津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[241: 匿名さん]

街並みはきれいなんだけど、使えるお店がないんだよね。
できるのは歯医者、美容院、学習塾、整骨院。
気の利いた店の一つや二つできないもんかねえ。

[242: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
個人経営の飲み屋とかちょっとしたイタリアンは北口に行かないとないね。
前原にあるマッセリアみたいな店できないよね。奏じゃないけどシェコモも閉店しちゃったし。

[243: 匿名さん]

>241
ほんそれ。
個人的な好みもあるだろうけど、スーパーは別として使えるのはパン屋くらい。
イタ飯は使えるのか？
開発エリア外だけど、周辺部で本屋と電気屋は満足。
少し離れるが、ラーメン屋は充実。

[244: 名無しさん]

千葉の人に限ったことではないが、ローカルな街を大都市や都内の一等地と比較しても負けない素晴らしさだと、おらが街自慢する輩がわくのはどうして？
わが街が良いと思う気持ちは理解できるが、荒らし目的の書き込みとしか思えない。

[245: 匿名さん]

成城石井やカルディみたいなのが欲しい。

[246: 匿名さん]

ここは津田沼なので成城石井とか気の利いた店とか求めるなら都内のタワマン買われた方がよろしいかと思いますよ。

[247: 通りがかりさん]

>>244 名無しさん

いや、純粋に津田沼が優れてると思ってるのではないですか。
典型的な田舎者。

[248: 名無しさん]

ま、去年ミラクルで住みたい街ランキング10位に津田沼入りましたからね。都会ではないが田舎過ぎず快速停車で始発での座って通勤可能。綺麗な街並みで店もソコソコ揃っているなど色々バランスがいいとは思いますよ。

本家ムサコが無理な方が千葉のムサコを！ですってよ。
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/193303

[249: 匿名さん]

まあ街の絶対的な評価ではなくＣＰ的な要素もあるだろうから、津田沼が上位にくることもあるのでしょう。
アンケートを実施したデベがどこの物件を売りたいのかも影響しているのかな。

[250: マンション検討中さん]

超高層タワマンが、乱立している様な所を、「高嶺の花」と
崇める気にはなりません。今の津田沼こそ、私にとっては、
「高嶺の花」です。特に南口は、整然としていて好きです。

経済状態が許せば、このマンション検討したいと思っていますが
どこを見ても、信じられないくらい高くって、ため息がでます。

スーパーに関しては、高級志向じゃないので、新鮮で安い商品が
有れば幸せだし、無農薬も扱ってくれれば、大満足です。

[251: 周辺住民さん]

＞244
津田沼はヘタな都内より便利だと思う。
幕張・船橋の一大商業地やオフィス街、空港・舞浜、どこともつながっていて総武線は鎌倉まで行けてしまう。

新宿から羽田が現状50分もかかるが(しかも乗換不便)、50分もかかるなら成田も羽田も行けます。

[252: 匿名さん]

>>246 匿名さん

カルディってあまり都心限定ってイメージないな
海浜幕張にもあるし

[253: 匿名さん]

バトルスレみたいなところで過剰な津田沼上げならちょっと痛いけど、津田沼の物件検討スレなら津田沼で良いと感じている事を書き連ねるのもありでしょう。
この物件に限らず、津田沼エリアの物件スレでは津田沼上げのコメントに対して全く別の地域を持ち出してネガる人が出てくるんだよね。
（東京北区とか江東区や江戸川区とか）

[254: 匿名さん]

色々な意見を言い合えばいいと思いますよ。嫌な意見はスルーすれば良いし。

気になるのは価格です。事前説明会は11月で販売は1月でしたよね。
完成は3年後か―。先が長いですね。

[255: 匿名さん]

>>254 匿名さん

それ、どこ情報でしょうか!?
年明けモデルルームオープン、３月販売開始かと思ってました。

[256: マンション検討中さん]

>>251 周辺住民さん
成田は電車のみですが、羽田だと高速バスがあります。
これが朝四時から運行しているのでとても便利でありがたいです。
湾岸も空いているので朝早い時間であれば遅延するどころか早く空港に着くので津田沼に住んでからバスしか使ってないですね。

[257: 匿名さん]

だって都内の一部より良いのは事実だし、
田舎者が憧れる東京の西部なんてイメージ以外に良いところないじゃない。
都心も湾岸も空港も遠いうえに、街並みは延々と雑多。
店も狭いものばかりで買い物しづらい。
それでも東京の西側にしがみつく人は浦安ミーハーと変わらない思考回路。
わざわざ津田沼スレにようこそ。

[258: 匿名さん]

>>251 周辺住民さん
新宿から羽田空港は40分以内で行けるよ。都内と津田沼を比較しないほうがいいよ。都内は電車で何分とかよりも、タクシーが重視されますからね。
湾岸のマンションが銀座、日本橋までタクシーですぐだから人気があるわけ。買い物して電車使いたくないし、メシ食ってわざわざ満員電車の中千葉まで帰りたくありません。
ここは羽田、成田、東京ディズニー、と一時間以内で移動できるから、民泊用で投資で買う予定です。
都内の人が多いところは最近ツーリストの外人が好まなくなってきてるからね。

[259: 匿名さん]

というか　カルディは津田沼にもある＠津田沼イオン
（八千代）緑が丘イオンにもあるし、それこそどこにでもあるイメージだけど。

[260: 匿名さん]

民泊や商売が禁止されてなきゃ、購入見合わせだな。

[261: 匿名さん]

>>255さん
勘違いです。ごめんなさい!

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん

了解しました。
確認、有難うございます。

[263: 名無しさん]

>>257
構ってちゃん思考の痛い大人

[264: 匿名さん]

>>260 匿名さん
民泊はOKだと思いますよ。高付加価値で高値で売りたいでしょうし、民泊は投資先として魅力的です。ここはそうやって売るべきマンションです。

[265: マンション検討中さん]

民泊なんて冗談じゃない。セキュリティーの面で危なっかしくてしょうがない。
管理規約にしっかりと、禁止条項入れて貰いたい。

[266: 匿名さん]

>258
都心と比べても仕方ありません。
上の人がいっているのは吉祥寺や練馬や杉並、世田谷辺りの郊外では？

[267: 匿名さん]

>>265 マンション検討中さん
低層と高層に民泊フロアは作るかもね。
民泊OKのマンションは資産価値があがりますよ。

[268: 匿名さん]

投資目的だと賃貸に出されるんだけど、賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクになる。民泊も一緒。

資産価値的にはマイナスだよ。

[269: 匿名さん]

民泊の宿泊客ってせいぜい数泊。旅の恥は掻き捨てってことでやりたい放題、賃貸住民よりトラブルリスクははるかに高い。

[270: 通りがかりさん]

騒音気になりますが、どうなんでしょうか？

[271: マンション検討中さん]

民泊なんて、考えただけで気持ち悪い。

[272: 匿名さん]

管理規約で営業行為は禁止って規定が通常ある訳だから、本来、民泊はそれでカバーされるべき。アベノミクスで海外からの観光客誘致しておいてホテルが足りないから民泊を推奨、民泊は管理規約で禁止が明記されない限りOKってとんでも理論。ひどい政策。

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん

ということは、管理規約で「営業行為は禁止」と書かれているほかに、「民泊禁止」と明確に記されていないと、民泊は認められることになるのですね。要チェックポイントですね。

後、長期修繕計画についても要チェックですね。あるマンションでは、12年おきに大規模修繕があることになっていて、一方で修繕計画は30年までしかないものがありました。24年目はカバーしてるけど、36年目の大規模修繕のことは知りません、ってな感じ。
700世帯以上もあると、後から修正、調整は至難の業ですものね。

[274: 匿名さん]

長期修繕計画については、国土交通省のガイドラインで３０年後までを作成、５年ごとに見直してその時点から３０年を計画するってなっている。

実は、当初の計画の３０年目以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といったそれまでにはない大物の修繕が控えている、当初の計画以上の値上げは必至なのでローンぎりで買うと破綻するよ。

あと、住戸内の配管は各住民でメンテナンスってのが一般的な決まりなんだけど、実家のマンションでは各住戸に任せるとちゃんとメンテナンスしない人が出てきて水漏れ事故多発なんて懸念があったんで、これも管理組合でまとめてやるってことになった。実家のマンションは積立金に余裕があったので、それで充当したんだけど、今後のこともあるんでそれを契機に値上げした。

費用が上振れするリスクは考えておいた方がいいよ。

[275: 匿名さん]

あっ、それから修繕積立って段階的な値上げと、定期的な一時金徴収が設定されているケースが多いんだけど、それだと将来の未納リスクがあるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

ただ、定額積立にすると、販売時に表示する入居時点での修繕積立が跳ね上がるんで売る側はそれをしない。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が計画通りに値上げできずに、積立不足で修繕もママンあらないなんてケース。売る側は売った後のことは知ったことではない。

[276: 匿名さん]

おまけだけど、管理規約が成立するパターンは２つあって、入居後の管理組合設立総会で議決するパターンと、販売時に管理規約（案）を売主が提示して、契約時に承認印を集めて、全戸の承認が集まった時点で成立するパターン。

後者の場合、契約の時に管理規約（案）を渡して説明することもなしに承認印を求められるなんてことがある。管理規約（案）は早い時点で提示を要求して確認しておくのがいいよ。

あと、重要事項説明書と契約書もかな。長期修繕計画って重要事項説明の時にさらって説明されるだけ。さらに言うと管理計画も提示を要求するのがいいかな。管理計画って管理費を算出する根拠なんだけど、要求しない限り提示すらされない。

[277: 匿名さん]

マンションの場合、修繕積立があるからと見落としがちだけど、長期主膳計画でカバーしているのは共用部分だけでなので、住戸内のリフォーム費用は別に格のしておかないと。

設備は１０年も過ぎたら交換が必要になる。ユニットバスやキッチンはもう少し先だけど、交換となるとそれぞれ１００万単位の費用が掛かる。

[278: マンション検討中さん]

ここは民泊大丈夫ですか？
まだ決まってない？
もし大丈夫ならパスしないといけません

[279: マンション検討中さん]

私も民泊は絶対容認できませんから、その点が曖昧なら購入しません。

[280: 通りがかりさん]

ここで意思表明されても。。
ライバル減るからいいけど。

[281: 匿名さん]

幕張のタワマンは民泊の余地ありそう。あの場所で4000戸とか無謀でしょ。
あちらを購入する気は全くないけど完売できるのか心配してしまう。
坪平均180でも苦戦しそう。

[282: 匿名さん]

民泊の件の扱いは、まだ、案の段階だから、デベが販売時に作成する管理規約でどう対応するかはこれからの話。

まあ、モデルルームができたら、営業に方針を確認するのがいいかな。ちなみにこういったことは口頭だけでなく文書で回答を求めるべき。口頭だけだと後で言った言わないになるのがオチ。

[283: マンション比較中さん]

本契約前に、暫定の管理規約で確認できますよね。
曖昧な表現だったら、加筆修正してもらう事も可能だと思います。

[284: 匿名さん]

管理規約（案）からの変更はたぶん無理だよ。変更したら再度、全員に提示して確認してもらわなければならない。

[285: 匿名さん]

登録時に説明あるでしょうね。それで登録辞退ならそれで結構ということでしょう。メリットと思う人が多いですよ。

[286: 匿名さん]

登録の前って、抽選についてや当選してからのスケジュールとかの説明があって慌ただしい。

説明があるとしたら、契約の前の重要事項説明時じゃない。ただ、あれって内容が多岐にわたっているし、専門的な記述も多いから、事前に入手して熟読しておいた方がいい。

[287: 匿名さん]

重要事項説明って野村みたいに登録の前にやったほうがいいと思うけどな。

[288: マンション比較中さん]

＞＞284匿名さん

過去に加筆して貰った経験あります。白から黒ではなく、飽くまでも曖昧な
表現であり、私自身が別解釈もできると思われる箇所で、売り手側の真意を
明確にして貰うための加筆でした。

[289: 匿名さん]

>288

個別に加筆してもらったところで意味ないよ。営業が売りたいがためにごまかすだけの対応にしか思えない。どこのデベだろう。

[290: マンション比較中さん]

>>289匿名さん

大手デべでした。重説の時でしたから、資格のある担当者が対応しており
双方が加筆部分に押印し、加筆何文字と欄外に明記し、そこにも押印して
いますから、形式としては叶っていると思います。

貴方の仰るような、職業倫理に劣る営業マンが居るとすれば残念ですが、
いずれにしても、自分の身は自分で守るしかないので、私は契約書関係
には、慎重に対処しています。