津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
20代半ば向け！とりあえずの1件目におすすめの新築マンション ～2018年2月編～ 【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9349/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
津田沼ザ・タワーの内覧会へ行ってきました！
https://www.sumu-log.com/archives/22064/
津田沼ザ・タワー 2021年12月時点の相場 ～年末の買い出しは角上魚類津田沼店へ～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37351/

[1: 匿名さん]

めっちゃいいじゃん！

[2: マンション検討中さん]

いいですね！快速停車駅の駅直結免震タワー、三井三菱野村の最強タッグで、三鷹や武蔵小山に負けない物件となりそうです。坪400以下希望！

[3: マンション比較中さん]

ロケーション良いですね。
外廊下のようですから、価格はそれ程ではないと思いますよ。

[4: 周辺住民さん]

駅直結ではないでしょうね。
結構距離がありますから。

[5: 匿名さん]

ペデストリアンデッキ直結て書いて有る

[6: 匿名さん]

ペデ直結と書いてあるけど途中にモリシアがあったり距離もあるので、普通の感覚だと駅直結とは言い難いかな。

[7: 匿名さん]

モリシア前のデッキに繋がるのね

[8: 匿名さん]

距離ありますが駅まで屋根がつくのでしょうか？

[9: 周辺住民さん]

HPを見るとモリシアの中を通過するように見えますね。
既存のペデストリアンデッキに屋根つけるのは難しいと思います。

[10: 匿名さん]

75㎡で6000万ぐらいかな？

[11: 匿名さん]

坪280と言われてますから、低層階でそのくらいでしょうね。

[12: 匿名さん]

お願いだから習志野市民や千葉県民に優しい価格帯でお願いしたいです。

[13: 匿名さん]

まー280〜300位でしょう
悪く無い金額だと思いますけどね

[14: 匿名さん]

一番広い部屋は135㎡らしいのでついに津田沼に億ション誕生ですね。

[15: 匿名さん]

モリシアを経由してデッキ直結みたいだけど、２４時間通れるのかな。

[16: 匿名さん]

施工がスーゼネではないね。

[17: 匿名さん]

>15

駅徒歩って私有地経由するのってアリなの？

[18: 匿名さん]

大規模とはいえ販売開始予定の８カ月前から物件告知って早いような。ザ・レジもまだ残ってるし、集客厳しいって判断してるのかな。

[19: 匿名さん]

鉛プラグ入りの免振って、鉛が塑性変形してエネルギーを吸収ってあるから、ある程度以上の揺れになると壊れるタイプだね。コストダウンで壊れるタイプのバリエーションが最近、増えてきたけど、問題なのは自然災害って計画できないってことで長期修繕計画には補修費用は盛り込まれていない。

免振装置ってジャッキアップして交換だから、交換コストが高い。それにジャッキアップしてるときに大きな地震が来たらアウト。

[20: 匿名さん]

椋鳥対策してくれないかなあ。

椋鳥の糞だらけマンションにならないことを願う

[21: マンション検討中さん]

ここは駐車場どうなるんだろう。奏の杜のJVマンションは3つとも自走式で設置率も高いけど、ここは駅近だしそんなに数は多くないのかなあ

[22: 匿名さん]

物件概要見れば駐車場設置率はわかるだろう。

[23: 匿名さん]

実はたいして駅近でもない
モリシア24時間スルーは無理
下の歩道を使っても大差ない

[24: 匿名さん]

モリシアって建物内を通るわけではないでょ。
公式サイトみると、今あるモリシアとの歩道橋は
壊して新しくデッキつくるみたいね。

[25: 匿名さん]

施工は準大手のフジタ。実績ある会社の様だけど、どうなんだろう。

外廊下でコストダウンは仕方ないとして、ゴミ集積所は各階にあるのかな。
高層階からゴミ下げて、汁ポタポタとか、チョット笑えない気がする。

間取りが45パターンって驚き。期待できそう。

駅直結。徒歩4分はポイント高い。走れば2分かな。

[26: 匿名さん]

>24
流石にモリシア南側とマンションを結ぶ歩道橋は新しく造らないと貧弱すぎるけど、モリシア北側への移動は建物内を通過しないと物理的に無理だと思うよ。

[27: マンション検討中さん]

駐車場設置率40パーセントて流石に低すぎじゃない。

[28: 匿名さん]

駅前タワーマンションだし、駐車場はこんなもんだろう

[29: 周辺住民さん]

モリシアは24時間通過可能だと思いますよ。
また、モリシアを通過しないとペデストリアンデッキを使って駅に行くことはできないと思います。
それにしても凄いタワーができますね。
まさか我が家が日照で関係するとは思いませんでした。

[30: マンション検討中さん]

確かに都心の駅前タワーでも駐車場設置率は50パーセント超えてる。。。

[31: 匿名さん]

調べたら東京都全体で新築マンションの駐車場設置率は２５％程度だったけど。
都心の駅前タワーはそれ程高い設置率なのか？

[32: マンション検討中さん]

>>30

マンション名を教えてください。

[33: ご近所さん]

ホームページの完成予想図を見る限り、現在の谷津１丁目側への通路をそのまま利用するみたいですね。あれをモリシア内を通ると言うのか、モリシア横を通ると言うのか、表現上は微妙ですが。ちなみに24時間通れると思います。
モリシア・マンション間の歩道橋も、今の古い歩道橋と場所は同じですね。壊して作り変えるのか、単に改装するだけなのか？　少なくとも「屋根付きのペデストリアンデッキでモリシア津田沼内の…」と明記されているので、屋根が新たに付くのは間違いないようです。毎日歩いている自分としてはちょっと楽しみです。

関係ないけど、マンション西側の緑地部分、今は大きな自転車置き場があるんだけど、公園になったらあの自転車たちはどこに行くんだろう…他人事ながらちょっと心配。

[34: マンション比較中さん]

自転車置き場もタワマンが引き受けるんですよ。
至れり尽くせりです。

[35: 周辺住民さん]

地元の方なら建設地からデッキ（現歩道橋）をとおり
駅へ向かうルートが24時間通れるかはわかるでしょう。

[36: 匿名さん]

駐車場は４０パーセントもあれば十分でしょう
それでも２００台以上ですよ
立地的に使用量は３万円／月ぐらい？
ここに住んで車も持とうなんて、うらやましいですなー

[37: 匿名さん]

3万だったら払えん。

[38: 匿名さん]

>>35 周辺住民さん

今も普通に24時間通過可能だし

[39: 匿名さん]

ザ、レジが1.5万くらいらしいから2万くらいじゃないですか？
ただ駅前とはいえ津田沼で40%はちょっと少ない気がしますね。

[40: 匿名さん]

駐車場って多くても少なくても問題になる。モデルルームがオープンしたらアンケートとして駐車場利用希望の有無を調べるから、契約までにその結果を確認して判断するのがいいかな。

ちなみにデベって地域とか近隣マンションの状況とか必ずしも反映して駐車場設置率決めてるわけではないみたい。駐車場に対して希望者が多くて抽選で外れる人が続出してこの掲示板で大騒ぎなんてケースもある。駐車場必須の人が抽選に外れると結構悲惨。契約後だから駐車場外れたことを理由にやめるってわけにはいかないし。

[41: 匿名さん]

>25

ディスポーザーはあるでしょ。

[42: マンション検討中さん]

マンマニさんの予想は坪単価290万みたいですね

[43: 匿名さん]

平均290だったら低層会の不人気部屋とかなら250くらいで出して来るかも知れないですね。

[44: マンション検討中さん]

290万円/坪は高いですね。デベ、丸儲けじゃないですか。
土地購入価格が56億円。759戸で割ると約740万円。
一戸当たりの建築コストを高く見積もって2,500万円したとしても、合わせて3,240万円。
大手ゼネコンなので、粗利40％を取ったとして、5,400万円。
原価積み上げ方式だと、70㎡が5,400万円とすると坪単価255万円。
逆算で、290万円/坪とすると、70㎡が6,152万円。原価が上記と同じ3,240万円だとすると、
粗利は実に47％。約半分が粗利。いい商売です。

[45: 匿名さん]

2022年問題で生産緑地が大量放出されると、
マンション乱立で市況の悪化（販売価格の値下げ）が予想されますが、駅近物件については現状を維持する方向でしょうか。
駅近物件でも少なからず影響を受けるとすれば、
不良債権を抱え込むリスクがあります。
みなさまはどう考えられますか!?

[46: 匿名さん]

良い商売って言ったって売れ残るリスクだってたんまり有る訳で、
中小デベが過去に何社も潰れた過去見る限りデベロッパーが良い商売かはどうかと

[47: 匿名さん]

坪290万で売れればいい商売ってことでしょうね。
暗に、その価格では厳しいと言っているような感じもします。

[48: 匿名さん]

売れればね、そりゃね
不動産業は常にリスクとの戦いだから

[49: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログだと市川駅まで1分のタワマンが坪単価260万で当時売りに出ていたようなので坪単価290万は高いのかなと感じてしまいます。
坪単価290万なら20坪で5800万。30坪で8700万円してしまうわけでこの価格帯だと高級サラリーマンでも少し厳しいのでは。

[50: 匿名さん]

ザレジも売れ残ってるし、奏の杜は供給過剰じゃない。強気価格設定だと惨敗かも。

[51: 匿名さん]

立地が厳しいところは苦戦だけど、立地が良い所は値上がりの一途な気がする。ここは駅近で街も完成しているから、未開の幕張タワーより断然有利だと思う。

[52: 匿名さん]

幕張との比較なら優位性があるかな。
そもそも幕張は終わっている感が強いので比較で勝っていても強調材料にならないか。

[53: マンション検討中さん]

ここは外廊下とのことですね。
外観を見る限り階段は見えませんが、どういうことですか？教えて頂けると助かります。
あと外廊下のメリットとデメリットはどうなのでしょうか？

[54: 匿名さん]

タワマンの外廊下は筒型に作った内側に作りますので外からは見えない場合がほとんどです。

[55: 匿名さん]

内廊下、外廊下のメリットデメリットは検索すると山の様に出て来ますから少し検索してみると良いと思います。

[56: 匿名さん]

現在内廊下のタワマンに住んでいます。
内廊下は高級感がありますけど、臭いが籠ります。
廊下に換気ダクトが有ってもあまり効果がないような
気がします。

これだけ規模が大きいと、返って空洞型の外廊下の方が
清々するというか、圧迫感がないと思います。
モデルルームを見て、気に入ったら買い替えたいと思います。

[57: マンション検討中さん]

内廊下、外廊下のメリット、デメリットの件で情報いただきありがとうございます。
早速検索をして見ました。確かにいろいろと情報があることに驚きました。
メリット、デメリットがあることが分かりました。
これらを見るとタワーマンションの外廊下もありかなと思いました。
１つ気になるのは記事にはありませんが火災です。
中が空洞ということで煙突みたいにはならないのでしょうか？

[58: 匿名さん]

火災のこと考えたら、はしご車の届かないタワマンは除外でしょ。最近海外で相次いで火災のニュース。

[59: 匿名さん]

外廊下のタワマンは共用廊下側のエアコンのスリーブに耐火キャップがあらかじめ取り付けられているか要確認。法律で取り付けが義務つけられているんだけど、住民にエアコン取り付けるときに自分で取り付けてくださいなんてケースがある。ただ、それって重要事項説明の時にさらっと説明するだけなんで、忘れて取り付けない人も出てきたりする。取り付けてない住戸で火事になったら・・・。

[60: 匿名さん]

54の様なタワマンの場合、吹き抜けは煙突と同じ。火事の場合に下から上に炎と煙が上がっていく心配がある。

[61: 匿名さん]

内廊下のタワマンでも、真ん中には機械式駐車場や非常階段といった上下を貫く構造になってるから、煙突になるのは一緒。

[62: 匿名さん]

内廊下に59の室外機リスクはない。火を吹き出す窓も廊下側にない。

[63: 匿名さん]

火事の事最優先にしたら内廊下だろうが外廊下だろうがタワマンは選ばないでしょ。
まー今時のタワマンがイギリスの火事みたいになる事は無いとは思うけど

[64: 匿名さん]

前にも気にされていた方がいらっしゃいましたが、モリシア前に群がる鳥対策をしっかりやってほしいところです。物凄い数なので。。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
そうそう、私も初めて津田沼に行った時、鳥にびっくりして衝撃を受けました！あれは一時的なものではなくて、ずっと前からあの状態なのですか？

[66: 匿名さん]

ムク鳥の棲みか奪ったのは人間なのに。
自然も、電線も少なくなってきて、鳥はどうすればいいんでしょう。

[67: 匿名さん]

モリシアの所は今も凄いですよ

[68: 匿名さん]

モリシアの木のところぐらいしか住処がないんだから
別にいいじゃないか。

[69: 匿名さん]

ついに津田沼にもタワマンが建つんですね。
この機にモリシアも魅力的なショップが入ること期待しています。

[70: マンション検討中さん]

沿線住まいの方でタワマンに住みたい方はたくさんいらっしゃるようでしょうから、 人気は凄いでしょうね。
間違いなく津田沼ナンバーワンですし。
周りの板状マンションが値下がりして買いやすくなります。

[71: 匿名さん]

更に待てるなら、2022年の生産緑地の大量解放で、全国の不動産価格が一斉に下がり始めますね。うちは、そこまで待てないのが残念です。

[72: 匿名さん]

消費税10%に増税のタイミングで不動産販売落ち込むでしょ。ここは増税後の引き渡し。さて、どう影響するか。

[73: マンション検討中さん]

幕張タワーも全然人気ないっぽいね。

[74: 匿名さん]

タワマンといっても駅徒歩１５分だと価値ないでしょ。船橋の駅徒歩１０分でも売れ残ってたし。

[75: 匿名さん]

浦安なんてもっと悲惨だよ。
まあ今時浦安に住む奴なんて程度の知れたミーハーくらいなもんだろうからね。

[76: 匿名さん]

海浜幕張、浦安の京葉線沿線の話より津田沼の話しましょうよ。
検討者だって総武線の市川、本八幡、船橋あたりと比較してるかと

[77: 匿名さん]

外廊下で戸数も多く、高級感は薄れるかも知れませんが、駅直結5分は
魅力があると思います。関心大です。問題は価格ですけどね。
富士山、花火が見えるのは、南、東でしょうか？

[78: 匿名さん]

南と西じゃない？

[79: 匿名さん]

>>78匿名さん
西ですか。ありがとうございます。

[80: 匿名さん]

消費税増税が不動産価格下落と結びつくと考えている人って本当にいるんですね。

[81: 匿名さん]

消費税も気になるし、高層タワマンの場合、固定資産税が見直されるけど
ここの場合、何階から増税なんだろう。

[82: 匿名さん]

高層階の課税強化は２０階以上の建物が対象で、真ん中の階を境に上階は増税、下階は減税だよ。

[83: 匿名さん]

>>82匿名さん
ありがとうございます。
21階が分かれ目ですね。

[84: マンション検討中さん]

下層階の人と上層階の人では生活レベルや社会的立場が違いますよね。
マンションカーストが間違いなくありそう。
上層階の人から下層階の人花火間違いなくバカにしますよね。

[85: 匿名さん]

間違いなくバカにする？なわけないでしょ(笑)

[86: 匿名さん]

外廊下の庶民的タワマンで、カーストもヘチマもあったもんじゃない。
くだらない。

[87: 匿名さん]

タワマンの下階の住民って管理費と修繕積立を上階の住民に貢いでるようなもの。馬鹿にするなんて勘違いも甚だしい。

[88: 名無しさん]

>>84 マンション検討中さん
口には出さなくても心の中でそう思うんでしょうね。お互いに。

[89: 匿名さん]

地震の時考えたら、高層階は不利。荷物持って、階段で自分の部屋に
たどり着くのは大変な作業。良く考えましょう。

[90: マンション比較中さん]

24時間以上停電になるような大地震なんて、人生で1度か2度でしょ。
今は自家発電で2～3日程度はEV動かせるし。
それよりも、毎日味わえる高層からの眺望や優越感のほうが大事。

[91: 匿名さん]

小さい子供さんがいて、塾だ、お稽古だと出たり入ったり
するんだったら、高層階は面倒くさくないですか。

[92: 住民板ユーザーさん1]

そう思う人はそもそもタワマンは選択肢にないんじゃないかな？

[93: 通りがかりさん]

低層でいいんで6000くらいでなんとか

[94: マンション比較中さん]

高層階に住んでますけど、特に優越感なんて感じませんよ。
出不精になったとは思いますけど。
とは言っても、もう高層階に慣れてしまったので、次も高層階で、
買い替えしたいけれど、ここは完成、入居が随分先なんですね。

[95: マンション比較中さん]

ペデストリアンデッキ

[96: マンション検討中さん]

口に出さなくても高層階の人は優越感を感じますし、低層階の人は高層階の人を妬んだり僻んだり卑屈になります。
タワマンは高層階以上の人のために中層階や低層階があるのです。
30階建ての10階だったら10階建ての10階に住みたいと思いませんか？
タワマンでない中高層のマンションですら、低層階や中層階じゃなくて高層階か最上階にしとけば良かったという話を良く聞きます。

[97: 匿名さん]

>>96マンション検討中さん

貧相な発想ですね。そんな気分でマンション検討しても
楽しくないでしょうね。

[98: マンション掲示板さん]

マンションカーストは置いといて、上層階外廊下のタワマンは廊下側にも日が入って明るいですよ。

[99: 匿名さん]

>90

地震でエレベーターが停止すると、サービスマンが点検して安全を確認してからでないと復旧しない。３・１１のときでも、サービスマンがではらってすぐには復旧できなかった。３・１１の時は車での移動は問題なかったのにそんな状況だったから、道路がストップしたら相当期間、稼働できないよ。

自家発電は停電の時だけで、大地震の時は意味なし。

[100: 匿名さん]

地震を考えると、中年以降や幼児の居る家庭は、中層階辺りが限度かな。
火事だってあるかも知れないし、眺望ばかりに酔ってられませんよ。