プレサンス ロジェ 京橋IIってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 京橋IIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-2kbs-56/

所在地：大阪府大阪市城東区鴫野東一丁目36番1、36番2、36番3（地番）
交通：大阪市営今里筋線 「鴫野」駅 徒歩5分
片町線 「鴫野」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
大阪環状線 「京橋」駅 徒歩14分
東西線 「京橋」駅 徒歩14分
片町線 「京橋」駅 徒歩14分
京阪本線 「京橋」駅 徒歩17分
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：56.67平米～71.03平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
施工会社：株式会社松本組
管理会社：日本住宅管理株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 検討板ユーザーさん]

今月末から第一期販売予定ですね！いくらくらいの価格帯なのか気になります！

[42: 匿名さん]

>>41 検討板ユーザーさん
階数不明だが57㎡弱で2400万円弱は予想以上に高かった
3'4年前の京橋駅徒歩5分の価格だねー
鴫野でこんな価格つく時代なんだな


販売スケジュール
第1期 予告広告
販売開始予定 : 2017年9月下旬
価格 2,300万円台予定～4,200万円台予定
最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 56.67m2～71.03m2
販売戸数 6戸

[43: 匿名さん]

先ほどの投稿に誤りがあり、訂正です。

販売スケジュール
第1期 予告広告
販売開始予定 : 2017年9月下旬
価格 2,300万円台予定(抽選1戸)～4,200万円台予定
最多価格帯 - 4,200万円台予定
間取り 2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 56.67m2～71.03m2
販売戸数 6戸

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん

差し支えなければ、3,4年前の京橋徒歩5分のマンション名を教えていただけませんか？

[45: 匿名さん]

>>44
全く同じ条件のマンションなんて無いから比較し難いけどね

京橋駅から徒歩5分じゃないけど徒歩7分だったら
2015年のエステムプラザ京橋Ⅲリベルタが55㎡くらいで低層階が2,300万円くらいだったはず

京橋駅から徒歩9分の2014年のグランアッシュ京橋ネクサスだったら
66㎡のが低層階で2,600万円くらいだったかな

駅からの徒歩分数で言えばプレサンスロジェ京橋Ⅱより遠いけど鴫野駅じゃなく京橋駅からの徒歩圏内の差って割と大きいと思う

2つとも本体価格値引きだけじゃなく色んな無料サービスとかもやってたから実質はもっと安く買えたかも

エステムもグランアッシュも元々はプレサンスと同じ投資マンションの企業だね

[46: マンション検討中さん]

プレサンスロジェ鴫野Ⅱで4,200万円台ですか。えらく高い価格ですね。
全く売れなくて最終的には社員寮になってそうな価格ですね。

[47: 匿名さん]

>>45 匿名さん

勉強になります！
ありがとうございます！

[48: マンション検討中さん]

ファミリー層には京橋付近は治安が心配なので、あえて京橋から一駅離れた鴫野駅が良いと思う人もいるんじゃないでしょうか。鴫野駅から５分以内と２沿線使える上、蒲生四丁目も10分以内なので含めると３沿線近いのは魅力的です。

[49: マンション比較中さん]

>>45 匿名さん

貴重な情報提供ありがとうございます。
京橋徒歩１０分以内で55㎡で2,300万円や、66㎡で2,600万円くらいですか。
今は高騰していますが、本来の価値ではそのくらいということですね。

ここは鴫野で京橋駅から徒歩２０分近く離れているので、もっと安くても、それが妥当な価値ということですね。
それを考えると71㎡で4,200万円台ってありえない高値ですね。

あと１、２年待てば、71㎡で2,600万円くらいの妥当な価格に大暴落しそうです。
そう考えると、今購入するのは損な気がしてきました。

[50: 匿名さん]

10月中旬販売予定の第一期予定販売概要が出ておりますが、もう価格が公開されていたんですね。
価格以外の費用、管理費・修繕積立金などはいつ頃はっきりするのでしょう。
単にネット上では未公開で、マンションギャラリーでは公開されていたりするのでしょうか。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
この部屋2階かな？
この部屋だけは検討価値ありそう


価格 2,300万円台
間取り 2LDK＋S
専有面積 56.67m2

[52: マンション検討中さん]

以前に一番安い部屋を購入しようとしたら、抽選と言われ、抽選に参加しようとしたら、直前に別の平日に変更され、参加できませんでした。その後に希望でもない高い部屋を売りつけるため、セールスの電話が途絶えませんでした。結局その安い部屋は、4,200万円台の部屋を売りつけるためのおとりでしか無いでしょう。

[53: マンション検討中さん]

鴫野駅のクチコミでだんじりがうるさいという意見があったのですがどの程度でしょうか？このあたりに住んだことがないので分かりません。

[54: マンション検討中さん]

昨日、MR行きました。
ほとんど残りはありませんでした。
今販売中で一番安値ものは11階のCtypeで3090万でした。

[55: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん

お仕事ご苦労様です。
もうひと頑張りですね。

[56: マンション検討中さん]

11階でそのお値段は破格ですね！ここは駐車場が平面なのが気に入りました！

[57: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん

こんな狭い部屋が3090万円なのか？

1103号室
56.67㎡
Cタイプ

[58: 匿名さん]

このマンションのハイヒールモモコのTVCM見ましたか？

[59: マンション比較中さん]

>>57 匿名さん

蒲生四でその値段は高過ぎますね。坪単価が京橋駅か５分以内の駅近の値段設定になっています。京橋駅から２０分近くかかる蒲生四丁目の値段設定では無いですね。

[60: 匿名さん]

物件概要の注意に「私道負担部分には一部大阪市に道路寄付予定部分が含まれています。」と記載されていますが、これってどういう意味になりますか？
道路寄付となるかは建物竣工時までに決定となると続いていて、ますます解らなくなりましたが、売主がマンションを建てるにあたり何らかの条件があり、大阪市に寄付が必要だという事ですか？

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション比較中さん
京橋駅から徒歩五分でいうと住友のがここの1.5倍以上すると思うので、まぁ破格って言ってもいいくらいじゃないですか？

[62: 通りがかりさん]

まあ比較するマンションが間違ってますけれどもね。こちらは京橋駅は徒歩圏内では無いでしょう。また向こうの今までの最低価格でしたら、ここの最多販売価格と変わらないですよ。

[63: マンション比較中さん]

>>61 マンション検討中さん

56.67㎡の部屋が3090万円というのは、もう既に京橋駅徒歩５分の住友のより同じか少し高いですけどね。71.03㎡で4,200万円台でも同様です。坪単価が２００万円近くになり、京橋駅周辺の１８０万円よりさらに高くなっています。加えて、こちらが徒歩１５分ということを考慮すると破格の高さですけど。

プレサンスロジェ鴫野Ⅱにしては強気の価格設定です。

[64: マンション検討中さん]

何階の部屋かによって値段は変わるので正式には比べようが無いと思いますが・・というか治安の悪い京橋から離れたい人もいると思います。

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

マンションの価格は絶対評価ではなく相対評価なので比べるしかないと思うのですが。
もちろん京橋から離れたい人もいてますが、駅から遠い分割安であることを期待して買うので高いと言ってるのです。
そもそも住友のも住所は鴫野で同じ中学校内なので治安は変わらないと思いますが。

[66: 評判気になるさん]

鴫野駅の近くのマンションなのに、わざわざプレサンスロジェ京橋という名前を付けておいて、購入見込みの客が「治安の悪い京橋から離れたい人」のはずが無いですね。

場所は鴫野なのに、マンション名は京橋で、価格は京橋駅近を遥かに越えて天満駅価格に近いですね。狙いが何なのかがわかりません。小さく書かれた自転車の文字を見逃して、京橋駅近くと勘違いするバカな客をターゲットとしているとしか思えません。

[67: 匿名さん]

安さを前面に出してきていますが、
ここの場合は実需で…というか賃貸経営をしたい人向けって言うことになってくるのでしょうか。

単純に利便性ということならば
賃貸でここをという需要はそれなりに出てくるのではないかな、と思いました。
ただその代わり、マンション内で競合はしてしまいそう。

[68: マンション検討中さん]

ここの安い部屋は1部屋しかなく、しかも当たらない抽選ですね。その他の部屋は坪単価が約200万円の部屋で、鴫野ではあり得ないくらい高い価格になっています。賃貸需要の少ない鴫野で、相場より遥かに高い物件になりますので、賃貸経営は少なくとも成り立たないでしょう。

臭い寝屋川やうるさい線路も近くにあり、鴫野の中でも良い立地とはとても言えませんが、価格、立地以外の条件については、悪くないかと思いました。

[69: マンション検討中さん]

現在プレサンス京橋Ⅱ予定地の寝屋川挟んで反対側の川沿い、中層階に住んでおり川も線路も予定地より近いですが、臭いも線路の騒音も気になりませんよ。
予定地は線路からも川からも離れているので気にならないと思います。

鴫野で値段が高めなのは１～２年後のおおさか東線が全面開通することにより、新大阪まで行けるようになり、東西線、今里筋線、おおさか東線の３路線になることも大きいのかな？と思いますよ。

[70: 匿名さん]

ここならば、住環境としては十分整っている、という風に言っても良いということなのかしら。
自分の目で確認していかないとならないとは思いますが。

間取りを見ているとフリールームってあるんですが
普通のお部屋として使っても大丈夫なものなのでしょうか。
広さがある程度ありますから
物置にしておくにはもったいない感じがしてしまって。

[71: マンション比較中さん]

現在マンション建設予定地近くの寝屋川沿いのマンションに住んでおり、買い替えを検討していますが、寝屋川沿いでも私のマンションからは臭いが気になります。風向きによって変わってくるのではないのでしょうか。

また坪単価が200万円はいくらなんでも鴫野では高いように感じます。JR、京阪、鶴見緑地線が利用できる京橋駅周辺よりも高く、ただ単におおさか東線で新大阪まで繋がるだけでしたら、京橋駅周辺のマンションの方が圧倒的に利便性が高いですよ。売主もそういう事情を踏まえて、マンション名を京橋Ⅱにされているのでしょう。

もう第1期は期待できませんが、第2期でこの辺りの標準価格にまで大幅に下がる事を期待しています。

[72: マンション検討中さん]

>>9 マンション検討中さん

最低価格の部屋は購入出来ないのですね。残念です。鴫野なのでもっと安いかと思っていました。
>別のプレサンスの最低価格の２６００万円の部屋を買いにいこうと
>ＭＲへ行くと「その部屋は抽選です。」って言われて
>「じゃ別の安い部屋を紹介してください」ってお願いすると
>４０００万円近くの部屋を提案されました。
>本当にその金額は安いのでしょうか。

[73: 匿名さん]

この立地で3,000万円を超えるのは高すぎますね。ましてや4,000万円を越える部屋はお話になりません。また京橋駅まで遠いのがネックで、中古で売りたい時、買い手が見つからないかもしれないと思って迷っちゃいます。

[74: 匿名さん]

所在地： 大阪府大阪市城東区鴫野東一丁目36番1、36番2、36番3（地番）
交通： 大阪市営今里筋線 「鴫野」駅 徒歩5分
価格：2,300万円台予定～4,200万円台予定
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：56.67m2～71.03m2
販売戸数/総戸数： 6戸 / 56戸

[75: 匿名さん]

ホームページに掲載されている間取りは２ＬＤＫのみなのですが、
実際には３ＬＤＫも販売されるようで、価格も2,300万円台～4,200万円台とのこと。
駅に近くて便利な立地のマンションなので、内容を期待している人は多いはず。
詳しい間取りが掲載されるのが楽しみです。

[76: 匿名さん]

2300万円台の部屋は抽選で、購入することはできません。4200万円台の部屋を売るための囮のようなものでしょう。

でも一度でも連絡してしまうと、プレサンスの営業は本当にしつこいです。昼夜問わず電話がかかってきます。

この部屋が気になってる。と伝えると、安くしますよ！いつでもおっしゃってください、お見せしますよ！ と言うわりに、最終的には高い部屋をめちゃくちゃ推してきます。

あれ、さっきの話は？というのが度々あります。プレサンスは歩合高いみたいですね。ご自分でおっしゃってました。

これに懲りてもう二度と連絡しません。

[77: マンション検討中さん]

私は管理費が気になっています。このマンションは管理会社が2社ありますね
こんな小さいマンションで管理会社が複数あるなんて聞いたことがない

子会社のプレサンスコミュニティというのが入ってるけどここに手数料とか取られるのかな？
日本住宅管理というのは普通のマンション管理会社みたいだけど

2社体制で両社が利益を確保していくと、随分と余分に管理費を支払わなければならなくなりますね。

[78: 匿名さん]

ホームページを開いたら、変な音声が出て（と書くとよくないんでしょうか）驚きました。

自動再生の音をなんとかしてもらいたいです。駅が2駅使えるのはいいです。ただ、京橋は「自転車で」4分。これは近いのかどうか……？大阪ルールの自転車で〇分って徒歩〇分に統一してもらえるとわかりやすいです。

間取りはAとBがありました。どちらも2LDK＋F。Fがフリールームなので実質3LDKとして使えるような気がしました。

[79: マンション掲示板さん]

>>76 匿名さん
そんなに高くないです

[80: 匿名さん]

管理会社は日本住宅管理株式会社と株式会社プレサンスコミュニティの2社が
担当しているようですが、実質日本住宅管理株式会に委託という形を取るのでしょうか。
別のプレサンスロジェの管理体制を調べると、こちら同様プレサンスコミュニティと
他社（その物件はグローバルコミュニティ株式会社）の2社体制でした。

[81: マンション検討中さん]

両方の管理会社ががっぽり利益を確保するという構図になるかと思われます。でも管理費で月々五万円くらい余分に支払っても、大したことは無いでしょうけど。そんな小さな額を気にする人が住むエリアでは無いでしょう。

[82: 匿名さん]

Aタイプ、Bタイプどちらもフリールームがついていますが、
Aタイプのフリールームには普通に窓がついているようです。
部屋の面積は5.2畳でクローゼットもついていますし、
採光が十分でないだけで居室としての利用可能なのですよね？

[83: 口コミ知りたいさん]

>>82 匿名さん

営業さんの話だとYesとのことでしたよ

[84: 匿名さん]

徒歩圏内ですべてまかなえるのではないかなと感じるくらいに
便利な立地にあるマンションだと思います。
でも、狭い間取りしかないのが残念だなと感じました。
ファミリー用のマンションだったら、もっと人気が出るのではないかなと思います。

[85: 匿名さん]

うーん、完全にファミリーよりにしても良いものか、というエリアですし
一人っ子のファミリーと、DINKSと両方ターゲットになっているような、このコンセプト自体は正しいベクトルなのではないかなと思います。
あまりに偏ってしまうよりは
デベ的にはリスクは低いでしょうし、例えば賃貸に出します、リセールしますというときにもしやすいでしょう。

[86: 匿名さん]

京橋駅から徒歩１５分も離れているので、この辺りの地価は大幅に安くなっているようです。それにもかかわらず３ＬＤＫで４２０００万円台ははっきり言うとぼったくり価格です。

１年近く第一期が終わらないという明らかな販売不調にも関わらず、なぜそのような高い価格での販売を継続しているのかがよくわかりません。

マンションの販売価格が地価に見合ったものになってくれば、それ以外の要素は悪くはないので、少なくとも第一期は終えることができるかと思います。

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん

低層階でもそんな高いのですか？！

[88: 匿名さん]

３ＬＤＫの間取りもあるようですが
面積の広さから考えると、２ＬＤＫとして考えたほうが良さそう。
そう考えると、ファミリー向けではなくｄｉｎｋｓや単身者向けの物件かしら。
ここまでの価格帯であれば、もう少し面積があればよかったかなと思いました。

[89: 匿名さん]

収納がもう少しあればいいけれど、フリールームを居室として使うか、物置として使うかで、収納に関する感想は大きく変わってくるのかもしれないですね。
クローゼットなども各居室にはありますので、普段のお洋服をしまっておくのには、特に問題はないのかなぁなんて思いました。
フリールームに荷物をおいておけたならば、すごく便利だと思います。

[90: 匿名さん]

リビングにせり出してきている部屋も、入り口がリビング側にないことで、
きちんと独立した居室になっているのだなぁと思いました。
廊下が長いので、正直空間効率は悪いですが、
その分、独立性を取ったということなんだと思います。
ものすごく広い専有面積だったら、両立しますが、実際はそれは無理ですからね。