プレサンス ロジェ 京橋IIってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 京橋IIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-2kbs-56/

所在地：大阪府大阪市城東区鴫野東一丁目36番1、36番2、36番3（地番）
交通：大阪市営今里筋線 「鴫野」駅 徒歩5分
片町線 「鴫野」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
大阪環状線 「京橋」駅 徒歩14分
東西線 「京橋」駅 徒歩14分
片町線 「京橋」駅 徒歩14分
京阪本線 「京橋」駅 徒歩17分
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：56.67平米～71.03平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
施工会社：株式会社松本組
管理会社：日本住宅管理株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション比較中さん
京橋駅から徒歩五分でいうと住友のがここの1.5倍以上すると思うので、まぁ破格って言ってもいいくらいじゃないですか？

[62: 通りがかりさん]

まあ比較するマンションが間違ってますけれどもね。こちらは京橋駅は徒歩圏内では無いでしょう。また向こうの今までの最低価格でしたら、ここの最多販売価格と変わらないですよ。

[63: マンション比較中さん]

>>61 マンション検討中さん

56.67㎡の部屋が3090万円というのは、もう既に京橋駅徒歩５分の住友のより同じか少し高いですけどね。71.03㎡で4,200万円台でも同様です。坪単価が２００万円近くになり、京橋駅周辺の１８０万円よりさらに高くなっています。加えて、こちらが徒歩１５分ということを考慮すると破格の高さですけど。

プレサンスロジェ鴫野Ⅱにしては強気の価格設定です。

[64: マンション検討中さん]

何階の部屋かによって値段は変わるので正式には比べようが無いと思いますが・・というか治安の悪い京橋から離れたい人もいると思います。

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

マンションの価格は絶対評価ではなく相対評価なので比べるしかないと思うのですが。
もちろん京橋から離れたい人もいてますが、駅から遠い分割安であることを期待して買うので高いと言ってるのです。
そもそも住友のも住所は鴫野で同じ中学校内なので治安は変わらないと思いますが。

[66: 評判気になるさん]

鴫野駅の近くのマンションなのに、わざわざプレサンスロジェ京橋という名前を付けておいて、購入見込みの客が「治安の悪い京橋から離れたい人」のはずが無いですね。

場所は鴫野なのに、マンション名は京橋で、価格は京橋駅近を遥かに越えて天満駅価格に近いですね。狙いが何なのかがわかりません。小さく書かれた自転車の文字を見逃して、京橋駅近くと勘違いするバカな客をターゲットとしているとしか思えません。

[67: 匿名さん]

安さを前面に出してきていますが、
ここの場合は実需で…というか賃貸経営をしたい人向けって言うことになってくるのでしょうか。

単純に利便性ということならば
賃貸でここをという需要はそれなりに出てくるのではないかな、と思いました。
ただその代わり、マンション内で競合はしてしまいそう。

[68: マンション検討中さん]

ここの安い部屋は1部屋しかなく、しかも当たらない抽選ですね。その他の部屋は坪単価が約200万円の部屋で、鴫野ではあり得ないくらい高い価格になっています。賃貸需要の少ない鴫野で、相場より遥かに高い物件になりますので、賃貸経営は少なくとも成り立たないでしょう。

臭い寝屋川やうるさい線路も近くにあり、鴫野の中でも良い立地とはとても言えませんが、価格、立地以外の条件については、悪くないかと思いました。

[69: マンション検討中さん]

現在プレサンス京橋Ⅱ予定地の寝屋川挟んで反対側の川沿い、中層階に住んでおり川も線路も予定地より近いですが、臭いも線路の騒音も気になりませんよ。
予定地は線路からも川からも離れているので気にならないと思います。

鴫野で値段が高めなのは１～２年後のおおさか東線が全面開通することにより、新大阪まで行けるようになり、東西線、今里筋線、おおさか東線の３路線になることも大きいのかな？と思いますよ。

[70: 匿名さん]

ここならば、住環境としては十分整っている、という風に言っても良いということなのかしら。
自分の目で確認していかないとならないとは思いますが。

間取りを見ているとフリールームってあるんですが
普通のお部屋として使っても大丈夫なものなのでしょうか。
広さがある程度ありますから
物置にしておくにはもったいない感じがしてしまって。

[71: マンション比較中さん]

現在マンション建設予定地近くの寝屋川沿いのマンションに住んでおり、買い替えを検討していますが、寝屋川沿いでも私のマンションからは臭いが気になります。風向きによって変わってくるのではないのでしょうか。

また坪単価が200万円はいくらなんでも鴫野では高いように感じます。JR、京阪、鶴見緑地線が利用できる京橋駅周辺よりも高く、ただ単におおさか東線で新大阪まで繋がるだけでしたら、京橋駅周辺のマンションの方が圧倒的に利便性が高いですよ。売主もそういう事情を踏まえて、マンション名を京橋Ⅱにされているのでしょう。

もう第1期は期待できませんが、第2期でこの辺りの標準価格にまで大幅に下がる事を期待しています。

[72: マンション検討中さん]

>>9 マンション検討中さん

最低価格の部屋は購入出来ないのですね。残念です。鴫野なのでもっと安いかと思っていました。
>別のプレサンスの最低価格の２６００万円の部屋を買いにいこうと
>ＭＲへ行くと「その部屋は抽選です。」って言われて
>「じゃ別の安い部屋を紹介してください」ってお願いすると
>４０００万円近くの部屋を提案されました。
>本当にその金額は安いのでしょうか。

[73: 匿名さん]

この立地で3,000万円を超えるのは高すぎますね。ましてや4,000万円を越える部屋はお話になりません。また京橋駅まで遠いのがネックで、中古で売りたい時、買い手が見つからないかもしれないと思って迷っちゃいます。

[74: 匿名さん]

所在地： 大阪府大阪市城東区鴫野東一丁目36番1、36番2、36番3（地番）
交通： 大阪市営今里筋線 「鴫野」駅 徒歩5分
価格：2,300万円台予定～4,200万円台予定
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：56.67m2～71.03m2
販売戸数/総戸数： 6戸 / 56戸

[75: 匿名さん]

ホームページに掲載されている間取りは２ＬＤＫのみなのですが、
実際には３ＬＤＫも販売されるようで、価格も2,300万円台～4,200万円台とのこと。
駅に近くて便利な立地のマンションなので、内容を期待している人は多いはず。
詳しい間取りが掲載されるのが楽しみです。

[76: 匿名さん]

2300万円台の部屋は抽選で、購入することはできません。4200万円台の部屋を売るための囮のようなものでしょう。

でも一度でも連絡してしまうと、プレサンスの営業は本当にしつこいです。昼夜問わず電話がかかってきます。

この部屋が気になってる。と伝えると、安くしますよ！いつでもおっしゃってください、お見せしますよ！ と言うわりに、最終的には高い部屋をめちゃくちゃ推してきます。

あれ、さっきの話は？というのが度々あります。プレサンスは歩合高いみたいですね。ご自分でおっしゃってました。

これに懲りてもう二度と連絡しません。

[77: マンション検討中さん]

私は管理費が気になっています。このマンションは管理会社が2社ありますね
こんな小さいマンションで管理会社が複数あるなんて聞いたことがない

子会社のプレサンスコミュニティというのが入ってるけどここに手数料とか取られるのかな？
日本住宅管理というのは普通のマンション管理会社みたいだけど

2社体制で両社が利益を確保していくと、随分と余分に管理費を支払わなければならなくなりますね。

[78: 匿名さん]

ホームページを開いたら、変な音声が出て（と書くとよくないんでしょうか）驚きました。

自動再生の音をなんとかしてもらいたいです。駅が2駅使えるのはいいです。ただ、京橋は「自転車で」4分。これは近いのかどうか……？大阪ルールの自転車で〇分って徒歩〇分に統一してもらえるとわかりやすいです。

間取りはAとBがありました。どちらも2LDK＋F。Fがフリールームなので実質3LDKとして使えるような気がしました。

[79: マンション掲示板さん]

>>76 匿名さん
そんなに高くないです

[80: 匿名さん]

管理会社は日本住宅管理株式会社と株式会社プレサンスコミュニティの2社が
担当しているようですが、実質日本住宅管理株式会に委託という形を取るのでしょうか。
別のプレサンスロジェの管理体制を調べると、こちら同様プレサンスコミュニティと
他社（その物件はグローバルコミュニティ株式会社）の2社体制でした。

[81: マンション検討中さん]

両方の管理会社ががっぽり利益を確保するという構図になるかと思われます。でも管理費で月々五万円くらい余分に支払っても、大したことは無いでしょうけど。そんな小さな額を気にする人が住むエリアでは無いでしょう。

[82: 匿名さん]

Aタイプ、Bタイプどちらもフリールームがついていますが、
Aタイプのフリールームには普通に窓がついているようです。
部屋の面積は5.2畳でクローゼットもついていますし、
採光が十分でないだけで居室としての利用可能なのですよね？

[83: 口コミ知りたいさん]

>>82 匿名さん

営業さんの話だとYesとのことでしたよ

[84: 匿名さん]

徒歩圏内ですべてまかなえるのではないかなと感じるくらいに
便利な立地にあるマンションだと思います。
でも、狭い間取りしかないのが残念だなと感じました。
ファミリー用のマンションだったら、もっと人気が出るのではないかなと思います。

[85: 匿名さん]

うーん、完全にファミリーよりにしても良いものか、というエリアですし
一人っ子のファミリーと、DINKSと両方ターゲットになっているような、このコンセプト自体は正しいベクトルなのではないかなと思います。
あまりに偏ってしまうよりは
デベ的にはリスクは低いでしょうし、例えば賃貸に出します、リセールしますというときにもしやすいでしょう。

[86: 匿名さん]

京橋駅から徒歩１５分も離れているので、この辺りの地価は大幅に安くなっているようです。それにもかかわらず３ＬＤＫで４２０００万円台ははっきり言うとぼったくり価格です。

１年近く第一期が終わらないという明らかな販売不調にも関わらず、なぜそのような高い価格での販売を継続しているのかがよくわかりません。

マンションの販売価格が地価に見合ったものになってくれば、それ以外の要素は悪くはないので、少なくとも第一期は終えることができるかと思います。

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん

低層階でもそんな高いのですか？！

[88: 匿名さん]

３ＬＤＫの間取りもあるようですが
面積の広さから考えると、２ＬＤＫとして考えたほうが良さそう。
そう考えると、ファミリー向けではなくｄｉｎｋｓや単身者向けの物件かしら。
ここまでの価格帯であれば、もう少し面積があればよかったかなと思いました。

[89: 匿名さん]

収納がもう少しあればいいけれど、フリールームを居室として使うか、物置として使うかで、収納に関する感想は大きく変わってくるのかもしれないですね。
クローゼットなども各居室にはありますので、普段のお洋服をしまっておくのには、特に問題はないのかなぁなんて思いました。
フリールームに荷物をおいておけたならば、すごく便利だと思います。

[90: 匿名さん]

リビングにせり出してきている部屋も、入り口がリビング側にないことで、
きちんと独立した居室になっているのだなぁと思いました。
廊下が長いので、正直空間効率は悪いですが、
その分、独立性を取ったということなんだと思います。
ものすごく広い専有面積だったら、両立しますが、実際はそれは無理ですからね。

[91: 匿名さん]

全体的なグレードはとても高く作ってあるのだな。という風に思います。
折り上げ天井とか、そういうのって作る方としては面倒だと思いますが
細かい所の造作も手がキチンと入っていますから…
値段は決して安くはないと思いますが（特にライオンズマンションですし）
それでも納得の作りなのではないでしょうか。

[92: 匿名さん]

構造面のページを見たのですが、ここは直床ということでいいのでしょうか。直床で、ボイドスラブと言うかたちをどうやら取っているようなのですが。
遮音性の高いシートフローリングを採用しているということなので、
階下への音の響きはある程度防がれると思いますが、
ボイドスラブというのは、
遮音性に対して助けとなるものなのかしら？

[93: 匿名さん]

間取り見ました。

Aタイプ、Fタイプが掲載中です。Aタイプを見ましたが、2LDKとフリールーム。69.03㎡の広さです。ちょっと狭いかなと思いました。フリールームは1部屋として使えそうなので、実質3LDKですね。

マンションの定番の玄関近くに洋室、バルコニーとLDKの間取りです。もうちょっと1部屋が広いといいかなと思ったのですが、洋室は5畳から6畳ありますし、そこまで狭すぎるという気分にはならないかもしれないとも感じています。

[94: 匿名さん]

間取り図を見ていると、もっと引き戸が多ければいいのになと思いました。
この片開きドアのタイプだと、
空間効率がとても悪くなる、と感じました。
こういう変更っていうのはすることは可能なんでしょうか。
オプションでお願いすると
高くなってきてしまいそうですが・・・　

[95: 匿名さん]

毎日、現実的に使う駅とすると、鴫野駅になってくるのかな。と思います。

他の駅も色々と使えるみたいですが
実際に使いやすいのって、駅まで徒歩１０分以内の駅になると聞きます。それ以上になると、暑かったりする今の時期とか、雪が積もったときなどは使いにくいでしょうから。

蒲生４丁目もそういった意味では次に使いやすそう。

[96: 匿名さん]

間取り図を見ていると、メリットと、デメリットとまでは言わないけれど、もう少しっていうところはある。
メリットは柱が本当に間取りの邪魔をしていないところです。
そのせいで部屋に圧迫感が出るみたいなことはない。
少し物足りないとするならば、収納ですね。
大型収納はあってもよかったのかなぁ。

[97: 匿名さん]

敷地自体はL字型で、土地の形としてはとても中途半端感があるんだけれど、
でもここの場合は幸いにも道路に4面、面しているっていうのがあるので
出入りがとても楽になっています。
ランドプランを見た時に、人と車の経路がわけられているし、考えられているなぁという感じになってきます。

[98: 匿名さん]

価格は、市内の他のプレサンスシリーズと比べてみたときには、スタート価格は真ん中くらいのいちにあるみたいです。
特に高級物件というかんじじゃないですから、コレくらいが値付けとしては妥当なのか。
買う方としては安ければ安いほど素晴らしいように感じられます。

[99: eマンションさん]

ロケーションが完全に鴫野のど真ん中で京橋駅からは程遠く、土地価格も下落が著しい場所ですから、これらを勘案すると、価格も随分と高いように見受けられます。過去にこの辺りで販売されたマンションの中でも、相当高い部類に入るのでは無いでしょうか。

[100: 匿名さん]

京橋駅も徒歩表示で出ていますが、毎日の通勤通学で使うには、少し負担感がある距離かもしれません
鴫野駅だったら、かなり近いので、
駅までのアクセスも全然大変じゃないところは良いと思いました。
電車がすごい混んでいるので、せめて駅までは楽に行きたいでしょう。

[101: 匿名さん]

Fタイプは、実質３LDKで65㎡ということみたいですね。
あまり狭苦しいように見えないんですが、どこで帳尻を合わせているのかというのが、見ててとても不思議になります。
収納もまあまああるようです。
少しずついろいろなところを削っていっているのかしら？

[102: 匿名さん]

居率をリビングインの部屋にしないんですね。珍しい。こういうところだとリビングインの部屋にして、リビングを広く使わせるみたいな感じにすることが多いのになと思いました。
独立性が本当に高いから、
子供がリビングインの部屋になってしまって、
なんとなく嫌だーみたいなことがないだろうなと思いました。

[103: 匿名さん]

2019年4月まであと3か月しかない
プレサンスにしては苦戦してるのかな？
まだ1期だし


プレサンス ロジェ 京橋II（物件概要）

販売スケジュール
第1期
先着順申込受付開始 : 2018年10月21日（日）～

モデルルーム
2018年10月21日（日）10:00～ 第1

第1期
価格 3,190万円～4,260万円 最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。 専有面積 60.24m2～71.03m2
販売戸数 3戸 管理費（月額） 6,140円～7,250円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 3,920円～4,620円 修繕積立基金（一括） 391,600円～461,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、自治会費 : 200円（月額）

情報公開日 2017年07月14日 次回更新予定日 2018年12月28日

[104: 通りがかりさん]

2300万円の部屋が売り切れたら、次の部屋は3200万円ですか。価格差が大き過ぎますよ。同じ2LDKで㎡もほぼ同じなのに。鴫野で3200万円は随分とお高い値段です。2300万円で買えたのに3200万円も鴫野のマンションに支払うのは馬鹿馬鹿しいですよ。

[105: 匿名さん]

階が上がるごとに値段も上がっていくと言うのは聞いたことがありますし、
角部屋なのか中住戸なのかでも価格はかなり変わると聞きますので、価格差がマンションの安価で生じても仕方がない部分はあると思います。
角部屋が極めて良い眺望を持っていていたりすると特に高くなるのかもしれません。

[106: 名無しさん]

おおさか東線が開通しましたね

[107: マンション検討中さん]

マンション名についている駅が遠いのは、プレサンスではよくある。
ここも京橋駅は遠いのが残念。

[108: 住民板ユーザーさん]

京橋駅に広告が出てましたが、「当駅から4分」と書かれていましたよ。自転車ですよね？

[109: 名無しさん]

>>108 住民板ユーザーさん

自転車ですね
誤解をまねく広告の書き方は、
後味が悪いのに、どうしてあのような記載をし続けるのか理解に苦しみますね

[110: 匿名さん]

良く見ると小さな字で自転車って明記されていますね。こんな小さくて誤解を生む表記は初めてです。朝は通勤の人通りが多くスピードを出すととても危ないのと、さらには京橋駅前には駐車場も無いので、停めておく所まで行くのでも10分近くかかるのに、どうやって京橋駅まで4分で行くつもりなのでしょうか？鴫野駅までも自動車で4分は厳しいでしょうに。