津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[2701: マンション検討中さん]

しかし一期で完売なしなら二期以降の売れ行きは更に厳しいはず。
しかし、価格はHP上では明らかにせずに訪問者のみに開示のスタンスは崩さないだろうね。

[2702: 千葉県民]

最上階の広い住戸は結局何倍だったの？

[2703: 匿名さん]

>>2700 匿名さん

失敗したときに地所が被る被害額が少なくなる
事業を運営するのに必要な調達資金額が小さくなる

要はリスクが減る、というのがJVの（事業者にとっての）メリットです

[2704: マンコミュファンさん]

最近は、
黒田総裁自身も
「出口」という言葉を使っているんだよね。これ以上の緩和は無理と言うこととの
兼ね合いでリバーサルレートとか言い出したり。

津田沼の竣工が2年ちょっと先なんだけど、
その頃の不確実性を考えてると、
契約はもう少し考えたいよね。
売却とか、出口を考えたら2030年とかは
けっこうしんどい時代かもしれないし。
今の価格は９合５寸を越えてるのではないかと。
角上市場が近いのは魅力的には見えたが、
建物がプラウドになるかもとか聞いて、
冷静になったよ。

[2705: 匿名さん]

>>2704

たった1度の人生なので、どうするかは貴方自身が考えるもので
ここで同意を得るような類のものではないですよ

マイナス金利の影響も人口減少（というより人口集積）も
皆知ってて動いています

労務単価が（団塊の世代が定年を迎えた2012年頃を境にして）3割以上上がった一方で、団塊の世代が抜けてしまって建設市場の人手不足が深刻な状況となっていて、移民を認めない限りこの先十年は下がる見通しもないことも周知の事実だと思います

[2706: 匿名さん]

平成30年度予算として
ＪＲ津田沼駅周辺地域再開発方針検討業務委託
が約3,400万円計上されており、モリシア再開発がいよいよ具体化しそうですね。

南向き・西向きは再開発の影響は殆ど受けないでしょう。
特に南向きは、モリシア再開発がタワーマンションになった場合、それにはない「遮るもののない、海まで見える眺望」という明確な売りがある分、値上がりが期待できるので歓迎の動きかと思います

[2707: 匿名さん]

東向きの場合、立体駐車場の後に何が建つかに影響されるかと思います。
駐車場棟そのものの敷地面積は2,000㎡超で広くないのでTTTと同じような高さのマンションは建たないと思います（ペンシルタワーマンションになってしまう）
一方で、高さ45m未満の板状マンションなら建てられますので、東向きの13～14階以下の住戸は眺望の影響を受ける可能性があります。

仮にシティパーク津田沼や河合塾を巻き込んでエリア一帯の再開発をするとなると、敷地面積6,000㎡を超えます。こうなると総合設計を使えばここと同じ規模のタワーマンションの建築が可能になるので、かなり高層階でもお見合いになると思います。

その場合は東向きは全滅となりますね。
（ただし、エリア住民の増加で生徒の増加も見込まれるので、河合塾が撤退して敷地を売るかは疑問です）

[2708: 匿名さん]

北向きは、モリシア再開発の影響は避けられないですが
仮にモリシア再開発がタワーマンションではなく商業施設（あるいは流山おおたかの森のように、ホテル＋市民ホール＋商業施設）になった場合には、この先数十年の眺望が確保されるので、プラスになると思います。

逆にタワーマンションが建ったら…野村不動産に文句言いましょう

[2709: マンション検討中さん]

>>2707 匿名さん
目の前にタワー… 可能性は否定できませんが、そこまで住民を敵に回すようなことしますかね？

[2710: 匿名さん]

>>2709さん

普通はしないと思います
が、企業の判断基準は最後は金になるかどうかなので…

東側が習志野市最後の"南側が開けていて総武線駅近のタワマン好立地"なのは確かだと思います。

実際にタワマンが建ったりしたら、東向きの評価額はガタ落ちで、それに引き摺られて他方角の資産価値にも影響を与えそうなので、えらいことですけれどね。

[2711: マンション検討中さん]

>>2706 匿名さん

習志野市の予算でしょうか？
それとも不動産会社？

[2712: マンション検討中さん]

>>2710 匿名さん

>>2710 匿名さん
私はモリシア再開発に伴って駐車場の跡地に何か建つリスクは最初から考慮してましたが2707さんと同意見で影響するのは中層までと考えて高層階に登録しました。でも、河合塾の土地までは考慮してなかったです。10年住んで売るつもりなので、もしそんなことになったら皆で抗議しましょう！

[2713: 匿名さん]

>>2711 マンション検討中さん

習志野市の予算です。

教育、保育も含めた公共インフラ整備も考えないといけなくなりますしね。

[2714: 匿名さん]

>>2712 マンション検討中さん

北と東はここの掲示板でもずっと可能性を指摘されてたのに、自分が想像してたものより高くなったら抗議するとか、考えが甘すぎるのでは？

[2715: 匿名さん]

>>2714 匿名さん

東向きは中高層階は西向きと殆ど坪単価変わらないので、そんなに高い建物は建ちづらいだろうと推測するのは変ではないと思いますよ。

[2716: 匿名さん]

ここの売り主に名を連ねている地所は、某エリアの物件の販売の時に、このエリアではマンションは今後立ちませんと説明していたにもかかわらず、入居して数年でそのはす向かいにっ自らマンション計画を立ち上げるなんてことした会社。高い買い物だから、検討する物件の売り主が過去にどんなことしてるかくらい調べないと。

[2717: 匿名さん]

さらに、管理組合が反対運動を立ち上げようとしたら、系列の管理会社が理事の一部を抱き込んで、反対運動を理解する立場をとった理事長を解任なんて騒動も起こしてる。

[2718: マンション契約者さん]

昔の話になりますが、松下興産がの現在イオンモールの場所に

タワーマンション・商業施設・オフィスの複合施設を作ろうとしました。

現在、津田沼駅周辺の再開発計画はイトーヨカドーを含む新京成（京成）案件です。

南口で、将来タワーマンションが建設されるとしたら、ＰＴＴで南北に長い形状でしょう。

忘れていけないのが、ベルクの場所です。

[2719: 匿名さん]

>>2702 千葉県民さん
7倍です

[2720: マンション検討中さん]

>>2718 マンション契約者さん

フォルテ潰れるのですか？

[2721: 匿名さん]

モリシアタワーができると、南持っているTTTは価値は上がらないけど下がりにくい可能性はありますね。あと、西は手前の残地に建物がたっても14階以上は建たないと思いますのであまり影響はないと思います。モリシアタワーが仮にできるとしたらより駅に近く建て、TTTと極力離すでししょうね。ただ眺望の良さは望めず、駅直結とか、下階の商業施設の充実とか、マンション自体に付加価値つけてきて、逆に北、西を売りにしてくるかもしれませんねー。あくまでも想像ですけど。

[2722: マンション検討中さん]

野村も慈善活動でやっているわけじゃなくて私企業なんだから、要するに『儲かるかどうか？』が全てですよ。
そう考えると、個人的にはモリシアの建て替えは、そんなに急ぐ必要がないと思うんだよね。

皆様御存知の通り、一番のネックになるのが文化ホールの存在。
改めておさらいしておくと、文化ホールの部分とその借地権は習志野市の持ち物。
https://bootsman.exblog.jp/27858455/

でまあ、あの文化ホールに投入されてきた建設費助成金は４８億円。
http://www.s-kawano.net/s-kawano/%E6%96%87%E5%8C%96%E3%83%9B%E3%83%BC%...

ついでにいうと、直近に予定している大規模改修に使おうとしている（着手している）金額は約20億円。
https://www.city.narashino.lg.jp/joho/zaiseikaikei/yosangaiyo/H29yosan...

建て替えに伴い立ち退きを要求するのであれば、ある程度は費用を負担しないと駄目だろうね。
立ち退いて貰うにせよ、どこへ？今よりも不便なところなら住民からの反対も大きくなるだろうしね。
金食い虫だしいっそ廃止にする選択もあるけど、市側としてはほじくられたくないポイントだろうね。
じゃあやっぱり、ホールは残したままにするか、ホール込みの設備を立てるって感じになるのかな。

あとここはTTTのときのような、ほぼ更地の状態ってワケでもない。
地下２階地上１１階の建物を壊そうと思えば、それなりに時間も費用も掛かる。
せっかく住民が増加して商圏人口も増えているのに、あえてこのタイミングで営業が止まるのは勿体無い。
こうした諸々の負担全部を乗り越えてマンションを立てたところで、南はTTT、東は千葉工大、西はLoharuに塞がれる。
仮にタワーマンションにしたとして、TTTの中古と勝負可能な値段で立つんかねえ。

不動産に所有権を移した意図狙いは気になるけど、案外単純な会計処理上の都合かもしれんね。
まあ築40年だしそろそろ・・・って話もあるだろうけど、俺が野村の人間なら、だましだまし現状のまま使い続けるけどね。

[2723: 匿名さん]

>>2722さん

https://bootsman.exblog.jp/28945627/
野村不動産からの連絡を受けて、習志野文化ホールの改修はH29年11月に急遽殆どの内容を実施しないこととしています。

その結果、改修費用は3億円程度。あと数年間使えれば良いくらいの改修しかしていません。

その代わりに、再開発方針についての業務調査委託を今年度予算に積んでいます。
https://bootsman.exblog.jp/29375565/

H29年度当初予算のときには動きはありませんでしたが
その後の野村の動きによりモリシア再開発はかなり活発になっています

[2724: 匿名さん]

文化ホールの改修工事は完全に再開発を意識しているよね。
あとロハルが入っているブロックビルの所有権も、地元企業の東洋エンジニアリングから、ファンド企業に売却されているので、将来再開発されるでしょう。

[2725: マンション検討中さん]

いずれにせよ、モリシアの建て替えがTTTより先になるのは間違いない。問題はそれが、いつ・なにになるのかだね。ただ習志野市としても野村としても、急ぐ理由はそんなにないはずなのよ。

市側としては、額の大小はどうあれ、修繕費を払った文化ホールの件にクビを突っ込む積極的な理由はない。野村側としても、政治リスクも高けりゃ隣に競合物件のある案件に要員を割くほど暇はしてないでしょ。儲かってるのかは知らんが、賃料収入もあるんだしさ。

将来的なタワマン用地としては十分考えられるけど、さすがにTTTの中古市場での競争力が落ち始めた頃じゃない？それまでは商業施設として寝かしておいたほうが良いと思うけどな。

地元民としては、駅からの動線も良くないし、更地に戻して立て直して欲しいもんだけどね。良いものができればここの資産価値も上がるでしょ。

[2726: マンション検討中さん]

>>2724 匿名さん

TECの売却は、近年の業績悪化を踏まえてだとは思いますが、あそこの土地も巻き込んでの再開発になると凄いことになりそうですね！

マンションになるにせよ、商業ビルになるにせよ、津田沼駅南口の注目度はますます上がりそうですね。

[2727: 匿名さん]

>>2725 マンション検討中さん

貴方の希望的観測は自由だし
モリシア再開発はやめて欲しいという気持ちは正直私も完全に同意です。
※再開発すると例外なくテナント賃料がはね上がるので、今のカジュアルな店の多くが撤退する可能性が高いです。
ブランドショップばかり入っている商業施設に直結していても住み心地には寄与しません。
“今の“モリシアに魅力を感じているものとしては、余計なことするのやめてくれ、と思います。


ただ、現実は野村からの非公開の打診を受けて、
習志野市は文化ホールの改修をほぼやめて数千万円の大規模再開発調査を今年度に始め、
デベはモリシア駐車場側のペデストリアンデッキの取壊し費用を管理組合に供託しています。

かなり急ピッチに話は動いているのです。

[2728: マンション検討中さん]

何でもかんでも潰してマンション建てればいいって、考えが浅はかすぎませんかね…

[2729: マンション検討中さん]

建つんでしょうが仕方ないかな。

[2730: 匿名さん]

うちは年齢的にもう買えません。

[2731: マンション検討中さん]

竣工までに完売すればいいですねー！

[2732: 名無しさん]

無知ですみませんが、間取りに入っている柱全てを含んだ広さが占有面積になるのでしょうか？
検討している部屋なんですが図面に5つ柱があります。
間取りの外側の部分の柱も図面に入っているので、表記の面積がそこも含んだ広さだと実際の占有面積はかなり狭くなるのかなぁと。

[2733: 匿名さん]

専有面積は壁芯なんで丸々柱を含むわけではないけど、柱の部分は含んでる。登記面積が内法なんで、営業に登記面積がどれくらいになるか確認するのがいい。

[2734: 匿名さん]

>>2732さん

全てではないです。
バルコニー側とか、外側に出ている柱はカウントしていないはずです。

[2735: 匿名さん]

外側に出ている柱も壁の中心線より内側はカウント。

[2736: 匿名さん]

>>2732さん

2734です。

分かりやすい例として、73Eの図面をご覧ください（BASIC PLAN BOOKのP16）
ここでの専有面積は、奥行き9.95m x 幅7.35m =73.13㎡
これにトランクルーム部分の 奥行き0.75m x 幅1m =0.75㎡
73.13 +0.75 =73.88㎡
になっているのが分かると思います。

この計算で囲っているところが専有面積で、
ここに含まれている柱（右上の柱の大半と、残り3本の柱の一部）は専有面積に含まれますが
外側にはみ出ているところは専有面積にはカウントされていないのが分かると思います。

余談ですが、バルコニー面積も
奥行き1.8m x幅7.45m =13.41㎡で、
この長方形の中に含まれる柱部分の面積はバルコニー面積に含まれているのが分かると思います。

[2737: 匿名さん]

>>2735さん

それは間違いです。

[2738: 2737]

すみません、間違っているのは私の方でした…

[2739: 2732]

>>2736 匿名さん

分かりやすく説明頂きありがとうございます。
外側の柱が占有面積にカウントされないとのことで安心しました。

[2740: 匿名さん]

入居前に転勤あり可能がありのでちょい心配。
75平米南上層階だとどの位で貸す事ができますかね。

[2741: 匿名さん]

上記、誤字有りすみません。
入居前に転勤の可能性があるのでちょい心配です。
75平米で南上層階だとどの位で貸す事ができますかね。

[2742: マンション検討中さん]

>>2741 匿名さん
20ちょい。

[2743: マンコミュファンさん]

>>2742 マンション検討中さん
なかなか良いですね。

[2744: 匿名さん]

客観的な情報を知りたかったら近隣の仲介業者、できれば売主の系列を外して複数に聞くのがいい。ただ、リハウスとノムコムはずすと、他で複数はきついかな。

[2745: 匿名さん]

賃貸だけでなく中途転売するときについても聞いておくのがいいかもね。

[2746: 匿名さん]

賃貸なら75は広すぎでしょ。貸すなら1Lがいいよ

[2747: 匿名さん]

>>2746 匿名さん
2LDKもよくないですか？金持ちDINKS狙いで。

[2748: マンション検討中さん]

いずれにしても高層階はほぼ完売かと思われます。

[2749: 通りがかりさん]

これから来たる少子高齢化で、
果たして今から2年後、10年後、
この習志野谷津という大郊外に
果たしてどれだけの人がその金額を
出してまで住みたい人がいるというのか…。。。

[2750: 匿名さん]

タワーの真ん中空洞部分に機械式駐車場が収められていてかつかなりの面積と高さを取っていますが、これは外廊下のタワマンでは一般的仕様でしょうか。
実際に住むとなると、機械式駐車場からの騒音が酷いのではと心配です。また、玄関を出ると目の前に機械式駐車場の壁があるのは圧迫感あり、低層階ではこの影響で光も差し込まず真っ暗なんじゃないかと。
この仕様はTTTの特記事項なのか、それともタワマンてそんなもんですか？