津田沼 ザ・タワー

[マンション比較中さん]

津田沼 ザ・タワーについて知りたいです。
総武線最大級の免震タワーマンションができるようです。共用施設も充実しているようですね。

資産価値・将来性や周辺の治安や子育て環境はどうですか？
価格どうなるのか気になっています。


所在地：千葉県習志野市谷津１丁目1340番15の一部・16の一部・24・25(地番)
交　通：ＪＲ総武快速・総武線「津田沼」駅（南口）より徒歩4分
総戸数：759戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階建地下2階

売　主：三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.36m2～134.81m2(トランクルーム面積0.75m2～0.82m2含む)
バルコニー面積：9.54m2～28.98m2
完成日または予定日：平成32年4月下旬予定
入居(予定)日：平成32年7月下旬予定

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[261: 匿名さん]

>>255さん
勘違いです。ごめんなさい!

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん

了解しました。
確認、有難うございます。

[263: 名無しさん]

>>257
構ってちゃん思考の痛い大人

[264: 匿名さん]

>>260 匿名さん
民泊はOKだと思いますよ。高付加価値で高値で売りたいでしょうし、民泊は投資先として魅力的です。ここはそうやって売るべきマンションです。

[265: マンション検討中さん]

民泊なんて冗談じゃない。セキュリティーの面で危なっかしくてしょうがない。
管理規約にしっかりと、禁止条項入れて貰いたい。

[266: 匿名さん]

>258
都心と比べても仕方ありません。
上の人がいっているのは吉祥寺や練馬や杉並、世田谷辺りの郊外では？

[267: 匿名さん]

>>265 マンション検討中さん
低層と高層に民泊フロアは作るかもね。
民泊OKのマンションは資産価値があがりますよ。

[268: 匿名さん]

投資目的だと賃貸に出されるんだけど、賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクになる。民泊も一緒。

資産価値的にはマイナスだよ。

[269: 匿名さん]

民泊の宿泊客ってせいぜい数泊。旅の恥は掻き捨てってことでやりたい放題、賃貸住民よりトラブルリスクははるかに高い。

[270: 通りがかりさん]

騒音気になりますが、どうなんでしょうか？

[271: マンション検討中さん]

民泊なんて、考えただけで気持ち悪い。

[272: 匿名さん]

管理規約で営業行為は禁止って規定が通常ある訳だから、本来、民泊はそれでカバーされるべき。アベノミクスで海外からの観光客誘致しておいてホテルが足りないから民泊を推奨、民泊は管理規約で禁止が明記されない限りOKってとんでも理論。ひどい政策。

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん

ということは、管理規約で「営業行為は禁止」と書かれているほかに、「民泊禁止」と明確に記されていないと、民泊は認められることになるのですね。要チェックポイントですね。

後、長期修繕計画についても要チェックですね。あるマンションでは、12年おきに大規模修繕があることになっていて、一方で修繕計画は30年までしかないものがありました。24年目はカバーしてるけど、36年目の大規模修繕のことは知りません、ってな感じ。
700世帯以上もあると、後から修正、調整は至難の業ですものね。

[274: 匿名さん]

長期修繕計画については、国土交通省のガイドラインで３０年後までを作成、５年ごとに見直してその時点から３０年を計画するってなっている。

実は、当初の計画の３０年目以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といったそれまでにはない大物の修繕が控えている、当初の計画以上の値上げは必至なのでローンぎりで買うと破綻するよ。

あと、住戸内の配管は各住民でメンテナンスってのが一般的な決まりなんだけど、実家のマンションでは各住戸に任せるとちゃんとメンテナンスしない人が出てきて水漏れ事故多発なんて懸念があったんで、これも管理組合でまとめてやるってことになった。実家のマンションは積立金に余裕があったので、それで充当したんだけど、今後のこともあるんでそれを契機に値上げした。

費用が上振れするリスクは考えておいた方がいいよ。

[275: 匿名さん]

あっ、それから修繕積立って段階的な値上げと、定期的な一時金徴収が設定されているケースが多いんだけど、それだと将来の未納リスクがあるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

ただ、定額積立にすると、販売時に表示する入居時点での修繕積立が跳ね上がるんで売る側はそれをしない。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が計画通りに値上げできずに、積立不足で修繕もママンあらないなんてケース。売る側は売った後のことは知ったことではない。

[276: 匿名さん]

おまけだけど、管理規約が成立するパターンは２つあって、入居後の管理組合設立総会で議決するパターンと、販売時に管理規約（案）を売主が提示して、契約時に承認印を集めて、全戸の承認が集まった時点で成立するパターン。

後者の場合、契約の時に管理規約（案）を渡して説明することもなしに承認印を求められるなんてことがある。管理規約（案）は早い時点で提示を要求して確認しておくのがいいよ。

あと、重要事項説明書と契約書もかな。長期修繕計画って重要事項説明の時にさらって説明されるだけ。さらに言うと管理計画も提示を要求するのがいいかな。管理計画って管理費を算出する根拠なんだけど、要求しない限り提示すらされない。

[277: 匿名さん]

マンションの場合、修繕積立があるからと見落としがちだけど、長期主膳計画でカバーしているのは共用部分だけでなので、住戸内のリフォーム費用は別に格のしておかないと。

設備は１０年も過ぎたら交換が必要になる。ユニットバスやキッチンはもう少し先だけど、交換となるとそれぞれ１００万単位の費用が掛かる。

[278: マンション検討中さん]

ここは民泊大丈夫ですか？
まだ決まってない？
もし大丈夫ならパスしないといけません

[279: マンション検討中さん]

私も民泊は絶対容認できませんから、その点が曖昧なら購入しません。

[280: 通りがかりさん]

ここで意思表明されても。。
ライバル減るからいいけど。