『契約者専用』パークタワー晴海

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
その３：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

検討スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/


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[434: 住民板ユーザーさん8]

>>395 匿名さん

結構、少額でも受け付けてくれますよ、まずは営業に相談してみて!!

[435: 住民板ユーザーさん1]

>>434 住民板ユーザーさん8さん

抽選住戸なら手付10%は必須
あと、抽選にしたくない場合は10%表明しておかないと、他にも客を付けられる。

それでも手付を減らしたいなら、うまく営業と交渉することだね。単に相談しただけでは、抽選になりそうだなんだ言われて、10%を約束させられる。

[436: 住民板ユーザーさん1]

>>429 住民板ユーザーさん8さん
こういうデザインにすれば、珍しいセブンイレブンとしてお客さんも来るんじゃないでしょうか。

マンションにとって、お客さんが増えるのは悪い面もありますが、個人的には店舗には利益を出してもらって、利便性を高めて欲しい。

[437: 住民板ユーザーさん5]

>>434 住民板ユーザーさん8さん
人それぞれ状況は大きく異なりますから、あたかも相談すれば誰でも少額？の手付金を受け入れてくれる的な書き方は同じ購入者として辞めませんか。

[438: 住民板ユーザーさん8]

セブンのデザインやコミュニティサイクルのポート設置に関するリクエストはどのようなステップを踏めば良いのでしょうか。営業担当に話しても纏まらないですよね。

[439: 住民板ユーザーさん1]

>>438 住民板ユーザーさん8さん
まずはとにかく営業担当にみんなで言いましょう。で、しつこく進展を聞きましょう。そのうち動かざるを得なくなると思います。

まーそれでも動かない可能性はありますが、、、

[440: 匿名さん]

>>428 住民板ユーザーさん1さん
住民版じゃなくて、契約者版ですよ。
いろいろな意見あるでしょう。1000世帯越えるのですから。
あなたにとってはネガかもしれませんが、頭ごなしな批判はいかがなものかと。

[441: 住民板ユーザーさん6]

中央区から回答がありましたので公開します。
なんとなく定形的な回答です。

月島運動場交差点の横断歩道の設置について

東京都の事業にご理解いただき誠にありがとうございます。
　道路における交通安全対策は道路管理者と交通管理者が連携し実施してきています。
横断歩道の設置については、交通管理者の所管となることから、設置の可否については交通管理者が主体的に
行っています。当該箇所における交通管理者の見解は、交通安全対策上、横断歩道の設置は困難と聞いております。
今後とも、交通管理者と連携交通安全対策等に取り組んで参ります。

東京都第一建設事務所　補修課　道路維持担当　℡03-3542-3724

====================
東京都第一建設事務所　
補修課　組織端末

[442: 住民板ユーザーさん1]

>>441 住民板ユーザーさん6さん
貼り付けありがとうございます。
単発の依頼だとこんな感じでしょうね。
行政としてはなるべく歩車分離したいでしょうし。
まあ、歩道橋も少し古いのでBRT他の工事に合わせ、歩道橋架け替えとエレベーター設置の請願が現実的っぽい気もします。

[443: 匿名希望]

あー、やっぱり検討どころの話じゃなかったですか。春海橋の上に高架橋が走っているので、その大きな支柱が、歩行者を見えにくくしてしまうんですよね。

[444: マンション検討中さん]

この近くのマンションから移ってくるものですけど、月島運動場交差点は、少し距離があったり真っ直ぐではなかったりするので、単純に横断歩道をつければOKというものではないのは確かですね。

なので、現実問題はBRTの整備やその隣の敷地に何ができるかによって状況が変わってきそうです。

ただ、月島まで歩きたいなら春海橋西を使えばいいだけともいえますが。月島の10番出口は使う価値がないですね。あれは、中央区の月島特別出張所のための出口です。

[445: 住民板ユーザ]

私としては、晴海2丁目全体の防災拠点となる月島第三小、晴海中学までの避難経路上に月島運動場交差点＆歩道橋があるのが一番いやです。あの歩道橋を高齢者やベビーカーが渡るのは非常に困難なので。

[446: 住民板ユーザーさん2]

行政の回答なんて最初はこんなものでしょうね。ありがとうございます。
横断歩道の件は、これからも要望は定期的に個々人で出していって、あとは入居してから付近のマンションの自治会とも連携しながらやっていきましょう。

[447: 匿名さん]

そうですね。
要望が何回も出れば行政が動くかもしれないですしね。

[448: 住民板ユーザーさん3]

スムログのはるぶーさんの記事を見て、この物件の長期修繕計画を見てみたら、やはり30年目に修繕積立金を全て使い切る＝貯金ゼロになる計画になっていました。

参考
https://www.sumu-log.com/archives/8827/

これでは、30年目以降は破綻することが目に見えています。
課題意識を持っておくべきですね。
解決策を検討する必要があります。

[449: 住民板ユーザ]

>>448
長期修繕計画確認しました。結論からいうと大丈夫そうです。
まず、大規模修繕は12年目13.5億、24年目20.2億の支出が発生します。その他の年については支出は0～せいぜい1億までです。※25年目に9.8億がありますが。
続いて、30年目の修繕積立金残高が377万まで落ち込みますが、年間の修繕積立金が4.5億なのでそれから大規模修繕が予測される36年目には27億円程度の修繕積立金残高になっているため、24年目に実施される規模（20.2億）の修繕にも対応できます。
ただし、やはりみなさんで協力して余裕あるマンション管理ができた方がよいですね。

[450: 住民板ユーザ]

>>449
30年目の大規模修繕(28億）が抜けていました。失礼しました。
結論は変わりません。

[451: 契約者]

>>449 住民板ユーザさん
失礼を承知で申し上げますが、30年目の残高が377万円まで落ち込むことは、本当はあってはならないことです。余裕がなさすぎて、例えば震災や消費税アップ、その他緊急の支出があった場合にとても賄いきれません。
400万弱というのは、シャトルバス2ヶ月分にもなりません。

また、36年目の大規模修繕についてですが、24年目よりも確実に大規模になります。これは間違いありません。

では、一時金を徴収すれば良いのかということになりますが、PT晴海のような大規模マンションでは、それを可決するにも大変な労力がかかり、さらに可決されたとしても徴収に非常に労力がかかります。現実的には難しい方法です。

下記、はるぶーさんの、イニシア千住曙町の管理組合資料を見て頂くことをおすすめします。また、ブログ記事も併せて詳しく読まれることをおすすめいたします。

https://www.isa515.com/%E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E5%90%88%E6%B3%95%E...

[452: 契約者]

>>449 住民板ユーザさん
なお、イニシア千住曙町では、問題が顕在化していない段階で修繕積立金の適正化を成し遂げています。問題が顕在化してからでは遅いということかと思います。

もちろん、解決策はこれだけではないと思いますが、PT晴海なりの解決策を出していく必要があると思います。

[453: 住民板ユーザ]

>>451
資料拝読させていただきました。まず修繕積立金は将来のため修繕のための貯蓄なので今回三井が提示した資料は30年目の大規模修繕まで含めてそれまでにいくら必要からの逆算で修繕積立金が資料で提示されています。
また各自が負担する修繕積立金については10年目、16年目、21年目で値上げをしています。
なので、しかるべきタイミングですが、36年目、42年目の大規模修繕に向けてという試算をすれば、貴殿のおっしゃるとおり全然足りずに28年目、34年目に修繕積立金の値上げが必要になるかもしれません。
　ただし、現時点で36年目、42年目の修繕積立金が全然足りないので、修繕費を値上げしようとか、均等割りにしようとかいわれてもなかなか合意しずらいかなと思います。
　もちろん住民で協力して管理費を節約して修繕積立金に振り替える、修繕積立金の支出を節約するとかであれば合理的な範囲で合意できるとは思いますが。

[454: 契約者]

>>453 住民板ユーザさん
その通りです。合意するのは至難の業かと思います。それでも、個人的には足りないのを分かって先送りするのであれば、早く動く方が良いと思うのです。あたかも、最近の日本の製造業のように、ダメだと分かって問題を先送りにし、破滅（と言うと言い過ぎかもしれませんが）への道を辿るのは避けたいのです。放置してしまえば、それに気付くのは、問題が顕在化し、どうしようも無くなった頃なんです。

それと、足りなくなるタイミングはいつ来るか分かりません。先ほどの投稿でも申し上げましたが、震災や消費税アップ、その他緊急の支出があった場合、早い段階で足りなくなるかもしれません。

おっしゃる通り、管理費を合理化して低減し、修繕積立金に回すと言うのは必要かと思います。

[455: 住民板ユーザーさん8]

個人的には、今も分譲マンションに住んでいて、理事会の大変さを理解しているので、なかなか難しいのでないかと感じてしまいます。

しかし、だからこそ先送りできない問題とも思います。何かあってからでは遅いというのはその通りで、時間が経てば経つほど深刻になりますね。理事会もどんどん動けなくなりますからね・・・

計画通りの修繕積立金増額すら難しいですからね。

[456: 匿名]

>>454 契約者さん

管理費の合理化参戦です。
まずは、シェアサイクルをチャイルドシート付きなどの特殊形状のものに絞って、普通の大人が乗るのはコミュニティサイクル誘致で少しは浮きそうですね。

[457: 住民板ユーザーさん8]

>>456 匿名さん
初めからそうして欲しいですよね。コミュニティサイクルが圧倒的に便利ですから。

[458: 住民板ユーザーさん6]

管理費の合理化については、住民の中に有識者もいるでしょうから、住民みんなで考えていきましょう。

[459: 住民板ユーザ]

続報：月島運動場交差点の横断歩道の設置について

東京都第一建設事務所事務所補修課道路維持担当から連絡がありましたので展開します。

・当該交差点の交通管理者＝月島警察署
・本要望について東京都は担当者が現地確認を実施
・月島警察署には東京都として要望を伝えた
・月島警察署の見解は、交通事故防止の観点から横断歩道の設置は困難と判断しているとのこと

[460: 匿名さん]

>>459 住民板ユーザさん
なるほど。
今後は月島警察署に要望を継続的に伝えていくのが良さそうですね。歩道橋と横断歩道は、どのような基準で住み分けがあるのでしょうかね。

[461: 匿名]

>>459 住民板ユーザさん

確認ありがとうございました！！
交通事故防止の観点を崩せると言い訳ですね。
晴海通りで歩道橋のところ以外は危険なんですか？と突っ込みたくなる回答ですが。（笑）
渋滞防止なら、環2が増えたしと言われると言い返せないから、苦肉の策なのでしょうかね。

ベビーカーが渡れなかったり、子供の自転車が横断歩道まで回らないからとか言った方が良さそうですね。

頑張りましょう！

[462: 匿名さん]

小学校の通学路指定なんじゃないかな
PTH買った人も子供5-10歳ぐらいなら、歩道橋撤去反対する家が出てきてもおかしくないと思う。
個人的にはあの歩道橋を撤去するんじゃなくて、トリトンからURまでつながってる2Fレベル通路を北の都有地開発であの歩道橋ともにつなげるようなのが良いんじゃないかなと思う。

[463: 匿名希望]

>>462 匿名さん
横断歩道を設置するにせよ、あの歩道橋を撤去する事はないと思います。もし撤去すると、横断歩道の両側に登下校時交通指導員を置かなくてはいけなくなるからです。

BRTターミナルとトリトンスクエアの2階人口地盤をデッキで繋ぐ可能性はあるかもしれません。
アーバンタワーとアーバンプラザの間にちょうどいいスペースがあるので、そこからデッキを伸ばす事が出来ると思います。バス停は晴海フロントの隣あたりにすると、トリトン通勤者にも便利になるだろうなとは思います。

[464: 匿名希望]

歩道橋は、階段ではなくスロープ式に架け替えると、ベビーカーや自転車も渡れますね。

[465: 匿名]

歩道橋にスロープ式とエレベーター増設して、トリトンまでペデストリアンデッキにしたら、かなりいい感じですね。

[466: 住民板ユーザ]

みなさんご意見ありがとうございます。東京都とは引き続き連絡をとりつつ、月島警察署にアプローチしてみようと思います。

■請願内容
・月島運動場交差点横断歩道の設置
・歩道橋のバリアフリー化および拡張
■請願理由
・ベビーカー、高齢者および交通弱者向けの利便性の向上
・晴海2丁目住民の災害時の災害拠点（避難所）までの避難経路の最適化
■備考
「交通事故防止の観点」の確認

その他補足事項ございましたら、ご指摘ください。

[467: 匿名さん]

小学生を持つ保護者の要請で歩道橋にしたのでは？

[468: 匿名さん]

>>466 住民板ユーザさん

現状がなぜ歩道橋なのかを明確に把握しておいたほうが良いと思います。歩道橋にした理由はあるはずなので、それを上回るメリットを、横断歩道にすることでもたらすことが出来るのかが大事かと。

[469: 匿名さん]

子供を抱っこ紐しながら歩道橋を渡ると、滑ったりして本当に危ない思いを何度もしました。
それもお伝えいただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

[470: 住民板ユーザ]

みなさんご意見ありがとうございます。再度東京都から以下の内容で月島警察署に要望を出していただくよう調整しました。また、続報ありましたら展開させていただきます。

■請願内容
・歩道橋のバリアフリー化および拡張
歩道橋へのスロープ設置＋エレベータの設置、階段の勾配を緩やかにし、歩道橋の幅の拡張を要望します。
■請願理由
晴海2丁目は今後5年以内にタワーマンションを中心に約3000戸の住居が提供され、爆発的に人口が増加します。
しかしながら、この地区の重要な交通拠点である月島駅まで経路上および災害時の災害拠点（避難所）である月島第三小、晴海中学までの経路上には
月島運動場交差点があり、当交差点の横断方法は老朽化した幅が非常に狭く、急こう配の歩道橋のみであり、ベビーカー、高齢者および交通弱者は
災害時の避難でさえ、大きく迂回しなければなりません。
　是非、本交差点の横断方法を改善いただき、中央区晴海が老若男女、障害のあるなし問わず、「便利で快適」そして「安全」な地区となることを要望します。
■要点
・ベビーカー、高齢者および交通弱者向けの利便性の向上
・晴海2丁目住民の災害時の災害拠点（避難所）までの避難経路の最適化
■その他照会事項
・「交通事故防止の観点」の内容を教えてください。
・併せて横断歩道設置が困難となる利用を教えてください。

[471: 住民板ユーザーさん8]

>>470 住民板ユーザさん
ありがとうございます。
このような要望は三井不動産側もバックアップ頂けないものなのでしょうか。

[472: 匿名さん]

>>471 住民板ユーザーさん8さん

事業者として、物件の魅力が増すのは良いことですから、乗って欲しいですね。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん

この歩道橋の件と、ららぽーとの方面につながる橋が新しくできたらという件は物件の魅力を格段に向上させるものですよね。

後者は特に難しいと思いますが。

[474: 住民板ユーザーさん6]

あの鉄道橋はどのように整備されるかね？最近のニュース
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/171110500019.html
旧晴海鉄道橋の保存改修へ検討業務委託

[475: 住民板ユーザーさん8]

>>474 住民板ユーザーさん6さん

楽しみです

[476: 匿名さん]

>>474 住民板ユーザーさん6さん

さすがに場所をズラしたりはないですかね。あそこが歩けるようになっても利便性は変わらなそうですよね。

[477: 匿名希望]

>>476 匿名さん
まずはそもそも人が歩けるのかどうか耐震診断からスタートでしょう。昭和32年に出来たんですっけ。

[478: 匿名さん]

>>477 匿名希望さん
歩けるらしいですよ。

[479: マンション検討中さん]

>>476 匿名さん

私もららぽーと寄りに移設してくれないかなと、密かに期待してます。

[480: 匿名さん]

２期も順調に売れているのでしょうか？なんかモデルルームいきづらくて…

[481: 匿名]

>>480 匿名さん

おはようございます！！
先日行きましたが、全然welcomeでしたよ。

一期からモデルルームの変更はなさそうな感じでしたが…

[482: 住民板ユーザーさん8]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[483: 住民板ユーザーさん3]

今日のPTHです。