THE TOYOSU TOWER Part7

[マンション住民さん]

ようこそ、とっておきの豊洲へ。

入居から初めての年末年始も過ぎました。
保育園認証化や生協の話、エレベーターの利用方法など様々なトピックがありますが、ネガティブに捉えるだけでなく、より良い日常のために今後も積極的に意見交換をしていきましょう。

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【検討版スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43268/
【住民版前スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53393/

[241: マンション住民さん]

43階カフェバー化に関するアンケートっていうのを取ってくれないかな。
賛成する人って、案外いるんじゃない？
（もちろん、大反対する人もいそうだけどね。）

[242: マンション住民さん]

みんなで決めれば良いですよね。（アンケート実施→理事会審議→総会決議）
賛成する人、反対する人、多数決になるのかな。

[243: マンション住民さん]

Barは利用者だけで元がとれるんならいいですけど、管理費から持ち出しがあるなら止めて欲しいな。
大きいのは人件費ですからね。
アルコール入りの自販機設置レベルなら変わらないけど。

[244: マンション住民さん]

そうそう、問題は人件費ですよね。
自販機も良いけど、自販機だと飲み物こぼしたりする人を見逃す可能性あるから、管理も含めて有人berが良いのかも。

[245: マンション住民さん]

有人サービスのBar(Berじゃないですよ)を希望するかどうかアンケートの依頼を出してみたらいかがですか。今のスカイラウンジの利用状況はあまり高くなさそうなので、利用率が高くなり利益が見込めるなら実現するかもしれません。

[246: マンション住民さん]

これは小耳にはさんだ話だけど、管理費からの持ち出しって事で考えれば、ampmにずいぶんつぎ込んでるみたいじゃないか。
あんな中途半端な時間しか営業してなくて、利益が出ないのは当たり前だと思うよ。金を払って営業させてやってるんだから、ちゃんと24時間営業しろよ。

ついでに、ギャラリーホールの絵や彫刻って、一回に70万円のレンタル料を払ってるって。しかも我々が入居時に結んだその契約は向こう３年はやめられないっていうものらしいよ。

無駄はたくさんあるんだから、ちゃんと考えていけば、スカイラウンジの人件費くらい出るんじゃないの？

[247: マンション住民さん]

無駄と思うならご意見箱に投書ですね。
私、個人的にはam/pmもギャラリーホールも今のままでいいと思ってます。

[248: マンション住民さん]

>>246
コスト削減に関しては一理ありますね。
ただ、その浮いたコストをわざわざBarに回す必要があるのかは疑問。
実はBarのあるマンションにいたのですが、住民の多くがそれなりに使うのは最初の1.5年。
その後を調べると400世帯のうち約30世帯が突出して(常連として)利用し、半数の世帯は全く利用していない実態が判明した。
廃止も検討したが、一度始めたものは中々難しく、利用料の若干アップで手打ちとなった。
おそらく、開設して2年後には、ここで「やりたり」と言っている人達のみのスペースになり、その人達だけのために管理費から金が流れる状態になると思われる。
会社の近くにBarくらいあるでしょう。わざわざここにコストをかけて造る必要なし。

今の託児所もそうだけど、そういう特定の人のためのスペース作り、かつそのためにランニングコストがかかる施設はこれ以上増やすべきではない。

[249: 住民さんＡ]

•ギャラリー
もっと安く、センスある方を連れてこれりのですか？
ダメなら現状維持。

•ampm
内廊下物件ならともかく、外廊下物件なんだから、ロイヤルはパークスのナチュラルローソンでいいでしょ。

•43階
人件費をまかなえる程の売上は難しいかと。既存の自販機で酒販売してみて、採算目処がたってから有人化で良いんじゃない？

[250: マンション住民さん]

コスト削減は検討余地がありそうですね。

訊くところでは、バーやカフェやプールやらに大量の人員を投入していると当マンションの管理費が
同じとか。
他社なら兎も角、同じ三井物件では、施設、人員数、管理費などの相関を調べてみるとよいですね。

芝浦アイランドも早朝から25時まで各棟立しょう警備までやっていますが、豊洲タワーより
2割も管理費が安いとか。

どう見ても豊洲タワーは、内容と金額が一致しているとは思えない。

[251: マンション住民さん]

無駄は剃り落とすと言った感じでしょうか。
賛成ですね。

管理会社への委託費は払いすぎですからね。
臨時総会でもして考えるべきでしょうね。

「ゆとり」と「無駄」を区別して考えていくのが良いかと思いますね。

[252: 匿名さん]

不動産プチバブルのピーク物件だからといって、
管理委託費までそうしているんじゃないの。

[253: 匿名さん]

ampmはFamilyMartになるんですよね？

[254: 内覧前さん]

本物件を検討中の者ですが、書き込み失礼いたします。
南側の“中住戸”の方、教えていただければ幸いです。

今この時期にお聞きするのもなんですが、真夏の昼間の室内状況はいかがでしたか？
南西の角部屋は特に暑くて大変とのことですね。
南側の“中住戸”であれば、リビング及び外廊下側の窓を開けておけば、無風の日以外ならそれなりに風は通った感じ（≒無風の猛暑日でも、エアコンさえつければ普通に過ごせた感じ）でしょうか？

また加えて、電気代は夏場も冬場もあまり変わりませんか？
（冬は日中室内が暖かいので、どちらかというと安く済みそうですか？）

宜しくお願いいたします。

[255: マンション住民さん]

254さんは、
どの階層を購入予定なのでしょうか。
廊下側とバルコニー側の窓をあけることで心地よい風が通り抜けます。
私はエアコンがいらないくらいです。

エアコンさえ付ければ普通に過ごせるというご質問については、
ライフスタイルが個々によって違うし、暑さの感じ具合が違いますので何とも言いようがありません。

[256: マンション住民さん]

やはり出てきたね。
ギャラリーの費用が高すぎるって言う人。
だったら、最初から、ここ買わなきゃいいのに。

今回の彫刻は、なかなかのレベルだよ。

美術品にお金を出すという発想がない人には分からないだろうね。
でも、分からないんだったら、口を出すなよ。
このマンションは最初から費用をかけて展覧会を実施することになっていたんだよ。
それを分かって購入したんだから、現時点で文句言うのは、おかしいよ。

[257: 匿名さん]

見直して行くのは当然です。
3ヶ月70万は高すぎですよ。
しかもクローズドな展覧会にハガキまで作って
意味不明です。
廃止の提案しましょうよ。

[258: マンション住民さん]

２５７よ

入居から１年も経っていないんだよ。
見直しをする時期じゃないよ。
ギャラリーに惹かれてここを購入した人だっているだろう。
そういう人の購入の前提を可能な限り尊重するのが当然だろう。

なんで、こんな当たり前のことが分からん頭のおかしい奴がいるんだ？

[259: 内覧前さん]

255さん
早速のご回答をいただきましてありがとうございます。

中層階を検討しております。
隣のツインは内廊下＆DWで夏場が過酷なようですし、、、
判断材料にさせていただきます。

[260: マンション住民さん]

２５７さん、最低でも５０００万～１億円程度の作品を何点か管理組合に寄付してくれよ。
そうすれば、現状の展覧会は中止にしてもいいと言ってくれる住民もいると思うよ。
それができないんだったら、口は出さないで欲しいなあ。

７０万円が高すぎるって、一体、何とどう比較して「高い」って言うの？
自分の月給と比べても意味なしだぞ。

管理費の１～２パーセント程度を美術品にかける姿勢は、本来あるべき姿だと思うよ。

[261: 匿名さん]

公共の建物を建築するときは、建築費の１パーセント程度を美術品の購入にあてるのが好ましいということを聞いたことがあります。
その理屈で言うと、ここは、７０００万円×８００戸×０．０１＝５億６０００万円。
土地の値段も入っていますので、この３分の１としても、約１億８０００万円。
ギャラリー以外にも美術品は必要ですが、メインのギャラリーが半分として、約９０００万円。
結論、ギャラリーに置くにふさわしい美術品は９０００万円、ということになります。

９０００万円のものを借りるとすると、収益還元的な発想で言ったら、利回り１０パーセントとして、年間賃料は９００万円となります。

３か月７０万円、年２８０万円のレンタル料なんて、まったく安いということになりますね。
増額してもいいくらいですよ。

まあ、美術品に存在価値を認めない人は納得しないんでしょうね。

[262: マンション住民さん]

確かに美術品は現状以上を維持していきたいものです。
それを含めてこのマンションを購入したんですから、
また美術品は明日への活力を与えてくれます。
その分働いて稼ぎましょうよ。

[263: マンション住民さん]

まぁまぁ、言い合いはやめてもらいたいね。

展示品みたいな贅沢品があるから、そんないい意味での無駄さが良いと案もあれば、経費の見直しをする案も出ているし、ここで喧嘩する必要は全く無いと思いますね。

ただ、1年も経っていないのに・・・という期間の指摘はあまり意味が無いと思いますし、ギャラリーの展示がなくなれば殺風景になってしまうとも思います。

私個人的には、今回のような立体的な美品は好きですから、そういったものを飾るのは賛成ではあるものの、年間200万円超の経費をかけなくてももっと良いものを展示できるかもしれないと言う事ですね。
あとは、展示品や展示品を展示する業者を誰がそれを判断、選定するのか。

[264: 住民さんo]

ギャラリーの経費を削って、他の費用に・・というのは関係なくして、
43FラウンジBER化計画できないかなぁと思ってます。

有人化にすることで、酔っぱらいの排除（警告）、テーブルなどの簡単な掃除、入室時は部屋番号も管理することで利用者の確認もできると思う。
ボトルキープまではナシ。（笑
単純に缶ビールやワインなどもグラスに注いでくれるだけ（後はセルフ）で良いんだと思います。

BERラウンジにすることで来客の際にちょっと連れて行ってお話もできるし、帰宅後にちょっといっぱい・・なんてのも。
コーヒーやソフトドリンクもOK、持ち込みOKというのもありにすれば小さな子供と一緒に利用できますね。
団体で利用する際には有料貸切メニューなども考えたら不公平さもなくなるのではと勝手に想像。。


誰でも入れるのだから特定の人しか利用しなくなると言わず、どんな点が問題あるのか聞いてみたい。
理事会に提案するとしたらいかがでしょうか。

できれば、賛成、反対の意見ではなく
問題点を指摘して欲しいです。

また争い投稿、荒らし的な投稿は申し訳ありませんが無視させていただきますね。

[265: マンション住民さん]

>>264さん
Barの一番の課題はコストでしょう。
飲み物の価格をかなり高価にしないと、利用者だけで元を取るのは困難です。
また、高くすればするほど利用者が減り・・・という悪循環に。
現実的に利用を想定した価格帯を設定すると、管理費からの持ち出しが発生します。
そこで、
>特定の人しか利用しなくなる
となった場合、管理費から特定の人達のために出費するという図式が出来上がってしまいます。
今まで無かったものなので、管理費からの支出増加となりますが、こういう図式が容易に想定できる支出が、公平感や納得感があるのかは疑問です。

上で託児所の話も出ていましたが、あちらは当初から決まっていたプランですが、こちらは違いますので、一括りにはできませんね。

また、安易に一部住民の要望に対してアンケートを実施するのも問題だと思います。
先般の託児所問題による混乱で十分に実証済みです。
先日の議事録でも洗車場設置等の要望を理事会判断で却下していましたが、私は妥当だと思います。

今、住民全体でやるべき事は、定期アフターで共用部分、専有部分共に売主と施工会社が逃げないよう確実に対応させることです。
これは期限が決められている問題であり、最も優先事項の高い課題です。

[266: 匿名さん]

特定の人しか利用しないと言えば、託児所。
いえ、この話は辞めておきましょう。

[267: 住民さんＡ]

託児所に関するマミーさんと三井さんの改善見解、
1月末デューじゃなかったでした？

検討期間が二ヶ月余ありましたが確認されないのは
どういうことでしょうか。

さぞ妙案を、と言いたいところですが、
期限も守らないあたりからして、全てに通じる姿勢の
低さを感じて悲しいですね。

特に三井さんは、月額七万円を標榜しで販売した
責を問われるべく補填要求された点につき、
どのような課題認識と改善案を策定されているのか、
お待ちしています

[268: マンション住民さん]

美術品レンタル擁護する人間は管理会社の人間か？
昔からあるありふれたマネロン手法なんだが、、、
評価額より思いっきり高くリース料を設定して利益抜く方式ね
８９３がよく高級クラブ相手にやってた商売
一度評価額開示請求した後、鑑定して貰ったらいいよ大体の場合驚愕の答えがでるから

[269: マンション住民さん]

２６８さん

大筋同意。
だれかが10％と言ってましたが、20％粗利益（保険・運搬・諸経費コミ）としたって、
270万のレンタルってことは1350万相当の美術品が飾ってあるってことでしょ？

私の見た感じでは、いいとこ100万程度の絵画やオブジェだと思います。
利益率270％ってことではないでしょうか？

要は、管理費もそうですが、適正なサービスに適正な対価を払うのはいいけど、
デフォルトをありがたがる理由はみじんもない。

[270: マンション住民さん]

>私の見た感じでは、いいとこ100万程度の絵画やオブジェだと思います。
確かに１００万ぐらいぐらいだとまだマシな方だけどね

美術品という素人には価値をつけられない盲点をついたマネーロンダリングは典型的なんだよね
総会屋も企業に美術品レンタルさせるのは常套の手段だしね

一番大事なのは第３者機関の評価額鑑定書がリースするときに添付資料として管理組合に提出されてるかどうかってことな。

[271: マンション住民さん]

今回の作品、１００万円で買えるわけないでしょ。
このマンション、本当にずれちゃってる人がいるようですね。
本当に住人だとしたら、とても悲しいし、そしてちょっと怖いですね。

[272: マンション住人]

ずれてる？怖い？何故そのように感じるのでしょう？
価値観なんて人それぞれで、美術に興味を持たない人には、あそこの展示物に100万円ですら高いと感じるでしょう。800世帯の価値観を自分1人の価値観と比較して「ずれてる」っていうのは意味ないと思います。これは金持ちかどうかとか、住民層がどうかとかも関係ないです。何に興味を持つかは人それぞれ。

ちなみに自分は、あのギャラリー自体は賛成なので、展示を続けることを前提として、コストや展示物の見直し等、賛成ですね。
価値観の擦り合わせ、総会なりアンケートなりでやっていきたいですね。

[273: 住民さんＡ]

>271
真贋鑑定書は見ましたか？
美術関係の方ですか？
模造品ではないというエビデンスはあるの？
レンタル会社を信用するしかないけど、マンションギャラリーだから足元みてる可能性も十分にありますよ。

[274: マンション住民さん]

２６９だが、

三井の冠がついたマンションで露骨に８９３のマネロンにかかわってるというのは極論と思うが、
100万で買えるわけないと、そこまで言うなら、あなたの目利きでの金額を提示したらいかがか？

200万だとしても、利回り135%
500万だとしても、利回り54%
まあ、まかり間違ってもないと思うが、1000万円としても、27%

どの道、暴利でしょ。

そこまで擁護するなら、お幾らくらいなのか目利きぶりをお聞かせ願いたいものです。
（まともな回答をしてこないことはわかっていますが、あえて書きこみます）

[275: 入居済みさん]

２９万８千円（中国製）

[276: マンション住民さん]

とにかく管理組合理事会はしっかり価値をチェックしてほしいわ
言いなりの値段じゃなくて上のレスにもあるようにちゃんと適正なリース料かなのかを評価額提示させたり、値段も交渉したり大切な管理費を有効に使ってほしい。
ギャラリーは続けてもいいが無価値かもしれないものにボッタクリレンタル料を取られるのはやるせないし。

[277: マンション住民さん]

↑
自分では何もしないくせに理事会に注文ばかりする輩。

自分でやれよ。
まあ、誰にも相手にされないだろうけどね。

[278: 入居済みさん]

>277
理事ハケーン
やっぱ見てんだね匿名掲示板（笑

[279: 住民さんＡ]

美術品のチェックまで理事会に押し付けるのは、どうかと思うけど。

[280: 匿名さん]

理事ができるなら理事にお願いすればよいし、無理なら住民でヘルプすべきです。

理事の人手が足りないからと言って三井にやられ放題なのはよろしくないですから。

[281: マンション住民さん]

みなさん景気が悪くなって来たせいか汲々としてきましたね・・・

[282: 住民さんＡ]

>279
チェックというよりリース料算定してる鑑定付き評価額の書類を定例会で確認するだけだよ
当然管理会社経由で提出されてるとは思うんだが、どうだろうね

[283: マンション住民さん]

理事会の議事録に評価価格の記述なんてあったっけかなぁ。

[284: マンション住民さん]

今のギャラリーはエレベーターにカーペットを敷くなんて愚策よりはよっぽどいい。
あまりキャンキャン吼えるのはやめて欲しいな。

[285: マンション住民さん]

284は不自然

ギャラリーの存在意義ではなくて、価格が適正かどうかを話してるのに
よほどつつかれたくないのか、相手してほしいんだね（相手してしまった）
目利きさんの評価額も出ないみたいだし、この話は適正価格の見直しということでおしまいでいいでしょ。

[286: 住民さん]

あのギャラリー如きでこんな状況では、対コストに価値を見出せないエレベーターのカーペット敷きなんて愚策や、自分とお友達の数世帯だけでしか成立しないナルシスト集団御用達になるてであろう赤字有人Barなんて夢のまた夢、というか夢にも見られないね。
このマンションの住民のコスト意識の高さには、私も一住民として鼻が高いな。

[287: マンション住民さん]

自分の意見が絶対正しくて、他人の意見を愚策としか言えない人を「ナルシスト」って言うんだよ（笑）

[288: マンション住民さん]

あまり批判しないでくれるかな。
腹が立つ。

[289: マンション住民さん]

またバカな批判ロボットが出てきたね。
ハイハイ。みんな相手にしない方がいいよ。

[290: マンション住民さん]

ギャラリーに300万も使うより、カーペットや
バーの方が実用的でいいに決まっている。