津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[2251: 匿名さん]

乾式壁の遮音性はカタログスペックは高いんだけど、施工に依存するところがあるからできてみてのお楽しみってところ。それから、パネルを張り合わせているだけなんで、振動や地震でずれて遮音性が低下するってこともある。

ちなみにタワマンは軽くしなければならないんで、コンクリの壁は無理。タワマン選ぶなら音は我慢しないと。

[2252: 匿名さん]

>>2251 匿名さん

それなのに、洋室1（主寝室）と隣住戸のユニットバスを戸境壁一枚挟んで隣接させたりしているので、大丈夫かな？と少し不安になりますよね。

レイアウトがあまり財閥系マンションで見ない感じなのですが、徹底したコストダウンするとこうなるのかな。

[2253: 匿名さん]

>>2252 匿名さん

財閥系というより、フジタの設計が問題ありだったと思いますよ。あれで通したデベもデベだと思いますが。

[2254: 匿名さん]

長文すいません。

○個人的なプラス要素
・各階ゴミ置き場に前室があり、臭いが漏れない。また、ゴミ収集専用エレベーターがあるため、収集時のゴミの汁が共用廊下を汚すことがない。
・エントランスが格好良い。
・（専有部内）ユニットバスの仕様が地味に良い。トイレがロータンクですっきり。
・（モリシア再開発次第だけれど）最強の立地。
・大方の予想を下回る低価格（※今の市況という前提で）

○個人的なマイナス要素
・廊下がアルミ縦格子で賃貸ぽい。
・アルコーブがなく、エアコン室外機が共用廊下にどかっと置かれることになり安っぽい。
・可動ルーバーが窓の上部だけという謎仕様。
・玄関インターフォンにカメラなし。ラクセスキーもなし。
・公開空地にやたらエスカレーター設置しているがメンテナンス費用も電気代も管理組合持ちで非経済的。
・梁の出っ張り、下がり天井が酷い。柱食い込み過ぎ。框の高さ高過ぎ。バルコニーの奥行き狭すぎ。
・家具の配置が難しい（or デッドスペースが多い）難間取りが多い。
・LD以外のドアストッパー省略という狂気（タワマンは換気のために窓開けると強風が吹き込むので、ドアが思いっきり閉まってドア枠が破損する事故が多発する予感）
・SIではなく専有部内に共用配管が突き刺さっている駄目設計。
・免震装置は単純な構造（長周期地震動の共振対策は行っていない？）
・キッチンのチャイルドロック付き包丁入れすら有料オプション。
・トイレはカウンターすら省略する徹底ぶり。数百円、数千円の単位でコストを削りに来ている印象。
・かなり上層階になっても乳白色・半透明のバルコニーガラスを採用している間取り多数。せっかくの眺望の魅力が半減。

○総合評価
・これは買い。お得だと思います。
・建物の仕様は昔のもの（2012年頃に分譲したもの）の方が遙かに高いです。
　ですが、このマンションは2020年築。2012年築のマンションとは将来も競合しません。
　最近はどのマンションもコストカット低仕様なので、ここだけ悪目立ちすることもありません。

[2255: マンション掲示板さん]

>>2254 匿名さん
マンションは「立地」！（＋価格設定）というのがよく分かる評価・講評で、スッキリさっぱりする分析！ 有難うございます！

[2256: 検討板ユーザーさん]

方角やフロア、間取りにもよりますが
坪250～280になります。
これはお徳なのでしょうか。

とても安いとは思えないですが、
これがいまの市況なのでしょう？

アベノミクスが焦臭くなってきており、
二年半後まで今の市況が維持できるのか
不安になってしまいます。

[2257: マンション検討中さん]

23区内の異常に高騰した価格に較べると安く感じるだけ

[2258: 通りがかりさん]

今日空手登録開始のようですね。
既に30人程モデルルームに並ばれていたので、
何事かと思いました。

[2259: 匿名さん]

登録してきました。150人くらいはいましたかね。
既に何戸か花付いてる部屋ありましたがあれは何でしょうかね。

[2260: 検討板ユーザーさん]

>>2259 匿名さん

登録が１つでも入ったところについてるんですよ。

[2261: 匿名さん]

1番人気はどのあたりのお部屋？

[2262: 買いたい気持ち]

今日から申し込みだと思いますが、早めに申し込むのがいいのか
ギリギリ最終日に申し込むのがいいのか。思案中。

高層がいいのか、中層、高層のエレベーター両方使える階の上下あたりがいいのか。考慮中。

初めてのマンション購入なので、どうしたらいいのか、考慮中。

根本にかえって本当にここでいいのか？ここがいいのか？　考慮中。

[2263: 匿名さん]

初日に登録して他の人が重ねて登録しないように牽制する作戦と、最終日に登録状況を買う人して登録がないか倍率が低い部屋に登録する作戦とどっちもあり。

本当に悩むのは契約の前。契約の前ならいつでもノーペナルティで降りることが可能。契約しちゃうと自己都合の解約は手付金没収。

とりあえず登録しておくってのもあり。抽選に参加できるしね。登録しないと外野でしかない。

[2264: 匿名さん]

牽制する作戦なら今日の朝一に並んでないと。

[2265: 匿名さん]

後悔したくないのなら、いくつか物件見て場数踏まないと。

お見合いの法則では、最初の三人は無条件にパスして、その後に今までの中で最もよい思える人に会えたら決めるってのが、確率論的にベストの選択をする。

[2266: 匿名さん]

一期はパスして、販売状況を確認してから動くって手もある。

[2267: 匿名さん]

>>2266 匿名さん

比較的まともな間取りの部屋は1期で出てしまうので、待つくらいなら登録した方が良いと思う。

別に周りが買うから値落ちしないマンションというわけでもないし。

[2268: 匿名さん]

一期でいい部屋出しちゃうと、その後の販売がきつくなるから各期にパンダ部屋は用意するよ。

早くしないといい部屋はなくなっちゃいますって、売る側の常套句。

[2269: 匿名さん]

ここのパンダ部屋教えてくださーい

[2270: マンション検討中さん]

やっと価格表貰えたのでじっくり検討できます。
28階と29階でかなり価格差があるので、28階がお得にみえます。
高層と中層のエレベーターが止まる29階の人はほぼ高層エレベーターの方を使うでしょうから、実質中層エレベーターの始発階ですね。

[2271: 匿名さん]

まさか、隣の話し声やテレビの音なんか聞こえませんよね。
それと、浴室やトイレの音なんか漏れてきたら最悪なんですけど。

[2272: マンション検討中さん]

私は28階狙いです。眺望もなんとか他の建築物の影響受けないでしょうし。
倍率低ければ良いんですが。

[2273: マンション検討中さん]

初日の登録状況はどんな感じなんでしょうか？

[2274: 匿名さん]

一番売れる一期からパンダ部屋用意してるとしたらよほどの不振物件。

[2275: マンション検討中さん]

タワマンで2000万台は、パンダ部屋でしょ。
倍率、高いでしょうね。

[2276: マンション検討中さん]

なんか、あまり激戦って感じはしなかったですね。余ってるタイプの階層の部屋に移れば抽選は間逃れる感じですね。

[2277: マンション検討中さん]

けどまだ初日ですもんね、こっからどこまで倍率が上がるかですねぇ

[2278: 匿名さん]

要望書出してる人には営業からできたら初日にって言われてる。それにここって販売開始の告知してすぐに販売だから、新規の客は少ないはず。もう登録数は伸びないでしょ。

[2279: マンション検討中さん]

抽選の翌日に再登録と再抽選あるから、いくつかの間取りの候補がある人なら買えそうですね。

[2280: 匿名さん]

再登録ってもう売れ残る準備してるんだ。

[2281: 匿名さん]

壁や床の構造図見てたら、騒音トラブルで後悔するのではと思えてきた。
登録すべきか、物凄い迷う。

[2282: マンション検討中さん]

高い買い物だけに、不安を言い出すときりがないけどなあ
・ネット回線全戸で1Gは絶対足らんでしよ…
・築40年のモリシア津田沼（旧サンペデック）の建て替えは本物件よりは明らかに先
・共用部の動線が微妙（メールボックスそこか！？）
・良くも悪くも必要最小限の共用設備（プールもジムもバーラウンジもなし）

多くを期待しない人向けではあると思うけど、結局は『でっかい団地』なんだよね。立地の良さは間違いないんだけどね。

[2283: 匿名さん]

全戸で１Gの回線１本なの？だとしたらアウトだね。

[2284: 匿名さん]

全戸の容量に関しては電気も確認しておいたほうがいい。各住戸が最大まで容量アップしようとすると、マンション入り口の受電設備の総容量が足りなかったりする。

[2285: 匿名さん]

今年末にサービスインする4k放送の対応も確認しておいたほうがいいかも。

[2286: 匿名さん]

ボイドスラブだけど説明図の通りだと、内部の空洞部分で音が反響するよ。サイレントボイドってのがだいぶ前からあるんだけど、図から判断する限り明らかにそれとは違う。

[2287: 匿名さん]

>>2286 匿名さん

ここはサイレントボイドではないですね
普通のFRボイドとかではないかな。
イメージ図をみてもボイドスペースが大きくスカスカなので、遮音性は低いと思います。

サッシの遮音等級も低いので、戸外の音を部屋の中に敢えて入れるようにして、上の階の足音を気にしないようにしているのかな？と思いました。

主寝室に接しているのが隣住戸のリビングだったりユニットバスだったりする部屋も多いので、隣戸も重ね合わせて間取りを考えてから登録しないと
こんなはずじゃなかった
ということになりかねないので注意が必要ですね。
普通のタワマンはその辺りも考慮して間取り作られてますが、ここは違うので自衛するしかないです。

[2288: マンション検討中さん]

なるほどなあ。
じゃあスカイラウンジのあるフロアとか結構騒がしくて良くないのかな。乗換階ってことで気になってたけど。

[2289: マンション検討中さん]

一般評価では、立地とランドマークで勝負の物件。
ところが、その立地(ペデストリアンデッキで駅直結)もランドマーク性も好景気が続くと、実はかなり危うい。不景気になればベースが下がる。庶民でも買える価格なので、手を出せる人口は多い。
住み続けるには、価格の割に安普請だが、南向き高層階なら、津田沼で今後これ以上の物件は、おそらく出ない。

[2290: 匿名さん]

>>2289 マンション検討中さん
何を言っているかよく分からないからもう一度書いてもらえますか？

[2291: マンション検討中さん]

昨日、申込みしてきました！
けっこう遅めにお伺いしたのですが、人気なのはやはり南向きみたいですね。西で申し込みましたが、もうかなり埋まっている模様です。
逆に北向きなんかは、あれ、大丈夫か…？と思うくらいの空き具合。モリシアの件がやはり大きいんですかね？2期値下げもあるかな。
今日はどうなったのかな？まだ水物ですし分かんないですけど、気になりますね。

[2292: マンション検討中さん]

申し込んでしまいました。
抽選にならないと良いけど。

[2293: 匿名さん]

>>2289 マンション検討中さん
値段が高すぎて買えないから下げて欲しい！ってこと？

[2294: マンション比較中さん]

>>2289
津田沼に住まねばならない人以外には、魅力ないタワマン。
津田沼に住まねばならない人にとっては、期待外れのランドマーク。

[2295: 匿名さん]

ダメマンじゃん

[2296: 匿名さん]

>2287

ボイドスラブの場合、内部が中空なので同じ厚さのベタスラブと比較して２割くらい遮音性能が低下するといわれている。内部での反響があるとそれに追加して遮音性能が低下する。

[2297: 匿名さん]

>>2296 匿名さん

そういう単純な話ではなくて、遮音性はボイドの形状や大きさによって違うよ、という話。

何でも単純に8掛けすれば良いもんではない。
更に言えば、そもそも遮音性はスラブ厚以上に梁間距離に依存する。

[2298: 匿名さん]

梁間距離というかスラブ面積ね。ただ、そういった情報を得るの難しい。ボイドの場合、梁を少なくできるってメリットがあるんだけど、それが遮音性にはマイナスになる。

本当は住宅性能評価で遮音性能を評価してくれれば客観的に判断できるんだけど。任意項目だからパス。

[2299: 匿名さん]

知ってる知識自慢じゃなくて、せっかくなら、ここの仕様で良し悪しを議論してほしいです。

[2300: 匿名さん]

音についてわかるのは、設計としてあまり配慮がないみたいだけど、実際に問題になるかどうかはできてみないとわからないってところ。上の階の家族構成にもよるしね。

青田売りってそういうリスクがあるってことを知ったうえで判断。