津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[2165: 匿名さん]

なくなる可能性がある
と
ほぼなくなる
では全然意味が違いますよ。

「ほぼなくなる」なんて書いているんですか？
そんな斬新な重説があるんですね。

[2166: 匿名さん]

連投ですみません。
「ほぼなくなる」というのは、モリシアの信託受益権者の野村不動産が、
・モリシアを再開発する
・ペデストリアンデッキの接続を拒否する
の２点を言ったことと同義ですからね。

仮に野村がモリシアの建替えを決めていなかったり、又は決めていてもペデストリアンデッキの接続を認めていたり、若しくは接続について結論を出していなかった場合には、「ほぼなくなる」という言葉は使わなくて、「将来接続されなくなる可能性がある」という言い方になります。

野村不動産が、そこまで意志決定を進めているとはまだ聞いていないのですが…

[2167: 匿名さん]

ペデストリアンデッキ売りにしてるマンションでペデストリアンデッキが将来的になくなる可能性があるなんて重説に載ってるなんて聞いたことありません！
本当になくなる可能性が高いから載せているんじゃ

[2168: 匿名さん]

野村が現段階でそこまで検討してるとは思えませんよね。共同事業者なんですし。
モリシア駐車場へのペデストリアンデッキはタワー住民には不要と思います。それでもタワー側負担で接続させるのは、再開発後の施設間回遊性を想定して。としか考えられません。完全に個人の意見ですが。

[2169: 匿名さん]

>>2166 匿名さん
『ペデストリアンデッキが残る可能性がある』とは野村も書けないからねー

[2170: 匿名さん]

>>2167

極めて一般的ですよ
モリシア部分を分譲してしまったら最早コントロールできなくなるので。

>>2167さんはペデストリアンデッキで駅までの間に別途の私有地を経由しているマンションで、重説に将来なくなる旨を書いていない例をご存じということでしょうか？

是非教えてもらえると嬉しいです。

[2171: 匿名さん]

そういえば少し前にテレビで、どっかの高校が私道を廃止して、グランドの一部にしちゃって周辺住民を締め出しちゃったというのがあったね。高校側の言い分は、廃止届を提出したので問題ありませんだったような。

[2172: マンション検討中さん]

ペデが無くなる可能性は有りますよね。
だって間に高層建物が立つ敷地(微妙な公園はどうなんですかね)が充分ありますし、今回のタワーにつなげる理由は無いですしね。
公開空地として通路は作ると思いますが、それをぺデで残してくれる可能性は大きいかもしれませんが区分聞いていると無くなる可能性も否めないですね。地上からの駅のアプローチになってごく普通の駅近タワーマンションになる可能性もありますしね。これをキッカケに申し込みやめる人増えるかもしれませんね。うちは、1階からのアプローチ覚悟で購入しますけどね。ペデ無くなると価値は下がるのが嫌ですねー。

[2173: 検討板ユーザーさん]

まだ、モリシアは全く計画はないと言われたましたが、流石にそんな事はないです。今は混乱するので2年後には何か動きが出てくるでしょうね。

[2174: マンション検討中さん]

キャンセルかな？

[2175: 匿名さん]

不安なら
共同事業者である野村不動産も、ペデストリアンデッキで直接駅に繋がることをこの物件の売りにして、この物件を販売しているのですよね？
とMRで確認して、その回答をボイスレコーダーで録音しておきましょう。

万が一野村がモリシア再開発時にこのマンションをつなげなかったら、その回答を証拠にして野村（あるいは野村に意向を確認せずに虚偽の回答をしたとして、担当についた販売会社）を詐欺で訴えましょう。

勝てるかは知りませんが。

[2176: 匿名さん]

>2175

一番確実なのは書面で回答してもらう。

[2177: マンション検討中さん]

ホームページをよく見たら、小さい字で
書いてあります。
これは見送るかどうか。
公道利用で駅徒歩５分だ！

<本物件2階部分とモリシア津田沼をつなぐ屋根付きのペデストリアンデッキがお引渡時に新設される予定です。ペデストリアンデッキは行政との協議等により変更となる場合がございます。掲載の情報は2017年11月時点のものであり、ペデストリアンデッキは将来に渡って通行を保証するものではありません。なお、公道利用ルートは、徒歩5分となります。>

[2178: 匿名さん]

>>2177 マンション検討中さん

可能性がある、としか書いてないですね。
ごく普通。

ほぼないと言ったというのはデマだったのか、日本語が不得手な国の人だったのか。

[2179: マンション検討中さん]

ペデストリアンデッキは、行政との協議等により変更となる場合がある…と記載されているので、文面通り了解しています。

行政との兼ね合いがネックになっている案件だと承知しています。

[2180: マンション検討中さん]

ペデストリアンデッキはどこも行政が絡んできますよね。
ここは駅までの間に三井住友信託が受託してるモリシアがあるから、いろんな可能性を説明しないといけなくなってる。
そのモリシアは改築はあっても無くなることはないと個人的には楽観視してますが。

[2181: 匿名さん]

地上から二階に繋がって住民以外の人も利用できるエスカレーターが
あるので、そのところは市側との協議で
ペデストリアンデッキと切り離される可能性は低いと思いますが。

[2182: マンション検討中さん]

モリシア立体駐車場とのペデがなくなるかもしれない話は昨日聞きました。取り壊す費用を組合から出すとの話でしたが、予定は今はないけどもし壊すことになったらっていうお話でした。

[2183: 匿名さん]

どうして組合から出すことになるのでしょうか？
詳しく教えてください。

[2184: 検討板ユーザーさん]

モリシア関係は、
今はうさんくさい話ばっかりで。
現時点で買うのは気持ちが良く
ないなあ。

困りました。

[2185: 匿名さん]

噂の現場東京マガジンに知らせよう

[2186: マンション検討中さん]

>>2183 匿名さん
詳しいお話は営業の方に聞いていただけるとわかると思いますが、売主が組合にペデを壊す費用を先にある預けておくそうです。
いくら預けるのかはわかりませんが、その預けた費用から捻出してくださいとのことでした。余れば組合で使い、足りなければ組合が出すみたいなお話でした。

[2187: 匿名さん]

>>2286 匿名さん
となるとなくなる前提ということかな？
壊すときに売り主が出せばいいとなるのに預けておくって意味がわからない。
あとで、売り主側に追加徴収されたくないから責任を組合に丸投げしておく流れ？

[2188: マンション検討中さん]

>>2187 匿名さん

東歩道橋は組合が維持管理するからでは。
ちなみに西歩道橋は習志野市が維持管理。

[2189: マンション検討中さん]

商業施設としてのモリシアは決して繁盛しているとはいえず、
リニューアル、建て替え問題はいずれでるだろう。

商業施設として今以上の成果が見込めないのであれば、
モリシア所有の野村不動産という性格としては立地的にマンション（プラウドタワー津田沼？以下PTT）にする可能性が高いだろう。

モリシアを取り壊し、PTTを建てるなら、基礎部分からであり、
現在TTTが四方を壁で覆われているように、
モリシアの敷地は四方を地上から壁で囲まれるであろう。

つまり、工事中は駅までのペデ直結になるわけがなく、
代ゼミ前の道路の歩道を通って駅に行かなくてはならなくなる。
建て替えなら少なくとも3年以上か。

[2190: マンション検討中さん]

工事中も、TTT所有のペデは残ると思うが、「駅直結」フレーズは使えず、ただの歩道橋でしかなくなる。
しかも、現在の歩道橋はモリシアの建物に直結していて、モリシア裏の公共の歩道に歩道橋につながる階段はない。
モリシアを壊したら階段のない、行き止まりの歩道橋になるだけ。

TTT歩道橋の端（モリシア側）に階段を作るかは行政判断。
おそらく歩道の階段設置は行政負担であり、つくらないと判断されれば、行き止まりの歩道橋になる。（珍百景だ。）

[2191: マンション検討中さん]

PTTができる場合、敷地のどこにマンションを設計するかわからないが、
真ん中はTTTと対面になるので、少しでも販売しやすくするために、東か西に寄せるのではないか。

野村がTTTに直結になるように再度2階にペデを作ってくれたとして、
西に寄せたらマンションの中を通らせるはずはないので、
現在の最短ルートより若干遠回りになるだろう。

東に寄せたとしても、敷地の中をどこまで通らせてくれるのだろうか。

[2192: マンション検討中さん]

仮に、駅直結ペデがなくなると、1階歩道に降りることになるが、
津田沼駅改札は2階、TTTのメイン入口も2階
（メールボックスが2階だし、歩道橋がなくなっても毎日2階に行かなくてはならない）
歩道なら徒歩5分の記載あるが、信号もあるし、電車乗るには降りて登っても結構面倒だろう。
歩道も狭いし。

TTTは階段のないペデ駅直結を最大の売りにして、購入者もそれを魅力に感じている。
駅直結のペデがなくなったら、ただの駅近のタワマンになりそうなのが、
皆不安になるのであろう。

[2193: マンション検討中さん]

誰の日記帳ですか

[2194: 匿名さん]

モリシア建替後にタワーを建てた場合、総合設計制度を活用するので、今以上の空地を確保することとなります。
また、習志野市所有のホールがあることから、市の意見も介入するでしょう。

クレーム窓口の役所が、わざわざペデ連結を拒否して759戸を敵に回すとは思えず、駅からモリシアのペデの繋がりを考えれば、再開発後も2階に人工地盤を作るのが素直だと思います。

再開発中は通行止めになることはあるかもしれませんね。むしろ、通行止めにして綺麗なペデに整備して欲しいくらいです。

[2195: マンション掲示板さん]

ペデストリアンデッキはお金がかかるものです。TTTの住民数なんて市民数のごくわずかであり、市民の多くがTTTへの接続を望めば市税を使って工事するでしょうが、そんなに優しくありませんよ他人に対して。野村にしても、売り切ったマンションの資産価値なんて気にしません。売り切ったマンションの資産価値をあげるために野村がプラウド周辺を再開発！なんて聞いたことありません。売ったらそれで終わりですよ。あと、ペデストリアンデッキがなくなる可能性について書いてあるのはただのリスクヘッジ文言でしょというのは少し違うかと。ペデストリアンデッキ直結のマンションをいくつか見ましたがそんなリスクヘッジ文言は見たことないです。それを言い出したら、最寄り駅は廃止になる可能性がありますとか、総武線は廃線になる可能性がありますとか全部書かなくてはいけなくなる。つまり、記載するということはかなり可能性が高いということなんだと思う

[2196: eマンションさん]

>>2195 マンション掲示板さん

その通りだと思います。
可能性が小さいと思いこむのは、
呑気すぎる。

津田沼駅徒歩５分のマンションとして評価して考えたい。

徒歩５分はまあまあ良いとは思う。

[2197: マンション検討中さん]

>>2195 マンション掲示板さん

重要事項説明書は言われるように全て書き出すとキリがないので、「こういう内容を書きなさい」と宅地建物取引業法で決まっているようですね。

[2198: 匿名さん]

登録が近くなると倍率を上げたくなくて
ネガティブキャンペーンうつ人いますよね

効果ないのは他の人気マンションを知ってれば分かるはずなのですが

[2199: 匿名さん]

>>2195 マンション掲示板さん

第三者所有のペデを通過する他事例の重要事項説明を見られたと言うことですか？

[2200: マンション検討中さん]

ペデストリアンデッキの件は、物件のホームページに記載されているので、当方は承知していました。

何れにしても、不動産の購入には、何らかのリスクを伴うものです。よく考えて、購入を決めたら良いことです。

[2201: マンション検討中さん]

アップダウンあると、駅直結もうたえなくなりますし、ベビーカー、車椅子の利用も不便になります。この物件の最大の強みが少し無くなるのは残念です。
私は子育て環境も重視です。幕張も見に行ってきます。建物のグレードはあちらの方が良いとのことです。値段も安いと聞きましたので。

[2202: マンション掲示板さん]

>>2199 匿名さん
そうです。場所はどこかと聞かれそうなので先に差し支えない範囲で答えますが、八王子物件と流山の物件です。両物件とも第三者である市がペデストリアンデッキを保有しています

[2203: 匿名さん]

>>2202 マンション掲示板さん

それは比較対象にならないですよ。
公共性の高い自治体や鉄道会社所有のペデと、モリシアのそれとは性質が全く違います。

[2204: マンション掲示板さん]

>>2203 匿名さん
だから、ここのペデがなくなる可能性はないって事が言いたいの？それとも逆？

[2205: 匿名さん]

>>2204 マンション掲示板さん

日本語が少し苦手な人ですか？

行政が関与していない私有地だと、将来に渡って接続が保証できるかは分からないので、重説では保守的に書かざるを得ないという話でしょう。

[2206: マンション掲示板さん]

民間が管理してると重説に書かなくてはいけないというのは違うかと。スーパーの撤退可能性とか載ってないですよね？重説に載せなきゃいけないのは『現時点で一定の情報を保有しているものの、現時点では断定出来ない事象』についてですよ。なので、ペデストリアンデッキが繋がらなくなる可能性がある程度では載せる必要ありません。

[2207: 匿名さん]

>2198

倍率下げ狙いのネガは実は厄介。自分だけ当選すればいいって輩が将来のお隣さん候補。

まあ、そういうのも検討には重要な情報。

[2208: マンション検討中さん]

>>2206 マンション掲示板さん

では100％無くなるということで宜しいですか？

[2209: 匿名さん]

>>2204 マンション掲示板さん

重要事項に書いている以上、無くなる可能性がないとは思いません。

あなたが載せた情報が、根拠がありそうに言い方だったので、購入検討者に有益な情報かどうか、確認しただけですよー。

[2210: 匿名さん]

2718万からですね。高倍率なんでしょうね。

[2211: 匿名さん]

今日もMRはすごく混んでました
まだ一期に間に合いますしね

しかし、間取りはどれも酷いですね…
アルコーブもないし、柱めりこんでるし、キッチンはチャイルドロックもなくて賃貸みたいな包丁置きだし、ミストサウナもないし。
LDK以外の部屋にはドアストッパーすらないのは目を疑いました。こんなの郊外の長谷工でも見たことなかったです。

でも共用施設は豪華で立地が良くて上層階と下層階との価格差が殆どないので、狙うなら第一期で上層階（またはエレベーターが両方止まる29階）の１択だし、倍率も相当高くなりそうだと思いました。
値上げしなければですが、竣工間前に余裕で完売しそうです。

[2212: 匿名さん]

ミストサウナは出初めのころ一時期はやったけど今はないほうが多いと思うけど。

便利さが実感できないからかな。過去に外断熱が売りのデベが、体験宿泊ってのをやってたけど、そういうのやるところないのかな。

[2213: マンション掲示板さん]

>>2208 マンション検討中さん
100％であればあのような書き方はしないでしょうから、50％だと思います

[2214: マンション検討中さん]

>>2213 マンション掲示板さん

＞ペデストリアンデッキが繋がらなくなる可能性がある程度では載せる必要ありません。

と書いてあったので100％かと思いました。