『契約者専用』パークタワー晴海

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
その３：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

検討スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/


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[935: 住民板ユーザーさん3]

このマンションは、他のマンションに比べれば投資目的の人は少ないでしょう。ですから、平準化のニーズは高いと思います。平準化すれば、最初は値上げになりますが、その後3倍、4倍になるようなことはないからです。

結論としては、1期は無理でも、5期ぐらいには平準化した方が良いと考えています。

以下に平準化した方が良いと考える理由を記載します。

ちなみに、今の三井が設定した長期修繕計画では、

A案→30年目まで均等で、その代わりに15,24,30年目に一時金を徴収。一時金の額は部屋タイプにより異なりますが、15年目に20万、24年目に200万、30年目にも200万、といったイメージ。

B案→段階値上げ。10年目には初年度の1.5倍に値上げ。16年目には2.5倍になり、22年目には4倍になる。

上記のような計画をどう考えるかです。

まずA案については、必ず一時金未回収の住戸が発生します。これは間違いなく発生しますので、かなり非現実的です。リセール時にも、そのような説明を受けて買いたいと思う人はいないでしょう。

B案について、、、
・値上げするには、当初計画で決まっていたとしても、値上げするたびに総会の合意が必要です。これがまず大変です。それであれば、どこかのタイミングで平準化し、その後合意をいちいち取り付ける必要を無くした方が安心ですし、楽です。
・値上げについてこれなくなる人が必ず出てきます。そういった人は、残念ながら、最終的には訴訟を起こすことになります。
・値上げ後のリセールは不利です。ならば、早いうちに適正額に上げておいて、その後の大幅値上げを防ぐ方がリセールに有利です。

[936: 住民板ユーザーさん3]

>>925 住民板ユーザーさん1さん

修繕費のコントロールについては、仰る通り大林に頼らなければならない部分が多く、難しいでしょうね。

しかし、カモにされないために、こちらも出来る限りの武装をする必要はあります。
他のマンションの管理組合がどこまでやっているのか分かりませんが、なるべく他のマンションの事例を集めたり、専門家の助言を受けたりして、交渉していかなければならないでしょうね。

[937: 匿名さん]

そもそも世帯年収1千万未満の方は、最初からこの物件買って欲しくなかったわよね。このコンセプト見れば必要経費掛かるの分かってるでしょうに。低金利だからって与信枠いっぱいまで借りて、将来金利上がったらそれこそどうするのかしらね？

[938: 住民板ユーザーさん]

>>937 匿名さん

あなたは、契約者さんではないですよね。
必要経費がかかる、かからないといった低レベルな話をしているのではありませんよ。

[939: 匿名さん]

>>938 住民板ユーザーさん

契約者ですよ。レベルとは何でしょう？そもそも何故契約者じゃないと決め付けて掛かるのですか？そういう貴方こそ契約者ですか？

[940: 住民板ユーザーさん]

>>939 匿名さん

そうでしたか。
年収の話を持ち出すような方は契約者にはいないと思っていたもので。

[941: 住民板ユーザーさん8]

例えば今DINKSで2LDKを買ったけど将来的にはもっと広い所に住み替えたいなど長期保有を前提としていない人にとっては、購入当初から値上げをすることは20年後30年後に発生するであろう修繕費を負担させられると思うのでは？また、三井が最初に出してる修繕積立金が甘いとの話もありますが、如何に現実的でないかのソースも必要と思います。

[942: 住民板ユーザー2さん]

>>941 住民板ユーザーさん8さん
何度か出てきている論点ですが、値上げではなくて「平準化」です。そもそも、最初安くて後高い、というのがおかしな話です。「値上げ」という意識はどうしてもあると思いますが、そうではないことを理解して頂く必要があります。

修繕費は20年後30年後に発生するという考え方はちょっとおかしくて、1-5年目でも25-30年目でも、同じ5年間同様に建物や共用部が維持された恩恵を被るわけですから（むしろ新しい時期の方が価値が高い）、負担は公平であるべきかと思います。築浅で売り抜ける人が得して、ずっと住む人が損するのではなく、同じ負担にするのが合理的だと思います。

三井の計画が甘いかどうかは、管理組合設立後に検証が必要ですが、例えばH45とH60にかなり積立金が少なくなる計画になっていますので（ただしこれはデベの計画としては普通です）、このときに災害対応など一時的な支出が発生した場合、お金が足りなくなることになります。

[943: 匿名]

>>939 匿名さん

匿名の掲示板だから、成りすましがいてもわかりませんが、同じマンションの住民になると仮定するならば、他者が不快に思うような発言は控えた方がいいですよ。

こちらのマンションを選んだ方でしたら、それなりにコミュニケーション能力も高い方とお察しします。

スマートに相手が納得するようなご意見をぶつけられたらいかがでしょうか。

[944: 住民板ユーザーさん1]

平準化と公平性は切り離して考えた方が良いと思います。
数年で手放す人も購入時に一時金を納めているわけで、立場によって、不公平に感じる点は様々でしょうし。
未徴収が生じない金額で設定することが大切ではないかと。

[945: 住民板ユーザーさん]

>>944 住民板ユーザーさん1さん

購入時の一時金は、当初の運転資金や不測の事態に対処するための費用ですので、等しく負担するものではないでしょうか。

それよりも、後年、3倍・4倍になる不公平は是正すべきかと思います。

[946: 契約済みさん]

>>943 匿名さん

私は>>939: 匿名さん
ではないですが、はじめに契約者ですか？と根拠もなく相手を疑う内容や、低レベル等の投稿をしたのは>>938: 住民板ユーザーさん　ではないでしょうか？

[947: 住民板ユーザーさん1]

>>945 住民板ユーザーさん

その場合、中古物件の購入者が、3倍、4倍の金額を引き継いで支払い続けてさえくれれば、公平かどうかは、どちらでもいいような気がします。

それより、数十年先の新たな所有者が、住宅ローンを抱えつつ、3倍、４倍に上がった修繕費を収め続けられるのか、そっちの方が気になる。。

[948: 匿名さん]

私は2倍は反対。１.５倍ぐらいならいいかな。あとは経費減らしたり、無駄な修繕費削ればいいと思う。それで無理なら一時金でいいと思う。２００は無理だけど3年目から１．５倍にしておいてあとは一時金数十万。

[949: 匿名さん]

平準化するとリセール時に近隣に修繕積立金上げていないマンションが多かったりすると、比較されて選ばれないのは事実。すべての人が先々まで見積もって買うわけでもないし、中古で買う人が修繕積立の額聞いてそれで足りるか否か判断できるわけでもない。少なくとも平準化した方が絶対良いなんて言うのは嘘だと思います。

[950: 住民板ユーザーさん1]

今日の一枚。これから新生活が始まるのに、管理費修繕費の話題ばかりで、なんだか残念でなりません。勿論、重要なのはわかりますが…

[951: 匿名さん]

築年数１０年、広さ同じ、他条件おなじ。
管理費と積立金でAは26000円(12000+14000)、Bは40000円(12000+28000)、で、Aは今後上がるか、一時金の可能性が高いけどまだ理事会では決まっていない。Bは今後は上がらない予定、という説明不動産屋さんから受けた時にどっち選ぶかってことなら、私はAですね。当初ランニングコスト安いし、途中で上がっても４万までは上げられないと読みます。また、不動産屋さんの言うことや先のことそんなに信じてませんからね。

もちろんBを選ぶ人もいるでしょう。それはそれでいいと思いますよ。

金利だって変動、１０年固定、フラットなど選び方様々です。過去25年は変動で借りるのが一番得でした。結果論ですが、CF固定すれば見た目は分かりやすいものの、長期で安易に合わせに行くと損する場合だって多いということです。

[952: 匿名さん]

そろそろこの話はやめましょうか。

[953: 住民板ユーザーさん2]

>>950 住民板ユーザーさん1さん
素敵な写真ありがとう御座います！
大分進んでますね、今35・36階辺りでしょうか？

[954: 匿名さん]

>>951 匿名さん
比較であれば、この物件に合わせて下記の通り数字を見直しました。

築年数１０年、広さ70m2

管理費(333円/m2)と積立金(121円/m2)で

・初期設定のままだと
合計36,015円(23,310+12,705)
築10年設定なので、9年目に修繕積立金が1.5倍値上げされており上記の金額になります。同じように見ていくと、

16年目 44,485(23,310+21,175)
22年目 57,190(23,310+33,880)

となります。


・平準化(初期設定の2倍に値上げ)すると
合計40,250円(23,310+16,940)
→ずっとこれ



さあ、どっちのほうが住んでいて安心でしょうか。どっちを買うでしょうか。