津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[5000: マンション検討中さん]

>>4999 匿名さん
目先のお金に目をくらませずしっかりの大規模修繕に向けて積み立てていくことが必要なんですね。

[5001: マンション検討中さん]

>>4997 匿名さん

知識ない質問で申し訳ないのですが5年目に250円にあげた場合もう年間ごとの金額のアップはなく採決されればずっとその積立金でいけるのでしょうか

[5002: 匿名さん]

4999です。すみません、重説では修繕積立金の額は規約集にリンク貼っているだけですね。（規約集には110円/㎡のものしか記載されていないのは前述のとおりです）

なお、カーシェアの費用は月32.12万円（年間385万円！）かかります。これで大衆車4台しか入れない上に利用料は管理組合に入らないとか、どれだけぼったくっているのか…（重説P32）
デジタルサイネージも三井不動産レジデンシャルサービスの管理物件だと無料で置けますが、ここは月額4.95万円かかります（年間59万円。重説P33）

[5003: 匿名さん]

>>5001 マンション検討中さん

物価が変わらなかったり（※現在建築単価上昇中です）、修繕計画に反映漏れがなかったり（※反映漏れしているものがよくあります）、想定以上に建物が痛む事象がなければ（※想定外の自然災害もよくあります）、基本的には30年間は大丈夫だと思います。
ですが、築36年目の大規模修繕、築40年目の水道配管更新、築45年目の3回目の大規模設備更新でいくらかかるのか見えないので、ひょっとしたらどこかで後数十円/㎡くらいは値上げしないといけないかも知れません。

逆に、12年周期の大規模修繕工事を15年～18年周期にできて、水道配管の痛みが少なければ（最近のものは材質が良くて50年近く持つとも言われています）、250円/㎡のまま築45年目まで無借金でいける可能性があります。

[5004: 匿名さん]

ちなみに、>>5001の話は段階増額方式にも同じことが言えます。
つまり、310円/㎡で終わりではなくて、ここから更に増額しないといけない（築36年目、40年目、45年目の大きな修繕案件に対応できない）可能性があります。

だからこそ、上の方も仰っていますが早め早めの対応が必要だと思います。
とは言え、住民の方が問題意識をしっかり持って積極的に管理組合に参画していればきちんと対応できると思いますので（多くのマンションで修繕積立金の価格適正化は実施できています）、今の段階からむやみに心配する必要はないと思いますよ。

[5005: 匿名さん]

>>4999 匿名さん

契約したときに、長期修繕計画もらいませんでした？一時金ありバージョンと無しバージョンの二つのってるやつ

その二つのうちどちらを選ぶかを最初に管理組合で選ぶ、みたいな
（１１０円、１７０円、２３０円、２８０円、３１０円は一時金なしバージョン）

売り主の言ってるだけで決まってないってのは、、、本当に本当ですか？？

[5006: 匿名さん]

>>5005 匿名さん

重要事項説明書と契約書が全てです。
それで確認してください。
売主にも確認してください。

[5007: 匿名さん]

35条書面と37条書面以外は売主が後で何とでも言い逃れできます。この書面が全てです。

[5008: マンション検討中さん]

5005匿名さん
第一回目の管理組合総会で、承認されるまでは暫定案だと理解しています。
住みよいマンションにする為に、購入者の一人一人が、管理組合員としての意識を高める事も必要ですね。

[5009: 販売関係者さん]

段階的値上げは、将来、未納問題を引き起こすリスクを含んでいるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると販売時に広告に記載する積立金が高くなるってことで、売る側は問題が生じるのを知ったうえで段階的値上げの計画を採用する。

２案を提示してるってのは売る側が管理組合に責任を押し付けてるってだけの構図。まあ、どちらを採用しても５年ごとに計画の見直しは必要。定額積み立ては将来の物価上昇がないことを前提とした定額な訳だし。


ちなみに一番悲惨なのは段階的値上げの計画で、計画通りに値上げできずに積み立て不足で修繕もできないってパターン。マンションって住民同士運命共同体だけど、入居するまでお互いにどんな人か知らないロシアンルーレット。

[5010: マンション検討中さん]

タワマンの乾式壁って、免震も含め３・１１の時結構あちこちで壊れてるんだけど、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。計画外の補修費用をどう徴収するかってのが問題になった。

[5011: 匿名さん]

カーシェアリング用の駐車場は無償提供なので、その分も実質管理組合負担ですね。
年間500万近く負担とか、、、

[5012: 匿名]

私は車を手離す者ですが、維持費が多大なことを考えると、周りにたくさんレンタカーのお店があるので、敢えてカーシェアリングは必要無いかもしれませんね。

[5013: 周辺住民さん]

>5008

管理組合総会をいつ実施する予定なのか確認したほうがいいかもね。入居直後はあわただしくて、1年後だったりする。

[5014: 周辺住民さん]

>5012

必要なくても、やめるのは結構難しいよ。共用施設の変更は管理組合総会の特別決議で、3/4以上の賛成が必要。販売時にそのサービスがあるからここに決めたっていう人も出てくるだろうし。

[5015: 周辺住民さん]

タワマンが林立しいる武蔵小杉では、管理組合が転売に有利となるように積立金を定額にする動きが出ている。笑えるのはこれをバックアップしているのが、売主の系列の仲介会社。売る側も段階的値上げと定期的な一時金徴収が問題なのは百も承知。

あっ、ここの売り主としても名を連ねているか（笑）。

http://www.midskytower.com/50years

[5016: マンション検討中さん]

住居とはいえ、転売目的の人にも所有者としての公平な権利があるわけだから、都合の良いように考えるのは当然のことでしょう。
終の棲家と考えていても、規約に関しては他人任せではなく、しっかりと勉強した方が良いと思います。ある意味、無知は誤解を招くし、後の祭りということもありますから、知識を蓄えましょう。

[5017: 匿名さん]

>>5014 周辺住民さん

カーシェアサービスをやめなくても、維持費無料のレンタカーサービスに変えることは普通決議でいけますよ
これだけで年間400万円浮かせられます。

車は中古車になりますしレンタル費用は上がりますが、普段そんなにつかうものではないので…

売主にキックバックがいくとしか考えられないような割高サービスが色々あるので、どんどん是正していきましょう！

[5018: 匿名さん]

私のように共用はあまりケチケチしないでほしいと思う人は少数派かな。
修繕費も永住希望ではないのですぐに大きく値上げするのは反対。
もちろん総会の決議に従いますが、いろいろな議論がされるのは大歓迎です。

[5019: マンション検討中さん]

>>5018 匿名さん
ケチではなく、節約です。