津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[2605: 匿名さん]

一期販売の後の先着順販売って一期販売の売れ残りを販売ってのが通例。

一期販売の前に営業は、一期落選者の救済である二次販売の話をしてみたいだけど、それどころじゃないみたい。見込みが甘かったのか、虚偽の説明だったのか。

ちなみに期分販売って、ここもそうだけど事前に要望書を集めて売れる見込みの住戸を販売するわけだから、完売はお約束というか、売る側の演出。にもかかわらず完売しなかったという状況が何を意味するかはちょっと考えればわかるでしょ。

[2606: 匿名さん]

>2604
谷津南の半分は七中だけどね。

[2607: マンション掲示板さん]

第一期一次完売御礼？

[2608: 匿名さん]

登録御礼と来たね。完売しなかったときの新しいパターン。

[2609: マンション検討中さん]

あれ？
良くわかんないんだけど、確か売り出しって340戸じゃなかったけ。
『第1期1次 425件登録 御礼』ってどういう意味なの？
85戸分は、今回の売り出しとは別に確約分があったのか、それとも先着ってところで合わせて出たの？

[2610: 匿名さん]

倍率が付いたところもあるから登録数が販売戸数を上回ってるってだけでしょ。

[2611: 匿名さん]

単純平均倍率で1.25倍。低調だね。

[2612: 通りがかりさん]

>>2609 マンション検討中さん

素直に読めば85件は抽選組。
裏がなければ実質357戸契約になるかも。

現時点だと17戸がとりあえずの登録組からのキャンセルの可能性も否定はできないが。

[2613: 匿名さん]

だから~、１７戸は売れ残りだって。

[2614: 匿名さん]

登録が入っても契約に至らなかったら売れ残り。キャンセルはいったん契約して、解約するケースだから出てくるのはまだ先のこと。

[2615: マンション検討中さん]

北の43Bは12階～43階まで全部売り切ったということか。

[2616: 匿名さん]

お買い得だった〜。買えて良かった。

[2617: 匿名さん]

>>2615さん

そうでしょうね。
当初売る予定はない階だけれど要望書が多かったので売りに出した
43B, 76C, 57A, 92B, 86C, 92A, 56A, 73D
あたりは人気だったんじゃないかと思います。
（43B, 92B, 57A, 92A, 56A, 73Dは全戸放出したので特に）

[2618: マンション検討中さん]

抽選会当日のやつだけど、頑張れば読み解けるかな？

[2619: マンション検討中さん]

昨日の時点で、SUUMOには２部屋載ってて、先ほど見たら１つに減ってました。売れ残ったのはここだけということだと思います。公式の17も気になりますが、SUUMOは今日更新されてました。

[2620: 匿名さん]

44Aはまだ残ってますか？

[2621: マンション検討中さん]

>>2620 匿名さん

今期販売分はもう無いと思われる。

[2622: 評判気になるさん]

意外と売れたのですね。
北、東は残ると思ったのですが、、

[2623: 匿名さん]

>>2622 評判気になるさ

ここは基本的に北と東が人気ですね
単純に、北と東の坪単価が低くて値下がりしにくいからでしょうけれど

後は角部屋が方角問わず人気、南向きは値下げしない場合は今後苦戦しそうです。
トランク面積も少ないですしね(柱も面積計算に加えられているため、実際のトランク有効面積は北向より少ない)。

[2624: 匿名さん]

手元に他マンションのレイアウトシートがあったので、トランクルームの内法面積（グレーの部分）を測ってみました

図面上の面積表記はどの部屋も0.75㎡で統一されていますが
例えば30Fだと
南向きの部屋（86C, 72A, 75B, 75C, 72B, 92A）では
奥行き0.37m x 幅0.95m =0.35㎡くらいが内法面積です。※多少誤差はあります。以下同じ。

東西向き（73A, 75D, 60A, 73C, 73D, 56A）では
奥行き0.37m x 幅0.65m + 奥行き0.65m x 幅0.3m =0.43㎡くらいです。

北向き（76C, 43B, 55A, 41A, 76B）では
奥行き0.65m X 幅0.95m =0.62㎡くらいです。（76C, 76Bは正確にはわずかに少ない）

この辺の表記はかなり不親切だな、と思いますね。
特に南向きの部屋は実際には半分程度の面積しか使えないのに。

[2625: マンション検討中さん]

>>2624 匿名さん

西はどうでしょう？

[2626: 匿名さん]

ごめんなさい！
目盛り読み間違えていました…

南向き：奥行き0.47m x 幅0.95m =0.45㎡
東西向き：奥行き0.47m x 幅0.65m + 奥行き0.65m x 幅0.3m =0.5㎡
北向き：奥行き0.65m x 幅0.95m =0.62㎡くらいです。

大変失礼しました…

[2627: 匿名]

いや、それにしても0.75㎡に不足する部屋が大部分ですよね？
92のはずが91、73のはずが72、86のはずが85とか感じ悪いです。
郊外をなめてるのか。。契約日迄まだあるので考えます。

[2628: 匿名さん]

トランクルームを専有面積にカウントしているのもせこい。トランクルームってバルコニーと同じで専用部分（共用部分だけどその住民が専用使用する）って扱いが多いんだけど。

[2629: 匿名さん]

専有面積は内法ではなく壁芯カウント。しっかり壁を含んでるんでしょ。

[2630: 匿名さん]

登記面積は内法。タワマンって太い柱も専有面積に含まれるから、実際に使える空間である内法面積は確認しておいたほうがいいよ。

[2631: 評判気になるさん]

西にしたけどやはり夕日の日差しが気になりますね。南も一緒かな？

[2632: 匿名さん]

>>2630 匿名さん

1m角の柱が住戸のど真ん中にある家はそれだけで1㎡損してるからね。知ってて買うんだと思うけど。

[2633: 匿名さん]

>>2631 評判気になるさん

南向きは仰角が高いので、日差しが部屋の奥まで入ることは少ないです。

のらえもんさんが出した「本当に役立つマンション購入術」のp80のとおり、高層マンションの西向きは遮るものがなく長時間西日が入り続けて夏は灼熱になってしまうので、分厚い遮熱カーテンをひきっぱなしにするのがデフォルトになるでしょう。

反面、冬は暖かくて蓄熱されるので、夜になっても快適だと思います。

[2634: 匿名さん]

最近のマンションはバルコニーが広いので、夏は仰角が高いので日差しが部屋の奥まで入ってこない一方、冬は仰角が低くなって日差しが部屋の奥まで入ってくる。

日本の伝統家屋って南側に縁側があるでしょ。あれと一緒。南向き信仰って合理的な根拠がある。

タワマンの西向きと東向きでLOW-E使わないって、夏は灼熱地獄。

[2635: 匿名さん]

>>2634 匿名さん

どうしても気になるなら遮熱LOW-Eの内窓を入れれば解決します
値段は数十万円程度です

ちなみに東向きは日差しが入ってくる時間帯は１日の最低気温の時間帯なので灼熱ではないよ
西日という言葉はあっても東日という言葉がないように。

更に余談で、マンションの価格下落率が一番高いのは南向き。価格が高く乗せられ過ぎているから。

日射と価格下落率の双方を気にするなら西向き+LOW-E内窓かな。

[2636: マンション検討中さん]

>>2635 匿名さん

LOW-E内窓はオプションで付けられる物なのでしょうか？

[2637: 匿名さん]

>>2636 マンション検討中さん

オプションにはありません。
引き渡されたあとに自分でLIXILやYKKAP、地場のガラス屋さん等に連絡します。
リフォーム業者でもできると思います。

内窓は専有部なので自由に設置･取り外しができます

[2638: 匿名さん]

マンション建築中にサッシのガラスをlow-eに交換するのは、オプション工事にありますか？
角部屋以外は安いガラスとここの掲示板にあったので、心配です。
　内窓は面倒なので、直接ガラスを交換したいと思っています。管理規約集の第２２条及び
専有部分等の工事施工細則によれば、住宅の性能の向上等に資する、、、。とあるので入居後
共有部でも交換可能なのでしょうか。

ヘンな質問ですいません

[2639: 匿名さん]

サッシは共用部分になるので基本的に交換はNG。なので、やるとしたら内窓。

[2640: 匿名さん]

>>2638 匿名さん

オプションにはありません

[2641: マンション検討中さん]

>>2579 マンション登録さん

我が家には未だに届いていません。
皆さん届いているのでしょうか？

[2642: 匿名さん]

>>2641 マンション検討中さん
届いてますけど・・・
直接確認したほうがいいですよ。

[2643: 匿名さん]

>2635

ヒートアイランドで気温下がらないところに朝日がしっかり当たってくれるから、朝から暑いよ。

[2644: 匿名さん]

高層階のエレベーターは2機？それとも非常用エレベーターも使えるから3機？ですかね。

[2645: 匿名さん]

営業はずっと3機っつってましたけど、実際2機じゃないですかね

[2646: マンション検討中さん]

29階はいいね。
少し高いけど4か6止まるっていってた。
倍率も高そうでした。

[2647: 匿名さん]

非常用って火災時に消防隊が突入するときに使うもので、そのための基準を満たしてるもの。なので通常時は普通に使える。

勘違いしがちなのは火事の時は消防隊が使うので、住民の避難用ではないってこと。というか火事の時はエレベーター使えないから自力で避難。タワマンの場合、下階の火事で逃げ道をふさがれたら屋上まで自力で上がって、ヘリの救出を待つしかない。年取ったら大変だよ。

[2648: マンション検討中さん]

>>2644 匿名さん

ご認識の通り非常用入れて3機です。
非常用と言いつつ皆普通に使ってますね。
ちなみに下層だけ2機。

[2649: マンション検討中さん]

>>2646 マンション検討中さん

各停になるかもしれない中層エレベーターを利用するかな？

[2650: マンション検討中さん]

屋上へは中層非常用エレベーター使って行くのかな？

[2651: マンション検討中さん]

>>2649 マンション検討中さん
朝の通勤ラッシュは凄そうですね。

[2652: 匿名さん]

>>2649 マンション検討中さん

積み残しが発生しそうな場合には、確実に乗れる中層用エレベーターも使うと思います。
あと、屋上に出られるのも中層用エレベーターのみだったはず。

三井不動産のマンションだと両方のエレベーターが止まる階はやたら値上げするのが通常だけど、ここは値上げしていない（30階と殆ど変わらない価格）なので、人気でしたね。

[2653: 匿名さん]

>>2641さん

私のところにも届いてません
当選の電話があっただけです

重説の日時は決まっているので別に気にしてませんでした

[2654: 評判気になるさん]

3機なら良いですね。よくある非常用エレベーターは常開扉で区間できる様になっていて前室扱いなんですね。ま、3機なら交通計算上まあまあです。基準フロアの住戸少ないですし。結構小さいくひょろ長いタワマンですね。

[2655: 匿名さん]

封書届きましたよ。でも重説決まっているなら大丈夫ではないでしょうか。

[2656: 匿名さん]

シェアカーってちゃんと使えるもんですかね。一応駐車場は確保するつもりですが、よーく考えると土日にちょい使う位で年間4000キロにも満たないので車を所持する必要は無いのかなとも思っています。

[2657: 匿名さん]

カーシェアリング、土日は結構争奪戦になりますよ。
まあ近所に外部のカーシェアリングなあるので、
なんとかなると思います。
逆に外部に同じサービスがあるのに、
あえてクローズの環境で管理費を使ってまで
するのかという議論にもなる。

[2658: 通りがかりさん]

人口が密集する地域では、周囲にカーシェアがあっても争奪戦が激しいので、マンション専用のカーシェアはあるとかなり便利ですよ。
自家用車保有の方がカーシェアの管理費払うの馬鹿らしいという方いますが、逆に駐車場の修繕費は車未保有の人も払うわけですから。

[2659: 匿名さん]

>>2658 通りがかりさん

維持費が無料のカーシェアサービスがあるので（ただし車は中古車）、管理会社が発足したらその辺のコスト削減したいですね。

デジタルサイネージも今住んでるところでは無料です。それでも電気代勿体ないしやめようか？と理事会で話しています。

今のサービス契約書みるとかなり（今理事をやっている三井管理のタワマンと比べて）無駄があるので、綺麗に整理したいな、と思いますね。

[2660: 検討板ユーザーさん]

>>2659 匿名さん

デジタルサイネージは確かにいらないような気もしますね。
まあ、流れる情報次第ですが…。

[2661: 匿名さん]

残戸数いくつですか？次期スケジュール教えてください。

[2662: 検討板ユーザーさん]

>>2661 匿名さん

SUUMOによると先着順

[2663: マンション検討中さん]

今、見学しに行ってる人は何目当て？
第一次二期？第二期？

[2664: 匿名さん]

通常、１期二次は一期落選者の救済目的だから新規の客は対象にしないんだけど、落選者のうちほかの部屋でも購入したいって人が少ない場合は救済目的の販売はせずに、一般を対象とした販売にするケースもある。一期二次が救済目的だったら早い時期、例えば抽選の翌週とかにやる。その動きがないから一般販売になるのかな。

その辺の調整は売る側がやるんで、客のほうが一期二次狙いとか二気狙いとか考えるもんじゃないでしょ。とりあえず希望の住戸が販売される次の販売を狙うのはずだけど。

[2665: 匿名さん]

普通販売開始の一週間前には本広告出して周知するんだけど、ここは異例の前日。結果からすると取りこぼしが多かったようだから、売る側も判断に迷ったのかな。

ということで、今は戦略を見直し中なんだろうな。

[2666: 匿名さん]

>2657

マンション内でカーシェアリングサービスを提供するとして販売するするのは、駐車場が少ないことのカモフラージュ。入居後の問題なんて売る側は考えてないよ。入居後に管理組合が問題に直面する。

[2667: 匿名さん]

今回落選して購入できず、販売対象じゃない部屋を購入したいと言ったらまだ販売出来ないと言われたので、救済措置は無さそうです。
また抽選になるの嫌なんですけどね。
他の方は購入出来たのか分かりませんが。特別に開放した部屋もあるんですかね。

[2668: 匿名さん]

珍しいね。ここのデベ３社は他では救済目的に１期2次販売やってるんだけど。近隣に競合するような物件がないから、逃げられないだろうって高を括っているのかな。

[2669: 匿名さん]

売れ残った先着順履くのに精いっぱいで落選者の対応は二の次かな。

[2670: マンション検討中さん]

カーシェアより、サイクルシェアの台数増やしたが良いと思いませんか？

[2671: マンション検討中さん]

営業は2018年中に売り切る予定と言ってましたがどういうスケジューリングを組んでるんですかね。

[2672: 検討板ユーザーさん]

暑くなる前にどれだけ捌けるか勝負。

[2673: 匿名さん]

>>2671 マンション検討中さん
2018年度中では？つまり来年3月まで。

[2674: 匿名さん]

>>2668 さん

ここも1期2次はやってますよ。

ただし、新たな部屋の放出はせず、1期1次で売り出して登録がなかったところだけ。
で、その部屋について更に売れなかったので、先着順にしている。

勝手な想像だけれど、第2期以降は価格調整を予定しているので、今救済目的で売り出したりはしていないんじゃないかな？

[2675: 匿名さん]

価格調整というのは、安くなるってこと？

[2676: 匿名さん]

>2674

それは救済目的にやってるのとは違う。救済目的の場合、落選者に希望住戸を確認して、そこを売り出す。

ここでやったのは売れ残りを押し付けようとしただけでしょ。

[2677: 匿名さん]

>2675

一期で完売してないわけだから上げるってことはないでしょ。

ただ、値下げ販売すると既契約者の反感を買う。東建が磯子でやった時は既契約者に対しても差額返還をした。そういう意味で値下げに踏み切るとしたらインパクトは大きい。

[2678: 匿名さん]

何だかんだ言って、ここは正解でした。
駄目な部分は沢山あるけど、他のところに比べたらまあまあな感じ。将来賃貸にしてもそこそこ損はしないかな？と。

[2679: 匿名さん]

>>2675 匿名さん

1期で300戸以上捌けたので、住友不動産なら余裕で値上げする人気度です。

[2680: 匿名さん]

住友なら最初からこの価格じゃださないよ。

不思議なことに住友って売れてないのに値上げして、さらに売れなくなるってことするんだよね。

[2681: 匿名さん]

大手3社はやはり後々の安心感はありますね。設計施工も地味だけど真面目なフジタだし。

[2682: 匿名さん]

良い買い物だと思いますよ。
2期には1LDK買っちゃおうかな？
安いし

[2683: 匿名さん]

>>2680 匿名さん

4年連続マンション販売シェアNo.1にて最高益を叩き出している住友不動産様を捕まえてそんなこというと不敬罪にあたるよ

[2684: 匿名さん]

デベが高利益出してるって消費者還元していないぼったくりってことなんだけどね。

[2685: 匿名さん]

>2681

地所と三井は施工トラブル結構やらかしちゃってるから安心はできない。フジタは大きいのやらかしてないけどね。

[2686: 匿名さん]

JV物件の場合、デベごとに担当を分けている。どこが何を担当しているかを把握するのもポイント。

[2687: 匿名さん]

>>2685 匿名さん

住友不動産も忘れないであげて下さい
https://www.nikkei.com/article/DGXLASGD25H0W_V20C16A3EAF000/

[2688: 匿名さん]

>2687

三ツ沢の件は知ってるけど、ここ、すみふ関係してないからね。

[2689: 匿名さん]

三井は、杭不足の一件、費用分担でゼネコンともめて裁判沙汰ってのが昨年末のニュースに。いろいろ話題を提供してくれる。

[2690: 匿名さん]

三井は係争になった場合、住民とも裁判に持ち込む傾向がある。戦う準備はしておかないと。

[2691: 匿名さん]

41階南側にしたんですけど、北側の居室の光は少しでも入りますかねー。屋上から12m位下になると角度的に光は期待できないかもしれませんねー。

[2692: 匿名さん]

>>2686

具体的に担当を分けたJVマンションの事例を教えてください。

私の認識では、幹事社がほぼ全ての責任をもって
他の会社は金を出した分に応じた利益を受けるだけ（アフターで修繕が発生した場合の費用も売主割合で対応）という認識なのだけど。
少なくとも今住んでるマンション（江東区のタワーマンション）はそう。

[2693: 匿名さん]

やはり、地所が好き。スミフは中身はイマイチ。

[2694: 匿名さん]

>2692

それ確認してるの？　アフター費用って、ゼネコンとの建築請負契約に含めてるってのが一般的だけど。

[2695: 匿名さん]

おまけだけど、ゼネコンが受け取るアフター費用は決まっているから、補修をするだけゼネコンの利益が減る。

物件によっては内覧会やアフターサービスの対応にゼネコン担当者が出てくるケースもあるけど、その場合、極力対応しないほうに倒すはず。契約前に売主が窓口対応すること確認しないとね。

[2696: 匿名さん]

アフターサービスの話が出たんでコメントするけど、内覧会の時に確認して不具合があったら補修してもらうけど、入居直後に新たな不具合を見つけたり、使い方がわからなかったりすることがある。サービスとして入居直後に担当者がマンションに常駐してくれて、窓口業務や簡単な補修をしてくれるかも要確認。最初の定期点検の３か月後まで待たなければならないと、不便だったりする。

[2697: 匿名さん]

>2692

今のマンションの場合、設計・施工（ゼネコンへの窓口）と販売から引き渡しまでの担当、管理（管理会社の親会社）はそれぞれ別の会社だった。

共用部分のチェックって本来は管理組合が担当するんだけど、入居直後は管理組合が立ち上がっていないんで管理会社が代行していた。管理会社と設計・施工の担当会社でダブルチェックになっていてしっかりやっていたよ。その辺が一緒だと下手するとなあなあでしょ。

[2698: 匿名さん]

>>2697

ここの場合、そのどちらも地所レジデンスだよ

持ち分は
地所レジ：MFR：野村不＝375：375：250
なのにMFRはあまり表に出てきてないですね

ちなみに、地所が本気出した物件ではゼネコン任せではなく、三菱地所設計が設計担当しますよね（パークハウスグラン千鳥ヶ淵とかクロノレジデンスとか）

[2699: 匿名さん]

>2698

それはバッドニュースかな。地所のフラグシップブランドであるグランの最初の物件であった南青山で施工トラブルで契約解除。しかも、隠ぺいのうわさもあったし。

[2700: 匿名さん]

実質、地所物件ってことだね。だとするとJVであることのメリットって何だろう。

デメリットとそては何かあった時の判断は遅れるだろうね。

[2701: マンション検討中さん]

しかし一期で完売なしなら二期以降の売れ行きは更に厳しいはず。
しかし、価格はHP上では明らかにせずに訪問者のみに開示のスタンスは崩さないだろうね。

[2702: 千葉県民]

最上階の広い住戸は結局何倍だったの？

[2703: 匿名さん]

>>2700 匿名さん

失敗したときに地所が被る被害額が少なくなる
事業を運営するのに必要な調達資金額が小さくなる

要はリスクが減る、というのがJVの（事業者にとっての）メリットです

[2704: マンコミュファンさん]

最近は、
黒田総裁自身も
「出口」という言葉を使っているんだよね。これ以上の緩和は無理と言うこととの
兼ね合いでリバーサルレートとか言い出したり。

津田沼の竣工が2年ちょっと先なんだけど、
その頃の不確実性を考えてると、
契約はもう少し考えたいよね。
売却とか、出口を考えたら2030年とかは
けっこうしんどい時代かもしれないし。
今の価格は９合５寸を越えてるのではないかと。
角上市場が近いのは魅力的には見えたが、
建物がプラウドになるかもとか聞いて、
冷静になったよ。