しいと思いますよ。

[3161: 匿名さん]

3160です。
ちなみに、土地に係る固定資産税・都市計画税は2万円弱です。で、合計16万円弱。
これでも都内では比較的安い方だと聞きます。

[3162: マンション検討中さん]

3159です。
3160様、判りやすいご返答ありがとうございました。
助かります。

[3163: マンション検討中さん]

低層高層で、固定資産税の違いってどの程度なんでしょうか？

[3164: 匿名]

https://www.fp-soken.or.jp/H29.06.12%E3%80%80no582_sisan.pdf

ここに例がありますが、中層階を中心に低層と高層で1割違う感じですね。
さほど大きいものではないでしょう。

[3165: 匿名]

1割もなく、最大50階で5%程度でした。

[3166: 東西線ユーザー]

8:27発東西線各駅停車三鷹行
8:20頃到着して乗車したときの様子。全員着席可能。
8:24頃に対面連絡する総武線各駅停車からの乗り換えで座席は全部埋まり、数人立っている人も有り。

だいたい朝はこれくらいの混雑度です。東西線直通は、割と余裕ある方かも。でも700戸も増えたら景色も変わるかなあ。

ご参考程度に。

[3167: マンション検討中さん]

8時27分津田沼発の普通電車なんて一般のサラリーマンには関係ない時間帯だろ。空いてて当たり前。

[3168: 匿名さん]

>>3166 東西線ユーザーさん

私は東西線最寄りのフレックス出社なので参考になりました。

[3169: 東西線ユーザー]

>>3167 マンション検討中さん
日本橋に10時ちょっと前についてれば良いので…結構サラリーマンの方多いですよ。

明日はたまには早起きして7時代の電車にでも乗ろうかな

[3170: 匿名さん]

>>3167 マンション検討中さん

かわいそう。
私は11時に出社してればいい。

[3171: 匿名さん]

お写真はGW明け月曜のものでしょうか。がちの平日では8時か少し前ですと
15分前に並んでも東西線椅子取りゲームです。

[3172: 匿名さん]

立ってネット新聞読む時間にすればかなり充実。
帰りは趣味の本を読みながら、またはアマゾンブマライム映画を4日間かけて観るのが日課。
資格取りたい人はこの通勤時間が役に立ちますよね。

[3173: 名無しさん]

楽しみだなー、2年後。
投資とか全く関係なく、都市に比べて周りに遮るものがない眺望。
免震の安心さもあるから良いでしょう。
バリコニー手すりは透明なガラスがまた良い。

[3174: 匿名さん]

高層階と角部屋は透明ガラスのバルコニーですが
それ以外の住戸の大半は曇りガラスのバルコニーなんですよね…

[3175: 匿名さん]

南の75平米と73平米は下の方から中住戸だけどガラス手摺だよ。
まぁ、75平米の方はモデルと一緒だから人気あって倍率もかなりついたみたいよ。

[3176: 検討板ユーザーさん]

>>3174 匿名さん
透明手摺は結構ありましたよ。
乳白でないと怖いから嫌な方もいますが、それは好みなんで。
このマンションは外観デザインで少し透明と乳白を分けていますね。
上層の39階辺りからは全て透明な手すりだった様な、、

[3177: 匿名さん]

先着販売の戸数が徐々に減ってますね。
最近モデルルーム行った方、第１期３次はどの辺りが売り出されるかご存知でしょうか？

[3178: マンション検討中さん]

二期に向けてゴミのような余り物ばかりでした。
早く二期に移行して欲しい。

[3179: 匿名さん]

低層階はまだ先ですか…

[3180: 匿名さん]

駅前で透明ガラスパネルって、洗濯物丸見えでしょ。

そもそもタワマンで、物干しが付いてるのも・・・。

[3181: マンション検討中さん]

一期が当初予定の販売戸数以上販売したので営業サイドちょっと休憩いれてから、二期準備するようなことを営業の方がいっていました。二期の発表はまだ先のようですね。

[3182: 匿名さん]

営業さんからの話しでは、２期以降の販売は来年度になりそうと言っていましたよ。

[3183: eマンションさん]

>>3182 匿名さん
さすがにそれはないでしょw
スミフ式で引き渡しのタイミングで残す必要があるなら別だけど。

[3184: 匿名さん]

モデルルームとして再現している部屋を変えるかもという話もあるようです。

[3185: 匿名さん]

そんなMRにかけるお金と時間の余裕があるのだったら、ラクセスキーの導入とか、せめてLD以外の部屋にもドアキャッチャーつけるとか、商品そのものの高質化にコストかけてくれないだろか…

[3186: 通りがかりさん]

>>3180 匿名さん
あ、そこ気にするのですか、、

[3187: 匿名さん]

ここは普通に2期も売れますよ。
今はちょい休憩ですね。
幕張が売れ行き悪くやばいですかそちらに力を入れないと、、、。

[3188: 匿名さん]

>3185

建設コストが上がってるから、商品の質を落としてるってのが最近の物件の傾向。販売経費抑えて、売れなかったら悲惨だから、そんな博打しないでしょ。

今、住んでるマンションは、早期完売して販売経費かからなかったのか、入居後にプレゼントがあったけどね。ここはそれを期待できるのかな。

[3189: 検討板ユーザーさん]

>>3188 匿名さん

ちなみに、期待はしないですが、どんなプレゼントがあるもんなんですか？

[3190: 匿名さん]

>>3187 匿名さん

三井の持ち分も大きいとは言えここは完全に三菱案件として売ってるので、幕張は関係ないと思いますよ。

[3191: 匿名さん]

>3189

お礼としての商品券とマンション内でのイベント実施。イベントはその後、管理組合で定期的に実施するようになって、今も続いている。

[3192: 匿名さん]

三菱地所レジデンスじゃなくて三井不動産レジデンシャルが幹事会社だったら、もうちょっと垢抜けたというか、クオリティ高いタワマンになっていたのですかね…？

地所は本気出したときは自社グループの設計会社（三菱地所設計）使って良いマンションを建てますが、そうでない郊外物件だと分かりやすいコストダウンを行いがちなので…

[3193: 通りがかりさん]

>>3192 匿名さん

そうそう！
それが正に前の方が言ってた通り、
この物件が「ザパークハウス…」と
名付けられなかったゆえん…。。

明らかなコストダウン、
スーパー庶民タワマンですもん！

[3194: 匿名さん]

パークハウスが高級ブランドだったのは昔の話。中堅デベの藤和と合併してからは、玉石混交。ザが付くパークハウスを昔のイメージで考えたら失敗するよ。

[3195: 匿名さん]

管理会社のレベルも落ちてる。

[3196: 通りがかりさん]

そのパークハウスにもしてもらえない…。。

[3197: 匿名さん]

ザ･パークハウス津田沼タワー
パークタワー津田沼

こっちの名前の方がリセールでは好評価でしょうね。
一目で財閥物件だと分かるので。

三井と三菱の持ち分を同じにしなければ良かったのに…

[3198: マンション検討中さん]

買わなかったけど良いタワマンだと思ってきた。

[3199: 匿名さん]

ここを購入した人は幕張は眼中にないでしょう。
全く購入意図が違う。

[3200: マンション検討中さん]

幕張の環境はちょい魅力。ただ、もう少し駅に近いと良いのだけど。
休みの日のランニングにはかなり良い環境。
津田沼は谷津干潟ぐらいかな？