津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[1925: マンコミュファンさん]

>>1922 匿名さん

そこなんですよねー。

二年半は長いです。

[1926: マンション検討中さん]

角部屋希望なため、うちは2倍と連絡ありました。
抽選に外れたら他の部屋にするか、すっぱり諦めるか悩みます。

２年間、無利息で１割預けるのも損な感じです。
みなさんは手付金の値下げ交渉とかしないのかな～？！

[1927: マンション検討中さん]

うちも抽選との連絡貰いました。外れたら、すっぱりと諦めます。
自分の気に入った部屋に、誰かが住むなんて癪じゃないですか。

自分は、二年間はそう気になりませんが、気になるのは、景気が上向いているかどうかです。

[1928: マンション検討中さん]

>>1923さん
同じ20代で嬉しいです。やっぱり営業さんは年齢構成が出来る限りバランス良くなるよう気にされてるみたいです。

[1929: マンション検討中さん]

営業さんが、年齢構成に気を使われてるって話ですが、単なる営業トークじゃないですか。
年齢もさることながら、なるべく属性のよい方々と隣人になりたいものです。

[1930: 匿名さん]

>>1926 マンション検討中さん

どうしても買いたいならあまり深い交渉はしない方が良いでしょう。
すでに持ち家があって、いろんな面で都合付けば買うというスタンスですと、交渉で優位になれます。
意見が通らなかったら最悪買わなくたっていいので、それが営業に伝わると調整できるものですよ。

[1931: 検討板ユーザーさん]

>>1926 マンション検討中さん

意外に手付けの引き下げ交渉はできますよ。大手は手付け金にあまりこだわってないとこもあります。もちろん、足元を変に見られると逆効果なんでさりげなく探りを入れてみるのが良いかと。

[1932: 匿名さん]

希望住戸は3倍になりそうです。
属性の評価も高く、頭金もかなり用意しているので、抽選が公平じゃないといいなと思ってしまいます‥（笑）
我が家も20代半ばで同世代の方もいると分かり嬉しいです。
デベは販売後のことまで考慮しないので、年齢で有利になることは無いと思いますが(;_;)

[1933: 匿名さん]

施工ミスがあって売主事由の解約になったら倍返し。地所なら３倍返しってことも。しかも保全するから元本保証。美味しい投資だもの上限の２割いれないと。

[1934: マンション検討中さん]

20代ではないですが、角住戸希望で他希望者いませんでしたと連絡いただきました。現金一括購入で、持ち家もあり、希望住戸がダメなら買いませんと伝えてありました。

[1935: 匿名さん]

どこまで本当のこと話しているか分かりません。

[1936: マンション検討中さん]

現金一括よりローンで審査通った人の方がデベにとっては良いだろうね。

[1937: マンション検討中さん]

この程度の価格帯なら、現金一括の方々も結構いるんじゃないですかね。
デベにとっては、ローンも現金も同じだと思いますよ。

[1938: 匿名さん]

ローンだと登録前までに仮審査するからある程度、ローンが通るかどうか判断できる。現金購入の場合、本当にお金持ってますかなんて失礼なこと聞けないし、実際に持っている場合で株で保有していると引渡しで決済というときに株価が下がっていると支払い不能なんてこともある。現金購入って実は売る側にとってリスク客。

売る側にとっておいしいのは確実にローンが通る資質の客。

[1939: マンション検討中さん]

いやいや、ポケットマネーで購入できる層も、良い客さんだと思いますよ。
ローンが土壇場で下りないような人もいるしね。

デベは、手付である程度リスク回避する訳だし、ローンでも現金でも同じですよ。

[1940: マンション検討中さん]

年齢層高いんだから、現金購入は多いでしょ。

[1941: マンコミュファンさん]

敢えてフルローンで、
キャッシュは手元に残します。
手元のお金が大事ですね。

[1942: 匿名さん]

今のマンション購入するときに、見学したモデルルームで現金購入と申告すると、いろいろ理由をつけて一部でもローンと提案してきたケースが何度かあった。その当時は銀行からリベートを受けて結託してるのかと思ってたけど、ローン仮審査受けさせて収入とか勤務先確認したかったんだろうな。

[1943: 匿名さん]

>現金一括購入で、持ち家もあり

このパターンって買い替え勧められるはずだけどな。ここの売り主に名を連ねるデベの物件で、現金購入といったら、延々と買い替え特約の説明を営業がしてきた。知ってるんだけど。

[1944: 匿名さん]

>1940

年齢層高いってことだと戸建てを売ってマンションってパターンも考えられる。戸建ては維持も大変だし、駅近だと便利だからね。

[1945: 匿名さん]

手付金って購入する側としては、手付放棄による一方的な解約権を留保するって意味がある。売る側が手付でリスク回避ってのは違う。

それに保全しなきゃならないからコストもかかるし。

[1946: マンション検討中さん]

買い手が、購入の権利を放棄した時点で、手付は没収されるわけだから、売り手は一定のリスクが回避できるんじゃないですかね。

やっぱり土地柄なのか、現金購入に対する評価が低いというか、細かいというか、スケールが小さいというか、つまらない話に終始してますね。

[1947: マンション比較中さん]

>1940さん　

>現金一括購入で、持ち家もあり

>このパターンって買い替え勧められるはずだけどな。ここの売り主に名を連ねるデベの物件で、現金購入といったら、延々と買い替え特約の説明を営業がしてきた。知ってるんだけど。

単純に、キャッシュで2軒の持家をもてない顧客のでは？と営業に勘違いされたのでは。

[1948: 匿名さん]

キャッシュ購入は優遇されるって、キャッシュ購入できない人の妄想なんだね

[1949: マンション検討中さん]

正直言って、何千万もの現金ポンと出せる人が羨ましい。

[1950: 匿名さん]

住宅をローンで購入するって当たり前のように思われてるけど、あれって高度経済成長期に成り立つモデル。右肩あたりで物価や給料が上がれば問題ないんだけど。リストラされたらローン破綻だし。

金利が低いからって売る側の宣伝に騙されないようにね。デフレ環境で金利を負担するってことが重荷であることを考えないと。

[1951: 匿名さん]

住まいサーフィンの沖式評価見ると、ここの儲かる確率1%だね。なぜこんなに評価低いのか。

[1952: 匿名さん]

郊外物件の中古の資騰落率は西高東低。千葉で資産性求めるなんて間抜け。

[1953: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドで時々、中古マンションの騰落率の特集をしてる。駅別だから地域の傾向もわかるし、地域ごとのマンションの差も歴然。資産性考えるのならそういうのも勉強しないと。

[1954: マンコミュファンさん]

住所に
「千葉県習志野市谷津一丁目1354番15号
津田沼ザ・タワーxxxx号室」
と書くことを想像してみた。

なんとも、言えない気持ち

[1955: 匿名さん]

全額キャッシュで買える人なら、東京スター銀行の預金連動型住宅ローンでも組めば？

・東京スター銀行の預金連動型住宅ローンで、可能な限り多額のローンを組む。年収と年齢次第だけど、例えば5000万円とか。
・そして、東京スター銀行の普通口座に5000万円預金する。

メリット:
①ローンの利子はゼロとなる。メンテナンスパック費用はかかるけど、生命保険費用と思えばいい。
②住宅ローン減税を受けられる。最大400万円かな。キャッシュで一括払いしてしまうと最大400万円失うし。

[1956: 匿名さん]

>>1955 匿名さん

それなら普通の住宅ローンにして、手元の5000万は運用に回した方が利ザヤ稼げますよ。
ちゃんと分散すればリスク減らしながらもっと増やせます。

[1957: 匿名さん]

>>1954 マンコミュファンさん

画数多すぎ笑

[1958: マンション検討中さん]

フルローンでしょ。

[1959: マンション検討中さん]

抽選で駄目だったら船橋駅前にするからいいか。

[1960: 匿名さん]

>>1959マンション検討中さん
船橋駅前に新築マンション建つ予定あるんですか？

[1961: マンション検討中さん]

>>1960 匿名さん
あそこもモリシア同様古いから変わりますね。

[1962: マンコミュファンさん]

>>1960 匿名さん

西武の跡地が複合型ビルに
なりそうです。
本物の駅直結ですね。

[1963: マンション検討中さん]

何でもマンションにしたがる

[1964: 匿名さん]

>>1954
それは地番だから　実際には
習志野市谷津１−１５ー＊
って感じでしょ。

[1965: マンション検討中さん]

こちらのマンションを購入される方はご近所さんが多いのでしょうか。
都や他市からの方が多いのでしょうか。
気になります。

[1966: マンコミュファンさん]

>>1964 匿名さん

ありがとうございます

地番と住居表示の
違いですね。

[1967: 匿名さん]

北口のPARCOは建替計画あるのでしょうか。あそこもだいぶ古いですよね。

[1968: マンコミュファンさん]

>>1967 匿名さん

建替というか、
少し営業的にはあれな
感じがしました。
テナントもパルコらしくない。

[1969: マンション検討中さん]

営業に異なって違うかもしれませんが、要望書の結果連絡来てない人とかっているんですか？？

[1970: マンション検討中さん]

管理費や修繕積立金等の総額が2.3万円/50〜60平米というのはこんなものなのでしょうか？初購入を検討しており、賃貸より高い維持費にビビってます。

[1971: マンション検討中さん]

>>1969 マンション検討中さん
日本語が理解できません？？？

[1972: マンコミュファンさん]

>>1970 マンション検討中さん
タワーは板マンより管理費は高いですよ。
津田沼は都心湾岸と比べると安い。

修繕積立ては、最初は安く、
そのうち、
２倍３倍になるのが普通です。
ご留意を。

[1973: 匿名さん]

>>1972 マンコミュファンさん

面積で増減はしますが、修繕積立基金が100万ってさすがに高くないですか？
積立金の上昇を抑えるために最初にプールしておくのでしょうか？

[1974: マンション検討中さん]

>>1973 匿名さん

私も修繕積立基金を気になって営業さんに聞いたら、将来起こりうる大規模修繕に備えるためだとか。。。
私も初購入を検討していますが、やっぱり気になりますよね。

[1975: 通りがかりさん]

積立基金は
平米あたり、12500円程度。
80平米で100万ですか。

これは修繕費の上昇幅をおさえるのに寄与します。
でも、少なくとも10年後に２倍ぐらい
は覚悟しています。
管理費はよっぽとのことがない限りは
上がらないと思っています。

[1976: マンション検討中さん]

>>1972 マンコミュファンさん
そうなのですね。参考になる回答をありがとうございます。

[1977: マンション検討中さん]

しかし高価ですよね、日本人の平均年収が下がってる中でメイン購入層はどの代なんでしょう？
ちらほら書き込みしてる20代の方もいますが掲示板なんて知らないシニア層なんですかね。

[1978: 名無しさん]

安くはないですね。
資産価値が維持できればいいのですが。

[1979: 匿名さん]

広告に出す月々の積立金を安く見せかけるために、段階的値上げと定期的な一時金ってのがパターン。入居時の一時金は高くても５０万以下なんだけどね。

この方式って将来未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。入居後管理組合で検討することになるんだろうね。いくつかの物件では入居後に管理組合で決議して移行してるケースがある。

[1980: 匿名さん]

タワマンって１０年過ぎると積立金が跳ね上がるから、それまでに転売って考える人が結構いる。逆にうまく転売できないと、頑張って負担し続けることになる。郊外のタワマンでうまく転売できるかな。

[1981: 匿名さん]

>1979

それって給料が右肩あたりで上がっているころのモデル。給料上がらないと負担が厳しくなるだけ。

まあ、不動産をローンで買うってのもインフレ時代のモデルだけど。低金利とはいえ危険。

[1982: マンション掲示板さん]

三井氏の評価
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=343

80点はかなりの得点力。
90平米超の高額な部屋を評価してそう。

[1983: 評判気になるさん]

>>1980 匿名さん

転売時、積立金はどう扱うの？

[1984: 匿名さん]

管理費と積立金に未納があったら、負担義務は次の所有者に継承される。

[1985: 匿名さん]

長期修繕計画は契約前の重要事項説明で説明されるはずだけど、早い段階で確認しておいたほうがいいよ。

売主が作成する計画は多分、３０年だろうけど、実はその後に竪配水管、エレベーターや機械式駐車場の交換といったそれまでにない大物が控えてるから、当初計画以上の値上げは必至。

ローンギリで買うと破綻するよ。

[1986: 匿名さん]

おまけだけど、長期修繕計画以外の重要事項説明の内容、契約書の内容、管理規約（案）の内容も早めに確認しておいたほうがいい。

重要事項説明については宅建士の資格を持った人が説明することになってるんだけど、量が多いから当日説明されるのは抜粋。量が多いだけでなく専門的な内容もあるから事前に目を通しておいたほうがいい。

[1987: 匿名さん]

管理計画も確認しておいたほうがいい。管理費はみな気にするけど、管理の内容もチェックしないと。

[1988: 匿名さん]

たしかにタワマンは10年目くらいからの修繕費が
恐ろしく跳ね上がるし、只でさえタワマン税で
高層階ほど固定資産税がバカ高い。
買えない金額ではないけど小さい子供がいるから
一般サラリーマンの私では躊躇してしまう。

[1989: 匿名さん]

低層なら逆に今までより固定資産税が安くなるのではないですか？

まあ躊躇するなら止めるが吉。

[1990: 匿名さん]

修繕費 はタワマンだけが１０年後に跳ね上がるのですか？

[1991: 匿名さん]

そもそも低層ならわざわざタワマン買う必要あんの？

タワマンの修繕費の跳ね上がりかたは半端ないから
たしかに躊躇しますわな

[1992: マンション検討中さん]

低層階は2期販売時に価格お披露目かな？

[1993: 匿名さん]

>1990

タワマンに限らず段階的値上げの長期修繕計画を設定してるケースが多いけど、タワマンは修繕コストが高いから上がり方が大きい。

[1994: 名無しさん]

最上階111平米の部屋を買います。
現在6人での抽選との事で、価格は1億4000万超でした。
既に奏の杜に新築戸建てをもっているのですが、つい衝動買いといったところです。
当たるといいのですが。

[1995: マンション掲示板さん]

>>1994 名無しさん
倍率が高いですね。

[1996: 検討板ユーザーさん]

>>1994 名無しさん
たぶん私も同じ所を希望しています。
私の場合、税金対策で資産を圧縮したいので申し込んでます。

[1997: 検討板ユーザーさん]

このタワマンって駅近だけが取り柄みたいな書かれ方してますが、駅の周りにもあまり魅力はないですよね。

[1998: 匿名さん]

マンションに保育園が入るのに入れなかった。あるいはその他の希望する保育園に入れず待機児童になったとか最悪じゃない？習志野市は待機児童多いらしいけどここのマンションは購入年齢層高めみたいだからあまりその点を気にされる方は少ないのかな。

[1999: マンション検討中さん]

>>1994
私も同じところです。担当の方が上手く希望先が分かれるようにする、とおっしゃっていたのですが、、、。
総武線沿線でキャッシュで買えるタワーマンションが欲しいので当選するように祈ってます。

[2000: 匿名さん]

重ならないように調整しますって、要望書を出してもらいたい営業のリップサービス。調整できるって不人気で倍率が付かない物件ってことを示す。

[2001: マンション検討中さん]

>>1998 匿名さん
国道14号を下ればタワマンを持てるくらいの共働きをしてらっしゃる方なら保育園に入園可能です。また、3歳以上なら園の場所を選ばなければ落ちることはありません。(期中でも入園可能です)
駅前のアスク、アスク第2は市内転園の方でも難しく、4月申込み時の市外の認可転所か兄弟加点でないと厳しいですね。

学区の向山小近くの谷津みのり保育園はそこまで激戦ではないので入りやすいと思います。

[2002: 匿名さん]

>>1991 匿名さん
立地とリセールを期待して低層を買うのはありでしょ。
駅前で低層マンションはまずないし、あったらもっと高いですからね。
でも低層はまだ売り出されないんですね。

[2003: 匿名さん]

次期以降販売の低層は人気出るでしょうね。特に1LDKは。

[2004: 匿名さん]

低階層の販売はいつからなんですかね？

[2005: マンション検討中さん]

低層階はエレベーター待ち少なそうで良さげですね

[2006: 検討板ユーザーさん]

>>2005 マンション検討中さん

低層階ならばタワマンである意味ないから人気でますかね〜。私は最上階を希望します。

[2007: マンション掲示板さん]

ここって結構要望書入ってるんですかね〜？
最上階の部屋は6件入ってるって書き込みされている方がいましたが。そのうち、3名はこちらに書き込みされてますね。

[2008: マンション掲示板さん]

>>2007 マンション掲示板さん
書き込んでいる内容が疑わしいのでただの荒らしじゃないですか？
そもそもそんなに要望書が入るほど魅力を感じない。

[2009: マンション検討中さん]

>>2008 マンション掲示板さん

最上階と角部屋は提出初日でかなりの部屋が重複になってましたので安心してください。

[2010: マンション掲示板さん]

>>2008 マンション掲示板さん

需要はあるんだよ。
実需じゃないだろうけど。

[2011: 匿名さん]

税金対策で購入された場合、その部屋は結局賃貸になるのでしょうか？

[2012: マンション検討中さん]

低層の人はタワマンにこだわってるんじゃいと思う。駅チカの物件がたまたまタワマンだった。

[2013: マンション検討中さん]

今日のNHKあさイチでは、マンションの修繕費問題を取り上げていましたね。
タワマンの寿命は何年位でしょうか？
将来、子供へ負の遺産になってしまわないか？心配になってきました。

[2014: 匿名さん]

50、60年は大丈夫では？
新築のきれいなうちだけ住んで住み替えればいいじゃん。
タワマンってそういうもの。

[2015: 検討板ユーザーさん]

十年ごとの消耗品と思うことにしています。

住み替え前提です。

[2016: 名無しさん]

>>1994です
6人競合は真実ですよ
休みが明けたら担当者に聞いてみては？

ちなみに私は外れた場合の事を考えまして、該当部屋の隣も買いますので、両方当たりました場合占めて2億5000万円程となります。

[2017: マンション検討中さん]

私も6人のうちの1人です。
やはり購買パターンが似てきますね、私も複数住居確保です。

ただ最上層階下の南東角部屋もまた人気で困ってます。キャッシュに余裕はあれど抽選だけは泣き所です。

[2018: 匿名さん]

人気を演出しようと必死だな。検討者のうちここを見てる人の割合考えたら、特定の部屋の検討者が集合する確率は・・・。

[2019: マンション検討中さん]

この間モデルルーム行ったら、最大倍率は7倍と言ってた。で、要望書は300弱来たと。
第一期って、400戸くらい売りに出てなかった？
埋まってないじゃーんって、心の中でツッコんだけど。
間取りが変なとこもあるから、偏ったんですかね？

[2020: 匿名さん]

44平米の1Lだと賃料どのくらい取れるの？

[2021: 匿名さん]

>2020

客観的な情報を得たかったら、近隣の仲介業者に当たるのが一番。できれば、複数、かつ、ここの売り主の系列は除外して。

[2022: 匿名さん]

賃料とともに想定稼働率も確認したほうがいいかな。最近、シェアハウスのサブリースの家賃未払いが問題になってるみたいだけど、稼働率が異常に低いみたい。想定賃料が高くても入居してくれないと稼げない。

[2023: 名無しさん]

>>2020 匿名さん
15万くらいでは借り手つくと思いますよ。

[2024: 匿名さん]

無責任だね。階数にもよるはずなのに。