『契約者専用』パークタワー晴海

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
その３：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

検討スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/


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[851: 住民板ユーザーさん1]

>>850 住民板ユーザーさん1さん
これ以上夢や希望を持たせないで下さい。。

[852: 匿名]

>>850 住民板ユーザーさん1さん

それは昔からですよね？
ゆりかもめも繋がってくれたら、便利になると思いますが、地下に潜ってくれないと景観が悪くなりますよね〜
BRTで十分だと思います、私は。

[853: 匿名さん]

ゆりかもめの替わりにBRT進めているんだから、ゆりかもめの延伸は無いでしょう。

[854: 匿名さん]

ゆりかもめの延伸は中央区の反対によりポシャってしまい、
国交省の検討対象路線リストにすら入らなかったので無理でしょうね。

[855: 住民板ユーザーさん1]

パークタワー晴海と春海橋梁。

[856: 住民板ユーザーさん1]

ららぽーとから一枚

[857: 住民板ユーザーさん1]

小学校前の桜も咲いてました。晴海通り越しに桜を見てると、歩道橋がなくなって横断歩道ができたら、景観も導線も本当に良くなって、住みやすい街になるのではと改めて思いました。

[858: 住民板ユーザーさん1]

モデルルーム横の桜も満開です。季節限定ですが、桜のトンネルくぐって、ららぽーとにお買いものも良いですね！

[859: 匿名さん]

ここはちょっと不思議な交差点ですもんね。
この写真の標識にもあるように、直進禁止。豊洲方向からは、この交差点はバスしか右折出来ません。難しい交差点なのでしょうか。
それに横断歩道は作れませんと昔から断られています。

[860: 住民板ユーザーさん6]

>>857 住民板ユーザーさん1さん

横断歩道は最近却下されたばかりです。でも安全を考えると歩道橋で良いのかも。

[861: 匿名]

桜の写真ありがとうございました

[862: 匿名]

絵文字を入れると以降の文章がきれるんですね。

さて本題ですが…
昨日、ホームページの物件概要を見ていたら、建物の竣工時期が5月下旬であることに今更ながら気づきました。

入居まで3カ月強って普通ですか？
ちょっと早まったりするのかなと勝手に思っている今日この頃です。

詳しい情報をご存知な方がいらっしゃいましたら、教えてください。

[863: 住民板ユーザーさん2]

>>862 匿名さん
専門家ではないこで細かいことはわかりませんが、期間が長い方が入居までの点検の時間が確保されるので良いのだとか。

[864: 匿名]

>>863 住民板ユーザーさん2さん

コメントありがとうございます！
点検期間を長くとってるってことなんですね。

[865: 住民板ユーザーさん8]

>>862 匿名さん

購入者による内覧会検査もありますからね。
それで手直しが発生したらその対応工事も必要ですから。3ヶ月は普通だと思います。

[866: 匿名]

今日のパークタワーです

[867: 匿名さん]

東京都がようやく高潮ハザードマップ出しましたね。
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/documents/...
晴海は江東区の一部などよりはマシですが、3m弱まで程度の警戒を要する地域のようです。
有明のほうが良いみたいですね。
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/documents/...
個人的には直接の被害よりも、多くの木が枯れてしまった時の修復費用が問題になると考えています。

万一甚大な災害になったときに、どのぐらいまで復旧するのか、被害が一定量超えたら、オリエンタルランドの庭復旧はあきらめて簡単な植栽だけにするのか等々のBCPみたいなものも作る必要あると思いますね。

[868: 匿名さん]

>>867 匿名さん

そのハザードマップの想定は、１千～５千年に１回の確率ですけどね。

[869: 匿名さん]

皆さんは年間の庭園管理はいくらくらいだと思いますか？仕事柄多少そういう契約金額を見る機会があるのですが、この敷地では日常管理が必要な低木類は意外と少なく、年に1回または数年に1回の剪定が主となる中高木が多いと考えています。一部の高木を除いた中木であれば長梯子で作業出来ると思うので、指定業者による割増を考慮してもせいぜい年間3～4000万円くらいでは？(3～4万円／戸・年間)と考えています。

[870: 匿名さん]

>868さん
867です。

ハザードマップは最悪の広範囲想定なのは知っていますが、通常の高潮は割と起きるので、場所的に運悪ければ被害は出ると思います。

2004年の瀬戸内海高潮は一部民間土地の護岸の壁が破れて被害が拡大しました。
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0268pdf/ks0268.pdf
風とか波は強くなくて多くは潮位偏差最大1.5ｍ程度?によるものでした。これは穏やかな瀬戸内海での過去の想定を超えていました。

2017江の島
http://www.f.waseda.jp/shibayama/disaster/document/2017Kanagawa/Kanaga...
こちらは大きい波によるものでした。30-100年に1-2回程度と聞いています。

申し上げたいのは、特に災害危機をあおっているわけではなく、例えば庭とかが被害にあった場合、何割までなら修復するか、また、甚大被害の場合はケースによってどうするかなどの方針とかシミュレーションとか三井に頼んで出しておいてもらうこともこれだけ大きなマンション(共同体)になると管理組合として必要かなと思ったまでです。デべもコミュニティとか言い出してますし…

長々とすみません…

[871: 住民板ユーザーさん1]

考えたらキリがないです。

[872: 匿名さん]

とりあえず月1万くらいは修繕積立金値上げして欲しいですね

[873: 匿名さん]

そうですね。
修繕積み立ては少し上げてもらったほう妥当な気がします。

[874: 住民板ユーザーさん2]

>>873 匿名さん
いやいや、これ以上の経費負担は正直無理だから！こんな所で勝手に話進めて値上げに持ってこうとするのやめてくれない？寧ろ下げる努力をしたら如何？値上げありきでの議論には絶対反対ですわ。

[875: 匿名さん]

値上げか値下げと言う前に、適性値に調整するという発想が必要では？下げられる余地があるのなら値下げ検討すればよいし、絶対に足りないのなら値上げ。

しっかりとした検討、分析もないままどちらか一方に突っ走るのは反発しか生まないでしょうね。

[876: 匿名さん]

管理費に関してはこれだけのスケールのものですからある程度は理解されて購入していると思います。

ただいきなり値上がるくらいなら先を見越して適正で必要ならばと思っているだけのことです。

[877: 匿名さん]

>>874 住民板ユーザーさん2さん

これ以上無理な人が契約してるなんて残念ですね

[878: 住民板ユーザーさん1]

思うに、修繕費っていくら用意してても、大規模修繕の施工会社に吸い取られるだけなのでは？

[879: 匿名さん]

>>878 住民板ユーザーさん1さん

いいえ
所有者の貯金であり資産価値を保つために不可欠なものです
もちろん管理組合が食い物にされてないかチェックは必要です

[880: マンコミュファンさん]

修繕積立金の積み増しについては、まず入居後にある程度運営されたあとに管理費の節約をしてその分を修繕積立金にまわすのが妥当かと思います。
シャトルバスや貸出自転車の利用状況のチェック、オーナーズキャビンの些少の有料化（リネン代）、ランプテラス書籍の利用状況、、、。このあたりを見ながらまずは貧乏臭くならない程度の管理費の削減からはじめてはどうでしょう？

[881: 匿名]

>>880 マンコミュファンさん

とても現実的で賛成です。

[882: 住民板ユーザーさん2]

>>880 マンコミュファンさん
それは賛成です！何でも値上げありきで話を進めては住民全員に賛同は得られ辛いと思います。先ず必要・不必要な物や、経費を抑えられる物は抑えて、掛かる物にはその分積み立て予算を計上するなどの管理体制が望ましいと思います。

[883: 住民板ユーザーさん8]

>>869 匿名さん

管理費計画見れば分かりますよ。
本当に契約者ですか？

[884: 住民板ユーザーさん8]

>>874 住民板ユーザーさん2さん

https://www.sumu-log.com/archives/8827/

これを読んでください。

[885: 住民板ユーザーさん8]

>>884 住民板ユーザーさん8さん

まず修繕積立金って、当初の設定でずっと継続するのではなく、もともと段階的に値上げすることになっている。これはどこの新築マンションでもそうだし、パークタワー晴海もそうです。契約時にもらっている長期修繕計画を見れば分かります。ここまでは皆さん、ご承知のことと思います。

その計画でいいんですか？という話です。

一部の方が「修繕積立金値上げ反対！」と仰ってますが、上記のはるぶーさんのブログの考え方は「フラット化」なのです。つまり、「超長期の均等割」です。実質、値上げではなく、必要な金額を算出し、均等に割るという考え方です。

[886: 住民板ユーザーさん4]

>>884 住民板ユーザーさん8さん

はるぶーさんの管理ネタは勉強になりますよね。
私も、修繕積立金はフラット化した方が良いと考えています。
そうしないと、5年しか住まないような人と、10年・20年住む人で、負担に差が生じてしまうと思うからです。
超長期で必要な金額を出して、それを均等割することにより、負担は公平になりますし、将来大幅な値上げを防ぐことにも繋がります。

[887: 住民板ユーザーさん1]

>>880 マンコミュファンさん
BRDが運用されたら、シャトルバスがいらなくなるでしょうか。

[888: 匿名さん]

シャトルで月島や東銀座に行けるのでなくならないで欲しいですが、、、
でも自転車でも行けるからファミリー物件だしBRTが稼働し始めたらどうですかね?！

こういうのも様子をみて早めに決めていきたいですね。

[889: 契約済みさん]

修繕積立金の均等割の件、ちょっと試算してみました。

・一時金を徴収しない案の初期修繕積立金　　120円/m2
・30年間の長期修繕計画で均等割実施　　　　245.1円/m2

はるぶーさんの実施した均等割りが118円から248円でしたのでほぼ同じような感じですね。
約2倍くらいですかね。

[890: 住民板ユーザーさん1]

以前住んでた分譲マンションでの話ですが、そこでも修繕積立金の徴収額が低すぎて不安だという議論が出て、かなりの値上げをしたことがあります。
しかし、エレベーターの利用が想定よりも多かったのか、そもそも見積もりが低すぎたのか、共用部の電気代がかさんで、管理費も上げることとなり、ダブルパンチになりました。
この物件はどうなるだろうかと、少し不安に思うところもあります。

[891: 住民板ユーザーさん4]

>>889 契約済みさん
ありがとうございます。
長期修繕計画の、30年の総額を均等割したものですか？

[892: 契約済みさん]

>>891: 住民板ユーザーさん4
そのとおりです。

[893: 住民板ユーザーさん4]

>>890 住民板ユーザーさん1さん

まず、今している議論は「低すぎて不安」ということではなく、必要な額をどうやって徴収するか、という話です。段階値上げか、均等割か。個人的には、均等割が公正な方法だと思います。

また、電気代の読みが甘かったというお話についてですが、通常は多めに見積もっています。また、三井は多くのタワマンの管理もしているので、あまり読みにズレはないことと思います。

[894: 住民板ユーザーさん6]

はるぶーさんのイニシア千住曙町は、修繕積立金フラット化に関する資料を公式ホームページで公開しています。

https://www.isa515.com/管理組合法人/長期修繕計画/

非常に参考になりますが、これはどのマンションでも考えるべき課題でしょうね。

[895: 匿名さん]

余裕あったら理事会が節約努力しなくなるっていうマイナスポイントもあるけど。いつも意識高い人が理事長とは限らない。忙しかったり、所詮人の金と思う人もいる。予算余らせる必要もないよ。

個人的には先のレスにあったように管理費15％ぐらいはきちんと節約して修繕積立に回し、修繕積立も必ず黒字までは必要なくて85-90％カバー、そうすると修繕積立フラットしても1.5-1.7倍程度で済む。工事しっかりしてれば初回の大規模とかは検査だけでスキップできる項目も多いはず。それでも足りなければ、あとは最悪一時金と借入予定ぐらいにしておいたほうがいいと思う。

保険複数年にするとか、理事会管理組合がが綿密にして後のコスト減らすとかのノウハウももちろん非常に大事だよね。

[896: 住民板ユーザーさん6]

>>895 匿名さん

いつも意識が高い理事とは限らないだけに、修繕積立金はフラット化すべきですね。早めにフラット化しておけば、その後の理事の仕事は減りますからね。

管理費については、効率化・適正化が必要とは思いますが、このマンションのせっかくのコンセプトを守るための投資はしっかりやっていくべきだと思います。それが資産価値の維持にも繋がると思います。

[897: 匿名さん]

>>896 住民板ユーザーさん6さん

マンションコンセプト維持については、この記事が参考になりますね。

https://www.sumu-log.com/archives/6919/
ブリリアマーレの管理組合役員さんのコメント
「パークタワー晴海は、共用施設だけでなく広大な庭の管理もしなければならないはずです。もし理事になられたなら、その維持と補植費用に驚かれると思います。もしかして、オリエンタルランドのコンサルティングフィーなどが継続的に発生する契約かもしれません。その時に、悪い意味での主婦感覚を出すか、経営的視点を持ち続けられるか、意思決定を迫られます。そして、自身が経営的視点を持てたとしても、理事会の多数派が主婦感覚に流される方々になると思うように進みません。老婆心ながら、自分を含めた共通の財布の使い道について悩むことが多い物件だと思います。下手にコストダウンに走ると、しばらくすると夢と魔法の国というコンセプトがはげ落ち、かえって資産価値が下がるというジレンマを持ち続けることになるでしょう。かといって、放漫経営もできないわけでそのバランスが難しいでしょうね。」

[898: 匿名さん]

中古になったときに、クロノやティアロと経年加味した中古価格に明らかに違いがあるのならマンションコンセプト維持のための積立支払いも必要だろうけど、そうでないなら管理費と修繕積立金は低廉なほうが資産価値を維持しやすいのでは?庭の一部のアトラクション？の更新あきらめても、それで管理費とか修繕費に1万近く差が出てくるのであれば、駅徒歩や広さ、価格ランニングコストが主な判断基準となる中古マーケットでは資産価格は優位になると思います。
その意味では残すものは残す、無理なものはあきらめるといった割り切りも必要だと思います。

[899: 匿名さん]

あくまで三井の今の見積もりなんだから、修繕費とかは。それに必ず合わせて修繕費2倍にする必要はない。
合い見積もり出させるのも理事会の仕事。
私は今の金額の2倍は上げすぎで、よくて5割増しにして、残りは理事会が金額交渉したり、知恵を出していったりするべきだと思う。
はるブーさんのとこも管理費を減らしたり要らないサービスを廃止して修繕費を上げたときいたことがある。

[900: 匿名さん]

フラット化してもたったの1万円ちょっとで済むならさっさとやって欲しいな
これすら反対するような人には所有者になって欲しくない、心から思う
他の普通のマンションより管理費と修繕積立金がかかるのは当然なマンションなのになんで買ったのかと聞きたい