津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[2225: 特命（あいぼう）]

low-E　ペアガラスは遮熱と断熱の二種類があります
使い分けによって、西日を食い止めることができます

なにより　24時間全熱交換式の換気がないところと50センチにもなる
下がり天井も気になりました

[2226: eマンションさん]

>>2225 特命（あいぼう）さん

非常に参考になります。
全熱交換型換気は、
タワマンだと普通なんですか？

[2227: 匿名さん]

>>2225 特命（あいぼう）さん

low-eは角部屋だけだったはずなので、中住戸は期待できないですね。

[2228: 匿名さん]

中廊下のタワマンやここの角住戸みたいに共用廊下側の部屋に窓がないと風が抜けないからエアコンフル稼働になる。全熱交換式の２４時間換気でないと夏とか熱い空気を換気で取り入れちゃうから電気代がすごいよ。

[2229: 匿名さん]

>>2228

日射熱は輻射熱なので、換気での熱損失（伝導熱だと思って問題なし）を防ぐ全熱交換があっても意味ないよ。

というか、そもそも換気での熱損失は殆どない。

それよりはLow-Eの遮熱、断熱タイプを正しく選択すること（北側、南側（バルコニーが庇になるので、実は殆ど日射熱は入らない）は断熱タイプ、東側、西側（日射熱が厳しい）は遮熱タイプ）なのだけれど、多くのマンションで馬鹿の一つ覚えに北側にまで遮熱のLow-E使っているのが気になります。

更に言えば、全熱交換の前にそもそもここは断熱材の厚みが少ないです。壁が20mmって長谷工クラスだよ。（しかもCO2発泡で熱伝導率が悪いタイプのもの）
断熱をしっかり気にするデベロッパーでは、39mmとか施工するので、半分の厚さしかない。

[2230: eマンションさん]

>>2229 匿名さん

買う気なくなってきました。。

[2231: マンション検討中さん]

壁が、39㎜の所もあるのに、ここは20mmしかないって、ショックです。
断熱だけでなく、強度とか大丈夫なんでしょうか？不安でいっぱいになって来ました。

[2232: 匿名さん]

>>2231

すみません、20mm、39mmは断熱材の施工厚さの話です。
壁の厚さは100mmのALCです（check eye's bookのP14のDのところ）。

[2233: 匿名さん]

>>2229 匿名さん

断熱性能の等級が4ですが、良質マンションは等級4で必要とされている厚さの倍もあるのですか？

[2234: マンション検討中さん]

安いだけあるな、、。津田沼とはいえタワーマンションであの値段。材質を徹底的に安いのにしてるんですね。

[2235: 評判気になるさん]

>>2234 マンション検討中さん
そうですね。
ただ、住んでみて案外気にならないかも知れませんし、損しない程度のリセールは期待できますから試しに買うのはアリかも。
希少な立地なのは間違いないですし。

[2236: マンション検討中さん]

そんなに気にする程悪い性能値ではないですよ。
感覚的にわからないと思いますよ。

[2237: 匿名さん]

キャピタルゲイン狙えますか？

[2238: 匿名さん]

>>2233 匿名さん

そうですね。
省エネ対策等級自身、1999年に作られた基準（次世代基準と当時は言われてましたが）から変更がないので古いと言われてます。

戸建てではZEH基準とか、更に上の省エネ基準が出てきています。

23区内の長谷工以外のマンションでは30mm以上が当たり前でした（最近はコストダウンマンションが多いので微妙かも）
デベでは積水ハウスが39mm施工を行っている例が多いです。

[2239: 匿名さん]

>>2237 匿名さん
高倍率が付く部屋なら狙えるかもしれません。
安い部屋より、最上階の高い部屋の方が狙えそうな。相続対策の人が買ってくれそうな。
前に相続対策で買うという人が複数いたので。
中途半端な価格帯は、中古を高値で買う人が少なそうな千葉には厳しいかと。

[2240: 2238]

39mm施工の例です（いずれも積水ハウス。施工会社は長谷工ですが）
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150175_011.html
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150249_011.html

これが、長谷工の標準タイプ
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/160250_011.html

ここは後者です。

ただ、私もこのマンションはキャピタル狙える（南向きを除く。）と思っています。
ここまで書いておいてなんですが、中古で売るときにLow-Eの有無、断熱材の厚さ、建材の仕様は殆ど価格に影響しません（気にする人も殆どいません。だからこそ、この価格高騰期ではデベも徹底的にこの辺をコスト削減して安物を使うのですが。）

不動産は立地と価格が全てです。
ここの東向き（モリシア駐車場棟の再開発があっても影響しない高層階限定）、西向きはかなりいけると思います。
北向きも価格的には最強ですが、モリシアの再開発の影響が大きすぎるので、不確実要素が大きいです。

[2241: マンション検討中さん]

どなたか、壁の厚さや床の仕様（二重床とか直床）がお分かりになる方がいらしたら教えて頂けないでしょうか？
もしくは、この資料に書いてあるということでも構いません。
昨夜、気になって貰った資料を見ていたのですが、記載を見つけることができませんでした。。。

[2242: 匿名さん]

>>2241 マンション検討中さん

check eye's bookにだいたい書いてあります

[2243: 匿名さん]

>>2240 2238さん
東向き最上階はキャピタル狙える可能性ありますか？

[2244: マンション検討中さん]

>>2242 匿名さん

情報ありがとうございます。
check eyes bookですね。
この掲示板でその名前があったので、貰った資料を探してたんですけど、冊子がないんですよねー。
もう一回探してみます！ありがとうございました。

[2245: 2238]

>>2243 匿名さん

2238です。
市況やモリシアの再開発状況に大きく左右されるので何とも言えないですが、その下の階よりは難しいかもしれません。

最上階というだけでかなり坪単価が割り増しされているので。

津田沼で最高高さ、というのは大きな売りなのですが、モリシア再開発がそれ以上の高さになるとその優位性は消えますし（2番じゃなくて1番であることに意味を見出だした坪単価になってると思います。）、将来買う人が「中古で良いから欲しい」と思うかどうかですね。8000万円オーバーだとここに限らず選択肢は色々ありますので。

一方で、津田沼最高邸宅の立場をモリシア再開発後も維持できれば、お金持ちだけれどこのエリアじゃないと駄目な人（総合病院の勤務医等）には魅力的であり続けると思うので、需要は残り続けると思います。

あと、蛇足ですが、外廊下の最上階は廊下に雨風が吹き込むので、鉄部や塗装は下の階よりも痛みやすいです。
定期的な修繕で塗装し直すので致命的ではないですが。

[2246: 匿名さん]

>>2240 2238さん
そうなんですね。たしかに最上階とその下の差が大きいですね。
キャピタル狙い目の部屋はどのあたりだと思われますか？

[2247: マンション検討中さん]

二重床のボイドスラブ厚300mm以上も不安です。
ここもパークハウス同様、騒音問題が頻繁に起こりそう。

[2248: マンコミュファンさん]

>>2244 マンション検討中さん

[2249: マンション検討中さん]

>>2248 マンコミュファンさん

写真入りでご丁寧にありがとうございます！
参考にさせていただきます。

[2250: 匿名さん]

戸境壁はこの構造で遮音性が保たれるのでしょうか？
食洗機なんかいらないから、構造までコストダウンしないで欲しいです。

[2251: 匿名さん]

乾式壁の遮音性はカタログスペックは高いんだけど、施工に依存するところがあるからできてみてのお楽しみってところ。それから、パネルを張り合わせているだけなんで、振動や地震でずれて遮音性が低下するってこともある。

ちなみにタワマンは軽くしなければならないんで、コンクリの壁は無理。タワマン選ぶなら音は我慢しないと。

[2252: 匿名さん]

>>2251 匿名さん

それなのに、洋室1（主寝室）と隣住戸のユニットバスを戸境壁一枚挟んで隣接させたりしているので、大丈夫かな？と少し不安になりますよね。

レイアウトがあまり財閥系マンションで見ない感じなのですが、徹底したコストダウンするとこうなるのかな。

[2253: 匿名さん]

>>2252 匿名さん

財閥系というより、フジタの設計が問題ありだったと思いますよ。あれで通したデベもデベだと思いますが。

[2254: 匿名さん]

長文すいません。

○個人的なプラス要素
・各階ゴミ置き場に前室があり、臭いが漏れない。また、ゴミ収集専用エレベーターがあるため、収集時のゴミの汁が共用廊下を汚すことがない。
・エントランスが格好良い。
・（専有部内）ユニットバスの仕様が地味に良い。トイレがロータンクですっきり。
・（モリシア再開発次第だけれど）最強の立地。
・大方の予想を下回る低価格（※今の市況という前提で）

○個人的なマイナス要素
・廊下がアルミ縦格子で賃貸ぽい。
・アルコーブがなく、エアコン室外機が共用廊下にどかっと置かれることになり安っぽい。
・可動ルーバーが窓の上部だけという謎仕様。
・玄関インターフォンにカメラなし。ラクセスキーもなし。
・公開空地にやたらエスカレーター設置しているがメンテナンス費用も電気代も管理組合持ちで非経済的。
・梁の出っ張り、下がり天井が酷い。柱食い込み過ぎ。框の高さ高過ぎ。バルコニーの奥行き狭すぎ。
・家具の配置が難しい（or デッドスペースが多い）難間取りが多い。
・LD以外のドアストッパー省略という狂気（タワマンは換気のために窓開けると強風が吹き込むので、ドアが思いっきり閉まってドア枠が破損する事故が多発する予感）
・SIではなく専有部内に共用配管が突き刺さっている駄目設計。
・免震装置は単純な構造（長周期地震動の共振対策は行っていない？）
・キッチンのチャイルドロック付き包丁入れすら有料オプション。
・トイレはカウンターすら省略する徹底ぶり。数百円、数千円の単位でコストを削りに来ている印象。
・かなり上層階になっても乳白色・半透明のバルコニーガラスを採用している間取り多数。せっかくの眺望の魅力が半減。

○総合評価
・これは買い。お得だと思います。
・建物の仕様は昔のもの（2012年頃に分譲したもの）の方が遙かに高いです。
　ですが、このマンションは2020年築。2012年築のマンションとは将来も競合しません。
　最近はどのマンションもコストカット低仕様なので、ここだけ悪目立ちすることもありません。

[2255: マンション掲示板さん]

>>2254 匿名さん
マンションは「立地」！（＋価格設定）というのがよく分かる評価・講評で、スッキリさっぱりする分析！ 有難うございます！

[2256: 検討板ユーザーさん]

方角やフロア、間取りにもよりますが
坪250～280になります。
これはお徳なのでしょうか。

とても安いとは思えないですが、
これがいまの市況なのでしょう？

アベノミクスが焦臭くなってきており、
二年半後まで今の市況が維持できるのか
不安になってしまいます。

[2257: マンション検討中さん]

23区内の異常に高騰した価格に較べると安く感じるだけ

[2258: 通りがかりさん]

今日空手登録開始のようですね。
既に30人程モデルルームに並ばれていたので、
何事かと思いました。

[2259: 匿名さん]

登録してきました。150人くらいはいましたかね。
既に何戸か花付いてる部屋ありましたがあれは何でしょうかね。

[2260: 検討板ユーザーさん]

>>2259 匿名さん

登録が１つでも入ったところについてるんですよ。

[2261: 匿名さん]

1番人気はどのあたりのお部屋？

[2262: 買いたい気持ち]

今日から申し込みだと思いますが、早めに申し込むのがいいのか
ギリギリ最終日に申し込むのがいいのか。思案中。

高層がいいのか、中層、高層のエレベーター両方使える階の上下あたりがいいのか。考慮中。

初めてのマンション購入なので、どうしたらいいのか、考慮中。

根本にかえって本当にここでいいのか？ここがいいのか？　考慮中。

[2263: 匿名さん]

初日に登録して他の人が重ねて登録しないように牽制する作戦と、最終日に登録状況を買う人して登録がないか倍率が低い部屋に登録する作戦とどっちもあり。

本当に悩むのは契約の前。契約の前ならいつでもノーペナルティで降りることが可能。契約しちゃうと自己都合の解約は手付金没収。

とりあえず登録しておくってのもあり。抽選に参加できるしね。登録しないと外野でしかない。

[2264: 匿名さん]

牽制する作戦なら今日の朝一に並んでないと。

[2265: 匿名さん]

後悔したくないのなら、いくつか物件見て場数踏まないと。

お見合いの法則では、最初の三人は無条件にパスして、その後に今までの中で最もよい思える人に会えたら決めるってのが、確率論的にベストの選択をする。

[2266: 匿名さん]

一期はパスして、販売状況を確認してから動くって手もある。

[2267: 匿名さん]

>>2266 匿名さん

比較的まともな間取りの部屋は1期で出てしまうので、待つくらいなら登録した方が良いと思う。

別に周りが買うから値落ちしないマンションというわけでもないし。

[2268: 匿名さん]

一期でいい部屋出しちゃうと、その後の販売がきつくなるから各期にパンダ部屋は用意するよ。

早くしないといい部屋はなくなっちゃいますって、売る側の常套句。

[2269: 匿名さん]

ここのパンダ部屋教えてくださーい

[2270: マンション検討中さん]

やっと価格表貰えたのでじっくり検討できます。
28階と29階でかなり価格差があるので、28階がお得にみえます。
高層と中層のエレベーターが止まる29階の人はほぼ高層エレベーターの方を使うでしょうから、実質中層エレベーターの始発階ですね。

[2271: 匿名さん]

まさか、隣の話し声やテレビの音なんか聞こえませんよね。
それと、浴室やトイレの音なんか漏れてきたら最悪なんですけど。

[2272: マンション検討中さん]

私は28階狙いです。眺望もなんとか他の建築物の影響受けないでしょうし。
倍率低ければ良いんですが。

[2273: マンション検討中さん]

初日の登録状況はどんな感じなんでしょうか？

[2274: 匿名さん]

一番売れる一期からパンダ部屋用意してるとしたらよほどの不振物件。