『契約者専用』パークタワー晴海

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
その３：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

検討スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/


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[915: 契約者ユーザーさん]

我が家も引き渡し後、直ぐに値上げは反対です。。すみません、、。

[916: 匿名さん]

>>913 匿名さん

中古売買が主流になりつつあり、これからは中古マンション買う際に修繕積立金の積立状況のチェックはよりされるようになると思いますが。
数年後売却する人？この相場で売却益出すのは到底無理だからかなり少数派でしょう

[917: 匿名さん]

>>915 契約者ユーザーさん

何故反対なのですか？

[918: 契約者ユーザーさん]

>>917 匿名さん
恥ずかしながらお金の問題です。
ここを契約する前にも、管理費や修繕費の話を営業としていたのですが、営業曰くあくまで現時点では多く見積もった概算で入居後に住民同士で管理して下げる事も可能と、聞いていたのでその頭でいました。5年後・10年後と経年で上がっていくのは納得しているのですが、入居後間もなくの値上げでは正直厳しいです。。すみません。

[919: 匿名さん]

>>918 契約者ユーザーさん

たったの月1万弱の負担でもですか？
駐車場代に比べたらずっと安くて重要なコストだと思いますが。
それに先に書かれている通り値上げじゃなくて均等化です。もちろん足りる足りないは精査してからの話ですけど、個人的には足りないと思いますし、下げるというのはこのマンションのコンセプトが失われる可能性が高いですよ。

[920: 住民板ユーザーさん]

仮に払えない人とかが居たとして、その場合ってどうなるんですか？他の居住者でその分負担する形ですか？
そもそも平準化するかどうかは管理組合が決めるのですか？それとも住民一人一人に確認する感じですか？

[921: 住民板ユーザーさん1]

管理組合が決定後、総会にかけて住民の同意が得られれば管理費の値上げもしくは均等化になると思います。だとしても、入居早々管理費値上げもしくは均等化というのはいささか強引かと。以前三井のタワマンに住んでましたが、5年で売却する際、仲介業者の方が、管理費修繕費かなり貯まってますねとおっしゃっていました。PTHも三井のことだから、金額は堅めにみていると思います。

[922: 契約済みさん]

やはりここでの議論を見ても修繕積立金の値上げはかなり合意形成が大変なのがわかりますね。
これが漸増式や一時金式では、都度の合意形成に加えて未収も発生することが考えられます。
こういったことを考えると修繕積立金の均等割は管理組合運営＆応分負担で考えても妥当かと思います。
一方現時点で購入者は三井が提示した長期修繕計画にのみ合意しているわけですから、いきなりの値上げは
合意できない方も多いかと思います。なのでまずは以下の感じで合意できればと思いますがいかがですか？

１．一定期間での管理費見直しで無駄をなくし、節約した費用を修繕積立金に回す。
２．n年後に均等割りに移行するための議論をし、「ｎ年後に20～30年間の均等割りに移行」とする。
※はるぶーさんの記事だと4期目か5期目でしたね。

ちなみにどなたか均等割りの適正な期間てわかる方いますか？私は手元にに30年の計画しかなかったのでとりあえず30年で試算して以前レスしたものです。

[923: 匿名さん]

>９２２さん
結局そこのコンセンサスなわけですよ。均等って言っても三井の試算前提・30-35年の均等と例えば他のところに試算してもらうとか、例えば45年とか50年とかの均等だと上下で3割ぐらいぶれても普通だと思います。一旦均等にしてもインフレ年3%になれば20年でショートしますし、均等にした上に不測の天災であれば一時金の支払いで一段と紛糾することも考えられます。私は修繕積立金増やした方が良い派ですけれども、一度に2倍の移行は否定的です。1万円でも多いと思う人もいるようです。ファミリーなら気持ちもわかります。例えば完全均等にこだわらず、早めに5000円程度アップで管理費適正化と駐車場収入見ながら合わせていくのもいいのではないかと思います。人の数だけ意見あると思いますが、なるべくコンセンサス取れればよいですよね。

[924: 匿名さん]

過去の理事会経験からすると、収入拡大・支出削減は先送りではなくて前倒しする、
逆は先送りするのが積み立て金増やすコツです(当たり前か・・・)
2回上がるようになってたら、1回目のを前倒しして、2回目を後ろ倒しするとか負担を増えないようにみせて賛成もらうなどの手段も必要では?

[925: 住民板ユーザーさん1]

私は、積立金の値上げは怖いのですが、それ以上にマンションの老朽化が怖いので、積立金の増額には賛成です。子供たちが結婚するくらいまで、35-40年は最低でも住みたいですし、できればその後も住みたいので。。。
他のタワーマンションの事例も調べてみているのですか、湾岸タワーで最長は築19年のシティパークタワーらしいので、塩害や海風の影響でどれくらい修繕費用が増えていくのか、不透明ではあります。ゼネコンの独自技術らしいので、コアな部分は施工主の大林組にしか分からないこともあると思いますし、そうなると相見積もりでの値下げを期待するのは楽観的な気がしますし、どうせなら多少割高でも、大林組にもフラグシップ案件として施工主責任で最後まで面倒見て貰いたいです。
色々見通せないところはありますが、それでも欲しいと思ったマンションなので、大事に修繕して綺麗に保つ努力をしたいですね。

[926: 契約者ユーザーさん]

>>919 匿名さん
我が家は富裕層というには程遠い、普通のサラリーマン家庭で、子供も育ち盛りの年頃でして、、。このマンションを購入する前に本当はもっと価格帯の低い中古の物件を検討してました。ただ、家族全員がディズニーが好きというのと、ここのコンセプトが気に入り、頭金を多く入れるという形で今回購入に至った次第です。身の丈に合わず分不相応で購入してしまったのは承知しております。何とか皆様にご迷惑にならない様にしたいと思います。

[927: 住民板ユーザーさん1]

管理費、修繕費の値上げを考える前に、マンションの共有部の使いかた、備品は壊さないよう無くならないよう、丁寧に使うことを住民全員が心がけて頂けたたら値上げは当面見送ることは可能かも知れません。

[928: 匿名]

>>926 契約者ユーザーさん

人それぞれの価値観でふから、いいと思いますよ。
我が家も将来の家のために今お金を掛けるよりは、子育てに資金をつぎ込んで、少しでも色々な可能性を引き出してあげたいと思っています。
まずは支出を減らすことから始めてからでも遅くないですよ。
今も三井に住んでいますが、理事会の方々のおかげでサービス低下なく、初年度と比べ、30％くらいは修繕積立費に回せるようになりましたから。

[929: 匿名さん]

>>926 契約者ユーザーさん
なんかさー不公平だよねー
こっちだって高額なローン組んで何十年と払ってく訳で、それはどこも一緒でしょう。

三井の売り方も悪いけど、そもそもたった1万円増える負担が重い人が何でここ購入したわけ？前にも書いてたけど、値上げじゃなくていずれ増額となる分の前倒しで均等化するって事でしょ。貴女みたいな人が一人居るお陰で周りが迷惑するのは納得いかないなー

[930: 匿名さん]

>>929 匿名さん

>>926 契約者ユーザーさん
迷惑にならない様にすると言ってるし、特定の個人を攻撃する様な書き方は見ていて不快なので控えて欲しい。1000戸超の世帯が入るので色々な家庭があるでしょう。皆が住み良い様に協力し合って、組合で上手く管理運営していくのが良いのでは。

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん
賛成ですねー。多様な家庭があることを許容できないなら買わなきゃいいとも思います。。どこにいってもみんな同じな分けないんだから、どうやったら快適に過ごすかということに頭を使うべきで、各ご家庭のお財布事情にまでケチつけたり批判するのは行き過ぎた発言と思います。

個人的には平準化は賛成ですが、いきなりあげるのは強引すぎるでしょう。

[932: 住民板ユーザーさん1]

いやいや。
ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
たぶん、不動産関係者じゃないですよね？

平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

・平準化なし
1年目の修繕積立金 8000円
20年目の修繕積立金 20000円
30年目の修繕積立金 30000円

・3年目に平準化
3年目 16000円
以後、ずっと16000円

よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

[933: 住民板ユーザーさん1]

>>913

いやいや。
ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
たぶん、不動産関係者じゃないですよね？

平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

・平準化なし
1年目の修繕積立金 8000円
20年目の修繕積立金 20000円
30年目の修繕積立金 30000円

・3年目に平準化
3年目 16000円
以後、ずっと16000円

よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

[934: 住民板ユーザーさん1]

>>914 住民板ユーザーさん4さん

当初値上ですが、後年度はかなりのねさげになります。
また、数年で売却する人と、長く住む人で、負担が公平でないのは、本来はおかしいことではないでしょうか。