『契約者専用』パークタワー晴海

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
その３：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

検討スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/


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[895: 匿名さん]

余裕あったら理事会が節約努力しなくなるっていうマイナスポイントもあるけど。いつも意識高い人が理事長とは限らない。忙しかったり、所詮人の金と思う人もいる。予算余らせる必要もないよ。

個人的には先のレスにあったように管理費15％ぐらいはきちんと節約して修繕積立に回し、修繕積立も必ず黒字までは必要なくて85-90％カバー、そうすると修繕積立フラットしても1.5-1.7倍程度で済む。工事しっかりしてれば初回の大規模とかは検査だけでスキップできる項目も多いはず。それでも足りなければ、あとは最悪一時金と借入予定ぐらいにしておいたほうがいいと思う。

保険複数年にするとか、理事会管理組合がが綿密にして後のコスト減らすとかのノウハウももちろん非常に大事だよね。

[896: 住民板ユーザーさん6]

>>895 匿名さん

いつも意識が高い理事とは限らないだけに、修繕積立金はフラット化すべきですね。早めにフラット化しておけば、その後の理事の仕事は減りますからね。

管理費については、効率化・適正化が必要とは思いますが、このマンションのせっかくのコンセプトを守るための投資はしっかりやっていくべきだと思います。それが資産価値の維持にも繋がると思います。

[897: 匿名さん]

>>896 住民板ユーザーさん6さん

マンションコンセプト維持については、この記事が参考になりますね。

https://www.sumu-log.com/archives/6919/
ブリリアマーレの管理組合役員さんのコメント
「パークタワー晴海は、共用施設だけでなく広大な庭の管理もしなければならないはずです。もし理事になられたなら、その維持と補植費用に驚かれると思います。もしかして、オリエンタルランドのコンサルティングフィーなどが継続的に発生する契約かもしれません。その時に、悪い意味での主婦感覚を出すか、経営的視点を持ち続けられるか、意思決定を迫られます。そして、自身が経営的視点を持てたとしても、理事会の多数派が主婦感覚に流される方々になると思うように進みません。老婆心ながら、自分を含めた共通の財布の使い道について悩むことが多い物件だと思います。下手にコストダウンに走ると、しばらくすると夢と魔法の国というコンセプトがはげ落ち、かえって資産価値が下がるというジレンマを持ち続けることになるでしょう。かといって、放漫経営もできないわけでそのバランスが難しいでしょうね。」

[898: 匿名さん]

中古になったときに、クロノやティアロと経年加味した中古価格に明らかに違いがあるのならマンションコンセプト維持のための積立支払いも必要だろうけど、そうでないなら管理費と修繕積立金は低廉なほうが資産価値を維持しやすいのでは?庭の一部のアトラクション？の更新あきらめても、それで管理費とか修繕費に1万近く差が出てくるのであれば、駅徒歩や広さ、価格ランニングコストが主な判断基準となる中古マーケットでは資産価格は優位になると思います。
その意味では残すものは残す、無理なものはあきらめるといった割り切りも必要だと思います。

[899: 匿名さん]

あくまで三井の今の見積もりなんだから、修繕費とかは。それに必ず合わせて修繕費2倍にする必要はない。
合い見積もり出させるのも理事会の仕事。
私は今の金額の2倍は上げすぎで、よくて5割増しにして、残りは理事会が金額交渉したり、知恵を出していったりするべきだと思う。
はるブーさんのとこも管理費を減らしたり要らないサービスを廃止して修繕費を上げたときいたことがある。

[900: 匿名さん]

フラット化してもたったの1万円ちょっとで済むならさっさとやって欲しいな
これすら反対するような人には所有者になって欲しくない、心から思う
他の普通のマンションより管理費と修繕積立金がかかるのは当然なマンションなのになんで買ったのかと聞きたい

[901: 匿名さん]

>>898 匿名さん
本当に契約者さんですか？
庭にアトラクションなんてありませんよ。
契約者でない方は、投稿をご遠慮ください。

[902: 匿名さん]

>>899 匿名さん

2倍というのは、あくまで他マンションの事例でしょ。そういうマンションもあるということ。実際は、管理組合が設立されてから、理事会中心に分析が必要になりますね。

ちなみに、はるぶーさんのところは、管理費用は減らしたが、それを全て各戸の管理費に反映して値下げしたわけではありません。

[903: 住民板ユーザーさん4]

修繕積立金に関して、色々な意見があるようですね！意識が高そうな方々ばかりで嬉しいです。

合意形成はなかなか難しいでしょうが、適正な管理費、修繕費の分析を早めにやって、修繕積立金については平準化するのが望ましいかなとは思います。

[904: 匿名さん]

>900さん
895です
お金の問題じゃなくて考え方の問題ではないでしょうか。フラット化は資金と費用のマッチングでは理想的ですが、私が書いた通り以前に持ってたマンションは修繕費高くて余裕あったのですが、その結果、大規模修繕も住民の関心が薄く、そうすると理事が自分の利用頻度高い共用部分の直しにお金使ったりしてて、でも予算内だから大きくもめずみたいな感じでした。それで10年後ですが、同じ時期にできた管理費と積み立て金ほぼ半額のマンションと見た目有意に違いがあるわけでもなくって感じでした。+１万でフラット化するのもわかりやすいですが、+１万の差は金出さなくても手に入れられる気がします。

[905: 匿名さん]

>>901 匿名さん
契約者ですよ。何と表現したら良いか分からずアトラクション？と疑問形にしたのですよ。攻撃的な貴方こそ、この掲示板から立ち去りなさい。

[906: 匿名さん]

>>904 匿名さん

もちろん、管理組合が私物化されないよう注意が必要ですね
三井が作成した修繕積立計画はどうも信用出来なくて、結局は値上げが一番だと思います
広大な敷地の植栽は他のマンションとは一線を画していて子供も多く、台風等の災害でも壊されるでしょうから予測以上の負担になるのでは

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん
安易に値上げありきで話を進めるのには反対です。暮らし出して不必要な箇所はコストを抑え、必要と目される将来の修繕費などは備えとして積立額を増収していくのが望ましいのでは無いでしょうか？1000戸超の世帯が一緒に暮らすビッグコミュニティなので、いきなりの値上げでは全ての住戸から賛同を得るのは至難だと思いますよ。

[908: 住民板ユーザーさん4]

>>906 匿名さん

イニシア千住曙町の資料にもありますが、デベの計画は、災害対策など、緊急の支出は織り込まれていません。災害など何かあった時に赤字になる可能性があります。

[909: 住民板ユーザーさん1]

>>907 匿名さん

安易にというわけではないと思いますよ。

それに、値上げではなくて均等化ですから。
5年しか住まない人も、30年住む人も、期間ごとの負担を同じにするということです。

[910: 匿名さん]

>>908 住民板ユーザーさん4さん

考えたくないですけど液状化のリスクもありますよね、、、。

[911: 住民板ユーザーさん3]

>>909 住民板ユーザーさん1さん

均等化って、数十年後のリセール時に、買う側にとって有利ですね。
売りやすくなるのは良いですね。

[912: 住民板ユーザーさん1]

>>911 住民板ユーザーさん3さん

その通りですね。
リセール時、修繕積立金の負担額が上がらず、ずっと均等というのは非常に有利かと思います。

[913: 匿名さん]

>912さん
残念ながら、昔不動産業やってた身としては逆ですね
少しづつ変わってきているとはいえ、中古は近隣類似物件との広さ等比較される方が多いです
そこで管理費と修繕積立金が他より高いと動きが遅いです
今景気はよいのでコスト高くても売れますが、景気悪い時は余計敬遠され、値引きの話が入ります
将来上がりにくい説明しても、結局は難しいことが多いです
合理的ではないですけどね

平準化否定しているわけではないです

[914: 住民板ユーザーさん4]

>>913 匿名さん
同意です。
あまり先行して値上げの話をするのは時期尚早だと思いますよ。購入後数年で売却してしまう方もいらっしゃるでしょうし。