ザ・熊本ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://thekumamotogardens.com/

所在地：熊本県熊本市中央区桜町3番13、3番14（地番）
交通：熊本交通センターバスターミナル直結（2019年夏供用開始予定）、
JR「熊本」駅より自動車で4分（約2,100m）、熊本市電「辛島町」電停徒歩2分
売主：株式会社マリモ
施工会社：大成・吉永・岩永・三津野・新規建設工事共同企業体
管理会社：未定

【公式URLを追記しました。2023.6.15　管理担当】

[1: 匿名さん]

モデルルーム案内会が始まりましたが、見学された方いますか？
印象はいかがでしたか?
値段も気になりますが坪いくらくらいでしたでしょうか？

[2: 匿名さん]

初日に見学しました。
便利な環境だとは思いましたが、マンション自体については、、、
豪華な雰囲気を演出していますが「？」という印象。
坪200万くらいという点が予想外でした。

[3: マンション比較中さん]

＞＞2　匿名さん
ご報告ありがとうございます。
ファミリータイプとウィークリーマンション的な間取りが混在するマンションは、やはり色々問題が起こりそうな物件ですね。
観光施設やオリンピック等々のことを考えると、沖縄のタワマンみたいに投資目的の民泊などが横行してセキュリティーが下がって物騒な気がします。


利便性と危険性は隣り合わせということになりそうですね(´-｀*)

[4: 買い替え検討中さん]

モデルルーム案内会には参加出来ていないのですが、どなたか他に行かれた方、具体的に検討している方はいかがですか？
価格の公開があってからまた検討しようと思っているのですが。

[5: 匿名さん]

4＞＞買い替え検討中さん　
今週見学予定です。＞＞2匿名さんが言っていたようにアベレージ6000万台だと思ってます。
場所柄、中国人や投資目的の方がサクサク買っていく物件だと予想しますので、
最終的に検討対象から外すことになると思います。

[6: 匿名さん]

モデルルーム案内会に行ってきました。

ディスポーザーがついていたり、携帯端末を利用した最先端のインターホンなどのとても充実した設備内容でした。

災害時のことを想定して建付けも学校病院同様最高ランクでしたね。

私の気になっていたお部屋Kタイプがモデルルームになっていてとても参考になりましたが、

お部屋の核となるリビングのど真ん中に直径1mの支柱と長ーい梁があってせっかくの景色がカットされた感じで残念な印象でした。

柱をステータスと思う前に、天井高２６５ｃｍの100平米あるお部屋には思えない感じがして想像していた以上に圧迫感を感じてしましたねぇ。残念。

狭いベランダも4つの室外機に占領されて、熱風に翻弄されてほとんど機能せずというところですかねぇ。

間取りは、数パターン？が用意されていましたが、工期のの関係で個々の希望に沿った変更は不可ということでした。

ちなみに、南側のお部屋はパスートがあるので、窓を開けたら車。12階以上でないと眺望は望めません。

ここまでの施設があると仕方ないのかもしれませんが、全体的にかなりいいお値段でした。

管理費や駐車場も高かったですね。固定資産税もかなりいきそうな気がします。

それでもほとんどのお部屋に希望が入って抽選になるみたいです。みなさんお金持ちですね(~_~;)

[7: 匿名さん]

それからバスセンターがあり、バスの往来入り口がバルコニー南側に面しているので粉塵が気になるのではないかと思います。

[8: マンション検討中さん]

熊本都市計画桜町地区第一種市街地再開発事業の複合マンションでの注意点
管理組合の組織図(住宅部会、施設部会、管理組合等)の場合、議決権割合、管理費の按分割合、修繕積立金の按分割合
管理会社未定の為、何処が管理会社になるのか等をよく検討しようと思います。

[9: 匿名さん]

＞＞8マンション検討中さん
管理会社は、マリモさんの１００％出資子会社が管理されるそうです。
まだ、管理規約の内容が決まっていない部分がかなりあるようで、まだはっきり決まっておりません。というお返事が多かったです。
9月の申し込み抽選会までに全て明確になるのは厳しくと思います。

[10: マンション検討中さん]

再開発の管理及び運営が上手くいかないと、マンションの住人が将来的に損失が大きくなると思います。
詳細が不明のまま、購入は出来ません。

[11: 匿名さん]

＞＞10マンション検討中さん
将来的に駐車場の空きが出て、駐車場管理収入が減ること想定すると確かに心配ですよね。

大型再開発に伴い作ったマンションや複合施設に入っているマンションで何かトラブルになっている失敗事例はご存知でしょうか?

色々お金がいる話が発生してもあれこれ言わず、便利さをとる気持ちでないと買えないマンションと言事ですね。

[12: マンション検討中さん]

見学しましたが見送ります。
確かに価格に対して設備は素晴らしく感じましたが、ここの再開発事業がうまくいくとは思えないです。
また既出のように管理に対する不安が大きいです。

[13: 匿名さん]

マリモさんのポレスターが見る限り管理に問題ないような気がしますが、もう少し明確な回答がほしいところです。
なかなかこんなに大きい大規模プロジェクトはないと思いますので、割高ですがもう少し検討してみようと思います。

[14: カーテン]

割安ではないですな。でも、熊本県人なら欲しい物件。

[15: マンション比較中さん]

今日の熊日新聞に出ていましたが、かなりの高額物件（熊本としては）のようですね。検討していましたが、向かいはビルで眺望はなし、騒音、排ガスは懸念されるで、バスターミナルに近いことくらいしかメリットはなさそうなのでパスします。少なくとも子育て世代には向かないですね。新聞にも会社経営者に人気とありました。

[16: 匿名さん]

我が家には関係ありませんが、
保育所が併設されているので子育て世代の若い方に向いているような気がしましたが。。。抽選になりそうですね。

[17: マンション検討中さん]

当初は住友とありましたが、どうしてマリモさんになったのですか？

[18: マンション比較中さん]

マリモというのは広島本社の非上場デベロッパーのようですが、ここのマンションの評判はどんなものなんでしょうか？

[19: マンション検討中さん]

>>15 マンション比較中さん

まさしく私は会社経営者で、実際にモデルルームも見て価格についても全部お聞きしましたが、
節税だけを目的とするための投資としては有効かもしれませんが、物件としては、中途半端な眺望と
中途半端な広さと感じました。
熊本城が見える部屋と、見えない部屋の価格差が㎡あたり約50％の価格差は高すぎ。
低層階の70㎡あたりの安い物件なら、賃貸に回しても利回りがとれそうですが、
高価格帯は熊本では賃貸で借りる人が少ない（賃貸を借りる高所得者が少ない）
3年経過すれば中古が出てくるでしょうから、リセール物件を買うのも手でしょう。
あくまでも税金対策で会社経営者は買っているのが本音なんでしょう。
個人購入の方は節税対策の方と目的が違いますからね。

[20: 匿名さん]

マリモさんは、ポレスターという名前のマンションを販売されてますよね。
小規模な物件が多い印象がありますが、実績はそこそこあるみたいです。

[21: 匿名さん]

先週の抽選会はどうだったのでしょう？やはり競争率高かったんでしょうかね？？？

[22: 検討マン]

住むには窮屈そうだな。テラス側は眺望は良いけど窓が開かないし、ベランダもない。モデルルームもオプションばかりで本体が分からんよ。反対側のファミリータイプも立駐があるからな。確かに低層階でなければ、なかなか利回りもとれないだろうし、難しいな。

[23: マンション検討中さん]

管理組合の構成要件は（住宅部会、施設部会）になると思いますが？
住宅部会の議決権が８０％以下なら、事案が起こった場合、
住宅部会（居住者）の立場で事案解決が難しくなると思います。
住宅部会、単独の管理組合を希望します。

[24: マンション比較中さん]

　ここは企業経営者の節税対策や資産家の相続税対策で買われるマンションでしょうね。東京都心ならともかく、熊本でわざわざビルの谷間に住もうというファミリー層は少ないでしょう。

[25: マンション検討中さん]

ファミリー層は、よっぽど都心志向でないと買わないと思うけど、会社経営者以外では、金と暇のある高齢夫婦
には人気がでるでしょうね。金さえあれば暇つぶしに事欠かない都心が楽しいに決まってますからね。

[26: 検討マン]

退職者層には向くんじゃないかな？クリニックがないらしいが、誘致して欲しいね。

[27: 匿名さん]

買った後も色々お金がかかる事を了解できないと買えない。

[28: マンション検討中さん]

抽選会終わりましたね。期を分けずに全戸販売で本当に売れるのかと思いましたがほぼ完売でしょうか。
受付期間も1ヶ月程度でしたし、異例の人気でしたね。
残念ながら落選したので、キャンセルに期待したいですが、無理かな。。

[29: 検討マン]

熊本城側はかなり倍率高かった…。俺も今日落選の連絡がきた。

[30: マンション検討中さん]

抽選会には参加できませんでしたが１LDKの低層階は１０倍以上の部屋もあったと聞きました。
熊本でこの立地と条件は無いでしょうから仕方ないですが。当たった方はラッキーでしたね。

[31: マンション検討中さん]

抽選会には、間に合いませんでした。思ったより早く終わったみたいです。
着いてびっくり　抽選は終わってるし、2戸申し込んだけど玉砕でした。
次点ではあるけど、ほぼ無理でしょう・・・残念　

[32: 口コミ知りたいさん]

現金購入比率が高いと聞いています。キャンセルは出ないでしょう。完成2年先なのに高倍率の当日完売。近年、人気のあった、通りのプレミストでさえ即完売では無く、発売日以降に営業の電話が何度もありましたからね。　超人気の理由は、今後もここを中心に都市が発展する。自宅に居ながら全ての施設、屋上公園を楽しめる。　下通へ傘無しで飲みに行ける。　建築基準が他の分譲マンションとは規格(官公庁基準)が違う。　熊本地震前後に建った分譲マンション、かなりやられてますからね。 それを考えると平均坪単価230前後と高額でも割安と思えます。　所有するステータス、今後これ以上は熊本では出ないでしょう。　当選者の方、おめでとうございます。

[33: マンションマン]

投資用には最高の場所ですね！本当におめでとうございます。

[34: マンション検討中さん]

　投資用マンションではあるけれど、周辺に安いマンションが多いので利回りは良くなさそう。

[35: マンションマン]

利回りというよりステータスと資産価値じゃないかな。途中で売却しても高く売れるだろうし、このマンションは経営者などから人気があると新聞にも書いてあったが、経営者層のセカンドハウス的に使うことが多いだろね。

[36: マンション検討中さん]

自宅は水前寺です・・おっ、自宅は新屋敷で・・おっ・・
自宅は桜町のTHE　熊本ガーデンズです・・おおおおおっってことでしょう。
十分、付加価値はあります。

[37: マンション検討中さん]

南向き低層階はファミリーの実需も取り込める価格だと思いました。デベが住友だったらもっと高かったかもしれず、即日完売の結果をみれば割安の値付けだったということでしょうか。周辺の相場を見たときにマリモさんもそこまで強気に出られなかったということですかね。

[38: マンション検討中さん]

　花畑町は銀行などビジネス街の中心ではあるけれど、住宅地としてはやはり新屋敷がベストでしょうから、森都病院跡地にマンション建てれば売れそうですが？

[39: マンションマン]

>>39
確かに同感。デベに教えてはどう？
桜町超えるかもよ

[40: マンコミュファンさん]

森都跡地は産業通りの整形外科が購入したみたいだけど全部つかわないならマンションできるかもね。
九品寺の現場所が解体されてマンションとして分譲されても場所だけはまあまあだね。
ザガーデンも2年後の完工だから、1年たてばリセールはでますよ。ただしいい場所は難しいかも。
その時に不景気になっていればラッキーっすね。株価も地価も大幅下落なら必然的に安くなりますから。

[41: マンション検討中さん]

話題がそれて申し訳ないが、ついでに大江のイオン裏の国有地については何か情報ありませんか？　ここもマンションの立地としては最高ですが？

[42: マンション検討中さん]

子育て世代中心に住環境では新屋敷や大江を好まれる方も多いでしょうね。ただ大江のマンションギャラリーもいくつか行きましたが、そちらの営業の方々も桜町は全く別物で競合ではないという言い方でした。住環境の良さに加えて価格破壊のマンションでも出れば別かもしれませんが、熊本ガーデンズほどの人気物件は出る可能性少ないでしょう。

[43: マンション検討中さん]

大江も新屋敷も水前寺も、電車通りから離れると交通至便とはいいがたいと思うけどね。
やっぱり熊本では電車通りの近くでないとね。

[44: マンコミュファンさん]

>>42 マンション検討中さん
確かに、坪単価が100万以上違いますし、土地の単価だと5倍以上違いますね。売りに出たとしても表に出ないで売れてしまうでしょう。何割増しか検討つきませんが。

[45: マンション検討中さん]

リセールで売れるかどうかは、駐車場がとれるかどうかでしょうね。交通局隣りのタワーマンションも駐車場がないので売れにくいようです。

[46: マンションマン]

資産価値は高いだろうね。賃貸では幾らで貸し出すかが気になるね。

[47: マンションマン]

城側の1LDKで15万とかもあるかな？2LDKで20万希望

[48: 通りがかりさん]

昨日、ザ 熊本ガーデンズの当選者説明会ありました。
話では、キャンセルなし。説明会もほぼ欠席者なしだった様子。
説明会参加者は40代後半から60代が中心で、外国語を喋る方は一見見なかったとの事。

[49: 通りがかりさん]

>>48 通りがかりさん

おかげさまで本物件は完売いたしました。
だそうです。凄かったですね。

[50: マンション検討中さん]

全国的にマンション価格はバブル気味の今ですが、熊本にも資産家はいるということですね。（県外、海外から買った人もいるかもしれませんが）