津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[10351: マンション検討中さん]

>>10349
仮にも“タワマン”それも新築でこの仕様は有り得んだろってハナシ…

[10352: 名無しさん]

>>10351 マンション検討中さん

アルコープないタワマンは最近では普通だと思います。ブランズタワー豊洲もありません。
最近の新築の普通のタワマンと同じくらいの設備だと思うのですが。
梁や柱もひどいタワマンはありますし、ここも梁や柱がひどくない部屋はあります。

[10353: 匿名さん]

>>10352
誰もアルコーブの話はしてないのでは笑

[10354: 名無しさん]

>>10353 匿名さん

じゃあ低仕様って何の事を言ってるんですか？

[10356: 匿名さん]

>>10350 匿名さん

>ここの相場は坪280万が適正価格ですが

すみません、はじめて聞きました。断定的に書かれていますが根拠はあるのでしょうか？

[10357: 匿名さん]

転売部屋はこのまま売れなければ手付放棄キャンセルするでしょうから（それか市況回復まで数年寝かす）、キャンセル住戸としてデベから出てくるでしょう

ただし、その場合は高倍率必至なので、これまでのパターンだと買える確率は10%以下

確実に買える坪285万円住戸を狙うか、一か八かで坪265万円のキャンセル部屋を狙うか…

[10358: 匿名さん]

92.15㎡ 2LDKの住戸と73.86㎡ 3LDKの住戸、ノムコムのサイトから消えてる？

[10359: 匿名さん]

>>10356

>>10114に相場比較が出てる　比較されやすい物件の影響を受ける
①プラウドタワー船橋　船橋徒歩1分　築15年　坪310万
②津田沼の奏の杜マンション群　津田沼徒歩7分～10分　築7年～4年　坪240万

ＴＴＴは商業施設屋根付き直結　ペデで信号待ちなし駅まで直結で徒歩4分
相場は①と②の間となるのが大方の専門家の予想(不動産屋談)
プラウドタワー船橋は船橋の相場から津田沼より２割増しですが、築年数差を補正するとほぼ相殺されてニア
よって坪310万と坪240万の間である坪280万程度が築１年目の適正値
短期的にはコロナ不況で１割はダウンする可能性が高いとなれば来年には坪255万もあり得ますが、３年くらい経つとリーマン時のように回復して坪270万位になると思われる
現在の即転部屋は新築未入居という価値が他の中古マンションよりあるので、実際の価値はもう少し高くなると思います。
女性で新築でないと嫌だ。他の人が使ったトレイや風呂は嫌だって人は結構いる。
そんな人は奏の杜マンションの設備が良くてもコストカットでも新築未入居が欲しいってなる。

これから起こることは5月中旬の内覧会動画をマンションマニアさんや不動産業者がどんどんＵＰする。
具体的な完成イメージがスマホで簡単に見ることが出来るようになり、そこで検討者は買うマンションかどうかを判断しはじめる。
勝手に宣伝してくれる状態。転売屋部屋が動き始めるのはそれが起点。

[10360: 匿名さん]

沖氏が提唱している坪4万円/年の築年数補正（償却レート）をかけたら
プラウドタワー船橋は新築時換算で坪370万円
奏の杜は坪260万円?280万円

奏の杜のマンションは再開発の貢献度合いの関係で、デベを問わずほぼ全てフジタ設計・施工、仕様もほぼ同じだよ（廊下側も上半分だけ可動ルーバーとか、人大キッチンとなね）
津田沼ザ・タワーも同じ仕様（のでタワマンにしては低仕様に見えるが、奏の杜の板状マンションとは変わらない）

それを加味すると、坪300万円という今の売出しは、まあそんなもんかという感じだと思う

コロナで-10%の補正をかけると坪270万円
コロナが落ち着く3年後に、-12万円の減価を加味して坪288万円くらいで売るのが良いかも知れない

[10361: 匿名]

仕様があり得ない、テレワーク主流で駅近は必要なし。
言いっぱなしなので、皆さんが否定する材料を質問すると答えられませんよね？
売りに出した部屋が赤字ギリギリでも問い合わせすらなさそうと言うのもありましたけど。

[No.10348～本レスは、一部テキストを削除しました。]

[10365: マンション検討中さん]

>>10360 匿名さん
なんでコロナ前の相場で考えてるの？
ここの住人がなぜここを買ったか分析してみたら？

[10366: 匿名さん]

転売業者さんが、必死で応戦しているようにみえますが、コロナ前と後とでは購入者の購買意欲が大きく減退したことがお判りでしょうか。転売価格は、コロナなど関係ねーといわんばかりの強気の価格設定ですね。その自信はどこから湧いてくるのでしょうか。

[10367: 通りすがりさん]

[No.10339～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[10368: 匿名さん]

>>10365 マンション検討中さん

コロナ前の相場？
日本語読めない人？

[10369: マンション検討中さん]

>>10368 匿名さん
船橋310万円はいつの相場ですか？

[10370: 匿名さん]

>>10369 マンション検討中さん

？

コロナで-10%計算していて、船橋にも適用されるんだから310万円じゃなくて279万円計算でしょ

日本語読めない人？

[10371: マンション検討中さん]

>>10370 匿名さん
だからその310を基準に考えてることがおかしいと最初から言ってる

3年後に今の相場が回復するの？
コロナの影響は中古価格の10%なの？
ここ10年、坪単価は4万円ずつ下がってきたの？
ここが坪単価300で売れたの？

[10372: 匿名さん]

コロナ中の相場がまだ出ていない状況ではコロナ前の成約単価を軸にリーマンショック後に郊外は10％～15％下がり、都心は20％～30％下がった当時を参考にする人が殆どです。
比較する軸とは直近の成約単価(今後の妄想下落単価ではなく)から。
勿論、地域ごとによって下がり幅は異なるのが前提(特に中古は個人が売り主で需給バランスも影響します)

ビジネスの商談で何となくとか、希望的観測値とは？なんて説明は有り得ないでしょ？
成約が出ていないコロナ中、仮に出ていても３月の超少ない単月実績だけ見て
これがコロナ相場ですなんて言えない。データの母数足りていますか？で相手から笑われてしまう。

ホテル・商業用の不動産は半額近く下がるけど実需は底堅い。
コロナで引き籠る自宅なんて需要は無くならないし、特に広さとか快適な空間が欲しいってなりやすい。
3人家族で在宅生活で都心近接駅近55㎡と郊外駅近75㎡が同価格だとすると、上がり過ぎた都心狭小住宅よりも郊外駅近で広めの部屋はは底堅いと思う。
都心はリーマン直後の下がり幅とその後の上がり幅ともに急激だった。
今回はどうかな？

[10373: 名無しさん]

成約実績0の理由
そして物件内に医療クリニックが入るとなると…
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200417-00034579-president-bu...

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200420-00000002-friday-soci

[10374: 匿名さん]

コロナで苦しんでいる人もいるのに相変わらず不謹慎な奴だな

[10375: 匿名]

>>10373
現在のこの状況下では当然そうなりますね。。

[10376: 住民でない人さん]

41.36㎡1LDKが売り出されました

41.36㎡ 27階 北 1LDK 3,580万円(坪286万)
43.63㎡ 16階 北 1LDK 3,980万円(坪302万)
43.63㎡ 41階 北 1LDK 3,980万円(坪302万)
44.97㎡ 10階 北 1LDK 3,880万円(坪285万)
55.69㎡ 19階 北 2LDK 4,980万円(坪296万)
55.69㎡ 25階 北 2LDK 5,080万円(坪302万)
57.69㎡ 35階 西 2LDK 6,280万円(坪360万)
72.05㎡ 14階 南 3LDK 6,280万円(坪288万)
73.86㎡ 29階 東 3LDK 6,380万円(坪286万)
76.11㎡ 5階北西 3LDK 6,980万円(坪303万)
92.15㎡ 25階南東 2LDK 9,280万円(坪333万)

[10377: ご近所さん]

習志野市の坪単価

取引価格：47万円（坪単価平均）

前年比：　－８．４５％

[10378: 匿名さん]

>>10377 ご近所さん

習志野市の坪単価出されてもなんの参考にもならないと思います

[10379: ご近所さん]

シティタワーズ東京ベイ　セントラルタワー 4280万円（1LDK）43.1㎡　完成時期（築年月）2019年7月
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_93859548/?suit=STkr20180612...

ルネリバーズタワー東大島　築年月
2010年9月　73.41m2（22.20坪）３LDK 4280万円（坪単価：194万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_93944930/?suit=STkr20180612...

キャナルファーストタワー　71.03m2　２LDK　4580万円（坪単価：208万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_92079458/?suit=STkr20180612...

[10380: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[10381: ご近所さん]

ルネリバーズタワー東大島　築年月
2010年9月　73.41m2（22.20坪）３LDK 4280万円（坪単価：194万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_93944930/?suit=STkr20180612...


築9年モノ　を価格交渉で4280万→4100万にして坪たkな186万で買うのがネット取引の素人には相応しい

もちろんプロになるともっといい条件で出回ってくるけどな、最近なら江東区タワー築10年モノなら坪150万でゲット

[10382: 匿名]

>>10381 ご近所さん

先生受験は落ち着かれましたか？

[10383: 匿名さん]

>>10381 ご近所さん

駅徒歩16分…にタワマン…買わないなぁ

[10384: 匿名]

>>10383 匿名さん

ならここはもっと無理でしょ！

[10385: 匿名]

>>10376 住民でない人さん

あらららら…
日々続々出ますが>>10373ですし、
未だ全く成約ゼロを見ると、
特にココは半額以下にでもしないと無理でしょう。。

引渡し時からゴーストタワマン…てのも珍しい光景…

[10386: 匿名さん]

>>10384 匿名さん

なんで？ペデストリアンデッキ徒歩4分。
駅ナンバーワン物件なんだけど。どこがここよりいいわけ？おしえて？徒歩15分以上歩くなら戸建っしょ

[10387: 匿名]

>>10386 匿名さん

はい、はい、はい、
そうですね～
あなたが仰る通りここはNo.1物件ですねー
日本一の物件ですねー
ここよりいいとこ見当たらないですよ…！

[10388: 入居予定さん]

子供？

[10389: 匿名さん]

先生、キャナルファーストタワーだけはファミリーに人気のある豊洲に徒歩圏で安いので有りだと思いますよ。
東雲は既にSNS界隈で湾岸内で利便性もあって安い穴場として有名になっています。

東大島は駅遠だけでなく荒川沿いの浸水エリアです。
東砂アドレスは高額価格帯が動かないことで有名な下町庶民エリアです。
何も都心に少しでも近ければどこでもいい訳ではないのです。

TTTは759部屋中10部屋ちょいの転売ですよね。
全体の1.3％程度でゴーストタワーですか。。

[10390: 匿名さん]

現状は、引き渡し前で内見もできず、又、コロナ騒動で販売が実質停止している状況なので、転売予定だがまだマーケットに出てきていない住戸が複数あると思う。
最終的には、転売住戸は更に膨らむと予想。

[10391: 通りがかりさん]

>>10385 チープマンさん

コロナで苦しんでいる人もいるのに相変わらず不謹慎な奴だな

[10392: 通りすがりさん]

>>10387 匿名さん
かわいそうな人だな、君は。

[10393: eマンションさん]

>>10387 匿名さん
あっ、ないんだ…笑

[10394: 職人さん]

玄関ドアを開けて１Fのエレベーターまで待ち時間（朝は2人とバッティングと想定）　2分
エレベーターから玄関まで　　30秒
玄関から駅の入り口まで　　　4分
駅の入り口から改札を通ってホームまで　2分
ホームで最初の６列の客を見過ごして次まで待ち時間　１５分
家の玄関を出てから電車に乗るまで：２３分３０秒

津田沼駅から大手町駅まで：３７分
大手町駅から会社の入り口まで：７分
会社の入り口からピッっとやってエレベーターがくるまで：３分
エレベーターが来てから目的階まで：１分
目的階からトイレによってデスクに座るまで：５分
片道実質合計：７６分３０秒
往復：１５３分

[10395: 近所]

>>10394 職人さん

ご丁寧に計算して頂きましたが、既出ではあるがコロナの影響でリモートワークが主流になり、そもそも電車利用の必要がなくなる→駅近のメリットナシ。

それに加えここの物件に関しては仕様や入居テナント等々…いわく付きともあり、今から中古出まくりだが全く売れず…という引渡し前の今からすでにオワコン状態なう、、という状況であります。

[10396: マンコミュファンさん]

>>10394 職人さん

15分待つかどうかは個人差で、それを計算に入れるのは検討違いじゃない？
あと、東京駅と大手町駅は地下で繋がってるの知ってる？
津田沼駅から東京駅は30分だよ。
丸の内大手町界隈のハイグレードビルは朝でも3分は待たない。
毎日トイレに寄るなんてキレ悪いんですかね？あ、お腹が緩いのか？

結果、盛りすぎ趣味レーション。

[10397: 匿名さん]

>>10394
帰りに津田沼駅についた後毎日15分間立ち尽くすの、闇を感じる。

[10398: マンション検討中さん]

>>10394 職人さん
なにが言いたいのかさっぱりわからない（笑）

[10399: 匿名さん]

玄関ドアを開けて１Fのエレベーターまで待ち時間（朝は2人とバッティングと想定）　2分
エレベーターから玄関まで後ろ歩き　30秒
玄関から駅の入り口まで　4分
駅の入り口から改札を通ってカフェまで　2分
コーヒーを飲みながらSNSチェック。トイレに寄ってホームまで　１５分
家の玄関を出てから電車に乗るまで：２３分３０秒

津田沼駅から大手町駅まで：３７分
大手町駅でコンビニに寄り今日の昼飯を吟味。結局ワンピース最新刊と飲み物を買って会社の入り口まで：７分
会社の入り口からピッっとやってエレベーターホールで同僚に捕まり1台逃す：３分
エレベーターが来てから目的階まで：１分
目的階に着いたら急な腹痛でトイレにダッシュ。デスクに座るまで：５分
片道実質合計：７６分３０秒

[10400: 通りがかりさん]

>>10395 チープマンさん

コロナで苦しんでいる人もいるのに相変わらず不謹慎な奴だな