津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
20代半ば向け！とりあえずの1件目におすすめの新築マンション ～2018年2月編～ 【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9349/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
津田沼ザ・タワーの内覧会へ行ってきました！
https://www.sumu-log.com/archives/22064/
津田沼ザ・タワー 2021年12月時点の相場 ～年末の買い出しは角上魚類津田沼店へ～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37351/

[3809: 匿名さん]

>>3805さん

ここは二重床が290mmもあるんですよね。
普通だと180mmとかなので、10cmくらい高い。

ここで無駄に高さを使っているので
・玄関の框が15cmと高い（普通の二重床高さなら5cm～10cm）
・天井高が2.5m程度しかない（普通の二重床高さなら2.6m取れた）
・サッシ高が2.1m程度しかない（普通の二重床高さなら2.2m取れた）
・バルコニーとの段差が23.5cmあって危険（普通の高さなら10cm程度）
という「普通の仕様」になって、階高3.31mというせっかくの高スペックが活かされていません。

SI採用して専有部内に共用配管スペースを設けていない（※角部屋を除く）ために排水勾配を確保するための苦肉の策なんでしょうけれど、それこそ野村不動産が最近ハマってよく採用しているサイホン排水システムを使ったり、普通に専有部内に共用配管スペース設ければ、
コストも変わらず今より高天井高・ハイサッシを実現できたと思うと、もったいないですね。

[3810: 匿名さん]

参考まで用語を解説すると、
SIというのはスケルトン・インフィルの略で、専有部内に共用施設が存在していないので、自在にリフォームできる仕様のことを言います。
通常のマンションだとキッチンやトイレ、水回りの場所はリフォームしても移動できないのですが、SIであればどの場所にも移すことができます（が、排水勾配を確保しないと下水が滞留してしまいます）。

図面を見ると、角部屋以外にはPSがないことが分かるかと思います（HSは専有部内のダクトなので、自由に処分できます）。
角部屋にはPSがありますが、端の方ですので、実質的な影響はないはずです。

サイホン排水システムについては以下に解説があります。
https://www.bridgestone.co.jp/corporate/news/2015052201.html

[3811: マンション検討中さん]

浴槽に段差があり、今のマンションより狭く、足をのばせないのが気になっています。オプションプランで浴槽の変更は可能でしょうか？

[3812: 匿名さん]

>>3811 マンション検討中さん

残念ながら変更オプションはないです。
最後は購入後にユニットバス毎交換してしまえば解決しますが…。

http://www.8044.co.jp/costs/15
https://suumoreformstore.jp/lp/toto_bathroom/
https://www.yutoriform.com/products/water/bathroom/06/
ユニットバス交換の相場です。100万円をちょっと超えるくらいです。

[3813: マンション検討中さん]

3811です。3812さんご親切にありがとうございました。
参考になりました。

[3814: 匿名さん]

金曜日に行われた幕張の花火が少し遠いけど綺麗に見えるのが良いですね。

[3815: 匿名さん]

将来転勤になって賃貸に出す事となった場合、仮にモデルルームにあった75平米の住戸は幾らぐらいで貸せるのでしょうか。

[3816: 名無しさん]

津田沼にも船橋みたいに普段使いもできそうでオシャレな飲み屋があると良いのに、微妙な店ばかりなのが残念。

[3817: 匿名さん]

>>3815 匿名さん
奏の杜の3LDKが17万前後なので、20万前後になるかと。

[3818: 検討板ユーザーさん]

>>3817 匿名さん
本八幡のタワマンの賃貸はすぐ埋まるくらい人気ですが津田沼もそうなるのでしょうか。かなでのもりの地権者住戸の賃貸もそこまで埋まってないように見えます。

[3819: 匿名さん]

>>3818 検討板ユーザーさん
価格次第ですが、ここは立地が良いので賃貸でもかなりの人気になると思います。特に1L,2Lは。奏もそれなりに埋まってると思いますよ。でも、法人契約が多いこともあり出入りが激しいですね。

[3820: マンション検討中さん]

賃料が3万も変わったら、都内で借りれるけどね。
相当な津田沼好きでないと、20万はないかな。

[3821: 匿名さん]

>>3817 匿名さん
ありがとうございます！参考になります。
思ったよりも良いです。15万位と思ってました。

>>3820 マンション検討中さん
75平米で25万は無理ですね。
津田沼で環境を考えたら20万以下だったら会社も文句言わないから良いかもしれません。

[3822: マンション検討中さん]

1Lの上層階だと、どれくらい見込めるでしょうか？
類似物件と対比ができないので想定するのも難しいと思いますが。

[3823: 匿名さん]

坪賃料9000円位が妥当でしょうか(70㎡で19万円)。
都内物件の投資判断基準になる表面利回り5％の収益還元で計算すると、坪216万円が適正価格になりますね。

いくら駅近でも津田沼で坪賃料1万円は無理なので、投資的には低層階一択かも。

[3824: マンション検討中さん]

>>3823 匿名さん
そうなのですね。
高層階の付加価値などは賃貸だと賃料に反映はされないものでしょうか？

[3825: 匿名さん]

>>3824 マンション検討中さん

まったくないことはないけど、賃貸契約者は賃料が全てなので、高ければ予算オーバーで他を探すでしょ。
あと、分譲賃貸は同時期に同じ間取りのフロア違いがでることはほぼないよ。

[3826: マンション検討中さん]

さすがに高層階と低層階が同じ賃料ということはないと思いますよ。
ちなみに奏の分譲賃貸は1階上にいく毎に1000円アップだったと思います。
ここの1LDKは1人で複数買い占めている方もいらっしゃると聞いていますので、個人的にはフロア違いでそこそこ出てくるんじゃないかと思ってます。

[3827: 名無しさん]

5階と43階だと38000円も差が出るのか…
まぁ、これは極論ですが。

[3828: 匿名さん]

タワマンではそこまで差がつかないことが普通です。

後、向きも賃料にはあまり反映されません。
賃料は消えものなので、南向きだからと言って北向きよりも毎月数万円高く払う人は多くありません。("日当たり料"を一日数千円払い続けられる人は多くありません。)

究極はホテルで、向きや階層で宿泊料金に差はないですよね。

賃貸はホテルよりは価格差がつきますが、分譲価格程には差がつきません。