津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[5504: 匿名さん]

>>5503 マンション検討中さん

今年度までは至って普通で、激戦というのは未来の話ということでしょうか。
それなら今年度の数値では参考になりませんね。
すみません勘違いしてました。

[5505: マンション掲示板さん]

>>5504 匿名さん
いえ、昨年度が激戦で今年度は新設があって昨年の三分の一以下の待機児童になっています。来年度も新設がありますし、タワマンできる時も新設があるので今年度と同程度の待機児童数になるかもしれませんね。
ただ、今年度、奏谷津地区に小規模が二軒新設されたので年少からの入園は来年度以降厳しくなると思います。

[5506: マンション検討中さん]

保育園が7月開園になったら4月入園希望に落ちた人たちと競争になるイメージですかね？
4月開園と7月開園、どちらが望ましいのでしょうか？

[5507: マンション掲示板さん]

>>5506 マンション検討中さん
四月開園だと他学区認可転園勢との戦いになってフルタイム育休復帰1人目と市外認可転園勢で同点時時に争う点数が勝負になります。
七月開園だと市内認可転園勢が不利になるので
フルタイムや市外転園勢が有利になるかもしれなませんが定員数が少ないのでそれはそれで厳しいですね。

[5508: マンション掲示板さん]

購入者ですが今って本当にマンション高いんですね。
欲しい時期がもう5年前ならと切実に思っちゃいますね。

[5509: マンション検討中さん]

>>5508 マンション掲示板さん

高いは高いですよね。でも、このあたりの地域の5年前の新築価格見る限り、そんなに高騰した印象はなく、立地から考える値段差ぐらいのように見えます。郊外ですし、高騰の大きな波はまだ来てないと思います。もしくは高騰している相場を考えたら割安なので売れたのかもしれませんが。

[5510: 匿名さん]

>>5507 マンション掲示板さん

なかなか難しいですね。転園ではない場合は、7月のほうが良いんですかね。4月でわっと被るより、そこで落ちた方と被るほうがマシですかね。
ちなみに、ここの保育園の情報まだないんですかね？

[5511: マンション掲示板さん]

>>5509 マンション検討中さん
5508です、
たしかに都心部は2000万近く上がっていますが千葉はそこまで高くなった様子はないですよね。
800万くらい上がってるイメージかなと個人的に思ってます。

[5512: マンション掲示板さん]

>>5510 匿名さん
0〜2歳は四月の方が良いと思いますね。年度中に空きがあっても奏谷津地区ではない可能性が高いので。年少以上もそうなのですが新設が１つできるだけでその学区内の他の保育園の年少以上は定員割れすることが多いので選択肢が広がるんですよね。

タワマン内の保育園の情報は全然出てきてないです。ただ習志野市は全国展開してる法人が経営してるところが少ないので(アスクとポピンズ 、サンライズキッズくらい？)どこがやるか見当がつきません。
来年度新設される本大久保保育園も習志野台幼稚園の法人が経営されるようですし。

[5513: マンション検討中さん]

>>5512 マンション掲示板さん

ありがとうございます。なかなかの待機児童数でも新設の効果は大きいのですね。来年度に向けてもう少し改善されていれば入居近辺ではもう少し楽になるかもしれないですね。
保育士不足がよく取り上げられるので、タワマン内保育園が順調にいくことを祈ってます。

[5514: マンコミュファンさん]

しかしこの価格の高さだと中古で売る時にかなり損しそうだな～
特に南口は高過ぎる。

[5515: マンコミュファンさん]

>>5514 マンコミュファンさん

南向き

[5516: 匿名さん]

既に売る予定があって南向きを買う人はあまりいないのではないでしょうか。
南向きはもう残り僅かですね。

[5517: マンション掲示板さん]

>>5516 匿名さん

そうですね。南向きはたしかに高いですが、満足度は高そうなので、西や、南向きは永住目的の人が基本かと…

北や東は5年後では、販売価格とさほど変わらない価格で売買できると考えてます。。
ペデストリアンデッキ直結が条件ですが

[5518: マンション掲示板さん]

>>5517 マンション掲示板さん

なんで満足度の高い南向きは販売価格とさほど変わらずに売れないのですか？
元が高すぎるからでしょうか？

[5519: マンション掲示板さん]

>>5518 マンション掲示板さん
基本的に新築は物件ごとに条件の良い方角から、坪単価が高くなっています。

しかし、中古では新築の時のように部屋を色々選べないわけですから、方角による坪単価差は少なくなります。

よって坪単価が高いところはリセールバリューは悪いです。
東向き73cの低層階とか北向き1とかは、リッチの割にかなり坪単価が安くなっているので投資向けでした。なので、人気も倍増。

ここの物件は南と西にかなり価格がのせられているので、リセールバリューはわるいというわけです。
しかし実際の住み心地はやはり南の部屋が良いのでは？と思いますよ

[5520: 匿名さん]

>>5518 マンション掲示板さん

そうですね。
一般には新築時程の価格差は中古の時には付かないと言われています。
統計では、新築時には南向きと北向きは単価が10〜20％違うと言われています。
一方で、中古成約価格では5％くらいの単価差になります(勿論南向きの方が高い)
そのため、価格維持率は北向きの方が高いのが一般的です。
この物件では北と南で25％くらいの単価差で、より顕著なので…

そのため、ここの北向きの1LDK、2LDKは第1期第1次、第2期第1次で売り切れました。南向きは高層含めてまだ残っているのとは対照的です。

…というのは、あくまで一般論、更には都心マンションの話です。
ここのような郊外マンションでは日当たりを気にする人も多いでしょうし、南向き高層階は津田沼では他に例のない希少性なので、実際のところどうなるかは分かりません。

[5521: マンション掲示板さん]

習志野市の平成29年度の資料を見つけました。ここにはタワマン内の保育園の設置年度が31年度になってますが、タワマンできるのって32年度ですよね？

https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/keikaku/kaigi_iinkai/kaigi/2...

[5522: マンション検討中さん]

>>5521 マンション掲示板さん

思ったより結構増えてますね。来年度は大きな流入も無さそうなので落ち着きそうですね。32年度はここの需要が大きく影響しそうですね。今年ほどは悪くならないですかね。

[5523: 名無しさん]

子供2人ともタワマン保育所に絶対入れたい